公寓住宅批量精装修项目管理

公寓住宅批量精装修项目管理

作者：朱子健彭家英李伟光

来源：《装饰装修天地》2020年第01期

摘; ; 要：随着房地产市场的发展与国家推行住宅批量精装修交房政策的落地实施，住宅批量精装修交付已日益普遍，批量精装修交房从节约资源、降低开发成本、满足消费者需求等方面均展现出良好的社会及经济效益。但是在现阶段，市场对批量精装修的了解和认识都相对滞后，房地产开发商的批量精装管理经验也良莠不齐，尤其在管理的流程及标准还有待提高。笔者结合实际项目，探讨精装修住宅项目施工管理要点，意在提升施工企业批量精装房的品质管理水平、提高企业竞争力、加强质量及成本控制;通过规范批量精装修项目施工流程管理，加强事前、事中过程管控，从而提高批量精装修项目的实施效率及交付品质。

关键词：批量精装修;施工管理;质量控制;成本控制

1; 引言

住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分，需要承包商尤其是总承包商对此类产品进行整体系统优化，室内装修工艺、材料、设备、部品部件需要高度整合，需要完善的现场安装技术保证及质量控制体系。住宅批量精装修施工管理作为全面家居解决方案的重要要素，起到了集成整合与技术支撑的战略意义。

1.1; 什么是住宅批量精装修施工管理

批量精装修施工管理简单理解是数量比较多的精装修同时开工，是施工企业从建筑深化设计开始到最终精装修施工完成并交房的过程，对建筑户型、建筑立面、室内硬装、小区景观、机电系统、设施设备、厨房卫生间、部品部件、收纳及储藏系统等多个环节进行的统一研究和整合，并完美的策划出施工流程及各个流程的控制要点并交底给施工班组。这种做法比传统做毛坯房或者单纯做结构有着很大的难度和挑战，它体现的是住宅项目精装设计全周期、全专业、全过程的系统思考，提供了更全面、更系统的施工方案和思路。

1.2; 住宅批量精装修施工流程和控制要点

笔者于本人2014年7月进入中国建筑第八工程局有限公司，至今已经5个年头，从事施工管理工作，期间参与过多个住宅批量精装修项目的施工管理工作。这类项目其开发过程中的施工管理动作依次为：①项目策划阶段;②项目结构实施阶段;③精装修方案策划阶段;④精装修样板间实施阶段;⑤批量精装修施工方案确认及交底阶段;⑥批量精装修施工及控制阶段六大阶段。

2; 项目策划阶段的管理目标

在项目策划阶段，从项目最初的落地及可实施性到项目特征、再到户型分类以及精装修做法标准的确认，项目管理团队都需要有系列的关键管理动作。目标是通过规划多方案比选，得到与该项目技术及合约相匹配情况下最优的可实施性方案。

2.1; 项目投标报价阶段

在该阶段，会对拟承接项目编制可研报告，并对项目实施可行性研究，企业的商务部、技术部、工程部、物资部以及财务部等多部门协同联合审议项目的可执行性。而工程及技术部需要在该阶段提供实施性方案，包括组织架构、管理人员配置、综合事务管理计划、资料管理、信息及沟通、现金流量预算、资金策划、盈亏预测、技术方案策划、质量风险识别及对策、关键部位控制及监测方案、进度策划、分包及资源策划、成本策划及安全生产的投入与危险源识别控制等一系列经济技术指标，作为可行性研究报告的数据依据和支撑，进行产品可研的经济指标和财务指标测算。

2.2; 项目实施策划阶段

随后依据先前的可行性研究报告、进一步确定项目的市场深化定位报告。此阶段，工程部在施工管理上需要与合约部、技术部沟通充分，参与项目落实讨论并对投标阶段报告里的合同条款及技术发难进行进一步论证。也要对项目和精装修产品的难度以及项目突破点给到合理建议，技术部为现场施工方案提供定位前置输入条件，尤其精装修房户型分析，装修标准建议也是技术部必要的管理动作，质量部也会在本阶段形成初步建议。工程部会牵头进度计划、工序穿插及精装修标准的梳理工作，尤其影响到建筑结构和机电预留的，如空调、地暖、新风等较大的设施设备，一定要在现阶段明确;并形成确定的可实施性方案与交底，依据这些输入条件，技术部、质量部、安全部及物资采购部编制各自目标策划书。

