广州大学城项目市场定位分析报告2010年1月
广州大学城中心区城市设计深化及控制性详细
大学城中心区(小谷围综合发展机会展文化共享区)城市设计深化及控制性详细规划文本1 项目背景广州大学城的发展为提升广东省和广州市的高等教育水平,促进经济和城市发展提供了重要机会。
建设广州大学城的目标之一是引导广州中心城市的“南拓”。
为了保护现有的城市结构并作为分散大都市区政策的一部分,城市未来将向拥有广阔发展空间的东面和南面发展。
广州的南面现状主要为农田、村庄和丘陵,将发展为新的会展区、生物岛、大学城、广州新城和一定数量的基于知识经济和信息社会的工业区。
其中广州大学城的规划建设将是广州大都市区南拓发展轴的重要组成部分。
新的广州大学城坐落在小谷围岛及其南岸地区,总面积43.3平方公里(其中小谷围岛约18平方公里)。
大学城的发展应作为珠江三角洲整体的一部分,充分利用其特有的气候环境特征和现有自然风景。
广州大学城发展的另一个重要元素是通过主要的区域高速公路和新建的交通系统,加强中心区和南岸发展区的可达性。
在这些发展的背景之下,大学城必将强有力的促进广东省知识经济发展。
广州大学城总体规划广州大学城的规划是基于各种组织原则和规划概念,包括:“TOD(交通引导发展)”的概念,“组团生长”的结构概念,“网络组织”的功能概念,“生态优先”的设计概念和“数字化”虚拟城市的概念。
这些概念把广州大学城的空间结构组织成等级清晰的系统,形成了大学城发展的框架。
1交通引导发展规划中有重要意义的是发展一个综合的交通系统,这个系统联系了多种交通方式,形成了城市交通向外延伸的网络。
地铁线从广州中央商务区向南延伸,从小谷围岛中心通过,是联系大学城和广州城市南拓轴的主要的交通基础设施。
主要的区域公路位于岛的东部和西部,服务于往返城市的车流,联系着通往各个大学校区的一系列环路。
沿着内环路,是一条轻轨铁路系统,在几个换乘的节点与地下公共交通连接。
放射性的道路和支路则进一步完整了交通的网络,构成一个有着清晰的层次结构的交通系统。
2 组团生长作为“特殊功能的城”,广州大学城的功能布局围绕7个大学组团组织,其中的5个在小谷围岛。
广州大学城总体规划(doc 18页)(正式版)
广州大学城概念规划咨询设计单位:广州市城市规划勘测设计研究院城市规划研究所广州大学城建设的目的和意义一、有利于广州科教体系的完善广州大学城项目的提出,最直观的依据是源于现实的挑战:高校扩招——用地不足——外迁的可能与现实趋向。
广州大学城项目的建设,更是主动、积极地因应发展的需求:从趋势与规划看,广州的高教科研事业应有也必将有大的发展,需要先行考虑发展的需求。
通过广州大学城的建设,还能够进一步促进大学在城市中的合理布局,促进城市知识化进程和城市的知识密集区域(知识产业区域)的成立,提升和强化广州作为华南教育与研究中心、华南知识产业中心的地位,从而进一步明确广州中心城市的地位。
二、有利于新型办学和教育模式的探索广州大学城的建设,不仅为大学发展提供空间、用地与设施的支持,而且力图通过营造利于创新的校际网络,创造资源共享、服务体系社会化(后勤服务社会化)、文化多元化的大学发展新模式,并在开发、建设、经营、管理、税收、人口管理等各方面探索建立特殊体制、实施特殊政策、建设特殊区域,为全国高教改革寻求新的模式。
总体鸟瞰图三、有利于促进学、研、产结合,推动大学成果产业化广州大学城顺应产、学、研紧密结合的当代大学基本发展趋向,借鉴国际先进经验,能够进一步发挥大学作为高技术产业摇篮的作用,促进高教对经济、技术发展的积极意义,为学、研、产的结合特别是大学成果的产业化创造空间环境。
四、有利于拉动城市向南部发展,完善城市空间结构广州大学城的建设顺应广州城市“南拓”的趋势,成为城市空间南拓的一个增长点,通过城市空间格局的优化,提升城市空间档次,促进城市的整体发展,推进大广州城市新格局的形成。
总体鸟瞰图五、有利于培育高新技术产业发展,促进地区经济跃升充分发挥大学的社会功能,通过促进大学产业集群特别是高技术产业的发展,使广州的高技术产业无论是规模、还是层次,均进入全国的前列,从而促进广州城市产业升级,提升产业竞争力。
选址基地建设条件分析评价一、地理区位纵观全国已建或将建大学城的城市,它们多为较大区域的中心城市,多分布在我国东部尤其沿海地区,经济发达且具有好的文化教育基础,由此可大略看出大学城这种具有新的组织模式的高教产业集聚区的区位指向。
广州大学城项目市场定位分析报告
风险评估与应对措施
加强技术研发和合作,引进先进技 术,提高项目产品的技术含量和竞 争力。
制定财务预警机制,加强财务管理 和监控,及时发现和解决财务风险 问题。
市场风险
技术风险
管理风险
财务风险
对目标市场进行深入分析,了解市 场需求和竞争状况,及时掌握市场 变化,调整市场策略。
建立完善的管理机制和流程,加强 团队建设和培训,提高项目管理的 效率和执行力。
政策法规
遵守相关政策法规,合理规划项 目,确保项目合法合规。
04
项目产品定位
建筑类型
以住宅、商业、教育设施为主,适当配置 休闲、娱乐等公共设施。
户型设计
根据目标客户群的需求,设计不同户型以 满足不同需求。
装修标准
提供不同装修标准,满足客户个性化需求 。
配套设施
配备完善的生活配套设施,如超市、餐厅 、医疗中心等。
机遇识别
抓住广州大学城内学生和教职工的需求,以及周边地区的发展机遇,本项目有望取得更大的市场份额 。
03
项目定位分析
项目定位策略
