第十章 房产税法、契税法和土地增值税法
注册会计师精讲班：税法10-第十章-房产税法、契税法、土地增值税法
注册会计师税法精讲班授课教师：韩永祥第十章房产税法、契税法、土地增值税法【考情分析】重点章，预计分值在10分以上。
其中土增税考计算问答题，分值在8分左右。
【章节框架】•第一节 房产税法▲▲•第二节 契税法▲•第三节 土地增值税法▲▲▲【考点01】纳税义务人与征税范围（★★，熟悉）一、纳税义务人产权属国家所有的由经营管理单位纳税产权属集体和个人所有的由集体单位和个人纳税产权出典的由承典人纳税产权所有人、承典人不在房屋所在地；产权未确定及租典纠纷未解决的由房产代管人或使用人纳税无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的由使用人代为缴纳房产税二、征税范围：城镇的经营用房屋，不包括农村房产房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
【考点02】税率、计税依据与税额计算（★★★，掌握）一、税率【记】二、计税依据：从价、从租（一）从价计征（1）一般规定：①房产原值包括不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施, 但不包括独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）。
②纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋原值。
③无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，地价包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率：低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
（2）特殊规定：①以房产联营投资的，共担经营风险的，从价计征；收取固定收入，不承担风险的，从租计征。
②融资租赁房屋，从价计征③共有经营性房产，由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税④独立的地下建筑物减征：工业用途的，房屋原价的50%～60%作应税原值；商业和其他用途的，70%～80%作原值（二）从租计征：免租期间由产权所有人按照房产余值纳税三、应纳税额的计算计税方法计税依据税率全年应纳税额从价计征 房产计税余值(原值扣除10%~30%) 1.2%=原值×(1-扣除比例)×1.2%/12×应税月份从租计征 房屋租金收入（不含增值税）12% =租金收入×12%（个人出租住房，减按4%）【单选题】某上市公司2011年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建完毕并对外营业。
房地产估价师考试-基本制度与政策-第10章-房地产税收学习笔记
第十章房地产税收学习笔记一、税收特征：强制性、无偿性、固定性二、房产税：1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（农村不收）2、依据：（考试答案一般成对出现，相差10倍，算的时候当心，一定要算清小数点）（1）依据余值收取1.2%：余值=原值*（1—10%-30%）原值包含各种附属设施或不单独计价的配套设施如暖气、管线、电梯等。
（2）依据租金收取12%3、地下建筑：（1）工业：原值=现价*50%-60%（2）商业或其他：原值=现价70%-80%三、土地使用税1、范围：城市、县城、城镇、工矿区（集体土地也要收、外商也收）3、按年缴纳四、耕地占用税3、批准占用后30天内必须交清。
五、土地增值税1、税率：增值部分未超过扣除部分的50%，按30%；50%-100%，按40%；100%-200%，按50%200%以上，按60%2、其他规定（1）1994年1月1日前签订转让合同的，免征。
（2）1994年1月1日前签订开发合同或已立项，按规定投入开发，5年内首次转让免征。
*（3）《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》，2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收。
（4）普通标准住宅出售，增值未超过扣除部分的20%的，免征。
（5）签订合同7天内，税务申请。
六、契税1、税率：3%-5%2、2008年11月1日，90平方米以下的，按1%收取。
3、非法定继承人继承的，视同赠与，要征收契税。
七、其他相关税收1、固定资产调节税（1）五个档次：0%、5%、10%、15%、30%（2）2000年1月1日起，暂定征收。
2、营业税、城建税和教育费附加（1）城建税：7%、5%、1%（2）《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》2008年131号文件：普通住房：超过2年转让的，免征；2年以内的，按收入减原价差额征收营业税非普通住房：超过5年的，按收入减原价差额征收；2年以内的，按全额征收。
以上规定执行至2009年12月31日。
注册会计师-税法-基础练习题-第十章房产税法、契税法和土地增值税法-第二节契税法
注册会计师-税法-基础练习题-第十章房产税法、契税法和土地增值税法-第二节契税法[单选题]1.下列免征契税的是（）。
A.国有土地使用权出让B.房屋赠与C.土地使用权转让D.价格相等的（江南博哥）房屋交换正确答案：D参考解析：土地使用权交换.房屋交换，为所交换的土地使用权.房屋的价格差额。
也就是说，交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币.实物.无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。
[单选题]2.居民甲某共有3套房产，2020年将第一套市价为80万元的房产与乙某交换，并支付给乙某15万元；将第二套市价为60万元的房产，折价给丙某抵偿丁50万元的债务；将第三套市价为30万元的房产，作股投入本人独资经营的企业。
若当地确定的契税税率为3％，甲某应缴纳契税（）万元。
A.0.45B.1.95C.2.25D.2.85正确答案：A参考解析：土地使用权交换.房屋交换，支付补价的一方纳税。
