房产评估师考试《房地产估价理论与方法》习题精讲-第七章成本法及其运用

A、2000
B、5820
C、6000
D、6180 4、某市 A 房地产开发公司征收 B 村的 100 亩农田，该项目涉及 B 村农业人口 50 户，180 人，据查征收前， B 村人均耕地面积为 1 亩。另外，已知 B 村耕地被征收前 3 年平均年产值约为 1000 元／亩。按照规定，A 房地产开发公司应向 B 村支付的土地补偿费金额最低为（ ）万元，最高为（ ）万元。
一、单项选择题
第七章 成本法及其运用
1、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（ ）。
A、市场价值
B、花费的成本
C、效用
D、投资价值 2、在人流量很小的地方建造商场，无论谁来建造该商场，都需要花费很多成本，但该商场却不会有那么 高的价值，这说明了（ ）。
A、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整
B、应结合估价委托人的要求，对成本法估价进行调整
C、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整
D、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整 3、王某取得一宗面积为 10000 平方米的住宅用地的土地使用权，楼面地价为 2000 元／m2，容积率为 3， 受让人需按照受让价格的 3％缴纳契税，则王某的土地成本为（ ）万元。
14、某房地产重新购建成本中，建安工程费为 4000 万元，专业费用为建安工程费的 10%，管理费用为建 安工程费与专业费用之和的 3%，销售费用为重新购建成本的 4%，投资利息为 240 万，房地产开发成本利 润率为 20%，销售税费为重新购建成本的 6%，该房地产的重置价值为（ ）万元。 A、6280 B、6365.92 C、6419.73 D、6817.14 15、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费 用作为折旧额，这种折旧属于（ ）。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、设备折旧 16、因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（ ）。 A、自然折旧 B、物质折旧 C、功能折旧 D、经济折旧 17、下面不属于造成功能折旧的因素是（ ）。 A、建筑设计缺陷 B、人们消费观念的改变 C、建筑技术进步 D、环境污染 18、建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（ ）。 A、经济寿命 B、自然寿命 C、实际年龄 D、有效年龄 19、甲房地产的建筑物建于 1993 年，乙房地产的建筑物建于 2000 年，假定该两宗房地产的产权、建筑结 构、装修、面积等各项条件相同，若采用直线法计算 2010 年该两建筑物的年折旧额并加以比较，则 （ ）。 A、甲大于 B、甲小于乙 C、甲等于乙 D、难以判断 20、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为 2 年，建成 5 年后补办了土地使用权出让手 续，土地使用期限为 40 年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为 50 年。假设残值率为 0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（ ）。 A、2.00% B、2.13% C、2.22%
D、2.50% 21、某房屋的建筑面积为 100m2，单位建筑面积的重置价格为 1000 元/m2，建筑物自然寿命为 45 年，残值 率为 2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为 10 年，建筑物市场价格为 7.5 万元。假设该建筑物 在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（ ）年。 A、29 B、39 C、40 D、45 22、某建筑物的建筑面积为 200m2，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元／m2，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为（ ）万元。 A、10.2 万元 B、11.0 万元 C、11.3 万元 D、11.5 万元 23、某 8 年前建成交付使用的建筑物，建筑面积 120m2，单位建筑面积的重置价格为 800 元／m2，建筑物 残值率 6％，年折旧率 2.2％，按直线法折旧计算该建筑物的现值是（ ）元。 A、76800 B、79104 C、80118 D、81562 24、某建筑物的有效年龄为 10 年，预计可能再使用 30 年，残值率ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 4％，用直线法计算该建筑物的成新 率为（ ）。 A、68％ B、74％ C、76％ D、82％ 25、某建筑物的建筑面积为 2000m2，占地面积为 3000m2，现在重新获得该土地的价格为 800 元／m2，建筑 物重置价格为 900 元／m2，而市场上该类房地产正常交易价格为 1800 元／m2。则该建筑物的成新率为 （ ）。 A、44％ B、50％ C、67％ D、86％ 26、某 8 年前建成交付使用的建筑物，在此期间该建筑物的维修养护情况正常，估价人员实地观测判定 其剩余经济寿命为 30 年，残值率为零。用直线法计算该建筑物的成新率为（ ）。 A、21％ B、27％ C、79％ D、85％
A、30，60
B、30，80
C、60，100
D、80，100 5、成本法中一般不计息的项目是（ ）。
A、土地成本
B、销售费用
C、建设成本
D、销售税费 6、采用成本法估价时，关于投资利息的表述中，正确的是（ ）。
A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费
B、从估价的角度看，自有资金应获得的利息可以算作开发利润
8、某综合楼的土地取得成本为 1000 万元，建设成本为 800 万元，管理费用为 60 万元，投资利息为 140 万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的 5.6%和 2%，契税税率为 4%，直接成本利润率为 25%。该综合楼的价值为（ ）万元。 A、2651.52 B、2667.75 C、2705.63 D、2771.49 9、某新建房地产的土地取得成本为 200 万元，建设成本和管理费用之和为 500 万元，投资利息为 50 万 元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的 3%和 6%，成本利润率为 15%，则该房地产的重新购建价 格为（ ）万元。 A、939.56 B、947.80 C、952.51 D、986.84 10、某房地产开发商开发一幢建筑面积 10000m2 的写字楼，开发完成后销售均价为 3000 元/m2，已知取得 土地时楼面地价为 1000 元/m2，建设成本和管理费用为 1200 元/m2，建设成本和管理费用在开发期内均匀 投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的 2%，销售税费为销售价格的 5.5%，开发期为 1.5 年，年利率为 10%。该幢写字楼的销售利润率为（ ）。 A、7.90% B、11.08% C、11.83% D、13.73% 11、新开发区土地的分宗估价，（ ）是一种有效的方法，因为新开发区在初期，土地市场和房地产市场 一般还未形成，土地收益也还没有。 A、比较法 B、成本法 C、收益法 D、假设开发法 12、重置成本的出现是技术进步的必然结果，也是“替代原理”的体现，重置成本通常 （ ）重建成本。 A、低于 B、等于 C、高于 D、高于或等于 13、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的 方法称之为（ ）。 A、单位比较法 B、分部分项法 C、工料测量法 D、指数调整法
C、投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费
D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率 7、房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。
A、土地成本＋建设成本
B、开发完成后的房地产价值
C、土地成本＋建设成本＋管理费用
D、土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用