01
目标客户群
以大学生、教职员工、周边居民 为主。
竞争环境
分析竞争对手的优劣势,扬长避 短,打造差异化竞争优势。
03
02
土地资源
充分利用土地资源,以规划建设 适应市场需求的高品质建筑。
3
广州大学城的建设旨在提高广州的高等教育水 平,促进科研成果转化,提升城市综合竞争力 。
项目地理位置
广州大学城位于广州市南部,距离市中心约30公里,距离广 州市白云国际机场约40公里。
广州大学城周边有多条高速公路、铁路和城市轨道交通线路 贯穿,交通便利。
项目周边环境
广州大学城调研报告
广州大学城调研报告广州大学城是广州市番禺区的一处大型高等教育聚集区,自部分学院于2004年开始迁入以来,目前已集中了大约20所高等学府。
随着南方地区高等教育规模的扩大以及大批年轻人的涌入,广州大学城越来越成为了一个人才聚集和培养的重要地区。
为了更好地了解该聚集区的发展现状和未来前景,我们进行了一次广州大学城的实地调研。
一、广州大学城的基础设施建设广州大学城地理位置优越,交通便利,基础设施良好,为学生和教职工的生活提供了便利。
大学城内有多个大型购物中心、餐饮店、娱乐设施等,为学生提供充足的物质生活条件。
同时,大学城内还配备了健身房、游泳馆、体育馆等,为学生提供了充足的锻炼空间和健康生活的基础设施。
值得一提的是,广州大学城内还构建了一套完善的公共交通体系,为学生和教职工的出行提供了方便。
学生们可以通过地铁、公交、自行车等多种方式前往学校和周边商圈,以及广州市内其他任何地方。
二、广州大学城的学术氛围广州大学城内有众多高校,这些高校雄厚的师资力量、严格的学术氛围和优质的教育资源为该区域带来了浓厚的学术氛围。
在大学城内,我们很容易发现这种学术氛围。
学生们总会在学校里、公共图书馆里、咖啡店里、甚至公园里专注地阅读书籍或谈论学术话题。
广州大学城的学术氛围激励着学生们遵循自己的兴趣和热爱,在学术方面不断探索和深入研究,深受广大学生和教职工的追捧。
三、广州大学城的发展前景尽管广州大学城已经初步形成了一个高等教育聚集区,但它还有很大的发展潜力。
未来几年,广州市政府将在广州大学城内引进更多的高等学府和研究机构。
近年来,广州市政府加大了扶持高等教育的力度,向大学城内的高校提供了更多的政策支持和经济投入。
这些举措令广大学生和教职工对广州大学城的未来充满信心,我们相信广州大学城将会继续成为一个人才集聚和培育的重要地区。
四、结语总之,广州大学城是一个高等教育的重要聚集区,拥有良好的基础设施、浓厚的学术氛围和广阔的发展前景。
我们相信,在广州市政府的支持下,未来几年广州大学城将会更加繁荣发展,并为广大学生和教职工带来更多的机遇和福利。
广州大学城概念规划
广州大学城概念规划(四方案图文对比)广州大学城概念规划咨询技术文件(摘要)第一条规划研究原则1.本次规划研究应紧密结合广州市的社会、经济状况(尤其是产业发展状况),探讨广州大学城在未来发展中所面临的问题与挑战并确定相应的发展策略。
2.本次规划研究应面向新世纪,立足高起点、高标准,体现当今世界教育科技的发展趋势,体现为大学服务的良好社会功能。
3.大学城作为一个教育园区既要具有相对独立完整性,又要与城市总体发展相协调,体现大学园区的开放性及对城市发展的辐射带动作用。
4.大学城的总体布局要有利于学科交叉、优势互补、资源共享,有利于提高教学科研水平和高质量人才培养,同时要适应高校深化改革和高教事业可持续发展的要求,留有充分的发展空间,适应分期开发的需要。
5.大学城总体布局要处理好资源共享、后勤社会化与各校区相对独立完整之间的关系。
做到既有利于资源的集约、高效利用,又使大学城内的各个大学校区相对独立完整。
6.大学城要从营造高效的生态环境的角度出发,充分尊重基地的自然环境,组织多层次的、有机的生态系统。
7.本次规划应深化大学城的文化内涵,在继承广州传统地域文化的基础上力图有新的拓展、新的文化价值取向,使之成为广州文化建设的新标志。
第二条规划研究条件1.广州大学城现状东南部用地为生态农业保护区,北部为国际生物岛,西南侧为南村工业园用地(调整为研发生产基地)。
大学城总体布局应充分考虑它们与大学城之间的优势互补关系,并通过本次规划研究界定大学城的建设用地范围和规模。
2.广州大学城用地范围内包含新造、南村两镇建成区及数条自然村。
本次规划应对村镇在大学城内的布局进行研究,提出它们或搬迁、或合并、或保留等措施,并应考虑与新造、南村的社会经济发展相结合,走可持续发展的道路。
3.大学城用地范围内已确定的道路为:东侧京珠高速公路(红线80M,线型已定),西侧规划快速路(走向定,座标未定),南侧金山大道(红线60M,已建成)及金山大道延长线(红线60M,走向定,座标未定)。
治理孤岛——广州大学城“城中村”改造调查
对农村 、农民 问题 的和谐观 、 可持续发展观与人性化的管
理 决策使然 ,也是政府与村 民博奔 的结 果。不 少人认 为 , 建设 广_1 的高起点 的大学城 , 』惟一 、 } 为何不让村民全部迁出 ,
结果还保 留 4 “ 中村 ”的尾 巴呢?我们通过调查研究 个 城 分析认 为 ,南亭 、北亭 、穗 石 、贝岗 4 个保 留区得 以在大 学城 一期建设 中成 为保 留村 ,原因有以下三点 :第 一 ,番
的形成 、生命周期及其管理模式 。
形成
