【一周一法】“独家委托”约定在先 反悔卖房究竟算不算违约

“独家委托”约定在先反悔卖房究竟算不算违约

[案情简介]

台湾来沪居住的邹女士名下有一套位于上海市徐家汇路的商品房。2008年11月10日，邹女士委托上海某房地产经纪公司出售这套房子，为此签订了一份《独家销售委托书》。双方约定房屋出售总价为3,030,000元，独家委托期内，邹女士不得擅自取消该项委托，如果邹女士违反约定或在委托期内存在任何反悔不再出售等行为，导致公司介绍的买方客户无法按时与邹女士成交，均属邹女士违约，此时邹女士须按委托出售总价1%支付违约金。

签约三天后，邹女士表示暂不想出售此房，房产经纪公司的员工却在11月21日发短信告知邹女士对方客户已于2008年11月11日支付了意向金10万元，后在12月17日向邹女士所发的签约通知函中又称购买方于2008年11月15日在其公司支付了意向金10万元，一再催促邹女士至公司办理相关售房事宜，邹女士对此均予拒绝。房产经纪公司将邹女士告上法庭要求邹女士按约支付违约金。一审依据双方签署的“独家销售委托书”判决邹女士支付房产经纪公司违约金30,300元。邹女士不服上诉。二审法院会维持一审的判决吗？

[案情分析]

本案的焦点是，《独家销售委托书》关于独家委托期内，邹女士不得擅自取消该项委托的条款是否有效？邹女士算不算违约？根据合同法司法解释相关规定，提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。因此，结合本案，房产经纪公司提供的“独家委托期内，邹女士不得擅自取消该项委托”的格式条款加重了邹女士责任、排除了邹女士的主要权利，房产经纪公司方面未采取合理方式提请邹女士注意免除或者限制其责任的条款，故认定该格式条款无效。当然，不遵守无效的条款不属于违约的情形。为此遂改判驳回房产经纪公司要求邹女士支付违约金人民币30,300元的诉讼请求。

[律师提醒]

在日常生活了，不可避免的要与人签订合同，比如买房要签订房屋买卖合同；投保要签订保险合同等等。因此在签订合同时应注意合同的各项条款，对已方不利的条款应予以修改，有不明的条款应要求对方释明，遇到纠纷时应先咨询个人法律顾问、公司法

律顾问。