第一套房产甲某支付了补价，应纳契税=15×3％=0.45（万元）；用于抵债的第二套房产，应由承受方丙来缴纳契税；第三套房产作股投入本人独资经营企业，免纳契税。
甲某共缴纳契税0.45万元。
[单选题]5.2020年10月，杨某以500万元存款及价值800万元的房产投资设立个人独资企业。
当年杨某朋友张某移居国外，将其境内价值80万元的房产赠送给杨某。
当地契税的税率为3％。
杨某应缴纳的契税为（）万元。
A.0B.2.4C.24D.26.4正确答案：B参考解析：以自有房产作股投入本人独资经营企业。
免纳契税。
受赠房产，承受房产的杨某为契税纳税人。
应纳契税=80×3％=2.4（万元）。
[单选题]6.张三以价值80万元（不含增值税，下同）的字画交换李四的一套价值100万元的房屋，并支付李四差价20万元，则以下符合契税规定的是()。
A.张三以20万元为计税依据缴纳契税B.李四以20万元为计税依据缴纳契税C.张三以100万元为计税依据缴纳契税D.李四以100万元为计税依据缴纳契税正确答案：C参考解析：实物交换房屋不等同于房屋互换。
房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税的联系和区别(超详细)
.这几个税种很容易让人混淆，简单的做个总结。
1>从课税对象来分析1.房产税是以房产为课税对象，以房产的计税余值或租金收入为计税依据，向房产所有人或经管人征收的一种财产税；2.土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物，并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，是对土地增值额征收的税。
3.城镇土地使用税是对占用城镇土地的单位和个人，以实际占用土地面积为计税依据，按照规定税额征收的一种税；城镇土地使用税新征用的土地，必须于批准新征用之日起30日内申报登记，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税（其他情况都是次月开始计征）。
4.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种行为税，是以纳税人实际占用的耕地面积计税，按照规定税额一次性征收；5.契税是以所有权发生转移变更的不动产为课税对象，向产权承受人征收的一种税，是不动产买卖、赠与或交换而订立契约时，由承受方缴纳的一种财产税。
2>从几个税之间的联系分析这几个税种中，每年都要征收的是房产税和土地使用税，在拥有房产和土地使用权的期间，按年计征，分期缴纳，这两个税种的优惠政策有很多相同之处，在学习时可以参照把握。
一次性征收的是耕地占用税，在获准占用耕地的环节一次性征收，此后不再征收耕地占用税。
契税属于转移税，土地增值税属于增值税，开发商从政府买了土地，在上面盖了房子，再卖出去，对这中间的附加值征税。
征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。
土地使用税和耕地占用税之间联系也很大，纳税人获准占用非农村耕地时，要交耕地占用税，从批准征用之日起满一年后，就要交土地使用税了，所以这两个税种，存在一个衔接的问题。
备考注会或者注税的朋友可以注意下，这也是一个常考点。
土地增值税和契税是在转让房地产的同一环节中，分别对转让方和承受方征收的税种，也就是说，转让方有偿转让国有土地使用权及房产，要交土地增值税，同时购买方作为房地产产权的承受方，要征收契税。
注册会计师 CPA 税法 章节详细讲解 带思维导图 第十章 房产税法、契税法和土地增值税法
第十章房产税法、契税法和土地增值税法考情分析1.本章地位：相对重要章节，尤其是土地增值税，经常出计算问答题；2.题型：以客观题、计算问答题为主；3.分值： 10分左右。
内容介绍第一节房产税法第二节契税法第三节土地增值税法第一节房产税法属于相对重要的小税种，考试题型除单选题、多选题外，还可能涉及计算题或综合题，但难度不大。
房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。
除上海、重庆外，房产税征税范围限于城镇的经营性房屋。
知识点：纳税义务人与征税范围**（一）纳税人——征税范围内的房屋产权所有人1.以房产为征税对象，但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙、室外游泳池等）不属于房屋，不征房产税；2.房产税的征税范围：城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；3.房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
【例题1·多选题】下列情形中，应由房产代管人或使用人缴纳房产税的有（）。
A.房屋产权未确定的B.房屋承典人不在房屋所在地C.房屋产权所有人不在房屋所在地D.房屋租典纠纷未解决『正确答案』ABCD『答案解析』产权所有人、承典人不在房屋所在地的；产权未确定或者租典纠纷未解决的，应由房产代管人或者使用人纳税。
【例题2·单选题】（2014年）下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。
A.农村的居住用房B.建在室外的露天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未使用或出租而待售的商品房『正确答案』C『答案解析』A项，房产税的征税范围不包括农村；B项，以房产为征税对象，但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙、室外游泳池等）不属于房屋，不征房产税；D项，房地产开发公司已建成完工但未使用、出租和出借的商品房，不征房产税。
知识点：税率、计税依据和应纳税额的计算***（一）税率——比例税率（二）计税依据——营改增后，不含增值税1.从价计征（经营自用的房产）——房产的计税价值（余值）计税价值（余值）：房产原值一次减除10%～30%后的余值。
cpa税法章节
