第十章 房产税法、契税法和土地增值税法

确定

出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑的有关规定计税增值税）×12%或4%

个人按市场价格出租的居民住房（出租后不论是否用于

居住）

4%

【例题·单选题】某公司2017年购置办公大楼原值30000万元，2019年2月28日将其中部分闲置房间出租，租期2年。出租部分房产原值5000万元，租金每年1000万元（不含增值税）。当地规定房产原值减除比例为20%，2019年该公司应缴纳房产税（）。

A.288万元

B.340万元

C.348万元

D.360万元

【答案】C

【解析】经营自用的房产从价计征房产税；出租的房产从租计征房产税。

应纳房产税=（30000-5000）×（1-20%）×1.2%+5000×（1-20%）×1.2%×2/12+1000×10/12×12%=348（万元）。

第41讲-房产税法（2）

第一节房产税法

二、税率、计税依据与应纳税额的计算（★★★）

（三）在确定房产税的计税依据时需注意的几个特殊规定

1.对投资联营的房产的规定

对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。

假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。

【例题】某公司2016年2月购进一处房产，2019年4月30日交付用于5月1日开始的投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定含税收入160万元。该房产原值3000万元，当地省政府规定的减除比例为30%，该公司选择简易办法计算增值税，则该公司2019年应缴纳的房产税为多少。

【答案及解析】该公司2019年应纳房产税为未联营期间按房产余值计算的房产税，与对外联营取得固定收入比照租金收入计算的房产税的两项之和。计征房产税的租金收入不含增值税。该公司2019年应纳房产税=3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160/（1+5%）×12%=8.4+18.29=26.69（万元）。

2.对融资租赁房屋应纳房产税的规定

根据财税[2009]128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。

【例题·单选题】下列各项中，应作为融资租赁房屋房产税计税依据的是（）。（2011年）

A.房产售价

B.房产余值

C.房产原值

D.房产租金

【答案】B

3.关于附属设备和配套设施的计税规定

一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

【例题·单选题】某上市公司2018年以5000万元（不含增值税，下同）购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2018年底改建完毕并对外营业。当地省政府规定计算房产余值扣除比例为30%，2019年该会所应纳房产税（）。

A.42万元

B.48.72万元

C.50.4万元

D.54.6万元

【答案】B

【解析】2019年该会所应纳房产税=[5000+500+（500-200）]×（1-30%）×1.2%=48.72（万元）。

4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%～30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

【例题1·多选题】下列各项中，应依照房产余值缴纳房产税的有（）。（2010年）

A.融资租赁的房产

B.产权出典的房产

C.无租使用其他单位的房产

D.用于自营的居民住宅区内业主共有的经营性房产

【答案】ABCD

【例题2·单选题】下列情形中，应该从租计征房产税的是（）。（2019年）

A.融资租赁租出房产的

B.以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的

C.接受劳务抵付房租的

D.具有房屋功能的地下建筑自用的

【答案】C

【例题3·多选题】下列项目中，应以房产租金作为计税依据征收房产税的有（）。（2015年）

A.以融资租赁方式租入的房屋

B.以经营租赁方式租出的房屋

C.居民住宅区内业主自营的共有经营性房屋

D.以收取固定收入、不承担联营风险方式投资的房屋

【答案】BD

5.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

【注意】免租期与无租使用房产不是等同概念。

【相关链接】纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。