2014年物业管理师考试实物真题

2014年物业管理师考试《管理实务》考试试题及答案一、单项选择题(每题1分。

每题的备选项中，只有1个最符合题意)1.电梯按拖动方式分有直流电梯、交流电梯和()。

A.单机控制电梯B.乘客电梯C.液压电梯D.集选控制电梯2.在物业管理活动中，风险是客观存在和不可避免的，在一定条件下还带有某些()。

A.随机性B.偶然性C.规律性D.不确定性3.物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的()计提坏账准备金，计入管理费用。

A.0.2%～0.3%B.0.3%～0.5%C.0.5%～l%D.1%～2%4.物业服务企业在员工人职时即应明确告知，员工辞职应当提前()日以书面形式通知企业。

A.3B.10C.15D.305.组成公文式标题的要素主要包括单位、区域(范围)、时间、事由(内容)、性质和文种等，其中()是最基本的要素。

A.单位和时间B.事由和性质C.事由和文种D.区域和文种二、多项选择题(每题2分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。

至少有1个错项。

错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)1.在物业管理方案中，整体工作计划的制订大体可以分成三个阶段，即筹备期、交接期和正常运作期。

其中，交接期的工作计划内容主要包括()。

A.制定《临时管理规约》B.物业管理供应商的评审和确定C.建筑物本体和设备资料的接收建档D.制订交接验收计划并做好相关准备E.签订《前期物业管理协议》或《物业管理委托合同》2.物业管理合同签订时应遵循的基本原则包括()。

A.主体平等原则B.契约自由原则C.诚实信用D.公正原则E.守法和维护社会公益原则3.有关物业管理机构更迭时承接查验的准备工作，以下表述正确的是()。

A.物业的产权单位与原有物业管理机构完全解除了物业服务合同即可实施承接查验B.物业的业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同即可实施承接查验C.在签订了物业管理服务合同之后，新的物业服务企业应立即组织力量成立物业承接查验小组D.查验小组成员要求具有较强的工作经验和业务能力，专业性强E.物业的承接查验验收小组应提前与业主委员会及原物业服务企业接触，洽谈移交的有关事项三、案例分析题某栋高层写字楼在国庆长假期间实施装修，物业管理员以装修时间不合适为由，要求其停止装修活动。

问题：1.物业装饰装修的时间管理要求是什么?2.结合实际谈一谈本案例中，物业管理员的做法是否正确?3.物业装饰装修管理的要求有哪些?单选题1、C2、C3、B4、D5、C多选题1、ACE2、ABCE3、CDE案例1.装饰装修时问应根据各地不同的作息时间、季节变换以及习惯习俗等综合确定。

装饰装修时间包括一般装饰装修时间、特殊装修时间和装饰装修期。

一般装饰装修时问是指除节假日之外的正常时间。

特殊装修时间是指节假日休息时间。

为保障其他业主的休息和正常生产生活秩序，原则上一般不允许在节假日进行装修。

因特殊情况需要装修，应视具体情况相应缩短装修时间。

装饰装修期是指装饰装修过程的完结时间，目前国家颁布的法规虽无明确规定，但一般情况下不超过3个月。

2.物业装饰装修作业的时问控制要根据不同楼盘类型和特点实施管理，本案例中是写字楼项目，不像一般的住宅项目在节假日不宜施工，相反.其合理的装修时间应是节假日。

因此，物业管理员的管理要求是错误的。

3.为确保物业安全和全体业主的合法权益，物业装饰装修管理要求对以下方面作重点检查。

(1)有无变动建筑主体和承重结构。

(2)有无将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生问、厨房问。

(3)有无扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体。

(4)有无损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。

(5)有无其他影响建筑结构和使用安全的行为。

2014年物业管理师考试《管理实务》考试试题及答案二一、单项选择题(每题1分。

每题的备选项中，只有l个最符合题意)1.大型公共物业有人流量大、交通疏导要求高、人为破坏绿化植物多等特点。

针对这些特点，在进行绿化管理时必须注意()。

A.可以使用带刺的绿化植物B.可以使用果树或大花植物作绿化C.植物养护应注重对花的围护，避免人为因素造成植物损坏D.植物养护应注重对绿地的围护，避免人为因素造成植物损坏2.紧急事件能否发生、何时何地发生、以什么方式发生，发生的程度如何，均是难以预料的，具有极大的()。

A.偶然性B.随机性C.偶然性和随机性D.不确定性3.按照建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房El998]213号)的规定，在销售商品房时，购房者应当按购房款()的比例向售房单位缴交维修资金。

A.1%～2%B.2%～3%C.3%～4%D.4%～5%4.以下关于企业薪酬管理目标的表述中，错误的是()。

A.吸引高素质人才，稳定现有员工队伍B.努力实现组织目标和员工个人发展目标的协调C.企业要根据自身发展的需要选择薪酬制度和薪酬标准D.使员工安心本职工作，并保持较高的工作业绩和工作动力5.用于发布规章制度、阐述政策、布置工作和答复下级单位询问的通知，称为()。

A.指导性通知B.指示性通知C.周知性通知D.转发性通知二、多项选择题(每题2分。

每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5分)1.诚实信用原则，是指民事主体在从事包括合同行为在内的民事活动时，应该诚实守信，以善意的方式行使自己的权利和履行自己的义务，不得有任何欺诈行为。