cpa注会税法章节一、注会税法章节目录及对应分值分布第一章税法总论-2.5分第二章增值税法-19分第三章消费税法-9分第四章企业所得税法-18分第五章个人所得税法-9分第六章城市维护建设税法和烟叶税法-3.5分第七章关税法和船舶吨税法-4分第八章资源税法和环境保护税法-6分第九章城镇土地使用税法和耕地占用税法-3.5分第十章房产税法、契税法和土地增值税法-8分第十一章车辆购置税法、车船税法和印花税法-5分第十二章国际税收税务管理实务-8分第十三章税收征收管理法-2.5分第十四章税务行政法制-2分二、核心章节及内容1. 所得税法：了解企业和个人所得税的计算方法，学会应用税率和免税额等基本概念。
2. 增值税法：理解增值税的征收原则，熟悉一般计税方法和简化计税方法，把握抵扣和退税等关键环节。
3. 企业所得税法：掌握企业所得税的纳税义务，学习税前扣除项目和税收优惠政策的具体规定。
4. 印花税法：了解印花税的征收范围，熟悉不同交易和合同所涉及的印花税计算方式。
5. 关税法：理解关税的分类和税则，掌握关税的计算方法，特别是在国际贸易中的应用。
三、备考攻略1. 系统学习：税法领域庞杂，要从整体上建立起知识体系。
可以按照不同的税种划分，逐一深入学习，确保每个重点都得到覆盖。
2. 实际案例：理论只是基础，通过分析真实的案例，将知识运用到实际中。
这不仅有助于记忆，还能提升解决问题的能力。
3. 刷题训练：寻找注册会计师考试的往年真题，进行反复的刷题和模拟考试，磨练答题速度和准确性。
4. 归纳总结：将每个税种的重点内容进行归纳总结，制作个人笔记或思维导图，方便复习和查漏补缺。
搭建知识框架，知识串联。
CPA税法记忆口诀
税法快乐记忆口诀2020CPA税法快乐记忆口诀01第一章税法总论1.税法基本原则：公基法效课。
（公鸡罚翘课）法定原则（核心）、公平原则、效率原则、实质课税原则税法适用原则：四“优于”二“溯及”法律优位原则、新法优于旧法、特别法优于普通法原则、程序优于实体原则、法律不溯及既往原则、实体从旧、程序从新原则2.目前我国税收立法程序主要包括以下几个阶段：提议阶段、审议阶段、通过和公布阶段。
提审过公第二章增值税法1.光干司令高出租。
光租、干租（有形动产租赁服务13%）与程租、期租、湿租（交通运输服务9%）2.增值税视同销售移代投分送非个福，外购：投分送，视同销售交税务，进项税额可扣除。
外购：非个福，不用做销售，进项要转出。
3.增值税征税范围与税率一般销货十三爷，生活必需品优惠。
开着跑车寄情书，打着电话修别墅，出售房屋和卖地，以上几项按九计。
各类服务百分六，出境运输和设计。
电影软件和信息，国家扶持零税率。
4.征收率5% 劳务人力和房地，桥闸公路一二级，个人租房一点五，其它都按5 来计。
归类法记忆，5%共有14 个，前12 项与不动产相关，第13、14项为人力资源类。
5.路桥税率：高三，桥闸一二五6.按差额确定销售额金融卖两房，成本扣除忙；经航运旅建派，代收扣出来谐音：经航运旅（客）建派（煎牛排），代收扣出来7.加计抵减邮电先（现）生可加抵，各类出口抛出去，出口兼营比例计8.不得抵扣项目居里（娱）夫（福）人简免贷餐费（非）9.转让不动产的税务处理自建好记无差额，全额预缴全额报；非自建来分两类，简易：差额预缴差额报一般：差额预缴全额报。
10.一般：建筑2%；出租3%；转让5%（建 2 租3 转5）。
简易：建筑3%；出租5%；转让5%（建 3 租5 转5）。
11.增值税即征即退租动软管超 3 退，谐音：猪动软管朝山退。
第三章消费税法1.零售环节征收消费税的首饰，金银铂钻零售征2.增值税征税范围与税率消费税目十五类，烟酒一向是大头，化妆不含卸妆油，1015 新征收，鞭炮不含发令枪，汽柴石溶航煤油，航空煤油暂缓收，电池涂料污环境，有限资源要征收，小车只在23 下，雪地卡丁都不加，素板实木和地板，木制一次性筷子，浪费木材要征收，游艇手表高尔夫，劫富济贫不含糊。
注册会计师《税法》——房产税法、契税法和土地增值税法
房产税法、契税法和土地增值税法本章考情分析本章组合的三个税种，涉及对房屋、土地等不动产取得、持有、转让中的财产征税或行为征税。
其中：房产税、契税以单选题、多选题命题为主，每个税分值2分左右；土地增值税每年有计算分析题，分值6-8分。
本章三税，预计分值在10分以上。
本章内容结构第一节房产税法第二节契税法（讲课中放在第一节）第三节土地增值税法本章变化：房产税：新增2项税收优惠；纳税申报表有变化。
第一节契税法【知识点1】征税对象【考情分析】重要考点契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
一、征税对象一般规定在境内转移土地、房屋权属这种行为。
学习这部分内容，注意结合与不动产业务其他税种的关系。
纳税人不动产转让业务涉及税种：二、征税对象具体情况：（一）国有土地使用权出让（出让方不交土地增值税）对承受国有土地使用权支付的土地出让金，要计征契税。
不得因减免土地出让金而减免契税。
（二）国有土地使用权转让（转让方应交土地增值税）土地使用权的转让不包括农村集体土地承包经营权的转移。
（三）房屋买卖（符合条件的转让方需交土地增值税）几种特殊情况视同买卖房屋：1.以房产抵债或实物交换房屋：承受方按房产折价款（现值）缴纳契税2.以房产作投资或作股权转让：被投资方为契税的纳税人（房地产企业以自建商品房投资交土地增值税）【特殊】以自有房产作股投入本人独资经营的企业，免纳契税。
3.买房拆料或翻建新房：买房人为契税的纳税人。
（四）房屋赠与（非公益性赠与需交土地增值税）区分赠与和继承1.各种赠与不动产行为，都是契税征税范围，受赠方缴纳契税；2.继承要加以区分：（1）法定继承人继承土地、房屋权属，不征收契税；（2）非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）房屋交换【提示】房屋等价交换不交契税；（六）其他：1.以获奖方式承受土地、房屋权属的行为，应缴纳契税。
2020年注册会计师考试《税法》知识点习题：房产税法、契税法和土地增值税法含答案
2020年注册会计师考试《税法》知识点习题：房产税法、契税法和土地增值税法含答案一、单项选择题：【1】下列各项中，符合房产税纳税人规定的是( )。
A.房屋出典的由出典人纳税B.房屋出租的由承租人纳税C.房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税D.个人无租使用纳税单位的房产，由纳税单位缴纳房产税【答案】C【解析】房屋出典的由承典人纳税;房屋出租的由出租人纳税;个人无租使用纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房产税。
