房屋质量缺陷种类及其导致的房地产损失评估

房屋质量缺陷种类及其导致的房地产损失评估
陈力
房屋保值，是每一个房屋所有者必然关心的事情。

但是购房者取得的房屋往往会存在一些质量缺陷，并因此而产生了价值损失，甚至导致赔偿纠纷。

由专业的房地产评估机构对房屋质量缺陷损失进行评估，是北京市政府建设部门推出的一项举措。

其目的在于为解决矛盾双方因房屋质量缺陷引发的经济纠纷提供一个新的途径，促进矛盾的和谐解决；同时也为行政、司法提供较为专业的调处和审判依据。

用估价方式解决房屋质量缺陷损失问题，对评估师的专业素质和技术水平提出了较高的要求。

评估师既要了解房屋建筑知识，又要能识别房屋缺陷类型，并能灵活运用估价方法。

本文从分析房屋质量缺陷种类入手，结合评估中一些实例和遇到的问题，对质量缺陷产生的原因、如何选择评估方法等进行了分析研究，希望能对房屋质量缺陷损失评估的进一步完善和应用起到积极的作用。

一、房屋质量缺陷的分类
首先，将房屋质量缺陷按性质、可修复状态和缺陷存续时间进行分类如表1。

表1 房屋质量缺陷分类表
二、房屋质量缺陷的认定及评估基本方法
1、屋质量缺陷的认定
认定房屋质量缺陷的方式，《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》提出了三种：分别是认可、鉴定和评定。

三种认定方式均要求有书面协议或者报告作为评估依据，其根本区别在于认定报告出处不同所带来的法律效力的不同，见表2。

表2 屋质量缺陷认定分类表
律效力，其次为评定，最后是认可。

根据笔者对北京市若干实例的调查统计，三种方式所占比例分别为：认可56%，鉴定33%，评定11%：
显然，当缺陷产生原因简单清晰明显，如装饰、防水、采光等，相关各方易达成共识时，多采用认可或评定方式。

而涉及结构安全或已发生司法纠纷的项目，因鉴定是三种认定方式中专业性最强，公信力最大的方式，往往优先选用具有资质的专业机构进行鉴定。

2、评估基本方法
《北京市房屋质量缺陷损失评估规程》中推行的估价方法有四种：成本法、资本化法、价差法、市场比较法。

鉴于房屋质量缺陷价格评估的复杂性，估价方法往往不能事先设定。

选用估价方法不但要根据房屋质量缺陷的分类，而且与房屋质量缺陷的认定和修复方案有关联。

评估方法选取是否得当以及评估结果的客观公正性直接影响到当事人的接受能力。

三、案例与分析
案例一：
位于某市的一个商场，在主体验收时，发现大量楼板裂缝，未能通过验收。

此时，甲乙双方对修复与索赔产生了分歧。

甲方认为楼板存在的大面积裂缝，楼板的承载力水平不能满足使用要求，要求拆除重新建设。

乙方认为混凝土干缩性裂缝属于建筑工程质量通病，采用堵漏剂对裂缝进行封堵即可。

如基于甲方重建方案索赔，工程造价将近1750万元；如采用乙方修复方案，总计工程费仅40多万元。

甲乙双方仅就直接工程费的计算相差40多倍。

由于甲乙双方均是按照传统观念从修复成本的角度计算损失，因此，本案选择成本法评估易于为双方接受。

但双方根据不同的鉴定结果给出不同的修缮方案差距较大，因此，首先建议双方共同委托权威工程质量鉴定中心重新进行鉴定，遵循客观、公正的原则，选择技术上可能、经济上可行，在恢复建筑物功能的同时，满足成本最低原则的修复方案为最佳方案。

检测结果显示：①采用回弹法和钻心法对楼板混凝土强度检测，混凝土强度90%满足设计要求；采用电磁法对钢筋间距进行检测，钢筋间距满足设计要求。

②项目各层楼板均存在开裂现象，开裂部位多伴有渗水痕迹，裂缝宽度约为0.5~1.5mm。

依据裂缝形态及存在部位分析，此裂缝为混凝土收缩所致，与商品混凝土坍落度不稳定及混凝土收缩补偿不足存在相关性，严重影响使用功能，对混凝土结构耐久性构成影响。

据此，设计单位出具了碳纤维加固方案。

该方案不仅可以恢复楼板承载力而且不会降低建筑层高影响建筑物使用功能。

从而确定了按成本法评估中影响最大的价格构成。

成本法的基本公式为：V = C1 + C2 + C3 + C4 - C5；是以拆除、修缮、恢复房屋质量缺陷发生的费用，修复期间或修复后所造成的经济损失的和与拆除物残值的差值作为房屋价值损失额。

