康瑞地产潼南江北新城项目营销提案_126PPT
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潼南广告规划汇报方案ppt课件
一环是包括河流、冲沟、 丘陵组成的有相当宽度的复 合生态系统。
一带是以涪江及两岸湿 地和防护绿化为主的绿色生 态走廊。
三片区是旧城-凉风垭哨 楼片区、江北新城片区（含 火车站）和大佛坝片区。
11
相关规划解读
二、对《重庆市潼南县中心城区 控规整合图》的解读：
此次控规整合对总归进行了 结构、功能、用地、交通等进行 了大尺度地调整； 划分为6个管理区，分别为：
各路段、街区是否设置广告、设置广告数量、形式、内容将根据以下三类分析确定：
15
广告价值评估
广告设置的价值性取决于受众多少，即交通量的大小、人流车流密集程度
通过上表几项影响因素评估，X＞9广告的路段和区域为一类价值区域，设置价值高， 鼓励设置广告；6＜X＜9广告的路段和区域为二类价值区域，设置价值不高；X＜6广告设 置价值低无需设置广告。
一、推陈出新、形式多样。 二、富于人文艺术情趣，传 承历史文化遗产。 三、结构严谨，主题突出，
宏观筹划户外广告与城市建筑、 公用设施、绿化景观等的合理结 合和整体布局。
四、低碳节能、安全环保、 可操作性强。
10
相关规划解读
一、对《潼南县城市总体规 划2002-2020》（局部调整） 的解：
结构和功能分区为“一 环、一带、三片区”。
16
广告价值区域评估结果
17
广告形式设置评估结果
18
广告内容设置评估结果
户外广告内容设置合理性在于广告的社会效益、经济效益和环境效益 的有机统一。
8%
92%
公益广告 商业广告
19
设置分区
一、户外广告禁止设置区 （一）各类行政办公用地、纪念
性建筑、科研教育用地和军事用地 等
1、金佛大道、兴潼大道两侧行 政办公用地；
一带是以涪江及两岸湿 地和防护绿化为主的绿色生 态走廊。
三片区是旧城-凉风垭哨 楼片区、江北新城片区（含 火车站）和大佛坝片区。
11
相关规划解读
二、对《重庆市潼南县中心城区 控规整合图》的解读：
此次控规整合对总归进行了 结构、功能、用地、交通等进行 了大尺度地调整； 划分为6个管理区，分别为：
各路段、街区是否设置广告、设置广告数量、形式、内容将根据以下三类分析确定：
15
广告价值评估
广告设置的价值性取决于受众多少，即交通量的大小、人流车流密集程度
通过上表几项影响因素评估，X＞9广告的路段和区域为一类价值区域，设置价值高， 鼓励设置广告；6＜X＜9广告的路段和区域为二类价值区域，设置价值不高；X＜6广告设 置价值低无需设置广告。
一、推陈出新、形式多样。 二、富于人文艺术情趣，传 承历史文化遗产。 三、结构严谨，主题突出，
宏观筹划户外广告与城市建筑、 公用设施、绿化景观等的合理结 合和整体布局。
四、低碳节能、安全环保、 可操作性强。
10
相关规划解读
一、对《潼南县城市总体规 划2002-2020》（局部调整） 的解：
结构和功能分区为“一 环、一带、三片区”。
16
广告价值区域评估结果
17
广告形式设置评估结果
18
广告内容设置评估结果
户外广告内容设置合理性在于广告的社会效益、经济效益和环境效益 的有机统一。
8%
92%
公益广告 商业广告
19
设置分区
一、户外广告禁止设置区 （一）各类行政办公用地、纪念
性建筑、科研教育用地和军事用地 等
1、金佛大道、兴潼大道两侧行 政办公用地；
某地产项目营销提案PPT(108张)
有机建筑
现代建筑运动中的一个派别，自然界是有机的， 因此取名。主张建筑应与大自然和谐，并力图把 室内空间向外伸展，把大自然景色引进室内。
西班牙建筑的特色
1. 多种文化的充分融合 2. 弧型结构的大量应用 3. 瓷砖的装饰作用 4. 明快灿烂的色彩 5. 木质\石质和金属材质的相互补充
外立面风格
社区人文营造、历史文脉继承、文化沉淀
缘督以为经，可以保身、可以全生，可以 养亲、可以尽年。
（《庄子·养生主》）
保身：40岁寻求的身心保养 全生：50岁寻求的回归天性 养亲：60岁寻求的天伦之乐 尽年：70岁寻求的颐养天年
七位一体
山
人
海
河
天 地 屋
二、龙河三期项目定位
龙
价
河
格
三
期
景观
户型
优
海
势
养
愉悦的精神享受
自然生活方式
生
健康的身体素质
核心定位思路
养生文化
海文化 海是养生的本源
西班牙建筑风格 地中海风情特色
案名建议
• 山海龙庭 • 日出海天 • 日海龙庭 • 颐海汇
三、 产品规划建议
整体建筑风格：
西班牙银器式建筑与现代艺 术相结合的有机建筑体
银器式建筑
西班牙建筑的美誉，寓意是这种建筑 具有银器般的精雕细琢的外貌.
规模(万平米) 25 28 3 6.73 5.1 17 6.7 7
以上项目加上新立项的经济适用房，大连市内2005年下 半年的低价位楼盘供应量超过了150万平米。大量的低价 位楼盘入市，为龙河前期剩余盘源及三期入市带来一定的 阻力。
旅顺参展楼盘
项目
区域
价位
潼南江北新城项目产品定位设计建议报告
潼南城市概况
（四）“一圈两翼”发展战略对潼南县的影响
“一圈”是以主城为核心、1小时车程为半 径的范围。“两翼”则是以万州为中心的渝东 北地区和以黔江为中心的渝东南地区。 “一圈两翼”中，“一圈”做“加法”， 用15年时间发展成为西部最大城市群，带动“ 两翼”发展；“两翼”做“减法”，将人口合 理集中转移到“一圈”中，逐步缩小市域的城 乡差距和区域差距，形成大城市带大农村的整 体推进格局。 分析：潼南未来注重现代商业、教育、医疗、金融等区域性中心城市要素构建；统筹规划产业用地， 为产业发展提供充足空间；同时，大力推进新型农村建设，促进农村土地流转和集约发展，科学引导 产业布局和人口集中居住，系统规划新型农村社区，统筹农村社会服务设施和基础设施。 8
分析：从潼南的现状和未来规划看，潼南的地理位
置得天独厚，内外交通衔接通畅，江北新城的崛起 为潼南的发展带来了更多的机会。新增的交通为城 区内、外的潜在客户提供了便捷的交通。
13
潼南江北新城项目市场调研及产品定位设计建议报告
Operation jiangbei xincheng project market research and product positioning design proposal report
离重庆1/3，离成都2/3的战略支点 上； 随着渝遂铁路的全线贯通，途经潼
南、合川至北碚引入重庆枢纽后，
在沙坪坝区井口站与渝怀铁路接轨 ，全长１４４公里。直接将潼南纳 入重庆1小时经济圈。
7
潼南江北新城项目市场调研及产品定位设计建议报告
Operation jiangbei xincheng project market research and product positioning design proposal report
某房地产开发有限公司项目整合营销推广建议
善，购房、租房需求量大； 7 新明珠在本地具有相当良好的品牌口碑。
W—劣势：
1. 地块北临南庄大道，多货车，噪音污染严重； 2. 项目紧邻佛山一环南庄大道出口，该出口经常塞车