【2】某企业2017年有房屋12栋，其中10栋用于生产经营，房产原值共计12000万元，1栋(原值400万元)用作幼儿园和职工学校，1栋(原值600万元)出租给其他企业，不含税年租金80万元。
房产原值减除比例为30%。
该企业2017年应缴纳房产税( )万元。
A.100.80B.110.40C.113.76D.119.20【答案】B【解析】2017年应缴纳的房产税=12000×(1-30%)×1.2%+80×12%=110.4(万元)。
【3】下列关于房产原值的有关规定，不正确的是( )。
A.与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施要计入房产原值B.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值C.中央空调不计入房产原值D.对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值【答案】C【解析】凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税;对于附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
【4】某企业拥有原值为5000万元的房产，2017年4月1日将其中的40%用于对外投资联营，双方约定投资期限10年，不承担投资风险，当年取得固定利润分红200万元(不含增值税)。
已知当地省级人民政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，该企业2017年度应纳房产税( )万元。
土地增值税、契税、房产税、土地使用税知识点
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1.城镇土地使用税由拥有土地使用权的
单位或个人缴纳。
2.土地使用权未确定或权属纠纷未解决
的，由实际使用人纳税。
3.土地使用权共有的，由共有各方分别纳
税。
4.对外商投资企业和外国企业暂不适用
城镇土地使用税。
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1、购置新建商品房，自房屋交付使用之
次日起计征城镇土地使用税。
2、购置存量房，自办理房屋权属转移、
变更登记手续，房地产权属登记机关签发
房屋权属证书之次月起计征城镇土地使
用税。
3、出租、出借房产，自交付出租、出借
房产之次月起计征城镇土地使用税。
4、房地产开发企业自用、出租、出借本
企业建造的商品房，自房屋使用或交付之
次月起计征城镇土地使用税。
5、纳税人新征用的耕地，自批准征用之
日起满一年时开始缴纳城镇土地作用税。
6、纳税人新征用的非耕地，自批准征用
次月起缴纳城镇土地作用税。
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2022年注册会计师《税法》章节训练营(第十章 房产税法、契税法和土地增值税法》
2022年注册会计师《税法》章节训练营第十章房产税法、契税法和土地增值税房产税法（综合）多项选择题正确答案：ABC答案解析：以房地产进行投资联营，共担风险的，由被投资方按房产余值作为计税依据计征房产税；以房地产进行投资联营的，不共担风险的，由投资方从租计征房产税；对出租的房产，有免收租金期限的，在免租期内由房产所有人按房产余值计算缴纳房产税。
多项选择题正确答案：BC答案解析：房产税在房产所在地缴纳。
以房产投资成立有限公司，被投资方按房产余值为计税依据计征房产税。
房产税的纳税义务人单项选择题下列各项中，关于房产税纳税人的正确说法是（）。
正确答案：B答案解析：房屋出租的，由出租人缴纳房产税；房屋产权出典的，由承典人缴纳房产税，而不是出典人缴纳房产税；纳税单位无租使用免税单位房产的，由使用人代为缴纳房产税。
多项选择题正确答案：BCD答案解析：选项A，房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人，包括外商投资企业、外国企业以及外籍个人。
房产税的征税范围与税率正确答案：ABC答案解析：选项A，房产税的征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村；选项B、C，房产税以房产为征税对象，所谓房产，是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所，对于建筑物墙和露天游泳池，不符合房产的定义，不属于房产税的征税范围；选项D，房屋产权出典的，由承典人缴纳房产税，属于房产税的征税范围。
多项选择题正确答案：ABD答案解析：城镇土地使用税采用定额税率，即采用有幅度的差别税额。
房产税的计税依据正确答案：C答案解析：选项ABD，均属于按照房产余值从价计征房产税的情形。
多项选择题正确答案：ACD答案解析：选项B，对外经营租赁出租的房产，按照出租房屋收取的租金计征房产税。
房产税应纳税额的计算正确答案：C答案解析：从租计税：720000÷3÷12÷（1＋9％）×3×12％＝6605.50（元）。
中华人民共和国土地增值税法
中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）第一条在中华人民共和国境内转移房地产并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人，应当依照本法的规定缴纳土地增值税。
第二条本法所称转移房地产，是指下列行为：（一）转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物。
（二）出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股。
土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转移房地产所取得的增值额和本法第八条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转移房地产所取得的收入减除本法第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转移房地产所取得的收入，包括货币收入、非货币收入。