广州 大学 城 ( 区 )行 属番 禺 区新 造镇 小 谷 围岛 , 北 总面积 2 .5 01 平方公里 ,分布有 南亭村 、北亭村 、穗石村 、 贝岗村 、郭 朗村 、练溪村 6个行政村 ,总人 口 1,9 , 289人
禺区是广 州 城市发展 战略 中 “ 优” 南拓 ”的中心区 , 1 北 、“ 早在上世纪末 ,小谷围岛所在的番禺新造镇已被规 划为未
阶段地进行 ,不能奢望在短期内完成 ,因此 4个保留区保
总规划 范 围约 4.平方 公里 ,其 中可建设 用地面积 约 3 3 3 5
平方公 里 ,分为小谷 围岛 ( 北区 )和 南区。2 0 年 1 01 2月
2 4日九届四十 八次省长 办公会 议审议 通过 《 州大学城 广 发 展规 划 》 03年 1月广 州大 学城 建 设 正 式启 动 。从 ,2 0 20 0 4年开始 1 所 高校陆续进驻 小谷 围 , 0 现有大学城医院 、 岭南印象园 、广东科 学中心 、广州大学城体 育中心 、四大
商业中心等 配套设施 。
留为大学城二期建设内容 ;第二 ,大学城这 4个保 留村文 物最为集中 ,因此改造方案需要慎重规划 ;第三 ,虽然大 学城初期建设 完成 ,但 大学城作为一个孤 岛 ,初 期需要 4
广州大学城旅业分析广州大学城旅业出租屋分析
北亭村旅业出租房分析一、北亭村旅业出租屋现状分析:1、新增旅店数量多,客源少:自2011年二季度起,大学城新增在建房是原有的一倍有余,大学城旅业出租屋需求却无增长,致使客源分化并集中于某些优势地段(村口、路边)。
2、成本高企,投资压力大:随着大学城旅业08年繁荣后,旧屋目前租金已上涨(300以上),新建房的租金又高(450元以上),但客源总量不变,分到每个旅店入住的人却大幅度减少。
物价上涨、成本上涨,但收入却大幅减少。
客户对房屋设施的要求也逐渐提高,致使相应装饰投入加大。
3、价格混乱,市场乱象:尤其是新的投资者,盲目投入,由于前期成本高,客源少,为减少亏损,不惜以低价吸引客户,导致老店原有客源流失严重,且价格压低,恶性循环,市场越做越萎缩。
老店房屋和设备都较新店残旧,更难留住客户。
4、外部政策环境恶劣,狭缝中求生存:自2011年九月起,以小谷围派出所为首的借维护治安、加强管理为名,打压旅业出租屋,不但无休止地搞突击检查,既不让做日租,连灯箱招牌都不能放,甚至连大门都要关闭不能常开,还假借名目,三番五次以安装设备、门禁、视频等名目逼旅业老板掏腰包,而且每次都是一千至几千元,甚至有警情都不能打110,必须打指定的报警电话34720110,不但做不了生意,反而还要出钱。
本来就难以为继的现状,还要在伤口上撒盐,刀口子上割肉。
如豺狼虎豹般凶狠,如厉鬼水蛭般吸血。
以法为公者寡,以权谋私者众。
5、卫生环境脏乱差,商业环境冷淡清:自2011年9月起,北亭村就成了大工地,没有一个晴天不尘土飞扬,没有一个阴雨天不泥泞坑洼,没有一个夜晚和清晨不嘈音扰民,却没有一次看到城管来现场执法,清理现场,就算有也一阵风后,拔地而起。
有眼睛的人都不想走北亭大街,有大脑的人都不会来北亭村逛街消费了。
试问,哪一家旅业可以独善其身,不为所动的?试问北亭村民,环境那么差,没人来消费,做再多的房子给谁住呢?二、我店收支分析:三、我店现状分析:1、优势:经营时间较长,知名度较高;租金较新房低(租金314元/间/月,就这个位置和目前的市场环境来看,其实也算不上有优势了。
广州大学城
广州大学城(Higher Education Mega Center,简称HEMC)位于中国广州市番禺区的小谷围岛,面积17.9平方公里,计划入驻20万大学生,规划城市人口约35万人。
大学城总体规划建设于2003年1月正式启动,19个月后一期工程正式完工。
2004年9月1日,第一批进驻大学城的10所广东高校新生陆续进驻大学城,分别是:中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广州大学、广东外语外贸大学、广州中医药大学、广东药学院、广东工业大学、广州美术学院、星海音乐学院。
广州大学城(Guangzhou Higher Education Mega Center)位于广州市番禺区新造镇小谷围岛及其南岸地区,是国家一流的大学园区,华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心,学、研、产一体化发展的城市新区,面向21世纪适应市场经济体制和广州国际化区域中心城市地位、生态化和信息化的大学园区。
广州大学城定位为中国一流的大学园区,华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心,学、研、产一体化发展的城市新区,适应市场经济体制和广州国际化区域中心城市地位、生态化和信息化的大学园区。
地理位置广州大学城位于东经113度40分,北纬23度06分,地址在广东省广州市番禺区。
自然气候广州地处北温带与热带过渡区,横跨北回归线,年平均温度22℃,最热月(七月)平均气温28.5℃,最冷月(一月)平均气温13.3℃,极端最低温度0℃,最高温度39.1℃。
南亚热带季风气侯,气候宜人,是全国年平均温差最小的大城市之一,具有温暖多雨、光热充足、夏季长、霜期短等特征。
全年水热同期,雨量充沛,利于植物生长,为花团锦簇的“花城”广州提供了极好的条件。
年均降雨量为1982.7毫米,平均相对湿度为68%。
4至6月为雨季,8至9月天气炎热,多台风,10至12月气温适中,是旅游的最佳季节。