，势必影响未来业主出行； 3. 周边都为待拆迁的工厂，周边自然景观差； 4. 地块以前为陶瓷厂，陶瓷污染预留在土地及周边，
污染净化仍然需要一段时间； 5. 目前南庄整体环境仍然待改善。
然存在一定的上涨空间。
T—威胁：
1.调控政策不断出台，政策环境不利楼市发展；
2.南庄大量土地待开发，未来竞争将十分激烈；
3.由于历史原因，目前大部分消费者都对南庄环境存
在一定阴影，要改变此观念仍需要一段时间。
卖点 提炼
✓品牌竞争力 ✓产品竞争力 ✓配套竞争力 ✓辐射竞争力 ✓地段竞争力
• 南庄未来发展延伸主轴，住宅发展区域 • 佛山中心城区定位，禅西新城规划利好 • 交通配套完善，畅享佛山半小时生活圈 • 有别墅产品，户型高附加值 • 日趋成熟商业和生活配套 • 一线临江江景住宅+滨江河堤公园+7万方
发展商品牌指标
实力雄厚、知名品牌
豪宅外部条件 豪宅产品素质
打造别墅级住区标准体系，形成后期推广要点
别墅级居住 区标准体系
身份标签
彰显地位与实力
居住功能
保证居住舒适性 便利性和安全性
投资保值
作为资产架构的组成 部分和投资渠道
占有核心地段或稀缺资源 市场明星产品 居住舒适性指标 配套指标 安全与私密指标
皇家宫廷式美林 • 新明珠开发南庄标杆项目 • 封闭式安全小区管理、星级物管服务
项目气质体现
核心价值提炼
核心竞争力
佛山城央 生态名镇 岭南水都
W—劣势：
1. 地块北临南庄大道，多货车，噪音污染严重； 2. 项目紧邻佛山一环南庄大道出口，该出口经常塞车
，势必影响未来业主出行； 3. 周边都为待拆迁的工厂，周边自然景观差； 4. 地块以前为陶瓷厂，陶瓷污染预留在土地及周边，
污染净化仍然需要一段时间； 5. 目前南庄整体环境仍然待改善。
然存在一定的上涨空间。
T—威胁：
1.调控政策不断出台，政策环境不利楼市发展；
2.南庄大量土地待开发，未来竞争将十分激烈；
3.由于历史原因，目前大部分消费者都对南庄环境存
在一定阴影，要改变此观念仍需要一段时间。
卖点 提炼
✓品牌竞争力 ✓产品竞争力 ✓配套竞争力 ✓辐射竞争力 ✓地段竞争力
• 南庄未来发展延伸主轴，住宅发展区域 • 佛山中心城区定位，禅西新城规划利好 • 交通配套完善，畅享佛山半小时生活圈 • 有别墅产品，户型高附加值 • 日趋成熟商业和生活配套 • 一线临江江景住宅+滨江河堤公园+7万方
发展商品牌指标
实力雄厚、知名品牌
豪宅外部条件 豪宅产品素质
打造别墅级住区标准体系，形成后期推广要点
别墅级居住 区标准体系
身份标签
彰显地位与实力
居住功能
保证居住舒适性 便利性和安全性
投资保值
作为资产架构的组成 部分和投资渠道
占有核心地段或稀缺资源 市场明星产品 居住舒适性指标 配套指标 安全与私密指标
皇家宫廷式美林 • 新明珠开发南庄标杆项目 • 封闭式安全小区管理、星级物管服务
项目气质体现
核心价值提炼
核心竞争力
佛山城央 生态名镇 岭南水都
重庆某小区二期营销策划推广方案(精品PPT)
我们的B区分三期开发建设，各设有一个入口，其中主入口位于五桂路 右侧、运动休闲广场旁；而两个次入口分别位于二期和三期。工程一 期由4栋点板结合的景观高层组成，户型面积从39㎡－121㎡。
第二十三页，共六十四页。
2)、楼盘名称：金源·华美家园
建筑(jiànzhù)类别： 高层 物业地址： 江北北滨路368号〔金源大道旁〕 开 发 商： 世纪金源集团 均 价：3600元/平方米 开盘时间： 2005-12-23
己向着希望飞翔(fēixiáng)，那是梦
想的归宿。
他们不孤单、他们不迷茫、
他们不是没有梦想，只是他们一直
在为着心中“梦想〞飞翔，年复一
年，日复一日飞翔……
那些指缝中流走的光阴
从喧嚣到宁静
时间的刀锋
割裂了谁的青春
第十六页，共六十四页。
工程名称 建议： (míngchēng) 得力·留鸟生活
得力·留鸟一代
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
0.67% 江津
1.08% 巴南区
35.75%
20.43% 18.01% 11.02% 8.33% 1.08% 1.48% 2.15% 长寿 大渡口区 渝北区 九龙坡区 沙坪坝区 南岸区 渝中区 江北区
被高压电线所困。
临近地块开展滞后。
威胁〔T〕: 2005年底房市出现集中放量，竞争比 较剧烈。
消费者观望情绪较为浓厚。
投资市场出现萎缩
第十四页，共六十四页。
工程 形象筹划营销 (gōngchéng)
经过前面的市场调查及周边楼盘的定位推广特点，我司筹划中心针对本工程的自身 优势，制定出一套围绕“留鸟精神〞的完整的营销推广方案，以下是对其“留鸟生 活〞的诠释：
第二十三页，共六十四页。
2)、楼盘名称：金源·华美家园
建筑(jiànzhù)类别： 高层 物业地址： 江北北滨路368号〔金源大道旁〕 开 发 商： 世纪金源集团 均 价：3600元/平方米 开盘时间： 2005-12-23
己向着希望飞翔(fēixiáng)，那是梦
想的归宿。
他们不孤单、他们不迷茫、
他们不是没有梦想，只是他们一直
在为着心中“梦想〞飞翔，年复一
年，日复一日飞翔……
那些指缝中流走的光阴
从喧嚣到宁静
时间的刀锋
割裂了谁的青春
第十六页，共六十四页。
工程名称 建议： (míngchēng) 得力·留鸟生活
得力·留鸟一代
40.00% 35.00% 30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00% 5.00% 0.00%
0.67% 江津
1.08% 巴南区
35.75%
20.43% 18.01% 11.02% 8.33% 1.08% 1.48% 2.15% 长寿 大渡口区 渝北区 九龙坡区 沙坪坝区 南岸区 渝中区 江北区
被高压电线所困。
临近地块开展滞后。
威胁〔T〕: 2005年底房市出现集中放量，竞争比 较剧烈。
消费者观望情绪较为浓厚。
投资市场出现萎缩
第十四页，共六十四页。
工程 形象筹划营销 (gōngchéng)
经过前面的市场调查及周边楼盘的定位推广特点，我司筹划中心针对本工程的自身 优势，制定出一套围绕“留鸟精神〞的完整的营销推广方案，以下是对其“留鸟生 活〞的诠释：
某项目全程策划提案(PPT 67页)2
通常的分类方法是从项目整体出发框定客户群体，范围大，属性不确定，本 案从创新的角度出发，为每一类产品找到相对应且不同的客群。
4 项目定位
4.4 客群定位
4.4.2 目标客群需求
产品种类
花园洋房 多层
小高层、高层
客群需求
居住改善型 老城区拆迁、外地务工 子女求学、首次置业（乡镇）
•睢宁城市化进程推进着目标客群的各式各样的刚性需求； •创新就是在客户需求与项目产品之间架起一座桥梁；
广播
优点
广播受众面积广，制作简单， 投入成本低；
缺点
广播信息不易保留，传播的信息 量也不可能很大，吸引力不如电 视和报纸；
建议：
在本案中建议视具体情况选择广播的推广方式。
5 市场推广
5.4 媒体选择
电视
优点
观赏性强，视听冲击力大，具 有强大的影响力，传播信息广 泛，最易吸引目标受众的推广 方式；
缺点
固有威胁的破坏性降到最低。
4 项目定位
4.1 定位方法
跟风? 还是 创新?
