深圳市保障性住房建设标准》(试行)

深圳市保障性住房建设标准(试行)(征求意见稿)深圳市保障性住房建设标准编写小组二〇一〇年四月主编单位：深圳市住房和建设局住房保障处深圳市建筑科学研究院有限公司参编单位：深圳市住宅租赁管理服务中心深圳市住宅发展事务中心深圳市建筑设计研究总院有限公司卓越置业集团有限公司深圳市万科房地产开发有限公司香港华艺设计顾问（深圳）有限公司深圳华森建筑与工程设计顾问有限公司中建国际（深圳）设计顾问有限公司深圳市时代装饰工程有限公司协鹏设计有限公司深圳世联地产顾问股份有限公司主要起草人：刘俊跃、王欣、沈驰、刘丹、汪四新、王莉芸、刘勇、杨杰、孙延超、王晓东、王启文、孙剑、谢利民、董善白、石丽茹、肖家远、曲毅、荆治国、邓涌、毛洪伟、孙茵、黎晓茜。

目录1 总则 (1)2 术语 (2)3 基本规定 (3)3.1 基本规定 (3)3.2 指标体系 (3)4 总图 (5)4.1 一般规定 (5)4.2 选址 (5)4.3 土地利用及空间布局 (6)4.4 交通组织 (10)4.5 城市配套 (10)5 户型 (12)5.1 一般规定 (12)5.2户型分类 (12)5.3 户型功能 (13)6 设施 (15)6.1 一般规定 (15)6.2 交通设施 (15)6.3 公共服务设施 (16)6.4 建筑设备 (17)7 性能 (20)7.1 一般规定 (20)7.2 环境性能 (20)7.3 安全性能 (21)7.4 耐久性能 (21)7.5 环保性能 (22)8 建造 (24)8.1 一般规定 (24)8.2 土建 (24)8.3 建筑装修 (26)8.4 经济 (27)附录A 场地各功能区的植物配置表 (28)附录B 公共服务设施分级配建表 (30)附录C表A、B、C、D房型所需要的建筑面积及参考户型编号 (35)附录D 保障性住房装修标准 (36)附录E 主要装饰材料技术参数要求 (38)1总则1.0.1 为贯彻落实国家保障性住房法规、政策和《深圳市保障性住房条例》，建立深圳市保障性住房制度，规范保障性住房建设工程，确定保障性住房标准，制定本标准。

1.0.2 本标准适用于深圳市新建的保障性住房的建设活动。

保障性住房包括廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房等多种形式1.0.3 保障性住房建设应遵循安全可靠、经济实用、资源节约与环境友好和适度创新的原则。

1.0.4 保障性住房建设，除应符合本标准外，尚应符合国家和深圳市现行的有关强制性标准的规定。

2 术语2.0.1绿地率：居住用地内各类绿地面积的总和与用地面积的比率（%）。

2.0.2容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比率（%） 2.0.3建筑密度：项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积的比率(%)。

2.0.4慢行交通：步行或自行车等以人力为空间移动动力的交通，行进或行驶速度一般在每小时5－15公里之间。

2.0.5使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。

2.0.6层高：上下两层楼面或露楼面与地面之间的垂直距离。

2.0.7室内净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

2.0.8混合住区：相对于传统住区只提供居住功能，混合住区是在土地利用、交通组织、建筑功能、社区管理、资源配置等方面综合平衡，全方位地解决居住、休憩、就业、出行等需求的住区形式。

3 基本规定3.1 基本规定3.1.1保障性住房建设，应统筹规划、优化设计、科学建造，经济合理、技术适宜，整体性能符合《深圳市绿色建筑评价标准》铜级标准及以上要求。