旅游景区[1]建设广州大学城是广东省委、省政府推动高等教育实现跨越式发展、增强经济发展后劲的重要举措。
广州大学城规划
广州大学城规划环境学院09环工10914010055李钰婷一、大学城规划概况根据市委,市政府的指示精神和工作部署,经过专家论证研究,2001年3月2日,广州市委常委会议讨论通过将新造小谷围岛及其南岸地区作为广州大学城的选址。
随后广州市城市规划局邀请中国城市规划设计研究院、同济大学建筑城规学院、广东省高教建筑规划设计院、广州市城市规划勘测设计研究院四家单位参加广州大学城概念规划咨询工作。
广州市城市规划编制研究中心在四家咨询方案的基础上,充分吸取研讨会和各大学的意见,编制了《广州大学城发展规划》。
广州大学城位于广州市东南部,选址番禺小谷围岛及其南岸地区,西邻洛溪岛、北邻生物岛、东邻长洲岛。
与琶洲岛举目相望,规划范围43.3平方公里。
距广州市中心约17公里,距市桥约13公里,距广州新城约17公里。
广州大学城的发展定位为国内一流的大学园区,华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心,是“学、研、产”一体化发展的新城市,面向21世纪,适应市场经济体制和广州国际化区域中心城市地位、生态化和信息化的大学园区。
广州大学城位于广州城市发展规划“南拓、东进”的位置上,在城市空间发展关系上,其选址正好位于广州的南拓轴上和都会区中,有利于实现良好的城市功能互动,提高广州城市建设的综合效益;在产业空间发展关系上,位于以IT产业为特色的广州新兴产业轴上,通过轴上的产业实体互动,形成“学、研、产”一体化的城市创新基地,有利于知识创新、产业创新和科技创新,提高广州市的综合竞争力;在交通区位上,位于“广州高速公路交通、轨道交通、普通道路交通、宽带网络信息交通”四位一体的城市交通网络体系中,大学城的多元交通需求可以得到最大程度的满足;在文化区位上,附近既有以黄埔军校为代表的近代史迹文化,又有以余荫山房和宝墨园为代表的传统与现代岭南园林文化,还有以琶洲国际会展中心和广州生物岛为标志的现代岭南生态文化,更有广州各高校的校园文化,周边地区浓郁的文化氛围有利于广州大学城校园文化的建设;在广州旅游网络体系中,广州大学城正好处在“三线一中心”的东南水乡旅游线上,校园文化与旅游的结合将使广州大学城成为广州旅游的一个新亮点。
广州大学城
1.研发孵化区:包括研发用房、实验场地等.2.中试生产区:中试基地、创业中心、软件基地及配套生活设施3.岭南印象园。
位于小谷围岛南部临江地段,原为霍英东祖籍地练溪村旧址。
如今已被打造成为体验岭南乡土风情和岭南民俗文化的旅游景区。
大门在大学城外环西路新造渡口旁,门票原价60元,持老年证、军人证等可打折。
4.广州大学城在规划上分成四大功能区:教学区、生活区、公共设施共享和其他的区域(比如保留的村落和文化商业设施)。
教学区设置在外环与中环之间,生活区设置在中环与内环之间,整个公共资源共享区都在内环路里面。
内环全长4.2公里、中环全长11.1公里、外环全长14.9公里。
5.07:30--10:00由本公司导游陪同乘坐豪华空调旅游车前往广州市,先车游【广州大学城】片区,大学城总投资达500亿,是定位为国家一流的大学园区,华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心,学、研、产一体化发展的城市新区,面向21世纪适应市场经济体制和广州国际化区域中心城市地位、生态化和信息化的大学园区,更可外观中山大学、华南理工、华南师范大学、工业大学、外语外贸大学等国内外知名高等学府。
10:30--12:30前往【岭南印象园】,位于广州大学城(小谷围岛)南部,原练溪村的区域内,总占地面积16.5 公顷,是集观光、休闲、娱乐、住宿、餐饮、购物,体验岭南乡土风情和岭南民俗文化的旅游景区。
园中富有特色的街巷、宗祠、民居和店铺等,充分展现了岭南传统文化的精华。
成为现代人了解岭南古文化的窗口,岭南人回味溯源本土文化的沃土,外地人短时间了解岭南文化的课堂,满足了广大游客一天了解岭南民间千年古文化的心愿。
整体建筑风格为传统岭南民居风格,运用幽长街巷、庭院结合、镬耳高墙、水塘清溪等典型岭南景观元素,练溪大街上古朴的小食店、老药房、老酒坊、老邮局、老钱庄、老照相馆等老字号店铺,还原繁荣热闹的岭南民间生活场景,并借助园区内的民居精心布置、还原岭南人家的日常生活情景,游客置身其中将亲身体验到原汁原味的岭南生活。
广州大学城项目市场定位分析报告课件
300
2202
1812
200
100 31.6
98.52
2349
3,000
25502,500
2,000 1,500
108 1,000
500
0
0
*
*
*
*
*
住宅投资额 600
*
500
400
347
312 317
300
280
08年土地成交量不足07年的20%,未 来时区土地将逐渐出现供应短缺局面;
01-06年,广州住宅投资额平稳上升, 07年相对大幅提升,08年1~9月的投 资额已经超过06年水平,预计将与09 年基本持平。
剧烈调整 企稳
相持期
(5个月) (3个月) (>5个月)
广州市场经过“5个月+3个月”的调整,市场的力量明显偏向于买方,但市场容量并没有消
失;
数从稳据来6,源月则:0份8可广. 1开1州以. 1市始6预国,见土成局广交州量房有地效产回将升进并入广持相州续对大;的广学相分州城持析市项阶报场目段告量;市价场已定经位相对平稳8 ;如果市场成交量持续平