4 项目定位 跟风法
跟风? 还是 创新?
采用跟风法，与区域直接竞争对手天虹相比，在地理 位置、品牌知名度、价格导向上均处于劣势，仅在市场 风险上占有优势，故建议排除此方获得市场 主动权
•睢宁第一家情景式花园洋房产品； •差异化入市——与竞争对手天虹的
多层小高层同台竞艺；
创新之一
4 项目定位
4.3 产品结构定位 花园洋房
•外错内不错的错层式多层，增添 私密性与情趣性；
•采用不对称倾斜屋顶，阁楼设置 入户门，提高阁楼使用面积；
•针对竞争项目天虹及欧洲城的平层 多层和小阁楼进行深入创新；
睢宁项目·全程策划提案
4 项目定位
4.4 客群定位
4.4.2 目标客群需求
产品种类
花园洋房 多层
小高层、高层
客群需求
居住改善型 老城区拆迁、外地务工 子女求学、首次置业（乡镇）
•睢宁城市化进程推进着目标客群的各式各样的刚性需求； •创新就是在客户需求与项目产品之间架起一座桥梁；
广播
优点
广播受众面积广，制作简单， 投入成本低；
缺点
广播信息不易保留，传播的信息 量也不可能很大，吸引力不如电 视和报纸；
建议：
在本案中建议视具体情况选择广播的推广方式。
5 市场推广
5.4 媒体选择
电视
优点
观赏性强，视听冲击力大，具 有强大的影响力，传播信息广 泛，最易吸引目标受众的推广 方式；
缺点
固有威胁的破坏性降到最低。
4 项目定位
4.1 定位方法
跟风? 还是 创新?
4 项目定位 跟风法
跟风? 还是 创新?
采用跟风法，与区域直接竞争对手天虹相比，在地理 位置、品牌知名度、价格导向上均处于劣势，仅在市场 风险上占有优势，故建议排除此方获得市场 主动权
•睢宁第一家情景式花园洋房产品； •差异化入市——与竞争对手天虹的
多层小高层同台竞艺；
创新之一
4 项目定位
4.3 产品结构定位 花园洋房
•外错内不错的错层式多层，增添 私密性与情趣性；
•采用不对称倾斜屋顶，阁楼设置 入户门，提高阁楼使用面积；
•针对竞争项目天虹及欧洲城的平层 多层和小阁楼进行深入创新；
睢宁项目·全程策划提案
潼南花盛香醍营销策略案
思路与框架
目标界定
目标下问题
解决思路
策略执行
目标下布排
发展商目标
市场分析 本体分析 问题界定
项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略
产品策略 销售策略 广告策略 媒体策略 包装策略 阶段推广策略
营销布排 费用布排
发展商目标
开发商目标、目标难点及本司对其的思考
开发目标
打造区域标杆产品 塑造品牌知名度 保证产品顺利回款
商品房竣工面积（㎡） 商品房销售面积（㎡） 商品房销售额（万元）
50000 40000 30000
2006年
2007年
2008年
20000 10000 0 2009年
潼南县房地产行业还处于起步阶段，商 品房尤其是商品住宅还远远没有在城市 普通家庭中普及，房地产业也没有成为 拉动地方经济发展的重要力量。 按照09年市场消化量计算，区域年消化 49万方计算，按照100平米户型核算， 市场年消化套数4900套
战略布局对统筹 开发、产品定位、 客源构成进行整体 排布 产品差异化、特 色化为树立潼南区 域高端产品标杆提 供支撑
核心问题提炼 本项目的核心问题是区域市场初级阶段，无规模优势 项目如何实现自身价值最大化
目标 区域第一、突破区域品质 和价格，塑造企业知名度
规划限制条件
未来潼南发展 困惑 未成熟区域客户来源？ 区域市场未来趋势？ 开发布局和市场占位？
区域未来前景
现阶段潼南发展 1、生产总值较低 2、社会投资较低 3、三产比例失衡 4、经济发展较弱 5、房地产初级段
外部T刺ex激t 点
新的城市定位 地理咽喉区域 立体交通系统 一小时经济圈 重庆价值凸显 。。。。。。
Text
未来前景
目标界定
目标下问题
解决思路
策略执行
目标下布排
发展商目标
市场分析 本体分析 问题界定
项目核心竞争力 客户分析 策略推导 营销总战略
产品策略 销售策略 广告策略 媒体策略 包装策略 阶段推广策略
营销布排 费用布排
发展商目标
开发商目标、目标难点及本司对其的思考
开发目标
打造区域标杆产品 塑造品牌知名度 保证产品顺利回款
商品房竣工面积（㎡） 商品房销售面积（㎡） 商品房销售额（万元）
50000 40000 30000
2006年
2007年
2008年
20000 10000 0 2009年
潼南县房地产行业还处于起步阶段，商 品房尤其是商品住宅还远远没有在城市 普通家庭中普及，房地产业也没有成为 拉动地方经济发展的重要力量。 按照09年市场消化量计算，区域年消化 49万方计算，按照100平米户型核算， 市场年消化套数4900套
战略布局对统筹 开发、产品定位、 客源构成进行整体 排布 产品差异化、特 色化为树立潼南区 域高端产品标杆提 供支撑
核心问题提炼 本项目的核心问题是区域市场初级阶段，无规模优势 项目如何实现自身价值最大化
目标 区域第一、突破区域品质 和价格，塑造企业知名度
规划限制条件
未来潼南发展 困惑 未成熟区域客户来源？ 区域市场未来趋势？ 开发布局和市场占位？
区域未来前景
现阶段潼南发展 1、生产总值较低 2、社会投资较低 3、三产比例失衡 4、经济发展较弱 5、房地产初级段
外部T刺ex激t 点
新的城市定位 地理咽喉区域 立体交通系统 一小时经济圈 重庆价值凸显 。。。。。。
Text
未来前景
房地产项目售楼部策划展示培训课件教程PPT模板
与国家开发模式相结合
中国的开发模式催生出售楼部的发展，售楼部简单的说，是预售前的临时建筑，与未 来的使用紧密结合，所以它的展示功能的概念体现的很明显。
展示功能的升级
开发商在客户的需求催生下，更深层次的挖掘物业细节价值体验，以门窗、管道、电 梯、下水、立面等相关要素相结合，强化项目展示功能。
投资价值功能深度挖掘
，这些内容，即营销中心的展示。
封闭式展示简介
封闭式展示，属于一种新型，专业型营销策划展示分布方式，主要以 结合项目展示效果，合理功能布局，现场逼定客户等一系列销售动作 来加速销售功能为主要特点。
目前，市场上的营销中心层出不
穷，每个营销中心的销售展示不一 ，主要分为开放式营销中心 和 封 闭式营销中心。
西高新：莱安逸珲、建邦华庭、高山流水和城、金泰假
日花城、锦业时代、高科尚都、绿地世纪城、逸翠园、裕昌 太阳城、晶城秀府、CROSS万象汇、天朗蓝湖树
城西：XX观湖、融侨城、莱安逸珲、东方米兰、汉城湖
1号，汉城1号
城南：地产城、雅居乐铂琅峯、万象春天、风憬天下、
紫郡长安、林隐天下
城东：新旅城、华远君城、新庆坊、星币传说、华清学
建筑与展示相结合的合力下，产生了功能+服务的一个销售功能，也就演变成现在的 一个营销中心的核心功能，功能开始向楼宇推广，产品推广上逐渐演变。
功能 + 服务
营销中心成为一个标准化的销售工具 后，越来越多的功能性与服务性的内容 成为支撑营销中心发展的重要因素。客 户通过营销中心来了解项目发展，逐渐 形成模式化的参观路线，模式化的了解 路径，以及具有一定规律的价值关注点
房地产项目售楼部策划展示培训课件
地产痴人 2015年10月
汇报思路 踩盘梳理，提出问题，研究分析，结论延展
中国的开发模式催生出售楼部的发展，售楼部简单的说，是预售前的临时建筑，与未 来的使用紧密结合，所以它的展示功能的概念体现的很明显。
展示功能的升级
开发商在客户的需求催生下，更深层次的挖掘物业细节价值体验，以门窗、管道、电 梯、下水、立面等相关要素相结合，强化项目展示功能。