第六条计算增值额时准予扣除的项目为：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转移房地产有关的税金；（五）国务院规定的其他扣除项目。
第七条本法规定的收入、扣除项目的具体范围、具体标准由国务院确定。
第八条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第九条纳税人有下列情形之一的，依法核定成交价格、扣除金额：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。
第十条出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。
具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
2020年注册会计师考试税法章节备考试题：房产税法、契税法和土地增值税法含答案
2020年注册会计师考试税法章节备考试题：房产税法、契税法和土地增值税法含答案一、单项选择题1.下列关于房产税计税依据的说法不正确的是()。
A.房产原值是指纳税人在账簿“固定资产”和“在建工程”科目中记载的房屋原价B.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值C.对于融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收D.房屋出典的，由承典人按房产余值计算缴纳房产税2.甲企业以房产投资联营，投资者参与利润分红，共担风险，被投资方以()为房产税的计税依据。
A.房产余值B.房产市值C.房产原值D.房产净值3.某企业2017年1月将新建办公楼底楼全部出租给某餐饮公司，租期五年，每年不含税租金200万元，当年1月一次性收取两年的租金400万元，以后年度的租金按规定提前一年收取，当年应纳的房产税为()万元。
A.22B.10C.20D.244.下列各项中，应缴纳契税的是()。
A.销售房屋的企业B.企业受让土地使用权C.企业将厂房抵押给银行D.个人承租居民住宅5.居民李某2017年购置了一套价值130万元的新住房，同时对原有的两套住房处理如下：一套出售给居民刘某，成交价格80万元;另一套市场价格80万元的住房与居民杨某进行等价交换。
假定当地省政府规定的契税税率为4%，则居民2017年共应缴纳的契税是()万元。
A.8.4B.4.2C.8.2D.3.26.关于计算土地增值税时的扣除项目，下列说法中错误的是()。
A.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除B.利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除C.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除D.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额7.某单位转让一幢2008年购买的厂房，当时的购买价为700万元。
税法考试习题讲义大全-第20讲_房产税法、契税法和土地增值税法(2)
第十章房产税法、契税法和土地增值税法考点九、土地增值税的征税范围【例题1·多选题】下列各项中，属于土地增值税征税范围的有（）。
A．转让国有土地使用权B．出让国有土地使用权C．转让地上建筑物产权D．存量房地产的买卖【答案】ACD【解析】土地增值税的征税范围不包括国有土地使用权的出让。
【例题2·多选题】下列各项中，应计算缴纳土地增值税的有（）。
A．转让存量房B．个人之间互换自有居住用房地产（经当地税务机关核实）C．房产所有人将房屋产权用于抵债的D．房地产开发企业将建造的商品房用于商业出租，不发生产权转移的【答案】AC【解析】选项B：个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项D：房地产开发企业将建造的商品房用于商业出租，不发生产权转移的，不属于土地增值税征收范围。
【例题3·多选题】下列各项中，应当缴纳土地增值税的有（）。
A．非公司制企业整体改制为有限责任公司，改制前的企业将房屋权属转移至改制后的企业B．企业之间进行房地产交换的C．企业合并，且原企业投资主体存续的，原企业将房屋权属转移到合并后的企业D．以房地产抵债而发生房地产权属转移的【答案】BD【解析】选项AC：均暂不征收土地增值税。
【例题4·多选题】下列项目中，暂免或免征土地增值税的有（）。
A．纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的B．因国家建设需要依法征用、收回的房地产C．因城市实施规划的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的D．合作建房后按比例分房自用的【答案】ABCD【解析】选项D属于暂免征收土地增值税的范畴，选项ABC属于免征土地增值税的范畴。
【例题5·多选题】根据土地增值税有关规定，下列业务属于土地增值税征税范围的有（）。
A．企业置换房产B．转让房屋所有权C．出让国有土地使用权D．转让国有土地使用权【答案】ABD【解析】土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物产权的行为征税，包括：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让、存量房地产的买卖、企业之间互换房产，不包括国有土地使用权出让，故ABD选项正确。
注册会计师税法章节目录