应用以上公式计算房屋质量缺陷损失：碳纤维加固完总成本约200多万元。

工期延误损失80多万元，房屋质量缺陷损失合计280多万元。

本例说明，成本法虽然因简便易行获得了广泛的应用，但由于同一房屋质量缺陷选用不同的修复方案会导致估价结果的巨大差异。

故修复方案的科学、公正、客观是首要条件。

另外，目前在房屋质量缺陷成本法评估时，往往只考虑修缮工程费用和周转安置费用，而忽略了房屋质量缺陷对房地产整体价值的影响，为人诟病。

正如一件价值连成的宋瓷花瓶受损裂缝后用铆钉胶水修复，成本法考虑了铆钉的费用，胶水的费用，修补所耗的时间价值，甚至于因耽误展出的收益损失，但这并不能代替宋瓷花瓶真正的价值损失。

众所周知，房地产价值贬损可分为有形损耗、无形损耗和经济性折旧。

因此，笔者认为房屋质量缺陷对房屋价值的影响应该不仅限于房屋，还应考虑对房地产市场价值的影响。

例如，某著名别墅楼盘项目因室内楼梯高度仅为1.85米，低于《民用建筑室内设计通则》规定的2.20米的最低要求，造成开发商最终以20万的价格赔偿业主。

然而，若只计算整个楼梯拆除重建费用及周转安置费用，则总计不足5万元。

显然，这20万元的协议价格，不仅仅是业主得到了因质量缺陷对房屋使用功能影响的补偿；还包含了开发商因拆除事故可能造成的声誉损失，降低了楼盘营销风险；体现了开发商和业主对该质量缺陷给房屋整体价值所造成的影响的共识，
案例二：
某四星级度假酒店，以拥有几十种特色温泉的资源与细致周到的一体化亲情服务得到很高的市场知名度。

但好景不长，近年当地政府投资1000多万在附近建设了一座垃圾处理站，垃圾处理的刺鼻气味覆盖了周边几公里范围，客流的减少造成酒店营业额锐减。

为此，该度假酒店提出了赔偿要求，并委托就此质量缺陷进行评估。

显然，该缺陷不可修复，也无法按照屏蔽气味措施的成本进行计算。

因此，不适于用成本法，而需要采用资本化法。

资本化法公式：
式中V——房屋质量缺陷损失评估值；
Ai——未来第i年可获得的正常市场净收益损失；
R——折现率；
n——无质量缺陷房屋剩余使用年限；
m——有质量缺陷房屋剩余使用年限。

资本化法多用于不可修复的永久性缺陷。

如：使用功能改变、外部环境发生改变而导致的房屋价值的减损，包括室外声、光环境污染、空气环境污染及电磁环境污染等。

该类项目减损原因通常与房屋本身实体质量无关，而以索赔为目的。

本案中度假酒店营业额减少的直接原因是由于垃圾场的影响，收益的损失直接体现为客流的减少。

将度假酒店历年收益数据及现在客流进行统计分析，以年损失客流和人均消费额计算，年营业损失额为600万元，由于度假酒店剩余使用年限为20年，可估算出因此项缺陷导致的收益损失为1350万元。

该案例是用资本化法评估室外环境影响造成经营性物业的收益损失的典型案例，而在很多情况下，质量缺陷造成的收益损失年限和收益损失额的界定相当困难。

例如案例一中，虽然楼板裂缝经修复达到了正常使用的要求，但是否对建筑物使用寿命构成影响？如何计算？这种很强的专业性鉴定不是评估机构能完成的，我们只有待鉴定单位给出结论后，才能对未来的不确定性收益损失年限做出准确的界定。

案例三：
某六层砖混结构住宅楼,建于2002年，周围市政基础设施齐备，生活便利。

由于2007年临近工程挖槽，破坏了该房屋基础的稳定性，造成该房屋的墙体开裂。

经专业检测部门鉴定认为,该质量缺陷为可修复质量缺陷，建议先加固地基及基础，然后封闭和加固开裂墙体。

采取有效处理措施后，根据《房屋完损等级评定标准》进行评定，该房屋可达到基本完好的水平，成新率为六到七成。

但对加固后是否影响房屋使用寿命及加固房屋是否还有其他影响未能给出意见。

评估师分析后认为，该项目市场数据成熟，适用价差法评估。

先用市场法评估该楼无质量问题使用条件下2007年估价时点的价格；再评估出采取加固措施处理后使其达到基本完好水平的二手房价格。

按照价差法的基本公式：V = V1 - V2
式中V1——类似的无质量缺陷房屋的市场价值；
V2——类似的有质量缺陷房屋的市场价值。

两者差值为质量缺陷造成的损失额。

应用价差法的难度在于对质量缺陷房屋市场价值的求取。

有时候，市场会为我们提供价差法应用条件。

如某别墅区规划中的绿地由于被二期工程侵占而导致纠纷。

既无法采用成本法，又无法通过租金等收益直观求取该别墅区绿化率的降低对别墅区价值的影响，反而可以通过对不同绿化率的类似别墅区的市场价值
进行因素修正后与该项目别墅的市场价值的差额得出该项目的减损额。