投资价值功能深度挖掘
，这些内容，即营销中心的展示。
封闭式展示简介
封闭式展示，属于一种新型，专业型营销策划展示分布方式，主要以 结合项目展示效果，合理功能布局，现场逼定客户等一系列销售动作 来加速销售功能为主要特点。
目前，市场上的营销中心层出不
穷，每个营销中心的销售展示不一 ，主要分为开放式营销中心 和 封 闭式营销中心。
西高新：莱安逸珲、建邦华庭、高山流水和城、金泰假
日花城、锦业时代、高科尚都、绿地世纪城、逸翠园、裕昌 太阳城、晶城秀府、CROSS万象汇、天朗蓝湖树
城西：XX观湖、融侨城、莱安逸珲、东方米兰、汉城湖
1号，汉城1号
城南：地产城、雅居乐铂琅峯、万象春天、风憬天下、
紫郡长安、林隐天下
城东：新旅城、华远君城、新庆坊、星币传说、华清学
建筑与展示相结合的合力下，产生了功能+服务的一个销售功能，也就演变成现在的 一个营销中心的核心功能，功能开始向楼宇推广，产品推广上逐渐演变。
功能 + 服务
营销中心成为一个标准化的销售工具 后，越来越多的功能性与服务性的内容 成为支撑营销中心发展的重要因素。客 户通过营销中心来了解项目发展，逐渐 形成模式化的参观路线，模式化的了解 路径，以及具有一定规律的价值关注点
房地产项目售楼部策划展示培训课件
地产痴人 2015年10月
汇报思路 踩盘梳理，提出问题，研究分析，结论延展
楼盘SWOT分析案例PPT学习教案
15.58%
迁入 6801 1263 2345
变动情况 迁出 8245 3151 1304
比例
0.4:1 1.8:1
总人口中非农业人口
绝对数
占比
119898
10964
9.14%
62765 52.34%
从目前潼南县人口结构来看，潼南的非农业人口主要集中在老城区， 而江北新城的非农业人口数量也在逐渐增加。
点。
及本案而言具有较大的优势，势必会造成部分
客户分流。
•可采用创新的营销手段，目前潼南房地产营销 水平低，宣传单、售楼部等都不足以提升物业
•潼南房价以及新开发量的快速增长，将会让
的档次。据统计，好的营销手段至少可提高
置业人士的选择面更广，销售落单的速度将会
10%的物业档次。
较高峰期有所放缓，从而增大项目的风险。
第10页/共22页
潼南房地产市场发展现状
近三年商品房施工面积（单位：平方米）
1200000 1000000 800000 600000 400000 200000
0
984885
1093235
160061
130457
2007年
2008年
住宅 商业营业用房
1134777
136979 2009年
从近三年的施工面积走势来看，潼南的房地产市场呈现了一个稳定发展的 阶段，但潼南房地产市场尚不成熟。
1 经济指标 2 项目四至
3 项目属性及印 象
4 周边配套
北新区东一路与 东二路之间
占地面积：45亩 建筑面积：75000
㎡
容积率：2.5 用地性质：居住
用地
现状：生地（无 需拆迁） 第16页/共22页
潼南项目前期策划报告
第一部分市场篇我们处在什么样的市场环境——潼南市场调研竞争楼盘――云海蓝湾调研基本情况：项目位置：潼南江北新城梅园路1号开发商：重庆市永佳房地产开发有限公司占地面积：128亩建筑面积：9.8万平方米绿化率：48％容积率：1.15总套数：532物管费：0.42元价格：花园洋房均价1450，最高价1510，最低价1370。
双拼别墅均价2080（一期已售完）。
项目开发情况：云海蓝湾由涪江、200亩的天然森林公园及人工湖泊湾所环抱，它集居住、休闲、娱乐为一体的高档次、高品质山水园林生态别墅区。
它由星级酒店、高层公寓、花园洋房、双拼别墅、独立别墅组成。
一期由132套花园洋房、5栋10套双拼别墅组成；二期由花园洋房、双拼别墅、12栋独立别墅构成；三期由双拼别墅、花园洋房、高层公寓及商业步行街组成。
云海蓝湾住宅小区开发建设1年多时间，目前一期已全部封顶，二期及景观处在施工中。
规划布局：云海蓝湾地势平坦，生态环境极为优越。
它充分利用河、山、林、城等自然及人工元素，结合业主使用特点，创造小区现代的、生态的、文明的气氛，倡导一种轻松休闲，自然亲切，尺度柔和以及混合多元的人性化环境；规划布局结合地形及周边环境，使之与大环境有机融合，同时创造了一系列交流休憩的场所，如游泳池、羽毛球场、网球场、观景台、会所等。
主要卖点分析：区位优势：项目位于江北新城边缘地带，可享受新城未来的成熟配套。
景观优势：项目位于涪江的北侧，具有自然景观的同时，还拥有水景资源。
规模优势：云海蓝湾为潼南目前规模较大的项目之一，大规模易于打造大社区。
建筑优势：项目目前的别墅和花园洋房的建筑形态为潼南的唯一，易于占领房地产市场。
配套优势：项目设置了观景台、游泳池、网球场等完善的配套设施。
周围交通：通过涪江大桥、南北干道、南七路、西八路、西十路、梅园路等四面畅通，距离火车站、高速公路仅6分钟，至老城3分钟。
户型设计：一期：花园洋房户型平层、错层面积从130-180㎡；其中三房面积132.85-149.31四房面积139.62-171.38五房面积171.16-177.61（带休闲室）跃层面积从206-280㎡双拼别墅户型面积在276㎡左右；二期：花园洋房面积与一期相当；双拼别墅户型面积280-290㎡；花园洋房代表户型如下：底层设置休闲厅，赠送12㎡的花园；二层设置屋顶露台花园；四层为跃层，赠送屋顶花园。
某房地产项目营销推广规划书
南京丽都嘉园工程推广方案住宅工程分析2002年5月，经国务院批准，南京市对江北行政区划作出重大调整，标志着江北地区的开展进入了一个新的阶段，也标志着南京的开展进入了由隔江开展向跨江开展的历史跨越阶段。
一、土地资源利用待开发土地资源江北的开展刚起步，丰富的土地资源是其最吸引开发商眼球因素，据不完全统计，仅泰山镇及周边准备开发的土地就已〔含拆迁〕超过15000亩，折合房地产开发面积1300万平方米，是南京市2001年土地开发的4倍还多，而珠江镇拥有土地面积2050平方米，就现有及待开发工程看来与泰山镇走势相当，说明江北未来的开展趋势不可限量，竞争也将愈加剧烈。
土地开发现状到今年底江北仍处在刚启动的初级阶段，楼盘整体状况是规模小、品质不高、总价低，主要面向的受众是本地居民和拆迁户，销售的根本目标是“短、平、快〞，即“时间周期短、平价销售、快速去化〞。
明年开展趋势今年底大局部的小盘根本处于销售扫尾期，而明年开始进入大盘时代，竞争重点主要是存在于大盘之间，除规模大之外，还具备高品质、中价位的功能，也将带动江北区域向“成气候、成规模、上档次〞的方向开展。
二、江北目前开发区域江北大道工程1、泰山新区大盘为主，客群素质相对较高泰山新区以开展大盘为主流，现有工程包括滨江新城〔50万平方米〕、旭日华庭〔40万平方米〕、华侨城〔30万平方米〕、浦东花园〔13万平方米〕、金泉·泰来苑〔30万平方米〕，万江共和新城今年下半年将推出二期近30万，在目前江北楼盘中可以说都是比较上规模、上档次的新盘，主要面对的客群主要是本地居民，用以改善现有生活条件；局部的拆迁户，市区一些暂时经济短缺人员及投资者。
浦珠路-圣泉路工程〔珠江镇〕小规模工程为主，主要满足拆迁户需求珠江镇现有工程规模偏小，仅有本案对面的万江国际新城规模较大，其它工程包括新理想家园14万平米、雍雅苑14万平米、浦珠花园、城市花园-塞纳河畔、碧云山庄、鼎业花园、圣源居〔共三幢、每幢两个单元〕，在单价、总价上都偏低，户型面积主要集中在80-120平米左右，根本属于经济实用房，目标消费群主要是满足当地拆迁户及局部本地居民，宣传工作重点也是针对这局部群体在本区域内展开，其次就是顾及到南京市拆迁户中无能力购置市区新房的客户，在?南京晨报?等早报上有其广告露面，而且至今年低这局部工程即将销售完毕，退出市场竞争。
