第十章 地上权
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转移。 ----
• 我《物国权实法行》第建1设46条用规地定使：建用设权用与地地使用上权物转一让、并互 处换、分出原资则或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、
构筑物及其附属设施一并处分。147条“建筑物、构 筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的， 该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设 用地使用权一并处分。”
历年真题
• 设立下列建设用地使用权，应当采取出让方式的有： ()
• A．设立商业建设用地使用权 • B．设立娱乐建设用地使用权 • C．设立商品住宅建设用地使用权 • D．设立旅游建设用地使用权一 • 正确答案:ABCD
• 解题思路：本题涉及建设用地使用权的设立方式问题。对于商业、旅游和娱乐、 商品住宅等经营性用地，以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍 卖、招标等公开竞价的方式出让。因此，本题正确选项为ABCD
《物权法》第143条中的但书“法律
另有规定的除外”
• 《城市房地产管理法》39条【出让转让条件】以 出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应 当符合下列条件：
• （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用 权出让金，并取得土地使用权证书；
• （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房 屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十 五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或 者其他建设用地条件。
第十章 地上权
• 重点知识 • 1.地上权的概念和体系 • 2.建设用地使用权：概念、特征、取得、内容、
消灭
• 3.分层地上权：概念、特征、取得 • 4.乡村建设用地使用权 • 5.宅基地使用权：概念、特征、取得
引读案例
• 原告与被告的宅院南北相邻。被告建房时，将新 建房屋的地下部分延伸到原告的宅基地内20厘米。 原告要求被告停止施工，解决纠纷，被告不同意。 原告诉请法院判决被告停止侵权，恢复原告对该 宅基地的使用权。被告答辩认为，被告建房的地 基在地下，而地表的房屋并未越界，未妨害原告 宅基地的正常使用，并非侵权。
二、我国地上权的特点及体系 • （一）我国地上权的特点
我国物权法不规定地上权的概念 对于地上权的不同种类分别作出不同的规定 各种不同的地上权具有不同的内容
建设用地使用权、分层地上权、乡村建设用地使用权和宅基地使用权
• （二）我国地上权的体系
• 我国地上权的体系是由四个权利组成，可以分为两大 类：
• 3、划拨是无偿的。---无须支付土地使用权出让金。
• 划拨设立建设用地使用权的性质 虽然建设用地使用权的划拨属于行政行为，但并
不影响以这种方式取得的建设用地使用权成为一 种用益物权。
• 划拨设立建设用地使用权的限制 由于划拨设立建设用地使用权是无偿的，取得建
设用地使用权的一方并没有支付对价即取得该用 益物权，因此，通过划拨方式设立建设用地使用 权必须是为了公共利益或者公益事业目的。国家 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
• （一）地上权的概念
地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工 作物而使用该他人土地的权利。
• （二）地上权的沿革
地上权起源于罗马法。 在我国，周朝就已存在地上权的事实 。但直至《大清民
律草案》和《民国民法草案》方开始设立地上权的条文， 至民国民法，正式建立此制。
• （三）我国现行的地上权
• 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋 所有权证书。
（二）建设用地使用权抵押
• 建设用地使用权抵押的概念 建设用地使用权抵押，是指抵押人以其建设用地
使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债 务人不履行债务时，或者发生当事人约定的实现 抵押权的情形，抵押权人有权依法从抵押的建设 用地使用权拍卖所得价款中优先受偿。
4、自动续期权
① 住宅建设有地期间届满的，自动续期；
• （二）建设用地使用权人的义务 支付建设用地使用权费用的义务-《物权法》141条 土地的合理利用义务--《物权法》140条 土地保护义务 恢复土地原状的义务
四、建设用地使用权的变动