2.3; 方案交底阶段

前期输入条件，工程部着手编制精装修住宅的目标任务书，此环节在管理手段上需重点关注三个方面：①确保项目策划阶段定位要求清晰并明确;②统一精装修建筑、结构、水、暖、电、设备等专业的做法，确保土建施工阶段达到精装修的要求;③明确工作中各环节的衔接和交圈的要求，并确定项目缺陷清单，以减少后期土建改动造成的质量隐患，从而达到从前期开始控制施工效果、工程成本、质量和进度的目的。

3; 精裝修样板间实施阶段的循环闭圈管理

精装修样板间展示是批量住宅销售前的必备条件，也是检验批量精装修设计效果和交付标准的必要阶段。之后，通过样板间的实施打造、过程纠偏、最终验收及整改、最终在精装施工

方案交底里进行反馈和修订，实现了批量精装施工管理的一个循环闭圈。湖畔项目在样板房施工进场前，项目部邀请设计师、顾问、业主进行设计图纸交底会，并对图纸反映出的设计问题、图面表达问题及时要求设计单位现场答疑。也会要求样板房土建施工过程中，各专业端口按建造节点审核土建交付样板间的各项尺寸（包含墙体定位及空间净空尺寸、门窗洞口定位与尺寸、结构梁与层高，管井定位及尺寸、管线预留洞定位及尺寸、强、弱电及上、下水位点位），同时要求设计现场工程师单位现场复核定位弹线并由设计签字确认，以确保现场平面尺寸与后续批量统一。如发现问题，需及时与设计师以过程工作联系单形式要求设计明确澄清;样板房精装施工过程中，工程部应该申请设计师现场代表对施工定位排版图（包括墙、地砖、石材分割图、立面造型定位图等）进行验收确认，审核通过后方可实施;样板间施工结束后，由工程部牵头联合各部门对即将开放样板效果进行审查，并最终确定样板间实施效果是否满足我方质量要求及合约成本以及业主和设计的要求，如不满足，则必须要求整改完善，待通过后方可大批量施工。

4; 批量精装修施工阶段的技术及质量管理

批量精装修技术交底及施工图作为批量精装修施工的重要依据，要求务必做到清晰，准确，完整，与其他相关专业及现场无冲突。待样板间完成、效果和交付标准确认之后，依据施工流程就会启动批量精装修施工阶段。一个重要的管理动作就是要求精装修样板施工单位在样板间项目竣工后，提交完整、准确的样板间竣工图，我方技术部负责审核，确认无误后反馈给设计及业主顾问并得到批准，依据其完成全部待建户型的批量精装修施工图，通过此举实现验收实体与设计图纸和业主要求两者的完整统一。施工图设计文件内容会包含施工说明、平面系统图、立面系统图、节点大样图、二次深化设计图（木门、柜体、淋浴屏等）、材料配置清单，材料实物设计样板。材料实物设计样板内容包括石材、地板、砖、开关、插座面板，石膏线条、灯具、木门样板、柜体门板及需要确认外观的五金、玻璃，金属等特殊材料选型小样，及因特殊工艺加工的材料小样。质量部则在批量生产时，按照样板间的要求对各个分项工程及工序进行检查、审核，严格按照质量规范及样板间要求进行，一旦发现不合规的工作，立即下整改通知及停工令，以防止问题的大面积发生。

5; 施工样板房及批量精装施工阶段的现场管理

在此环节，管控重点将转移至项目现场，严格把控与设计相关的包括因土建、系统等现场问题出现的技术问题以及施工过程中的定位放线、机电管线定位及标高等确认工作。批量精装修项目，每种户型均会至少完成一套施工样板房施工，施工样板房施工范围要包括所有户型的室内及电梯厅，完成户内门、橱柜、瓷砖、木地板、水电气及家电等所有装修分包施工项目。关键管理动作就是施工定位排版图和材料定版。施工图及施工方案制作完毕，技术部牵头相关合约及工程部门完成批量施工招标、施工图及方案交底等相关工作后，同时要求所有中标施工单位出具全部待建户型的施工定位排版图;同时组织分包单位和材料商进行材料送樣，项目部对所有材料进行封样，交由设计和业主顾问签字确认。所有内容均同样板间施工阶段要求一