3.1.2保障性住房规划，应采用混合社区的模式，充分利用城市基础设施与公共资源，集约利用土地资源，符合城市发展规划。

3.1.3保障性住房设计要求户型应实用合理化，基本结构应标准化，功能分隔应多样化，以满足保障性住房需求对象对多层次、广覆盖的要求。

3.1.4保障性住房设施，应齐全、适用，遵循共享、高效利用的原则，满足多层级群体的需求。

3.1.5保障性住房性能，除应达到国家强制性现行的有关住宅性能要求外，还应满足安全、耐久、节能、节水、环境健康、适宜的要求。

3.1.6保障性住房建造，宜推行部品的产业化和建造的工业化，节约资源并保护环境，提升住房质量与品质。

3.1.7保障性住房建设应为装修房，其标准为简装。

3.1.8保障性住房建设所采用的用水、电、通风与空调等部品器件的选用，应遵循“本地优先采购”与“适用性节能化器件优先采用”的原则。

3.2 指标体系3.2.1 保障性住房建设应符合表3.2.1的指标要求。

表3.2.1 指标体系4 总图4.1 一般规定4.1.1保障性住区选址应结合交通导向开发(TOD)模式均衡布置，不宜过度集中，并与就业机会就近匹配。

4.1.2保障性住区建设应提倡土地集约利用，资源集约利用与建筑的多功能混合布局。

4.1.3保障性住区建设应注重与相邻街区及城市的资源、空间、人文环境和生活质量的联系、接纳与融合，提倡资源共享。

4.1.4保障性住区主要出行方式应以大运量公共交通为主，道路资源配套公交优先，应与慢行交通方便接驳，提高出行效率。

4.2 选址4.2.1保障性住区选址应优先选用周边配套较成熟、公共交通较便捷的已开发地区，或其临近区域。

4.2.2保障性住区选址应与旧城、旧区改造有机结合。

4.2.3保障性住区选址可以考虑在商品房开发中按比例配建。

4.2.4选址区域公交线网密度特区内不宜低于4公里／平方公里，特区外不低于3公里／平方公里；特区内的选址区域人均公交车辆拥有率不宜小于14标车／万人，特区外的选址区域人均公交车辆拥有率不宜小于10标车／万人；当选址区域公交线网密度或人均公交车辆拥有率未能达标时，应向交通主管部门提出完善公共交通网络的要求。

4.2.5保障性住区选址应符合《深圳市规划标准与准则》相关生态保护要求。

4.2.6保障性住区选址应具有良好的自然条件、适于建设的地形及安全卫生的环境条件。

4.2.7保障性住区选址鼓励对受污染区域、废弃地、贫瘠地、土壤流失严重等地区进行改造与再开发。

1 场地土壤中有毒污染物及放射性物质含量应符合《土壤环境质量标准》GB15618的有关要求。

或对土壤进行改造使其达到《土壤环境质量标准》GB15618的有关要求；2 对坡度较大的场地应作分台、加固等处理。

4.3 土地利用及空间布局4.3.1保障性住区应在符合健康、卫生、节能等要求的前提下，集约利用土地，合理提高容积率。

4.3.2保障性住区土地利用应符合《深圳市规划标准与准则》相关要求。

1 周围公共绿地及城市开放空间小的住区，公共绿地指标宜取大值；周围公共绿地及城市开放空间大的住区，公共绿地指标宜取小值；2 周围公共服务设施不全的住区公建用地应取大值，周围公共服务设施齐全的住区公建用地应取小值；3 道路用地比例一定的情况下，宜增加路网密度；4 宜采用立体绿化，增加绿化覆盖率。

4.3.3保障性住区建设应利用原有地形条件，减少土、石方工程量。

在改善住区日照、通风、噪声等居住环境质量的前提下可对地形地貌局部调整，住区内土方应挖、填平衡。

1保障性住区紧邻交通干道时，可沿道路设置适当高度的缓坡，结合绿化形成声屏障；2当某处存在风口时，可垂直于来风方向堆放土坡，结合绿化形成挡风墙；3宜利用场地内土方局部抬高场地内北侧标高，创造南低北高的场地条件，为形成良好的日照环境提供条件。