某地产重庆建设厂项目营销及推广策略_126PPT
总结
通过在重庆市进行调研和研究
发现了以下几点客观现状：
1. 重庆传统的城市核心区内没有大型城市综合体楼盘，本项目是唯 一，传承了重庆传统厂区的城市综合体居住模式；
2. 本项目无论在历史层面、物理层面、城市职能层面上，都是一个 地标，象征了重庆的过去，也预示着重庆的未来；
3. 购房者的家庭成员也会参与购房决策行为，因此我们在广告形象、 案场布置内都需要充分考虑满足家庭成员的细节；
一期推广主题阐述
开创都市大盘时代的江景生活
• 一样的江景，不一样的生活，我们的江景是建立在 “都市大盘”基础上的江景，起点更高，生活品质更 高；
• 1000米无敌坡地江景，非其它江景盘能比，他所呈现 Байду номын сангаас江景生活，让人无比向往；
• 凤凰城”是重庆目前城市中心最大的项目，这样一个 “都市大盘”，完全可以说是开创了一个前所未有的 时代。
2. 心理距离大是减少跨区购房的主要原因。
3. 虽然“江景”楼盘众多 ，但由于视野开阔，所 以还是受到追捧。
4. 对于建设厂的历史和传统的厂区生活模式让很 多传统的重庆人怀念。
因此，我们把本项目的目标客群圈定为：
垄断性行业员工 私企老板
事业单位干部 企业白领
九龙坡区内 渝中区、大渡口区等周边区域
其他区域
凤凰重生
案名释义三
“凤凰城”助力华润置地形象传播更加强大。
“凤凰城”延续了企业在全国系列产品中的案名风格，如北京 凤凰城、成都凤凰城、武汉凤凰城等，都涵盖一定的艺术含 义，着重凸现艺术和人文的特征。项目本身保留了建设厂原 有历史元素，加以改造利用，让它们成为新建筑的一部分,艺 术气息足够深厚，能够强有力地承载“凤凰城”这一极富艺 术气质的案名，与华润置地各城市同类产品系列一致，更加 有助于品牌形象的强化。
《潼南县福康新村商业及住宅营销策划方案》姆(26页)
• 1、地理优势：项目位于潼南县城南新区，比邻一中，和规划 中的潼南重点小学，汽车站旁。高速路匝道口。
• 2、环境优势：项目一二期开始，就着力于景观的打造，目前 一二以初具一定的环境。
• 3、知名度优势：由福宣房地产公司精心打造的福康新村在潼 南县有一定的知名度。
SWOT之劣势分析
• 1、区位劣势：目前项目所处新区人流不足，导致项 目自然到访较低。各种交通、生活设施尚不完善， 生活配套不太便捷。
销售执行和营销推广略
• 本案在后期的打造非常重要，由于前期的 业主的质量并不算高。价格也比较低，后 期想要实现销售，必须进行改变。否则， 项目的销售周期会拉的很长。
• 谢谢
Thank you
第二部分 潼南房地产发展现状
• 目前潼南的房地产主要分三大块：第一块是江北， 现县政府所在地；第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一 中地块；第三块是老城区，原同潼南老街； 由于老城区目前的配套设施比较齐全（医院、学 校、购物），所以现在老城区还是比较热闹。江北 是县府行政中心，可能是潼南人比较恋旧的缘故吧， 政府部门工作人员在江北工作，居住却在老城。凉 风垭须然有一中和比较好的楼盘作引领，但是项目 自身配套设施却跟不上，虽然规划汽车站，但是医 院、银行等相关生活配套不够完善。而且这三地块 的交通道路规划还是显的不够合理。
• 2、前期环境劣势：由于前期环境的打造上面功夫下 的不够，在苗圃的选择上面存在问题，整个小区看 不到一颗稍微名贵或高贵的乔木或花木，前期苗木 的栽种比较随意化，在园林的打造、造型上与规划 有一定差距。
• 3、物业服务劣势：项目一二期已有部分业主入住， 物业管理显得是一个不管公司，从现有小区的绿化 维护、安防、保洁上看，物业服务水平处于低级阶 段。
• 由于项目周边及自身配套不成熟，公司应站立在放 水养鱼，拿出一定时间、资金对市场进行培育。
• 2、环境优势：项目一二期开始，就着力于景观的打造，目前 一二以初具一定的环境。
• 3、知名度优势：由福宣房地产公司精心打造的福康新村在潼 南县有一定的知名度。
SWOT之劣势分析
• 1、区位劣势：目前项目所处新区人流不足，导致项 目自然到访较低。各种交通、生活设施尚不完善， 生活配套不太便捷。
销售执行和营销推广略
• 本案在后期的打造非常重要，由于前期的 业主的质量并不算高。价格也比较低，后 期想要实现销售，必须进行改变。否则， 项目的销售周期会拉的很长。
• 谢谢
Thank you
第二部分 潼南房地产发展现状
• 目前潼南的房地产主要分三大块：第一块是江北， 现县政府所在地；第二块是凉风垭梓潼镇镇府及一 中地块；第三块是老城区，原同潼南老街； 由于老城区目前的配套设施比较齐全（医院、学 校、购物），所以现在老城区还是比较热闹。江北 是县府行政中心，可能是潼南人比较恋旧的缘故吧， 政府部门工作人员在江北工作，居住却在老城。凉 风垭须然有一中和比较好的楼盘作引领，但是项目 自身配套设施却跟不上，虽然规划汽车站，但是医 院、银行等相关生活配套不够完善。而且这三地块 的交通道路规划还是显的不够合理。
• 2、前期环境劣势：由于前期环境的打造上面功夫下 的不够，在苗圃的选择上面存在问题，整个小区看 不到一颗稍微名贵或高贵的乔木或花木，前期苗木 的栽种比较随意化，在园林的打造、造型上与规划 有一定差距。
• 3、物业服务劣势：项目一二期已有部分业主入住， 物业管理显得是一个不管公司，从现有小区的绿化 维护、安防、保洁上看，物业服务水平处于低级阶 段。
• 由于项目周边及自身配套不成熟，公司应站立在放 水养鱼，拿出一定时间、资金对市场进行培育。
潼南项目广告推广
泓煌·依云豪庭 整合推广案
如果不能一打眼就看出问题 再看三天也还是看不出问题
对本案来说 无需赋予它更多意义 它的本原包含在产品的规划理念中
我们所要做的 只是循着他本来的路线
走下去
因为人类更相信因为 而不是所以
所以，新区核心， 8.3万方 loft+ 平层，1.6 万方商业 不负责回答为什么，直接给结论即可
结论只有一个 洞察项目核心的 USP主张
所以，一打眼 就必须且只能释放的唯一结论
泓煌·依云豪庭
新城中央 精致都会
定位的前提有两个 1、能不能肩负一个细分的社会职能
——这是对区域的描述 2、能不能肩负一个细分的产品职能
——这是对市场的需求
支撑点有二 1、完成对区域的社会职能的描述 2、完成对社会职能的产品的细分
性价比----生活梦想 销售----持续销售 项目----品牌 小盘----泓煌
左边是快消小盘做法 右边是大盘做法
对于本案来讲，就是要小盘大做！
两句话概括： 我们要做的就是 如何构建城市职能与产品职能之间的纽
带关系。 也就是说精致都会与跃居典范之间的逻
辑树如何建立。
按项目10月份开盘
预计泓煌品牌 5月进入市场
真相五 每一个能叫的响的成功的项目 都有一个独特的、引人入胜的核心价值 但是，这不代表产品不重要环境不重要 地段不重要服务不重要配套不重要……
很明显可以看出，本案核心 是以商业为城市核心配套的精致都会城
本案的目标是商业做强，细节做亮 最重要的是都会味做浓
所以 千万不要大家都是铜 你就不敢承认自己是金