• 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、 互换、出资、赠与或者抵押。建设用地使用权的 期间届满，建设用地使用权消灭。--《物权法》第143
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ问题与思考】
1．案例思考问题
• 被告建房将新建房屋的地基延伸到原告 的宅基地内20厘米，但在地表并没有越 界。请结合本章内容思考：
• （1）宅基地使用权的权利性质是什么？ （2）地上权的权利界限应当怎样界定？ （3）你认为被告的行为是否侵害了原告 的宅基地使用权？
第一节 地上权概述
一、地上权的概念和我国现行地上权
主要义务是将建设用地使用权客体的国有土地， 在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主 要权利是收取建设用地使用权出让金。 土地使用者作为建设用地使用权人，在出让行为 中，主要义务是支付建设用地使用权出让金，主 要权利是请求国家交付建设用地使用权客体的国 有土地由其使用。
• 出让设立建设用地使用权的要求 （1）建设用地使用权出让的客体是国有土地。 （2）建设用地使用权出让应当采取法定的合同形式。 • 建设用地使用权出让合同 建设用地使用权出让合同属于民事合同。 建设用地使用权出让合同以设立物权为目的。 建设用地使用权出让合同属于要式合同。--
• 2、划拨用地必须以公益为目的。---严格限制以划拨方式
设立建设用地使用权--《物权法》第137条第3款。这里的规定指的是 《土地管理法》第54条规定的可以划拨的的四种情形：1）国家机关用 地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点 扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4）法律、行政法规规定的 其他用地。
建设用地使用权人对土地的利用方式是建造并经营建筑物、 构筑物及其附属设施
建设用地使用权的性质是地上权--在国有土地上设立的用益物权
二、建设用地使用权的设立--初 次取得
• 建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权的 取得或发生。建设用地使用权的设立方式有两种:
1.出让 2.划拨 ---《物权法》第137条第1款
• A.甲将该建设用地使用权抵押于银行的行为无效
• B.银行可以取得该建设用地使用权的抵押权
• C.股份公司有权拒绝银行行使抵押权
• D.乙、丙、丁有权拒绝银行行使抵押权
• 正确答案:B 解题思路：本题涉及建设用地使用权出资、抵押问题根据《物权法》第9条、第 145条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不 发生效力，但法律另有规定的除外建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记 机构申请变更登记本题中，甲将建设用地使用权用于出资，应当办理变更登记，才能发生物权 变动的效力由于甲未办理变更手续，故该建设用地使用权仍归属于甲，而未转为公司财产因此， 甲将该建设用地使用权设定抵押权的行为有效，且银行根据抵押合同和抵押权登记取得抵押权 因此，ACD选项错误，B选项正确
（一）出让设立
• 设立方式 通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地所
有人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设 用地使用权出让金的行为。 《物权法》第137条第2款
• 关1、于国有出土让地使用权的出让是民事行为，而非行政
行为。
• 2、国有土地使用权的出让不是永久的，而是有一 定期限的。
（二）划拨设立建设用地使用权
• 设立方式 建设用地使用权划拨是经县级以上人民政府依法
批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后， 将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权 无偿交付给土地使用者使用的行为。
•关1、于划划拨要拨经过严格的行政审批程序。只有县级以上人
民政府根据法律规定的权限和审批程序才有权力做出土地使用权划拨 的决定。
• 建设用地使用权抵押的规则
建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权。 建设用地使用权抵押须订立书面合同。 建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随之抵
押。
建设用地使用权在设定抵押以后，抵押人可以转让建设用地使 用权。
建设用地使用权设定抵押以后，如果在建设用地使用权之上已 经设定了房屋租赁关系的，原则上不应影响到原租赁关系的存 在，但抵押人应当将建设用地使用权抵押的情况书面告知承租 人。