➢ 广州大学城的功能定位于中央智力区( Central Intelligence District ),是以大 学为核心主体,以有机联系网络为基础,包括居住、休闲、生产等多种职能,是学、 研、产、住一体化的综合性城市区域。
➢ 目前总投资规模已经达到300亿元,已进驻高等院校十所,学生规模15万人,常驻 教职员工约1.5万人,四个自然村人口6千人。
16白天由于照度足够而采用彩色摄像模式夜晚由于照度低需要提高灵敏度和成像质量而采用黑白摄像模式这样用一台摄像机就可进行24小时监控基本客户工作居住紧靠项目需求直接明显大学城教职员工目前8大院校常驻教职员工约15389人岛内约5954原住村民1802户已经进驻的医院公司银行相关产业等配套单位工作人员针对15万学生等租赁需求产生的投资客政府已经规划给与村民30平米人的拆迁回建房指标按此计算有回建房18万平米目前学生主要集中在岛内四个自然村450600元月按年回报率5返算投资总价为14万左右单价计算23000元平米教师的月薪收入水平在400015000元超过13的教师属于工作35年的年轻教师多为首臵面积承受90100平米的三房为主据了解目前有500余名高科技企业技术人员在岛内工作整体情况年求与能力与年轻教师相类似08
前期策划 广州大学城中心区城市设计
报告一前期策划及项目建议项目背景人口分析预测根据大学城发展规划,广州大学城的规划范围约45平方公里,人口将达到30万,已经达到中等城市的规模,必须具备城市的各种基本功能。
在大学城中心区的规划中一个重要的问题就是人口数量与构成,中心区的公共设施和文化设施的内容及数量、交通运输、道路等级及指标、市政公共设施的组成及能力、住宅建设的规模与速度、建筑类型的选定及城市的布局都直接受其影响。
大学城是一个具有特殊功能的城,其人口状态具有其鲜明的特点。
大学城中心区的作为大学城中城市性最强的部分,它既不同于周边组团的大学校区,有不同于普通城镇。
大学城人口现状:大学城范围内现状一村镇人口为主,详见下表随着大学城范围内的土地收归国有,和大学城的开发建设,当地的城市化进程极大加速,人口的数量、结构必然迅速变化。
1人口构成与大学城的特点:以教育产业、高科技产业、第三产业为主,主要用地功能为院校校舍用地、高科技产业园用地、公共设施用地、对外交通用地及公共绿地,人流、信息流巨大,物流相对较小。
人口构成上相对简单,人口年轻化、受教育程度高、高素质人才汇聚,流动人口比例较大。
年龄构成由于学生占人口较大比例,各行业的从业人员也以中青年居多,参考其他城市的经验数值,估计大学城人口的年龄构成如下表性别构成由于高校的类型多样,行业的从业人员对性别无特殊要求,因此性别比例趋于平衡劳动构成根据有关资料,城市中劳动人口一般占总人口的60%,生产性劳动人口占劳动人口的60%~80%。
由于大学城的定位和功能配置,大量人口是学生和科研人员,因此,劳动人口和非生产性劳动人口比例将大幅提高。
预测如下表:2流动人口大学城另一个特点是流动人口比普通城区要高。
包括社会各行业的季节工、临时工,短期进修学生和借调职工及走读学生和巡回授课的教工、参加会议旅游等人员。
预计将占总人口的25%人口增长自然增长率低于其他城区,预计0.5%机械增长率在建设初期很高,以后逐年降低,在招生人数饱和后应加以控制。
广州大学城建设回顾与反思
78[ UED ] 115 | 10 | 2018Review and Reflection of Guangzhou University Town Construction 广州大学城建设回顾与反思文_李传义 原广州大学城建设指挥部总工程师、教授级高工,国家一级注册建筑师,现任澳门大学校园发展部特级行政主任广州大学城总体规划图打开广州电子地图,大学城优美的城市空间形态、和谐有序的城市肌理随即映入人们眼帘。
良好的绿色生态与城市内在功能的高度吻合使它获得2006年国家人居环境奖。
在设计城市手法上,尤以创新城市能源体系,地下综合管廊建设开我国城市建设之先河,现时建设部颁布的《城市地下综合管廊工程技术规范》GB/50838—2015即是在广州大学城建设经验基础上编制的1。
全城(580万平方米)建筑主体节能率达到65%2,非传统水源(再生水)使用率超过40%,这些标准都已远远超过现行国家《绿色建筑评价标准》3GB/50378—2014。
城市区域能源多联供体系和能源梯度利用规划科学地解决了30多万人的用能需求,同时培育起一个庞大的区域能源供应产业。
大学城在四节一环保和可持续发展领域开辟了一条切实可行的创新之路4,获得2010年广东省科技进步一等奖5。
回顾当初组织城市规划及城市设计的过程,适逢“天时、地利、人和”的历史机遇。
由于项目建设时间紧、任务重、起点高,省市主要领导只定下“四个一流”的原则,在专业技术上放手让职能部门和专家说了算,主要领导基本不参与意见,故而可以充分发挥专业技术人员的聪明才智。
举国内外规划师、建筑师、工程师约5000人参与这项工程设计会战,在专家决策机制的统领下,确保了18项专项规划与城市设计切实落地生根。
正是多层面全方位的规划与城市设计才有了今天这样美丽的“绿盈水绕、生态学府”环境。
15年过去了,实践证明专家决策机制是行之有效的城市建设的科学模式,对比人们常说的“规划规划墙上一挂,不如领导一句话,动不动就先改规划,今天开明天挖”,形成了强烈的反差。
广州大学城规划概念.