交通立体化:火车站毗邻多条公交通达 社区人性化:后街式生活，简单从容高效 教育私属化:下楼就是学校，优质教育 配套系统化:16000 方商业，品牌超市 建筑精品化:60-140 平米、有平层有loft 品牌精细化：泓煌地产2013 精细深耕年
如果不能一打眼就看出问题 再看三天也还是看不出问题
对本案来说 无需赋予它更多意义 它的本原包含在产品的规划理念中
我们所要做的 只是循着他本来的路线
走下去
因为人类更相信因为 而不是所以
所以，新区核心， 8.3万方 loft+ 平层，1.6 万方商业 不负责回答为什么，直接给结论即可
结论只有一个 洞察项目核心的 USP主张
所以，一打眼 就必须且只能释放的唯一结论
泓煌·依云豪庭
新城中央 精致都会
定位的前提有两个 1、能不能肩负一个细分的社会职能
——这是对区域的描述 2、能不能肩负一个细分的产品职能
——这是对市场的需求
支撑点有二 1、完成对区域的社会职能的描述 2、完成对社会职能的产品的细分
性价比----生活梦想 销售----持续销售 项目----品牌 小盘----泓煌
左边是快消小盘做法 右边是大盘做法
对于本案来讲，就是要小盘大做！
两句话概括： 我们要做的就是 如何构建城市职能与产品职能之间的纽
带关系。 也就是说精致都会与跃居典范之间的逻
辑树如何建立。
按项目10月份开盘
预计泓煌品牌 5月进入市场
真相五 每一个能叫的响的成功的项目 都有一个独特的、引人入胜的核心价值 但是，这不代表产品不重要环境不重要 地段不重要服务不重要配套不重要……
很明显可以看出，本案核心 是以商业为城市核心配套的精致都会城
本案的目标是商业做强，细节做亮 最重要的是都会味做浓
所以 千万不要大家都是铜 你就不敢承认自己是金
交通立体化:火车站毗邻多条公交通达 社区人性化:后街式生活，简单从容高效 教育私属化:下楼就是学校，优质教育 配套系统化:16000 方商业，品牌超市 建筑精品化:60-140 平米、有平层有loft 品牌精细化：泓煌地产2013 精细深耕年
潼南—“江城丽都”营销策划(课程设计) 改
潼南江城丽都营销策划书目录方案策划人员 (3)计划进度 (4)潼南房地产市场竞争态势分析 (5)“江城丽都”房地产项目分析 (7)“江城丽都”项目定位及营销推广 (17)。
方案策划人员总策划袁宁策划助理王玲罗也会计郑贤超调研员徐星旺公关蒋露计划进度2011/11/29（星期一）：小组内开会，做好工作分配安排。
2011/11/30（星期二）：选取两到三个楼盘作为考查对象，对所选楼盘进行初步分析，确定目标楼盘。
2011/12/1 （星期三）：针对目标楼盘进行资料收集，包括楼盘的开发商，建筑方，位置，占地面积等。
2011/12/2（星期四）:小组开会讨论，对收集的目标楼盘资料进行整理，熟悉楼盘资料。
2012/12/3（星期五）：针对目标楼盘进行第一次实地考查，了解楼盘的朝向，目标人群，户型设计，并做好记录。
2012/12/5(星期一)：针对收集整理好的资料，对目标楼盘的营销策划的方向选择。
2012/12/6（星期二）：根据目标楼盘营销策划方向的定位制定出可行性方案，并且方案具体化，人员分工落实到位。
2012/12/7（星期三）：制作楼盘宣传资料图片。
2012/12/8（星期四）：楼盘资料，楼盘营销方案，宣传图片资料整理，着手编写目标楼盘营销策划书。
2012/12/9（星期5）：编写目标楼盘营销策划书“江城丽都”房地产项目分析一、项目概况1、投资开发方：重庆福宣房地产开发有限公司。
重庆福宣房地产开发有限公司成立于2005年3月，注册资本2023万元，是一家企业资质二级，以房地产开发销售为主，物业管理、市场管理、建筑装饰材料销售为辅的综合性企业。
公司现为重庆市城市建设开发协会会员企业，重庆市工商联（总商会）会员单位，潼南县工商联（总商会）常委单位，重庆市潼南县房地产商会常务副会长单位，潼南县房地产开发协会常务副会长单位，清华大学总裁俱乐部房地产专业委员会理事单位，潼南县诚信企业促进会理事单位。
自成立以来，不断进取，开拓创新，积极探索现代企业管理制度，不断提高企业经营管理水平，始终坚持“追求完美，不断超越”的企业精神，已取得了很好的社会效益和经济效益。
相关主题
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户型设计
整体户型设计偏大，均采用大露台，大阳台的设计理念，没有创新。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
推广调性
整个项目推广语俗不可耐，而且 在宣传单页上还将功能房（厨房） 印掉，表明整体推广执行较差。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
潼南房地产项目分布图
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征
区域楼盘基础信息
趋势预判
项目名称 建筑面积（㎡） 容积率 物业形态 建筑风格 色调及材料 园林风格 社区配套
商业描述
铜新花园 170000 北城天骄 170000 华泰明珠 100000
151
300000
40000
85.86
200000
30000 20000
100000
10000
0
0
2006
2007
2008
2006年 2007年 2008年 2009年
房地产市场活跃 供需关系失衡 房价飞速上涨
潼南县近年住宅供需状况
潼南县销售均价
住宅竣工面积（㎡）
住宅竣工面积（㎡）
住宅销售面积（㎡）
江北新城 18万方 100—200㎡ 洋房 2009一期已经销售完毕销售价格2900元/ ㎡，二期价格待定 2.7 —— 1500户 2万方 东南亚风情现代建筑 待定 待定 登记客户主要为本地公务员及私营业主为 主
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
建筑规划
建筑单体：采用北欧建筑设计理念， 但只是突出极简，也可以说成现代 简约。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
户型设计
多阳台和超大阳台设计是整个户型的突出点，但是户型尺寸把握不规范
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
建筑规划
建筑规划：传统建筑规划设计，6 栋高层设计在项目中间，将整个项 目的景观完全阻挡，无法形成景观 的均好性。
景观规划：采用普通中轴式园林设 计，没有任何分组或者分团，也没 有任何主题意义，仅仅只能叫做小 区配套绿化。
第一产业（万人） 第二产业（万人） 第三产业（万人）
80.00
40.0% 2008年
60.00
25.3%
27.0%
28.7%
30.5% 30.0%
40.00
20.0% 2007年
20.00
10.0%
0.00
0.0%
2006年
2006年 2007年 2008年 2009年
第三产业主导
第一产业薄弱 房地产市场发展空间大 0.00
0.00
400000 300000 200000 100000
0
区域楼市分析
潼南县近年房地产市场供需走势图
房屋建筑施工面积（万㎡）
房屋建筑竣工面积（万㎡）
256.52
234.53
324
潼南县近年商品房供需状况
商品房竣工面积（㎡） 商品房销售面积（㎡） 商品房销售额（万元）
182.70
400000