② 上述流转场合下，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施 一并处分（主物及于从物原则）；
③ 建筑物、构筑物及其附属设施流转的，这些物占用范围内的建设用 地使用权一并处分（房及于地原则）。
3、获得补偿权
使用期间届满前，国家只能基于公共利益提前收回该土地；收回土地时， 应就该土地上的房屋及其他不动产给与权利人相应补偿；并退还相应的 土地出让金。
• 3、国有土地使用权的出让是有偿的。--《物权法》 第141条
• 4、出让的方式主要有协议、招标、拍卖。（《城镇国
有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条）
• 5、以出让方式设立建设用地使用权，当事人应当 采取书面形式订立建设用地使用权出让合同---
• 出让双方的主要权利义务 国家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的
（一）建设用地使用权的转让
建设用地使用权转让的概念 建设用地使用权，是指建设用地使用权人将建
设用地使用权以合同方式再行转移的行为。
• 建设用地使用权转让的规则 只有在自然人、法人之间才可以进行转让。 转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得
的建设用地使用权。 转让行为必须订立书面合同。 进行物权变动登记。 建设用地使用权转移时其地上物所有权应当一并
适用的对象：国家所有的土地
包括 ：土地的地表（如建造活动房）、地上（如架设电线）与地下 （如埋设管线），并可分别设立建设用地使用权
• （二）建设用地使用权的法律特征
建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公益事业为 目的
建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地
一是建设用地使用权主要是设立在国有土地上，如果有实际需要设立在集体土地上， 必须先将集体土地征收，转化为国有土地，然后才能设立。二是建设用地使用权不 仅仅在土地的地表上设立，还可以在地上或地下分别设立--<物权法>第136条
三、建设用地使用权的内容
• （一）建设用地使用权人的权利 1、占有、使用、收益权 ----建设用地使用权人对作为权利客体的土地，享 有占有、使用、收益的权利，有权自主利用该土地 建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。
（①• 2一原、则流）上转，建权权利设人用有权地将建使设用用地使权用人权转的让、权互换利、出资、赠与或 者抵押。期限为原合同的剩余期限；
我国现行立法是否存在地上权，有不同见解。一说认 为我国没有地上权，仅承认立法中规定的国有土地、 自然资源的使用权。另一说认为我国因建筑物或其他 工作物而使用国家或集体所有的土地的权利，就是地 上权。
地上权与国有资源使用权是两种不同的权利。 开发土地资源为使用，如挖掘土地之泥土烧制建筑材
料，以及对其他国有资源的开发利用，为特许物权。 而利用国有土地建筑建筑物，则为地上权。 地上权的基本特点，是在为建筑的土地关系上，土地 所有权为土地所有人所有，土地之上的建筑物等工作 物为地上权人所有。
经典真题
• 1、甲、乙、丙、丁各出资500万元共同成立一家股份有限公司， 甲以一块建设用地使用权作价500万元出资，甲将该土地交付给 公司，但一直未办理变更登记手续。公司成立后，甲又以该地设 定抵押，向某银行借款500万元，双方办理了抵押登记。甲将该 笔借款投入股市，不久即血本无归。因甲无力还款，银行欲行使 抵押权，与乙、丙、丁等发生纠纷。下列说法正确的是：( )
国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权和分 层地上权。
集体土地设立的地上权：包括宅基地使用权和乡村 用地使用权。
第二节 建设用地使用权 一、建设用地使用权的概念和特征
• （一）建设用地使用权的概念
建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家 所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经 营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。
• 抵押：第182条 “以建筑物抵押的，该建筑物占用 范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使 用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”
《物权法》第143条中的但书“法律另有规定 的除外”
