某地区项目市场定位分析

浪漫圣淘沙策划简案

目录

第一部分项目定位分析

一、项目概况

二、项目SWOT分析

1、优势及市场机会

2、劣势和市场威胁

三、项目市场定位

四、项目客户定位

五、项目产品定位

第一部分项目定位分析

一、通州市场概况

近几年，在国家和市委、市政府的支持下，通州区用于道路及环境建设的投资高达60亿元，再加上轻轨的开通，直接或间接地拉动了全区各类产业的增长。目前，“地理位置得天独厚，现代交通方便快捷，水系发达绿色景观，基础设施京郊一流”是通州区房地产业大发展的优势和特色，也是通州区房地产业得以跨越式大发展的基础。

虽然通州区具备居住的良好的居住条件，但市场积压却较为严重，许多市场知名楼盘的销售也不超过7成。这一切说明了当地市场容量还是有很大的局限性。其次，由于当地居民收入及消费能力偏低，当地购房者对性价比的要求不够成熟，一味追求低价格，从而误导部分开发商忽视了产品真正的价值，高价格、高品质的项目凤毛麟角，形成了一定的市场空缺。

二、项目SWOT分析

1、优势及市场机会

①优越的生态环境

200亩运河奥体公园、800亩运河文化广场、大面积绿化隔

离带、运河生态公园，百万株多年成树，营造了北京市“绿肺”中心位置，为项目造就了优于其他区域的清新空气。

而小区本身设计则贯穿了低层、低密度、高绿化的“健康至上，生态环保”的空间理念，社区由6层带电梯板式花园住宅组成，社区绿化率高达40%，户型则考虑到各层次消费者的特点，面积在60~200平米之间，满足现代居住模式的需求。

②交通便利

项目位于通州区进出要道的便捷交通位置上：不但有高速直达，多路公交，而且处于轻轨沿线，交通特别顺畅。

322路、342路、938路、728路、930路、848路、312路、846路、928路、924路、938路支线（北京站—土桥）、848路（非空）均在附近设有站点。

③西区紧邻武夷花园

小区紧邻北京武夷房地产开发有限公司投资建设的，总占地4500余亩，建筑面积450万m2，建成后将入住12万人的武夷花园，武夷花园配套完善，学校、幼儿园、邮局、银行、购物中心、酒店、娱乐休闲中心一应俱全，且在购房人群中享有良好的口碑。由于本项目规模、社区配套均处劣势，可借武夷花园之势，以“站在巨人的肩膀上”为突破口，强调项目优势，如：电梯、建筑艺术等。、

④本项目规模及地位基本具备地标级建筑特点

本项目采用分期开发模式，一期总建筑面积11万平方米，自成一体，且位于北京市通州区美丽的京杭运河畔，北靠京哈高速公路，东临建设中的外二环路，具备地标级建筑的基本条件。

⑤带电梯的板式小高层将成为卖点

"以人为本"是现在不少设计的追求，此理念在本项目中恰恰得到了很好地体现：

一、板式小高层多以南北朝向为主，采光、通风充分，户型均好性明显。

二、板式小高层项目以一梯两户为主，区域范围内私密性较好，噪音、污染、视线干扰等对人的影响也相应减少

三、建筑拔高以后，绿化面积较多层住宅多

四、设有电梯，方便老人和小孩出行。且运行、维修成本要远远小于高层住宅。

五、公共交通面积较省，使用效率较高。12层以下因设计一部电梯即可满足消防需要，所以使用率会比高层塔楼高出5-10%

六、板式小高层施工周期较短，可降低消费者购买期房的风险。

⑥项目低价入市

项目采用2500元/平方米的市场惊暴价入市，这种革命性让利行为，其实就是为了颠覆轻轨所引起的交通概念，挑战

极限性价比，让客户“轻松置业、快乐生活”的梦想变成现实。

2、劣势和市场威胁

①市场价格的威胁

通州区现有的楼市结构呈非常明显的三条脉络发展。城铁沿线、新华大街沿线和北侧的京哈高速沿线。这三个脉络各有特点：城铁沿线交通便利，房价适中，非常适合小白领居住，主要依靠交通吸引客户。新华大街沿线配套齐全，景观好，主要依靠生活品质吸引客户；京哈高速沿线价格便宜，主要就依靠低廉的价格吸引客户。目前这三条主线是比较均衡的发展的。

在通州地区，由于前几年原有物业不足及政府对通州的政策倾斜，致使各开发商纷纷看好通州，自2001年以来，新增量在短期内突然放大，使需求被高度稀释，现虽有城铁八通线的即将开通作为市场催化剂，但现阶段整体市场表现仍差强人意，价格有整体下降的趋势。

②市场潜在供应量的威胁

随着通州区的快速建设，通州区的市政配套环境在逐步改善，伴随这种市场的变化，通州区的楼盘无论在数量、品质，还是在内、外形态上也在快速变化。自京贸国际以现代型公寓形象进入通州后，加华印象、BOBO自由城等高品质项目先后进入市场。据预计，到2008年，通州区其住宅供

应量将突破700万平方米，到时不难想象通州房地产市场竞争的残酷性。

③项目周边整体形象仍不具备

有目共睹，通州这几年取得了迅速发展，城区形象得到了大力提升，但是，不容回避，通州的长足发展存在一些制约瓶颈，如市政配套设施完善、交通拥堵、开发商的无序开发以及孩子就学等方面。而本项目由于更靠近于边缘，状况更为突出。

三、项目市场定位

1、项目整体市场定位—浪漫狮城文化，健康精品生活

去过新加坡的人都会有一个美好的回忆，那里的阳光、绿意、花香及整洁有序可以让所有的人流连忘返。而本项目作为人文社区，从规划之初就力图从生活规划、生活形态、生活方式、居住空间等方方面面创造一种完整的、成体系的“项目文化”，使在社区的生活，成为现代都市文明生活的标版，成为永不落后的“生活文化形态”流传下去。

“以人为本”是本项目的出发点和终极点。无论是整体空间的营造、区域环境的组合、内部人居空间的设计都充分运用“景观概念”、“建筑美学”，“空间布局”等现代人居理念，力图由外到内创造一个最理想的高尚家居。小区采用板式结构，南北通透，小区园林设计，家家看景。社区每两栋