广州大学城规划概念一、总体规划目标:1、面向未来,积极应对知识经济时代的挑战,创造崭新的高等教育模式。
2、面向世界,有机融合世界多元文化与岭南本土文化,塑造具有国际知名度与国际影响力的高教环境。
3、面向现代化,完善城市中央智力区的高教、科研、科技生产、孵化(大学城小谷围岛中心区地块拟提高建设开发强度,按照规划,该地块将用于建设大学城数字家庭孵化基地,从事新一代电视产品的研发。
上述调整将在本周五接受广州市规划委员会审议、文化、商务、居住、服务、休闲、旅游等多功能综合整体环境。
4、塑造高品位的艺术景观环境,营造充满活力和魅力的高等教育场所和优异的成长空间,树立可持续发展的典范。
二、总体规划原则1、空间开放化妥善处理各品牌大学的相对独立性与空间开放性的关系,以开放型的校园环境促进各学科间的交流、大学城与城市的交流、大学城与与市民的的交流,从而带动地区文化和经济跃升,提高竞争力。
2、资源共享化运用崭新的空间组织模式,设置不同共享程度的共享体系,本着“互利、自愿、利于学科交流”的原则,提高教学、咨询、居住、绿化等各类资源的共享程度和利用率,优势互补,极大地减少重复建设。
3、建设弹性化充分考虑引入大学自身特点和自主性,运用“刚性结构”和“柔性结构”的概念,在保证总体规划骨架的前提下,提供多种弹性发展空间和用地组织方式,满足不同类型引入大学对用地和空间的要求。
4、服务社会化净化传统高校的功能组织,突出高校的教育、科研、研发等功能,强调高校后勤社会化,服务社会化。
5、环境生态化尊重基地自然生态和景观特色,运用复合生态学理论,实现人与自然、区域与城市的和谐共生。
6、结构秩序化以规整有序的空间网络确定道路结构及绿色走廊,建立大学城结构的整体空间格局。
7、管理整体化设立广州大学城“高教特区”,实行整体统一的管理,确保大学城的高效运行。
8、设施智能化迎接E时代的挑战,以国际化标准的电子信息和网络系统满足大学城内部活动和远程服务的各项要求。
广州某项目市场调研报告
广州某项目市场调研报告一、项目背景广州某项目是一项计划建设的城市重点项目,旨在提升广州市的经济发展和城市形象。
该项目涉及多个领域,包括交通、住房、旅游等,将对广州市的未来发展产生深远影响。
为了更好地了解市场需求和竞争情况,进行市场调研是必要的。
二、市场调研目标本次市场调研的主要目标如下: 1. 了解广州市当前的交通状况和交通需求; 2. 调查广州市的住房供求情况和市场价格水平; 3. 探索广州市旅游业的发展潜力和竞争格局; 4. 分析广州市的商业环境和消费市场特点。
三、市场调研方法为了达到市场调研的目标,我们采用了以下市场调研方法: 1. 数据收集:通过收集相关的统计数据和研究报告,了解广州市的交通、住房、旅游等相关信息; 2. 实地调研:走访广州市的交通枢纽、住宅区和旅游景点,了解实际情况,并与相关从业人员进行访谈; 3. 问卷调查:设计并分发问卷,了解公众对于交通、住房、旅游等方面的需求和满意度; 4. 竞争对手分析:通过调研竞争对手的产品、定价策略、市场份额等,了解市场竞争格局。
四、市场调研结果1. 交通状况和需求根据我们的调研结果显示,广州市的交通问题较为突出。
主要表现在交通拥堵、地铁线路不足以及公共交通设施不够完善等方面。
公众普遍对交通状况不满意,并对改善交通条件有较高的需求。
2. 住房供求情况和价格水平广州市的住房供需矛盾比较突出。
随着人口增长和城市扩张,住房需求不断增加,但供给仍然相对不足。
尤其是市中心地区的房价普遍较高,中低收入群体的购房压力较大。
3. 旅游业发展潜力和竞争格局广州市的旅游业发展潜力巨大。
目前,广州市已经成为国内外游客热门旅游目的地之一。
市区内的旅游景点吸引了大量的游客,并且还有很大的增长空间。
与此同时,旅游业竞争也日益激烈,需要不断创新和提升服务质量。
4. 商业环境和消费市场特点广州市的商业环境相对较好。
商业街区和购物中心在市区内比较集中,各类商品和服务种类繁多。
某大学城项目经济分析
广州雅居乐花园
广州番禺雅居乐房 地产开发有限公司
占地:320万平方米 总建:434万平方米
在售洋房:7,500(装修)
市场情况——土地成交
•性质:旅馆用地 •占地:14195 m2 •总建:24361 m2 •08年9月18日成交 •AV:2082元/m2 •总价:0.5072亿 元 •竞得者:广东华盛 投资集团有限公司
•N
•性质:旅馆用地 •占地:28302 m2 •总建:67925 m2 •07年7月19日成交 •AV:2429元/m2 •总价:1.65亿元 •竞得者:广州市凌辉 房地产开发有限公司
•性质:购书中心 •占地:10988 m2 •总建:36260 m2 •07年9月11日流拍 •起拍AV:1875元/m2 •总价:0.68亿元
加总6地块的建筑面积,说明未来供 应有多少,且是集中供应
• 机会 大学城内尚未有商品房,可
享有先机; 规划住宅面积有限,资源稀
缺。
• 威胁 周边还有四宗土地即将推出
市场,未来供应集中、有可 能出现同质竞争。 整体市场未来2年属于调整期 。
•市场情况—番禺区一手住宅供应
• 2006-2007年,番禺区商品住宅供应呈大幅减少趋势。进入 2008年,番禺区供应大幅增加,同比上升82%。
某大学城项目经济分析
2021年7月19日星期一
目录
• 地块介绍 • SWOT分析 • 市场情况分析 • 经济分析 • 总结 • 附件-两地块经济测算
地块介绍—区位情况
•海 珠 区 •番 禺 区
•本次出让的2块地块均位于广 区
地块介绍—区位介绍
•地块所在 区域
•出让地块 位于大学 城的综合 发展区内 。
•2 •1
广州大学城规划
广州大学城规划环境学院09环工10914010055李钰婷一、大学城规划概况根据市委,市政府的指示精神和工作部署,经过专家论证研究,2001年3月2日,广州市委常委会议讨论通过将新造小谷围岛及其南岸地区作为广州大学城的选址。
随后广州市城市规划局邀请中国城市规划设计研究院、同济大学建筑城规学院、广东省高教建筑规划设计院、广州市城市规划勘测设计研究院四家单位参加广州大学城概念规划咨询工作。
广州市城市规划编制研究中心在四家咨询方案的基础上,充分吸取研讨会和各大学的意见,编制了《广州大学城发展规划》。
广州大学城位于广州市东南部,选址番禺小谷围岛及其南岸地区,西邻洛溪岛、北邻生物岛、东邻长洲岛。
与琶洲岛举目相望,规划范围43.3平方公里。
距广州市中心约17公里,距市桥约13公里,距广州新城约17公里。
广州大学城的发展定位为国内一流的大学园区,华南地区高级人才培养、科学研究和交流的中心,是“学、研、产”一体化发展的新城市,面向21世纪,适应市场经济体制和广州国际化区域中心城市地位、生态化和信息化的大学园区。