• 主要是指《城市房地产管理法》第38、39条的规定： • 【禁止转让的房地产】下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法 第三十九条规定的条件的； • （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或 者以其他形式限制房地产权利的； • （三）依法收回土地使用权的； • （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； • （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
• 我《物国权实法行》第建1设46条用规地定使：建用设权用与地地使用上权物转一让、并互 处换、分出原资则或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、
构筑物及其附属设施一并处分。147条“建筑物、构 筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的， 该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设 用地使用权一并处分。”
历年真题
• 设立下列建设用地使用权，应当采取出让方式的有： ()
• A．设立商业建设用地使用权 • B．设立娱乐建设用地使用权 • C．设立商品住宅建设用地使用权 • D．设立旅游建设用地使用权一 • 正确答案:ABCD
• 解题思路：本题涉及建设用地使用权的设立方式问题。对于商业、旅游和娱乐、 商品住宅等经营性用地，以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍 卖、招标等公开竞价的方式出让。因此，本题正确选项为ABCD
《物权法》第143条中的但书“法律
另有规定的除外”
• 《城市房地产管理法》39条【出让转让条件】以 出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应 当符合下列条件：
• （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用 权出让金，并取得土地使用权证书；
• （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房 屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十 五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或 者其他建设用地条件。
第十章 地上权
• 重点知识 • 1.地上权的概念和体系 • 2.建设用地使用权：概念、特征、取得、内容、
消灭
• 3.分层地上权：概念、特征、取得 • 4.乡村建设用地使用权 • 5.宅基地使用权：概念、特征、取得
引读案例
• 原告与被告的宅院南北相邻。被告建房时，将新 建房屋的地下部分延伸到原告的宅基地内20厘米。 原告要求被告停止施工，解决纠纷，被告不同意。 原告诉请法院判决被告停止侵权，恢复原告对该 宅基地的使用权。被告答辩认为，被告建房的地 基在地下，而地表的房屋并未越界，未妨害原告 宅基地的正常使用，并非侵权。
二、我国地上权的特点及体系 • （一）我国地上权的特点
我国物权法不规定地上权的概念 对于地上权的不同种类分别作出不同的规定 各种不同的地上权具有不同的内容
建设用地使用权、分层地上权、乡村建设用地使用权和宅基地使用权
• （二）我国地上权的体系
• 我国地上权的体系是由四个权利组成，可以分为两大 类：
• 3、划拨是无偿的。---无须支付土地使用权出让金。
• 划拨设立建设用地使用权的性质 虽然建设用地使用权的划拨属于行政行为，但并
不影响以这种方式取得的建设用地使用权成为一 种用益物权。
• 划拨设立建设用地使用权的限制 由于划拨设立建设用地使用权是无偿的，取得建
设用地使用权的一方并没有支付对价即取得该用 益物权，因此，通过划拨方式设立建设用地使用 权必须是为了公共利益或者公益事业目的。国家 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
• （一）地上权的概念
地上权，是指在他人的土地上营造建筑、隧道、沟渠等工 作物而使用该他人土地的权利。
• （二）地上权的沿革
地上权起源于罗马法。 在我国，周朝就已存在地上权的事实 。但直至《大清民
律草案》和《民国民法草案》方开始设立地上权的条文， 至民国民法，正式建立此制。
• （三）我国现行的地上权
• 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋 所有权证书。
（二）建设用地使用权抵押
• 建设用地使用权抵押的概念 建设用地使用权抵押，是指抵押人以其建设用地
使用权向抵押权人提供债务履行担保的行为，债 务人不履行债务时，或者发生当事人约定的实现 抵押权的情形，抵押权人有权依法从抵押的建设 用地使用权拍卖所得价款中优先受偿。