诚实信用原则适用弹性相当大，具有的基本功能包括()。

A.确定行为规则B.决定合同内容C.选择合同方式D.平衡利益冲突E.解释法律与合同2.发生物业工程质量问题的原因主要有()。

A.建设单位管理不善B.个别监理人员好逸恶劳，不负责C.验收检查不细、把关不严D.设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷E.施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料三、案例分析题物业公司张经理带领新来的物业服务员巡视楼宇，在进入大门时门卫向他们微笑敬礼，这时有一个人提着大箱子往门外走，门卫很有礼貌地帮助开门放行。

巡视到二楼，这里正在装修，木工、瓦工和焊工都在一个房间紧张地忙碌着，为了防止发生火灾，焊工作业场地准备了两个泡沫灭火器。

来到三楼，管理员问：“二楼和三楼的灭火器的数量怎么不同呀?”经理说：“每层楼只要有灭火器就符合要求，不必都一致。

”看到消火栓柜前摆放着整齐的花盆，管理员问：“消防柜前的物品摆放是否有规定?”经理说：“没明确规定，但是消火栓柜门必须保证开关灵活，一旦发生火灾才能很快地拿出来使用。

”管理员问：“三楼的通道门用灭火器支着是为了什么?”经理说：“有几个房间正在装修，来回来去搬着东西开门费事，把门支开后省得老得放下东西去开门，这也是个办法。

”在楼道里，管理员看到一个人正在吸烟问道：“在大厦的公共场所里是否可以吸烟?”经理说：“我们不行，但客人是我们的用户，只要注意安全，我们不便制止。

”管理员说：“经理您看，发小广告的都到三楼来了。

”经理说：“现在发小广告的太多了，轰走一拨又来一拨，真拿他们没办法。

”走到三楼的尽头，经理说：“我们还得从那边上四楼，你看他们为了装修，箱子都摆在通道上了。

”来到四楼，管理员说：“我闻到一股烧纸的味，是否应检查一下。

”经理说：“大厦安全非常重要，防火意识必须加强，下星期召开全体大会一定要好好强调这一点。

”问题：1.指出并改正本案例中存在的不妥之处。

案例三某高层楼宇巡楼员在例行的巡检过程中，发现了某户业主未经申报擅自违章更换了一套铝合金门窗。

于是巡楼员马上开出违章整改单，要求其进行整改。

问题：2.本案例从表面上看是在巡查中发现了问题，但仔细分析，此案例中存在的哪些问题需要引起注意?3.本案例强调了物业装饰装修现场管理的哪一条?4.装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任包括哪些内容?5.物业服务企业和相关管理部门的责任包括哪些?6.结合实际，谈一谈装修管理应注意的问题?单选题1、D2、C3、B4、C5、B多选题1、ADE2、ACDE案例分析题案例二1.(1)不妥之处：客人提大箱子出门门卫不检查。

正确做法：门卫应该让携带大件物品出门的客人出示出门条。

(2)不妥之处：木工和焊工同场作业。

正确做法：木工和焊工不允许同场作业。

(3)不妥之处：焊工作业场地准备的灭火器类型。

正确：应准备干粉灭火器或二氧化碳灭火器，泡沫灭火器不适合扑灭带电物质的火灾。

(4)不妥之处：各楼层配备的灭火器数量。

正确做法：同样规模的楼层灭火器的配备应一致。

(5)不妥之处：消防柜前摆放花盆。

正确做法：消防柜前不允许放置任何物品。

(6)不妥之处：通道门用灭火器撑着。

正确做法：消防器材不得随便移动位置，通道也不应强行处于长时间开启状态。

(7)不妥之处：看到有人在楼内吸烟管理人员不管。

正确做法：发现有人在公共场所吸烟应制止。

(8)不妥之处：管理人员看到发小广告不制止。

正确做法：应严格制止闲杂人员、小商贩、推销人员进入管区。

(9)不妥之处：箱子都摆在通道上。

正确做法：任何物品存放都不应妨碍消防通道。

(10)不妥之处：闻到烧纸味不及时查找原因。

正确做法：发现火灾隐患应马上查明原因。

案例三2.本案例中有如下问题需引起注意：第一，在发现问题之前，巡楼员的巡查工作做得是否到位?为什么事前没有发现违章?这就需要检查巡楼员的巡检工作落实情况;第二，大堂负责值班的岗哨是如何控制材料进出的?这需要检查大堂值班的环节;第三，开出违章整改单，必须说明违章的依据、要求整改的时限以及拒不整改时将采取的措施，而不能简单要求其整改就行了，这是巡楼员如何出具整改通知单必须掌握的基本要点。

3.强化管理，反复核查，物业集中装修期间，要增派人力，做到普遍巡查和重点检查相结合。

一方面，要检查装饰装修项目是否为已登记的项目，一是要检查装饰装修项目是否申报，二是检查装修、装饰的内容、项目有无私自增加，在巡视过程中发现新增装修、装饰项目的，须指导用户及时申报，办理相关手续。

另一方面，要检查施工人员的现场操作是否符合相关要求，如埋人墙体的电线是否穿管、是否用了合格的套管，施工现场的防火设备是否配备，操作是否符合安全要求，现场的材料堆放是否安全，垃圾是否及时清运，有无乱堆放，装修户门外是否保持清洁卫生等。

4.装修人和装修企业在装饰装修活动中的责任如下。

(I)因装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿。

(2)装修人装饰装修活动侵占了公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，应依法承担赔偿责任。

(3)装修人未申报登记就进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。

(4)装修人违反规定，将住宅室内装饰装修工程委托给不具有相应资质等级企业的，由城市房地产行政主管部门责令改正，并处罚款。