广州大学城位于广州城市发展规划“南拓、东进”的位置上,在城市空间发展关系上,其选址正好位于广州的南拓轴上和都会区中,有利于实现良好的城市功能互动,提高广州城市建设的综合效益;在产业空间发展关系上,位于以IT产业为特色的广州新兴产业轴上,通过轴上的产业实体互动,形成“学、研、产”一体化的城市创新基地,有利于知识创新、产业创新和科技创新,提高广州市的综合竞争力;在交通区位上,位于“广州高速公路交通、轨道交通、普通道路交通、宽带网络信息交通”四位一体的城市交通网络体系中,大学城的多元交通需求可以得到最大程度的满足;在文化区位上,附近既有以黄埔军校为代表的近代史迹文化,又有以余荫山房和宝墨园为代表的传统与现代岭南园林文化,还有以琶洲国际会展中心和广州生物岛为标志的现代岭南生态文化,更有广州各高校的校园文化,周边地区浓郁的文化氛围有利于广州大学城校园文化的建设;在广州旅游网络体系中,广州大学城正好处在“三线一中心”的东南水乡旅游线上,校园文化与旅游的结合将使广州大学城成为广州旅游的一个新亮点。
广州大学城中心区城市设计深化及控制性详细规划文本
广州大学城中心区城市设计深化及控制性详细规划文本第一部分前期策划及项目建议第二部分城市设计第三部分练溪展览中心及珠江国际影视文化中心设计研究1第一部分前期策划及项目建议1. 项目背景2001年3月2日广州市委常委会议讨论通过将新造小谷围岛及其南岸地区作为广州大学城选址。
2001年12月24日省政府9届48次省长办公会议批准了《广州大学城发展规划》,并成立广东省广州市大学城领导小组负责组织推进大学城建设工作。
2003年1月15日广州大学城中心区国际咨询发布会在广州市规划局举行。
应邀参加的咨询单位包括英国罗杰斯事务所,美国SASAKI公司+华南理工大学建筑学院,美国SBA公司+ASG公司。
2003年4月29日广州大学城中心区国际咨询委员会组织专家对上述三家公司的提交的设计方案进行评审。
根据专家意见,广州市城市规划局决定由美国SASAKI公司+华南理工大学建筑学院对中心区综合发展区及会展与文化共享区进行城市设计深化及控制性详细规划工作。
2. 人口分析预测根据大学城发展规划,广州大学城的规划范围约45平方公里,人口将达到30万,已经达到中等城市的规模,必须具备城市的各种基本功能。
在大学城中心区的规划中一个重要的问题就是人口数量与构成,中心区的公共设施和文化设施的内容及数量、交通运输、道路等级及指标、市政公共设施的组成及能力、住宅建设的规模与速度、建筑类型的选定及城市的布局都直接受其影响。
大学城是一个具有特殊功能的城,其人口状态具有其鲜明的特点。
大学城中心区的作为大学城中城市性最强的部分,它既不同于周边组团的大学校区,有不同于普通城镇。
2.1 大学城人口现状:大学城范围内现状一村镇人口为主,详见下表2随着大学城范围内的土地收归国有,和大学城的开发建设,当地的城市化进程极大加速,人口的数量、结构必然迅速变化。
2.2 人口构成与大学城的特点以教育产业、高科技产业、第三产业为主,主要用地功能为院校校舍用地、高科技产业园用地、公共设施用地、对外交通用地及公共绿地,人流、信息流巨大,物流相对较小。
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09年再改、 09年再改、高端销售压力加大 年再改
首置
套数 总可售 90㎡以下 套数 43792 15746 36% 65150 28% 占比 30% 38%
首改
90-124㎡ 套数 56278 16759 30% 87311 38% 占比 39% 41%
再改
125-180㎡ 套数 28047 6475 23% 48633 21% 占比 19% 16%
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08年前经济稳定增长,但目前经济环境下增长将放缓 年前经济稳定增长, 年前经济稳定增长
城镇居民人均可支配收入情况
15 15 13 16 15 15 14
地区GDP总量及增速 总量及增速 地区
8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0
500 400 300
441
448
10 8
261
10
6 4 2 0
04年底
05年底
06年底
07年底
08年8月底
注:存货去化期=当年可售存货/近三个月的月均销售 数据来源:广州市国土局、 数据来源:广州市国土局、相关机构市场监测数据
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成交金额经历剧烈调整后, 成交金额经历剧烈调整后,目前情况平稳
房地产市场的趋势 政策面放松; 政策面主要是间接影响; 人口持续增加; 经济稳步增长; 产品线呈分化趋势; ……
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广州市场小结
一、宏观经济形势 经济与人口: 经济与人口:广州市GDP以年均13.8%、常住人口以10万人/年的速度持续增加; 出口: 出口:金融危机爆发后,广州的外贸和进出口受到较大影响,但08年秋交会(成 交金额下降了17%,315亿美元)形势好于预期; 内需: 内需:作为区域中心城市,广州将受惠于积极的财政政策背景下的亚运会前包括 地铁在内的大规模基础设施建设,和内需的启动; 二、房地产市场 总体: 总体:广州市房地产在经历了3年的快速发展和繁荣后,07年底剧烈调整;经过8 个月的调整,量价已经相对平稳;08年住宅成交面积相当于2000年,成交金额相 成交面积相当于2000 成交面积相当于2000年 当于2005 2005年 当于2005年; 片区成交面积: 片区成交面积:中心城区好于郊区,中心老城区好于中心新城区,新兴郊区好于 传统郊区; 产品线: 产品线:首置和首改两条产品线为市场主流,其中首置产品线比重有上升趋势, 首改产品线比重略有下调;再改产品线份额平稳中有下降,高档产品竞争环境恶 劣;
22%
46 30 22
2%
187 124 62
33%
183 162 66
46%
150 125 83
11%
34 18 8
41%
170 134 62
38%
103 140 37
65%
8 9 21
211%
7 18 30
122%
2006
2007
2008
市区(中心老城区、中心新城区) 中心老城区(荔湾、越秀) 郊区新区(萝岗、南沙)
数据来源:广州市统计局( 十五” 广州市06、 年统计年鉴 年统计年鉴) 数据来源:广州市统计局(《“十五”时期广州市国民经济主要指标完成情况 》、广州市 、07年统计年鉴) 十五