第一章税法总论第一节税法概念第二节税法原则第三节税法要素第四节税收立法与我国税法体系第五节税收执法第六节税务权利与义务第七节国际税收关系第二章增值税法第一节征税范围与纳税义务人第二节一般纳税人和小规模纳税人的登记第三节税率与征收率第四节增值税的计税方法第五节一般计税方法应纳税额的计算第六节简易征税方法应纳税额的计算第七节进口环节增值税的征收第八节出口和跨境业务增值税的退税和征税第九节税收优惠第十节征收管理第十一节增值税发票的使用及管理第三章消费税法第一节纳税义务人与税目、税率第二节计税依据第三节应纳税额的计算第四节征收管理第四章企业所得税法第一节纳税义务人、征税对象与税率第二节应纳税所得额第三节资产的税务处理第四节资产损失的所得税处理第五节企业重组的所得税处理第六节税收优惠第七节应纳税额的计算第八节征收管理第五章个人所得税法第一节纳税义务人与征税范围第二节税率与应纳税所得额的确定第三节税收优惠第四节境外所得的税额扣除第五节应纳税额的计算第六节应纳税额计算中的特殊问题处理第七节征收管理第六章城市维护建设税法和烟叶税法第一节城市维护建设税法第二节烟叶税法第三节教育费附加和地方教育附加第七章关税法和船舶吨税法第一节征税对象与纳税义务人第二节进出口税则第三节完税价格与应纳税额的计算第四节减免规定第五节征收管理第六节船舶吨税法第八章资源税法和环境保护税法第一节资源税法第二节环境保护税法第九章城镇土地使用税法和耕地占用税法第一节城镇土地使用税法第二节耕地占用税法第十章房产税法、契税法和土地增值税法第一节房产税法第二节契税法第三节土地增值税法第十一章车辆购置税法、车船税法和印花税法第一节车辆购置税法第二节车船税法第三节印花税法第十二章国际税收税务管理实务第一节国际税收协定第二节非居民企业税收管理第三节境外所得税收管理第四节国际反避税第五节转让定价税务管理第六节国际税收征管合作第十三章税收征收管理法第一节概述第二节税务管理第三节税款征收第四节税务检查第五节法律责任第六节纳税担保和抵押第七节纳税信用管理第八节税收违法行为检举管理办法第九节税务文书电子送达规定(试行)第十四章税务行政法制第一节税务行政处罚第二节税务行政复议第三节税务行政诉讼以上就是注会税法章节目录了，税法知识需要考生们理解记忆，目前距离考试开始还有一段时间，考生们一定要紧跟进度，争取通关！。
_注册会计师_税法_第十章 房产税法、契税法和土地增值税法题库(102道)
_注册会计师_税法_第十章房产税法、契税法和土地增值税法1、下列房屋及建筑物中，属于房产税征税范围的是（）。
——[单选题]A 农村的居住用房B 建在室外的露天游泳池C 个人拥有的市区经营性用房D 尚未使用或出租而待售的商品房正确答案：C2、甲企业拥有一幢办公楼，原值6000万元，其中的1／3以每月15万元的租金出租给乙企业使用。
2017年4月底，乙企业合同租赁到期，甲企业将该办公楼进行改建，更换楼内电梯，将原值80万元的电梯更换为价值120万元的新电梯，另为该楼房安装了价值300万元的智能化楼宇设施，上述改建工程于7月底完工。
甲企业所在地省级人民政府规定计算房产余值的减除比例为30％。
则甲企业2017年度应纳房产税为（）万元。
——[单选题]A 51．49B 52．38C 53．05D 53．19正确答案：D3、某上市公司2011年以5000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年年底改建完毕并对外营业。
当地规定计算房产余值扣除比例为30％，2012年该会所应缴纳房产缴纳房产税（）。
——[单选题]A 42万元B 48．72万元C 50．4万元D 54．6万元正确答案：B4、居民乙因拖欠居民甲180万元款项无力偿还，2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此取得该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元。
假定当地省政府规定的契税税率为5％。
下列表述中正确的是（）。
——[单选题]A 居民甲应缴纳契税1万元B 居民乙应缴纳契税1万元C 居民甲应缴纳契税10万元D 居民乙应缴纳契税10万元正确答案：C5、下列行为中，应缴纳契税的是（）。
——[单选题]A 个人将自有房产无偿赠与法定继承人B 企业以自有房产等价交换另一企业的房产C 个人以自有房产投入本人独资经营的企业D 企业以自有房产投资于另一企业并取得相应的股权正确答案：D6、下列各项中，属于土地增值税征收范围的是（）。
2018年CPA考试《税法》—第十章
第十章 房产税法、契税法和土地增值税法
【注意】上述利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。超期利息、超标 利息及罚息不得扣除。 （2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的（包含 全部使用自有资金没有利息支出的情况） 允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内 （3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不 能同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。 【拓展知识点】土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中 计算扣除。 【例题】某企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额（不含增值税，下同）为1000万元； 房地产开发成本为6000万元；向金融机构借入资金发生利息支出400万元（能提供金融机构贷 款证明且可以按转让房地产项目合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元； 该房地产所在地政府规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产 开 发费 用的计 算扣 除比 例为 5 %。 该 企业允 许扣 除的 房地产 开发 费用 =（ 4 00 - 100 ） + （1000+6000）×5%=650（万元）。
第十章 房产税法、契税法和土地增值税法
（三）房地产开发费用——适用新建房地产转让 包括：利息（不包括加息、罚息）+[（一）+（二）]×5%以内 或：[（一）+（二）]×10%以内 （四）与转让房地产有关的税金——适用新建房地产转让和存量房地产转让 包括：城建税、两个附加、印花税（房地产企业转让新建房除外） （五）财政部规定的其他扣除项目——适用房地产开发纳税人的房地产开发行为 包括：[（一）+（二）]×20% （六）旧房及建筑物评估价格——适用存量房地产转让 评估价格=重置成本价×成新度折扣率 或：购房发票所载金额×（1+5%×售买年限加计扣除）
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立法机关
全国人大及其常 委会
全国人大或常委 会授权立法
国务院、 地方人大