4保障性住区应实施水土保持方案。

5保障性住区各种场地的适用坡度，应符合表4.3.1的要求。

表4.3.1 各种场地的适用坡度（%）4.3.4保障性住区建设宜进行立体空间开发与综合利用。

1地下空间应符合分层分区、综合利用、公共优先的原则；2地下空间宜与相邻建筑地下空间相连通或整体开发利用；3地下空间应与地面交通系统有效连接；4地段狭小且紧邻拥挤的街道时，建筑底层宜架空或局部架空，与街道空间连为一体。

4.3.5应通过合理的建设保证用地的生态价值，维护原地形地貌的自然特征。

1自然地形坡度大于8%时，宜规划为台阶式。

自然地形坡度小于5%时，宜规划为平坡式。

当场地长度超过500m时，若自然地形坡度小于3%，也可采用台阶式。

台地之间应用挡土墙或护坡连接，挡土墙高度不宜超过5米；2为防止水土流失，稳固边坡，维护生态平衡，对住区旁的裸露山体、坡地应进行护坡设计；3护坡设计不宜采用大面积浆砌石边坡的处理技术；4坡地绿化设计应依据“乔灌优先，乔灌草藤结合”的边坡绿化理念，合理选用适应石壁边坡条件的植物种类；5坡地的处理方式应根据坡地的坡度、坡型、岩质选用适当的处理技术。

4.3.6保障性住区建设应体现环境友好性原则。

住区建设应结合本地的气候、地理和环境特征，配合临近街区和城市已形成的整体布局和肌理进行设计。

1保障性住区的主要出入口宜面向街道、广场等公共空间，不宜面对城市快速路、主干道;2合理设置综合性服务设施并与周边共享;3规划用地面积大于6万m2以上的保障性住区的街道、人行道、配套设施等宜对外开放共享，不应封闭穿越小区的规划道路;4住区周围有高层建筑遮挡时，应进行景观环境分析，以确定建筑高度分布及与周边建筑的距离。

4.3.7保障性住区应对原生植物、原生水系实施保护。

4.3.8保障性住宅的布局及建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、热环境、声环境、消防、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合建设用地的实际情况而确定。

4.3.9公共空间应设计成可互相探视的符合可防卫空间组织模式的外部空间，结合完善的治安措施，保证居民人身安全，并能抵御各种突发事故和自然灾害。

4.3.10建筑布局应进行自然通风设计：1建筑布局不宜形成封闭式的围合空间，在群体空间布局上可采取相对夏季主导风向的前后错列式、斜列式、前短后长式、前低后高式、前疏后密式、结合地形特点的自由式等排列方式以疏导通风气流；2确定建筑物的相对位置时，宜使建筑物处于周围建筑物的气流旋涡区之外；3板楼前后宜有3Pa的气压差，塔楼前后宜有5Pa的气压差；4宜设计底层架空或空中花园，改善周边住宅的通风；5建筑物的主立面与夏季主导风向宜成60°～80°夹角。

建筑朝向宜在南偏东15°至南偏西15°范围内，但不宜超出南偏东45°至南偏西30°范围；6室外场地宜设置防风林、绿篱或防风墙等构筑物防止风害。

4.3.11特殊区域住区规划布局应进行自然通风设计：1山地、湖滨与滨海住区的自然通风设计除考虑主导风向外，还应为山地的山阴风、顺坡风，谷地的山谷风，湖岸与海岸边的水陆风，林地周围的林源风等季节与昼夜的风向变化提供通道，并为建筑形成穿堂风提供条件；2城市主导风向上侧风口住区，应避免采用垂直于主导风向的板式建筑，建筑面宽应符合《深圳市规划标准与准则》要求；3受周围建筑围挡住区应分析主导风向因来流侧建筑干扰发生的变化，通过合适的建筑布局引导气流深入住区。