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06、07年土地放量供给,未来住宅竞争压力加大 、 年土地放量供给 年土地放量供给,
GDP总量(亿元) GDP增速 14 13 13 13 13
25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0
人均可支配收入(元) 人均可支配收入增速
13.8%
7051 12
10 8 6 4 2 0
22,469
25 20
8.1%
15 10 5 0
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
数据来源: 数据来源:广州市国土局
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市场表现06~ 年分区域 年度) 年分区域( 市场表现 ~08年分区域(年度)
0 6 - 0 8 年广州各区销售面积 销售面积 区域 荔湾区 越秀区 海珠区 天河区 白云区 黄埔区 番禺区 花都区 南沙区 萝岗区
2006 2007 2008 36 41 24
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各产品线08年月成交量趋势, 各产品线08年月成交量趋势,及占总量比变化趋势 08年月成交量趋势
各产品线0 8 年1 - 1 0 月月成交套数占总量份额变化趋势
47% 28% 20% 4%
08'01
48% 32% 13% 7%
08'02
45% 41% 14% 4%
> > >
郊区(郊区新区、郊区旧区) 中心新城区(天河、海珠) 郊区旧区(番禺、花都)
郊区旧区(番禺、花都):大开发商的、高性价比项目销售理想:广雅、天景花园,御宾府
备注:下降/上升比例为08年 月年化销售额同比07年全年销售额。 备注:下降/上升比例为08年1-9月年化销售额同比07年全年销售额。 08 07年全年销售额
98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
广州市GDP持续以年均13.8%左右的速度上升,至2007年,人均GDP达70186元(大 于1万美金,该数字包括城乡户籍人口;按常住人口计算约8000美元); 广州市城镇居民人均可支配收入以年均8.1%的速度持续增长,至2007年,人均可 支配收入22469元; 金融危机爆发后,广州的外贸和进出口受到较大影响,08年秋交会成交金额下降 了17%(315亿美元,5年以来的首次下降)
08'03
38% 14% 3%
08'04
首置
41% 37% 19% 3%
08'05
首改
44% 40% 12% 4%
08'06
再改
43% 36% 15% 6%
08'07
高档
45% 36% 16% 3%
08'08
43% 36% 15% 6%
08'09
38% 36% 18% 8%
08'10
首置和首改两条产品线较为稳定地占据了总体成交中80%以上份额。 首置和首改两条产品线较为稳定地占据了总体成交中80%以上份额。 80%以上份额 首置产品线在总体成交中所占比重有上升趋势,份额由年初的28%提升到36 45%;相应, 28%提升到36首置产品线在总体成交中所占比重有上升趋势,份额由年初的28%提升到36-45% 首改产品线在总体成交中所占比重略有下调,份额由年初47-48%调整为36-40%。 再改产品线在总体成交中份额也由年初20%调整为15%左右。 高档产品则随着市场受个盘影响明显。
高端
180㎡以上 套数 16511 1904 12% 28588 12% 占比 11% 5%
08年1-10 月全市 09年全市
成交 销售率 总可售
09年市场各产品线竞争将加剧 09首置、首改虽然供应量虽增大,但消化速度相对稳定,性价比高的产品 将可保持一定销售收率 高端将面临市场容量不足,供求关系恶劣的情况
304 5 200 100 0 4 3 305 5
0
05年 06年 07年 08年1-9 月
04-06年广州住宅市场整体规模稳定在 900多万平方米;07年随着价格的飙升, 成交规模下降;预计08年住宅成交面积 在600万平方米左右(相当于2000年), 住宅成交金额预计在450-500亿(相当 于2005年); 08年批售比快速上升,首次呈现供过 于求的局面; 存货绝对量和消化周期在经历了04~ 06下调之后,开始呈现上升趋势;
800 700 600 500 400 300 200 100 0
98
城镇常住人口(万人) 700 760
人均居住面积(平米/人) 16
15
10万人 年 万人/年 万人
10 5 0
99
00
01
02
03
04
05
06
07
01
02
03
04
05
06
07
广州市人口以年均10万人左右的速度持续增加;人口持续增加,为广州市房 地产市场持续创造新增需求 持续创造新增需求、尤其是首次置业的刚性需求 刚性需求; 持续创造新增需求 刚性需求 广州市人均居住面积由01年的14平方米上升到07年20平方米,7年内上涨了 43%,广州市居住状况稳步改善,改善型需求稳步释放 改善型需求稳步释放; 改善型需求稳步释放
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广州大学城项目市场定位分析报告
2008年11月24日 2008年11月24日
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目录
广州市场情况 项目土地属性分析 目标客户分析: 目标客户分析:来源与需求 安全价格区间 客户来源区域竞争
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PART1 广州市场情况
07 07 07 071 07 08 08 09 10 1 12 01
08 08 08 08 08 08 08 08 08 02 03 04 05 06 07 08 09 10
繁荣期 (>12个月)
剧烈调整 企稳 相持期 (5个月) (3个月) (>5个月)
广州市场经过“5个月+3个月”的调整,市场的力量明显偏向于买方,但市场容量并没有消失; 市场的力量明显偏向于买方,但市场容量并没有消失; 市场的力量明显偏向于买方 从6月份开始,成交量有效回升并持续 成交量有效回升并持续;广州市场量价已经相对平稳;如果市场成交量持续平 成交量有效回升并持续 稳,则可以预见广州房地产将进入相对的相持阶段 相对的相持阶段; 相对的相持阶段