本例中，因该地住宅市场发育良好，增量房和存量房交易数据均很丰富，可以用市场法求取。

但由于房屋的质量缺陷种类繁多，个别性明显，可比实例往往不易得到。

许多地方目前能应用市场比较法的案例很少，故限制了市场法和价差法的使用。

综合以上案例不难发现，质量缺陷房屋的价格评估呈现个别、复杂、人为影响大的特点。

估价师只能根据项目的具体状况灵活调整，选择能为当事各方认可，科学合理的评估方法进行，而更多案例目前尚无好的方法解决。

以某居住小区项目为例，由于设计失误，五室两厅两卫复式结构中一层卧室的上层空间为厕所，直接影响使用功能。

原设计单位提出变通建议，将厕所改为储藏室。

但该方案将二层唯一的卫生间改为储藏室，造成了生活中的不便，对房屋使用功能产生了不利影响。

但这种影响的减损价值如何体现？是市场价格差算、工程造价累积还是其他补偿？有待深入探讨。

不过，有时候我们可以努力发掘新的做法，弥补现有估价方法的不足。

本文提出比例系数法供读者讨论。

比例系数法是采用房屋质量缺陷所造成的损失比例系数与房地产整体价值的乘积作为评估结果，适用于不影响结构安全和基本使用功能，且不可修复的永久性房屋质量缺陷损失评估。

如房屋层高不足、采光遮挡、噪音污染等质量缺陷。

以建筑物层高不足为例，当层高不足但尚可使用时，很难界定层高降低10cm与降低12cm对房屋收益有多大影响。

由于人们购买房地产在某种程度上购买是一个具有完整使用功能的活动空间，若此空间的使用功能未发生根本变化，则可以考虑以通过损失空间与设计空间的比值，即房屋空间比例系数，来界定房屋质量缺陷对房地产价值的影响。

公式如下:
层高降低质量缺陷减损值＝房地产市场价值*降低空间/理论空间
以此类推，如某别墅区规划中的绿地由于被二期工程侵占而导致纠纷。

评估时既无法采用成本法，又无法通过租金等收益求取因绿化率的降低对别墅区价值的影响，是否可以通过绿化率来体现。

室外永久性建筑遮挡造成的采光不足可以选择采光周期，目前该方法在实践中还不够成熟完善，还有哪种类型的价值减损适用于该方法？比例系数与房地产整体价值是线性关系还是非线性关系?都有待同行共同研究。

四、结束语
房屋质量缺陷损失评估推出几年来，在政府主管部门和评估机构的共同努力下，为维护当事人的合法权益、保障社会的稳定做出了贡献。

但房屋质量缺陷损失评估相对于其他评估还不够成熟完善，案例积累还不够充分，技术规程也有待补充。

房屋质量缺陷损失评估是一项专业性很强的工作，其发展需要评估行业的共同努力。

作为评估机构，更应重视这项能体现专业水准的工作，使估价师有更广阔的施展能力的空间，让我们的工作能够得到社会更广泛的认可。

关于房屋层高与商品房买卖合同约定不符的维权问题，已经有真实案例：案例一：房屋层高“变矮”10厘米开发商判赔1%房款
本报讯（记者姜永涛通讯员马燕、孟晋）购房合同中写明房屋的层高为3米，收楼时却变成了2.9米，这矮了的10厘米，房地产商到底该怎么赔偿业主？目前国内尚无先例可供参考。

昨日，中山市中级人民法院向媒体通报此例案件，终审判决房地产商按照业主房屋款的1%进行赔偿。

开发商曾按每平方米6元补偿
2007年3月11日，程女士夫妻俩在火炬区某楼盘购买了一套住宅用房，合同约定房屋层高为3米，房屋总价款242550元。

收楼后程女士夫妇俩经测量发现，房屋的实际高度只有2.9米，他们认为房地产商违反了合同约定，因此起诉至中山市第一人民法院，索赔1.5万余元。

开发商搬出来他们和另外一名业主罗先生的官司作为标准。

原来，罗先生同样是以其房屋高度为2.9米，不符合合同高3米的约定为由，状告该开发商，最后罗先生同意按６元∕平方米标准进行赔偿，法院最后按此标准判处了开发商赔偿了661.44元。