财政部、税务总 局、海关总署、 地方税务局
形式
举例
法律
《外商投资企业和外国企业所得税法》 《个人所得税法》《税收征收管理法》
具有法律 增值税、营业税、消费税、资源税、
效力
土地增值税、企业所得税等暂行条例
行政法规 《税收征收管理法实施细则》 地方法规 《地方各级人民代表大会和地方各级政府
小规模纳税人
⑴销售或提供应税劳务 可以开具增值税专用发 票
管理方法 ⑵购进货物和应税劳务
实行税款抵扣制度
⑶计税方法是购进扣除 法，即当期销项税额扣 减当期进项税额
⑴销售货物和提供应税劳 务，纳税人自己只能开具 普通发票
⑵购进货物或应税劳务即 使取得增值税专用发票也 不得抵扣进项税额
⑶计算方法实行简易办法， 即销售额乘以征收率计算 税额
（4） 将自产或委托加工的货物用于非应税项目； （5） 将自产、委托加工或购买的货物作为投资，提供给其他 单位或个体经营者； （6） 将自产、委托加工或购买的货物分配给股东或投资者； （7） 将自产、委托加工的货物用于集体福利或个人消费； （8） 将自产、委托加工或购买的货物无偿赠送他人。
第一节 征税范围及纳税义务人
或无偿赠送他人（外）
思考方式 分为两部分 （销【交税】、购【不扣】）
等同于先销售得到收入后再 进行三种行为，或理解为销 售与三种行为的合并 只有一部分（购），达到了 消费的最终环节
等同于先销售得到收入后再 进行三种行为，或理解为销 售与三种行为的合并
第一节 征税范围及纳税义务人
购进 货物用途
对外使用
第二节 一般纳税人和小规模纳税人的认定及管理
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确定出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税增值税）×12%或4%个人按市场价格出租的居民住房（出租后不论是否用于居住）4%【例题·单选题】某公司2017年购置办公大楼原值30000万元，2019年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。
出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元（不含增值税）。
当地规定房产原值减除比例为20%，2019年该公司应缴纳房产税（）。
A.288万元B.340万元C.348万元D.360万元【答案】C【解析】经营自用的房产从价计征房产税；出租的房产从租计征房产税。
应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%+5000×（1-20%）×1.2%×2/12+1000×10/12×12%=348（万元）。
第41讲-房产税法（2）第一节房产税法二、税率、计税依据与应纳税额的计算（★★★）（三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。
假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。
假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。
【例题】某公司2016年2月购进一处房产，2019年4月30日交付用于5月1日开始的投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定含税收入160万元。
该房产原值3000万元，当地省政府规定的减除比例为30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司2019年应缴纳的房产税为多少。
【答案及解析】该公司2019年应纳房产税为未联营期间按房产余值计算的房产税，与对外联营取得固定收入比照租金收入计算的房产税的两项之和。
计征房产税的租金收入不含增值税。
该公司2019年应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160/（1+5%）×12%=8.4+18.29=26.69（万元）。
2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定根据财税[2009]128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。
【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（）。
（2011年）A.房产售价B.房产余值C.房产原值D.房产租金【答案】B3.关于附属设备和配套设施的计税规定一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。
【例题·单选题】某上市公司2018年以5000万元（不含增值税，下同）购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2018年底改建完毕并对外营业。
当地省政府规定计算房产余值扣除比例为30%，2019年该会所应纳房产税（）。
A.42万元B.48.72万元C.50.4万元D.54.6万元【答案】B【解析】2019年该会所应纳房产税=[5000+500+（500-200）]×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。
4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。
其中自营的，依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。
【例题1·多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。
（2010年）A.融资租赁的房产B.产权出典的房产C.无租使用其他单位的房产D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产【答案】ABCD【例题2·单选题】下列情形中，应该从租计征房产税的是（）。
（2019年）A.融资租赁租出房产的B.以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的C.接受劳务抵付房租的D.具有房屋功能的地下建筑自用的【答案】C【例题3·多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有（）。