50000
0 2009年
根据其他区县如南川、铜梁等地的经验，该时段正是一个城市的飞速 增长期，作为房地产开发企业这个时间的介入无非是一个最佳时机。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
人口结构分析
潼南县近年人口走势
常住人口（万人） 城镇人口（万人） 城镇化率
潼南县近年产业人数状况
建筑单体：采用现代式建筑特点， 颜色和外外观都没任何亮点和突破
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
户型设计
普通建筑设计，除了景观阳台设计比较突出以外，没有任何的设计亮点
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
推广调性
建筑规划：传统规划设计，军列式 布局，同时在项目入口处设置一个 高级会所，提高项目品质。
景观规划：整体以东南亚风情园林 景观定位，但是实际实施却并没有 达到东南亚的效果。
建筑单体：建筑采用现代建筑风格， 从工程外观发现，整体施工质量较 差，缺乏文明施工。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
100000
400000
50000
200000
0 2006年
2007年
2008年
2009年
0 2006年
2007年
2008年
2009年
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00
面积区间
79.09 102.36 108.1 68.19~69.6
110.35~112.63
47.61~53.13 87.55~89.35 101.85~103.95 66.31~78.92 90.18~114.55
76~82 89.66~118.51
174.26 199.26 102.93 95.44 92~120 133.86~134.48
龙乡苑 铜新花园
地理位置 项目规模 户型区间 物业形态 价格范围 容积率 建筑密度 规划户数 园林面积 项目特色
潼南县江北新城奋进大道 17万方 80-110 高层、多层 (高层)3500元/㎡；（洋房）3800元/㎡ 3.19 27.9% 1392 1万左右，现代风格 新古典建筑
无论是从售房部和项目的整体效果 图，都无法让人感觉到该项目的国 际品质
住宅销售面积（㎡）
住宅销售额（万元） 40000 400000
住宅销售建面单价（元/㎡） 3000
30000 300000 20000 200000 10000 100000
2167 2000
1040
1273
1496
717
1000
2006年
2007年
2008年
0 2009年
0
0
2006年 2007年 2008年 2009年
86.31 10.75% 13.40% 0.15
95.59 46.47 0.1
0.05
0 2007 2008 2009年 2010年上半年
1500000 1000000 500000
0
潼南县近年GDP及人均GDP
GDP（万元） 人均GDP（元）
15000
10000
5000
2006年
2007年
2008年
80 90~110
占比
25% 50% 25% 50%
50%
33% 33% 33% 40% 60% 17% 83% 8% 8% 84% 10% 70% 20% 25% 75%
热销户型 3房 2房 2变3 —— —— ——
—— ——
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
推广语言简单，推广物料没有 任何调性可言，这样的推广无 法将项目与高品质相连。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
福江名城-优山美谷
地理位置 项目规模 户型区间 物业形态 价格范围 容积率 建筑密度 规划户数 园林面积 项目特色
潼南江北新区实验小学旁 11万方 90-134 高层、花园洋房 3500元/㎡（10月销售价格），现无房源 1.95 35% 926 4000㎡，地中海水景园林 北欧极简风格
推广调性
该项目为潼南高品位的项目，推广语较成体 系，整体画面也比较高雅，但是推广与现实 不符合，这是最大的问题。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征
北城丽都
趋势预判
地理位置 项目规模 户型区间 物业形态 价格范围
容积率 建筑密度 规划户数 园林面积 项目特色 销售价格 销售率 购买人群
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
潼南县近年产业结构走势图
第一产业（亿元)
潼南县近年三大产业结构
第二产业（亿元)
第三产业
9.35 15.55 21.57
第三产业（亿元)
第二产业
2010年上半年
23.73
30.40
41.46
第一产业
2009年 21.91
2008 20.14
2007 16.16
定位清晰合理 规划简介明确 东下北移 新区引领全县发展
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
经济基础较弱 发展速度较快
150
100 63.56
50
0 2006
潼南县近年GDP增长走势图 GDP(亿元）
15.37% 17.70%
同比涨幅（%） 0.2
73.33
3.19
高层、小高 层、多层
现代
3
高层、多层 中式
2.395 高层、多层 现代
黑白相间线 条面砖
现代
网球场、 篮球场、 羽毛球场
社区配套商业
白色+咖啡色 涂料
南亚风情
游泳池、 儿童游乐 场、会所、 球场
底商1-2F
白+米白色面 砖
现代
——
整体户型设计偏大，均采用大露台，大阳台的设计理念，没有创新。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
推广调性
整个项目推广语俗不可耐，而且 在宣传单页上还将功能房（厨房） 印掉，表明整体推广执行较差。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
潼南房地产项目分布图
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征
区域楼盘基础信息
趋势预判
项目名称 建筑面积（㎡） 容积率 物业形态 建筑风格 色调及材料 园林风格 社区配套
商业描述
铜新花园 170000 北城天骄 170000 华泰明珠 100000
151
300000
40000
85.86
200000
30000 20000
100000
10000
0
0
2006
2007
2008
2006年 2007年 2008年 2009年
房地产市场活跃 供需关系失衡 房价飞速上涨
潼南县近年住宅供需状况
潼南县销售均价
住宅竣工面积（㎡）
住宅竣工面积（㎡）
住宅销售面积（㎡）
江北新城 18万方 100—200㎡ 洋房 2009一期已经销售完毕销售价格2900元/ ㎡，二期价格待定 2.7 —— 1500户 2万方 东南亚风情现代建筑 待定 待定 登记客户主要为本地公务员及私营业主为 主
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