4、自动续期权
① 住宅建设有地期间届满的，自动续期；
• （二）建设用地使用权人的义务 支付建设用地使用权费用的义务-《物权法》141条 土地的合理利用义务--《物权法》140条 土地保护义务 恢复土地原状的义务
四、建设用地使用权的变动
• 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、 互换、出资、赠与或者抵押。建设用地使用权的 期间届满，建设用地使用权消灭。--《物权法》第143
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ问题与思考】
1．案例思考问题
• 被告建房将新建房屋的地基延伸到原告 的宅基地内20厘米，但在地表并没有越 界。请结合本章内容思考：
• （1）宅基地使用权的权利性质是什么？ （2）地上权的权利界限应当怎样界定？ （3）你认为被告的行为是否侵害了原告 的宅基地使用权？
第一节 地上权概述
一、地上权的概念和我国现行地上权
主要义务是将建设用地使用权客体的国有土地， 在一定年限内出让给建设用地使用权人使用，主 要权利是收取建设用地使用权出让金。 土地使用者作为建设用地使用权人，在出让行为 中，主要义务是支付建设用地使用权出让金，主 要权利是请求国家交付建设用地使用权客体的国 有土地由其使用。
• 出让设立建设用地使用权的要求 （1）建设用地使用权出让的客体是国有土地。 （2）建设用地使用权出让应当采取法定的合同形式。 • 建设用地使用权出让合同 建设用地使用权出让合同属于民事合同。 建设用地使用权出让合同以设立物权为目的。 建设用地使用权出让合同属于要式合同。--
• 2、划拨用地必须以公益为目的。---严格限制以划拨方式
设立建设用地使用权--《物权法》第137条第3款。这里的规定指的是 《土地管理法》第54条规定的可以划拨的的四种情形：1）国家机关用 地和军事用地；2）城市基础设施用地和公益事业用地；3）国家重点 扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；4）法律、行政法规规定的 其他用地。
建设用地使用权人对土地的利用方式是建造并经营建筑物、 构筑物及其附属设施
建设用地使用权的性质是地上权--在国有土地上设立的用益物权
二、建设用地使用权的设立--初 次取得
• 建设用地使用权的设立，是指建设用地使用权的 取得或发生。建设用地使用权的设立方式有两种:
1.出让 2.划拨 ---《物权法》第137条第1款
• A.甲将该建设用地使用权抵押于银行的行为无效
• B.银行可以取得该建设用地使用权的抵押权
• C.股份公司有权拒绝银行行使抵押权
• D.乙、丙、丁有权拒绝银行行使抵押权
• 正确答案:B 解题思路：本题涉及建设用地使用权出资、抵押问题根据《物权法》第9条、第 145条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不 发生效力，但法律另有规定的除外建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记 机构申请变更登记本题中，甲将建设用地使用权用于出资，应当办理变更登记，才能发生物权 变动的效力由于甲未办理变更手续，故该建设用地使用权仍归属于甲，而未转为公司财产因此， 甲将该建设用地使用权设定抵押权的行为有效，且银行根据抵押合同和抵押权登记取得抵押权 因此，ACD选项错误，B选项正确
（一）出让设立
• 设立方式 通过出让设立建设用地使用权，是国家以土地所
有人的身份，将建设用地使用权在一定年限内出 让给土地使用者，由土地使用者向国家支付建设 用地使用权出让金的行为。 《物权法》第137条第2款
• 关1、于国有出土让地使用权的出让是民事行为，而非行政
行为。
• 2、国有土地使用权的出让不是永久的，而是有一 定期限的。
（二）划拨设立建设用地使用权
• 设立方式 建设用地使用权划拨是经县级以上人民政府依法
批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后， 将国有土地交付其使用，或者将建设用地使用权 无偿交付给土地使用者使用的行为。
•关1、于划划拨要拨经过严格的行政审批程序。只有县级以上人
民政府根据法律规定的权限和审批程序才有权力做出土地使用权划拨 的决定。
• 建设用地使用权抵押的规则
建设用地使用权抵押的客体是建设用地使用权。 建设用地使用权抵押须订立书面合同。 建设用地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物也随之抵
押。
建设用地使用权在设定抵押以后，抵押人可以转让建设用地使 用权。
建设用地使用权设定抵押以后，如果在建设用地使用权之上已 经设定了房屋租赁关系的，原则上不应影响到原租赁关系的存 在，但抵押人应当将建设用地使用权抵押的情况书面告知承租 人。