（2015年）A.以融资租赁方式租入的房屋B.以经营租赁方式租出的房屋C.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋D.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋【答案】BD5.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。
【注意】免租期与无租使用房产不是等同概念。
【相关链接】纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。
即：纳税人出租不动产，免租期内由产权所有人按房产计税余值从价计算缴纳房产税，但是不必将免租视同销售，不需要对该行为缴纳增值税。
【例题】甲企业与乙商户签订房屋租赁合同，将一幢原值2500万元的写字楼租给乙商户使用。
合同规定因乙租期为2年，可在租赁开始时有1个月的免收租金期限。
按照合同约定，该写字楼月租金20万元（不含增值税），写字楼于2018年12月30日交付承租方，并规定了甲自2019年2月1日起向乙收取租金。
则甲企业在2019年应缴纳的房产税为多少万元。
（当地的房产原值减除比例为20%）【答案及解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。
则甲企业2019年对于该写字楼应纳的房产税应在1月从价计税，2月至12月从租计税。
2019年甲企业应纳房产税=2500×（1-20%）×1.2%/12+20×12%×11=2+26.4=28.4（万元）。
三、税收优惠（★）（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。
但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。
对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属于单位公务、业务的用房，应照章纳税。
（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位（实行全额或差额预算管理的事业单位）所有的，本身业务范围内使用的房产免征房产税。
（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。
但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。
（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。
对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。
（五）经财政部批准免税的其他房产1.非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用房产，免征房产税。
2.按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。
3.经营公租房的租金收入，免征房产税。
（六）自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。
企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
（七）自2019年1月1日至2021年12月31日，对国家级、省级科技企业孵化器、大学科技园和国家备案众创空间自用以及无偿或通过出租等方式提供给在孵对象使用的房产，免征房产税。
（八）自2019年1月1日至2021年12月31日，对高校学生公寓免征房产税。
（九）自2019年1月1日至2021年12月31日，对农产品批发市场、农贸市场（包括自有和承租，下同）专门用于经营农产品的房产、土地，暂免征收房产税、城镇土地使用税。
对同时经营其他产品的农产品批发市场和农贸市场使用的房产、土地，按其他产品与农产品交易场地面积的比例确定征免房产税、城镇土地使用税。
（新增）（十）自2019年1月1日至2020年12月31日，对向居民供热收取采暖费的供热企业，为居民供热所使用的厂房及土地免征房产税、城镇土地使用税；对供热企业其他厂房及土地，应当按照规定征收房产税、城镇土地使用税。
（新增）【例题1】某企业自营农产品批发交易大楼原值1000万元、占地3000平方米，该交易大楼分为四层：一层批发肉禽蛋、蔬菜、干鲜果品、水产品；二层批发粮油和调味品；三层批发服装鞋帽和日用小商品；四层为餐饮娱乐区和办公区。
已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为30%，当地城镇土地使用税税率为6元/平方米，2019年度该企业应缴纳房产税和城镇土地使用税合计多少元。
【答案及解析】该企业应纳房产税=1000×（1-30%）×1.2%×2/4=4.2（万元）应纳城镇土地使用税=3000×6×2/4÷10000=0.9（万元）。
2019年度该企业应缴纳房产税和城镇土地使用税合计5.1万元【例题2·单选题】A企业3000平方米厂区的土地使用权账面原值为30万元，该厂区内有一1600平方米的生产车间房产账面原值为1000万元（不含土地价值），该企业在2019年10月15日按照去产能和调结构政策要求停产停业，该企业2019年应纳房产税和城镇土地使用税合计为（）万元。
（当地的房产原值减除比例为30%，城镇土地使用税每平方米年税额15元）A.9.68B.10.96C.11.83D.12.9【答案】B【解析】自2018年10月1日至2020年12月31日，对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征房产税、城镇土地使用税。
企业享受免税政策的期限累计不得超过两年。
该企业2019年应纳房产税=（1000+30）×（1-30%）×1.2%×10/12=7.21（万元）该企业2019年应纳城镇土地使用税=3000×15×10/12÷10000=3.75（万元）该企业2019年应纳房产税和城镇土地使用税合计=7.21+3.75=10.96（万元）。