建筑规划
建筑单体：采用北欧建筑设计理念， 但只是突出极简，也可以说成现代 简约。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
户型设计
多阳台和超大阳台设计是整个户型的突出点，但是户型尺寸把握不规范
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
建筑规划
建筑规划：传统建筑规划设计，6 栋高层设计在项目中间，将整个项 目的景观完全阻挡，无法形成景观 的均好性。
景观规划：采用普通中轴式园林设 计，没有任何分组或者分团，也没 有任何主题意义，仅仅只能叫做小 区配套绿化。
第一产业（万人） 第二产业（万人） 第三产业（万人）
80.00
40.0% 2008年
60.00
25.3%
27.0%
28.7%
30.5% 30.0%
40.00
20.0% 2007年
20.00
10.0%
0.00
0.0%
2006年
2006年 2007年 2008年 2009年
第三产业主导
第一产业薄弱 房地产市场发展空间大 0.00
0.00
400000 300000 200000 100000
0
区域楼市分析
潼南县近年房地产市场供需走势图
房屋建筑施工面积（万㎡）
房屋建筑竣工面积（万㎡）
256.52
234.53
324
潼南县近年商品房供需状况
商品房竣工面积（㎡） 商品房销售面积（㎡） 商品房销售额（万元）
182.70
400000
50000
0 2009年
根据其他区县如南川、铜梁等地的经验，该时段正是一个城市的飞速 增长期，作为房地产开发企业这个时间的介入无非是一个最佳时机。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
人口结构分析
潼南县近年人口走势
常住人口（万人） 城镇人口（万人） 城镇化率
潼南县近年产业人数状况
建筑单体：采用现代式建筑特点， 颜色和外外观都没任何亮点和突破
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
户型设计
普通建筑设计，除了景观阳台设计比较突出以外，没有任何的设计亮点
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
推广调性
建筑规划：传统规划设计，军列式 布局，同时在项目入口处设置一个 高级会所，提高项目品质。
景观规划：整体以东南亚风情园林 景观定位，但是实际实施却并没有 达到东南亚的效果。
建筑单体：建筑采用现代建筑风格， 从工程外观发现，整体施工质量较 差，缺乏文明施工。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
100000
400000
50000
200000
0 2006年
2007年
2008年
2009年
0 2006年
2007年
2008年
2009年
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
350.00 300.00 250.00 200.00 150.00 100.00 50.00
面积区间
79.09 102.36 108.1 68.19~69.6
110.35~112.63
47.61~53.13 87.55~89.35 101.85~103.95 66.31~78.92 90.18~114.55
76~82 89.66~118.51
174.26 199.26 102.93 95.44 92~120 133.86~134.48
龙乡苑 铜新花园
地理位置 项目规模 户型区间 物业形态 价格范围 容积率 建筑密度 规划户数 园林面积 项目特色
潼南县江北新城奋进大道 17万方 80-110 高层、多层 (高层)3500元/㎡；（洋房）3800元/㎡ 3.19 27.9% 1392 1万左右，现代风格 新古典建筑
无论是从售房部和项目的整体效果 图，都无法让人感觉到该项目的国 际品质
住宅销售面积（㎡）
住宅销售额（万元） 40000 400000
住宅销售建面单价（元/㎡） 3000
30000 300000 20000 200000 10000 100000
2167 2000
1040
1273
1496
717
1000
2006年
2007年
2008年
0 2009年
0
0
2006年 2007年 2008年 2009年
86.31 10.75% 13.40% 0.15
95.59 46.47 0.1
0.05
0 2007 2008 2009年 2010年上半年
1500000 1000000 500000
0
潼南县近年GDP及人均GDP
GDP（万元） 人均GDP（元）
15000
10000
5000
2006年
2007年
2008年
80 90~110
占比
25% 50% 25% 50%
50%
33% 33% 33% 40% 60% 17% 83% 8% 8% 84% 10% 70% 20% 25% 75%
热销户型 3房 2房 2变3 —— —— ——
—— ——
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
推广语言简单，推广物料没有 任何调性可言，这样的推广无 法将项目与高品质相连。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
福江名城-优山美谷
地理位置 项目规模 户型区间 物业形态 价格范围 容积率 建筑密度 规划户数 园林面积 项目特色
潼南江北新区实验小学旁 11万方 90-134 高层、花园洋房 3500元/㎡（10月销售价格），现无房源 1.95 35% 926 4000㎡，地中海水景园林 北欧极简风格
推广调性
该项目为潼南高品位的项目，推广语较成体 系，整体画面也比较高雅，但是推广与现实 不符合，这是最大的问题。
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征
北城丽都
趋势预判
地理位置 项目规模 户型区间 物业形态 价格范围
容积率 建筑密度 规划户数 园林面积 项目特色 销售价格 销售率 购买人群
10.00
20.00
30.00
40.00
50.00
潼南县近年产业结构走势图
第一产业（亿元)
潼南县近年三大产业结构
第二产业（亿元)
第三产业
9.35 15.55 21.57
第三产业（亿元)
第二产业
2010年上半年
23.73
30.40
41.46
第一产业
2009年 21.91
2008 20.14
2007 16.16
定位清晰合理 规划简介明确 东下北移 新区引领全县发展
区域市场分析 竞争项目分析 区域市场特征 区域客户分析 区域客户特征 趋势预判
经济基础较弱 发展速度较快
150
100 63.56
50
0 2006
潼南县近年GDP增长走势图 GDP(亿元）
15.37% 17.70%
同比涨幅（%） 0.2
73.33
3.19
高层、小高 层、多层
现代
3
高层、多层 中式
2.395 高层、多层 现代
黑白相间线 条面砖
现代
网球场、 篮球场、 羽毛球场
社区配套商业
白色+咖啡色 涂料
南亚风情
游泳池、 儿童游乐 场、会所、 球场
底商1-2F
白+米白色面 砖
现代
——