② 上述流转场合下，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施 一并处分（主物及于从物原则）；
③ 建筑物、构筑物及其附属设施流转的，这些物占用范围内的建设用 地使用权一并处分（房及于地原则）。
3、获得补偿权
使用期间届满前，国家只能基于公共利益提前收回该土地；收回土地时， 应就该土地上的房屋及其他不动产给与权利人相应补偿；并退还相应的 土地出让金。
• 3、国有土地使用权的出让是有偿的。--《物权法》 第141条
• 4、出让的方式主要有协议、招标、拍卖。（《城镇国
有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条）
• 5、以出让方式设立建设用地使用权，当事人应当 采取书面形式订立建设用地使用权出让合同---
• 出让双方的主要权利义务 国家作为土地使用权出让一方，在出让行为中的
（一）建设用地使用权的转让
建设用地使用权转让的概念 建设用地使用权，是指建设用地使用权人将建
设用地使用权以合同方式再行转移的行为。
• 建设用地使用权转让的规则 只有在自然人、法人之间才可以进行转让。 转让的标的是建设用地使用权人以出让方式取得
的建设用地使用权。 转让行为必须订立书面合同。 进行物权变动登记。 建设用地使用权转移时其地上物所有权应当一并
适用的对象：国家所有的土地
包括 ：土地的地表（如建造活动房）、地上（如架设电线）与地下 （如埋设管线），并可分别设立建设用地使用权
• （二）建设用地使用权的法律特征
建设用地使用权以开发利用、生产经营和社会公益事业为 目的
建设用地使用权的标的物为城镇国家所有的土地
一是建设用地使用权主要是设立在国有土地上，如果有实际需要设立在集体土地上， 必须先将集体土地征收，转化为国有土地，然后才能设立。二是建设用地使用权不 仅仅在土地的地表上设立，还可以在地上或地下分别设立--<物权法>第136条
三、建设用地使用权的内容
• （一）建设用地使用权人的权利 1、占有、使用、收益权 ----建设用地使用权人对作为权利客体的土地，享 有占有、使用、收益的权利，有权自主利用该土地 建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。
（①• 2一原、则流）上转，建权权利设人用有权地将建使设用用地使权用人权转的让、权互换利、出资、赠与或 者抵押。期限为原合同的剩余期限；
我国现行立法是否存在地上权，有不同见解。一说认 为我国没有地上权，仅承认立法中规定的国有土地、 自然资源的使用权。另一说认为我国因建筑物或其他 工作物而使用国家或集体所有的土地的权利，就是地 上权。
地上权与国有资源使用权是两种不同的权利。 开发土地资源为使用，如挖掘土地之泥土烧制建筑材
料，以及对其他国有资源的开发利用，为特许物权。 而利用国有土地建筑建筑物，则为地上权。 地上权的基本特点，是在为建筑的土地关系上，土地 所有权为土地所有人所有，土地之上的建筑物等工作 物为地上权人所有。
经典真题
• 1、甲、乙、丙、丁各出资500万元共同成立一家股份有限公司， 甲以一块建设用地使用权作价500万元出资，甲将该土地交付给 公司，但一直未办理变更登记手续。公司成立后，甲又以该地设 定抵押，向某银行借款500万元，双方办理了抵押登记。甲将该 笔借款投入股市，不久即血本无归。因甲无力还款，银行欲行使 抵押权，与乙、丙、丁等发生纠纷。下列说法正确的是：( )
国有土地设立的地上权：主要是建设用地使用权和分 层地上权。
集体土地设立的地上权：包括宅基地使用权和乡村 用地使用权。
第二节 建设用地使用权 一、建设用地使用权的概念和特征
• （一）建设用地使用权的概念
建设用地使用权，是指自然人、法人依法对国家 所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经 营建筑物、构筑物及其附属设施的地上权。
• 抵押：第182条 “以建筑物抵押的，该建筑物占用 范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使 用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”
《物权法》第143条中的但书“法律另有规定 的除外”
• 主要是指《城市房地产管理法》第38、39条的规定： • 【禁止转让的房地产】下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法 第三十九条规定的条件的； • （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或 者以其他形式限制房地产权利的； • （三）依法收回土地使用权的； • （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； • （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。