开发商认为，既然已经有判例在先，要求对于程女士夫妇的赔偿也按每平方米6元的标准。

开发商标准无根据须赔1%房款
程女士夫妇认为应参考房屋价款及相差高度的比例来计算违约赔偿金。

中山市第一人民法院审理后认为，开发商作为出卖人，向程女士夫妇提供的房屋层高实际为2.9米，比约定的3米差0.1米，违反了合同的约定，依法应承担赔偿损失的违约责任。

由于双方对违约金的数额及其计算方法未进行约定，开发商主张以6元/平方米的标准来进行计算，程女士则主张参考房屋价款及相差高度的比例来计算。

法院认为，在开发商违约的情形下，其主张以6元/平方米的成本价来计算违约赔偿款，于法无据，法院不予采信。

法院认为，由于该案开发商交付程女士夫妇的房屋层高已达到了国家标准，且相差的高度只有0.1米，法院酌情确定开发商赔偿程女士夫妇房屋总价款的1%，也即是2426元。

此案经中山市中级人民法院二审后维持了原判。

景先生在购房时看到合同上明确约定了房屋的层高是3.6米，但房产公司交房时，由于房屋屋顶一半是平顶，一半是斜面，最高处是3.6米，最低处只有2.65米。

当初开发商承认最低是3.6米的，但交房的时候咋就变了样呢？景先生认为房产公司违反了合同，遂将开发商告上了法庭，经过四次开庭，10月21日，江苏省苏州市虎丘区人民法院审结了此案，景先生获得经济赔偿17486元。

案例二：层高骤减引发诉讼
2006年3月3日，景先生与一家房产开发商签订了商品房买卖合同一份，合同约定，景先生向开发商购买其浒新商业城第6幢116号商品房一套，该商品房的用途为非住宅（商业营业用房），层高为1层4.2米，2-3层3.6米，建筑面积为217.08平方米，商品房总价为1165720元；交付房屋的期限为2006年8月31日前。

2007年8月26日，开发商将上述房屋交付景先生，景先生在《住房验收交接表》上签名确认。

但是他在收房后发现上述房屋的三楼屋顶部分为斜面，层高与双方签订的合同不符，遂诉至法院，要求法院判令开发商赔偿其因交付的房屋楼层高度不符合合同约定而导致的空间损失69943.2元，并承担诉讼费用。

而房产开发商则认为，景先生当初在购房时并没有对房屋的屋顶结构提出异
议，房产公司对于合同中层高的标注符合相应的技术规范，不存在任何填写失误的过错。

而景先生诉讼请求中主张的赔偿金计算方式没有法律依据。

请求法院驳回其诉讼请求。

法庭上，双方就各自的观点展开了针锋相对的激烈辩论。

房产开发商认为，首先根据售楼模型的照片、效果图、116室住房验收交接表，证明在售楼之前景先生就知晓房屋屋顶是斜面的。

其次景先生在收房后将房屋出租给他人，在使用和收益上并没有实际影响。

再次根据设计图纸以及民用建筑设计通则部分条款，证明开发商在合同中标注三层为3.6米是按照民用建筑设计通则的条款标注的。

而景先生则认为，第一，对于开发商提交的效果图他从来没有看到过，对于住房验收交接表，字是他签的，但签名并不代表权利的放弃，签名的时候他已经告知开发商层高不足了。

第二，对于租赁合同的真实性没有异议，但对于它的证明对象有异议，这房屋本身有一定的使用价值，但层高不足影响了采光，出租不代表房屋没有受影响；第三，设计图纸本身证明了开发商合同的标注不规范。

最终双方都把问题归结到在签订合同时对合同约定高度3.6米是如何理解的？因为模型的屋顶是斜的。

景先生认为是斜的最低部分至少3.6米，而且当初开发商的经理告诉他的也是最低3.6米。

而开发商则认为其对于合同层高的标注符合技术规范条文说明的，既然对于层高的标注没有填写的过失，在景先生又已知晓房屋顶楼为斜面事实的情况下，对于开发商而言，不存在任何故意隐瞒的事实。

对于层高标注，应当以技术标准为准。

景先生对该房屋正常使用正常收益，层高的高度并没有影响使用收益，就算按照景先生对层高的理解，也没有使用收益的损失，因此景先生要求赔偿损失的主张没有依据。

景先生则认为，开发商认为标注层高符合技术规范，但是他认为这个标注不符合规范，可以请专业技术人员进行解释，这个楼顶是部分斜面部分平面；这个房屋他没有否认完全丧失使用收益价值，它还具有使用收益价值，但由于层高的限制，会影响通风采光。

开发商则认为三楼的层高，是以合同约定为准，景先生陈述房屋现有使用价值存在，但因层高限制导致影响，这没有任何法律依据；合同约定的房价是建筑价值而不是空间价值，景先生以空间价值计算所谓的损失，是没有法律依据的，请求驳回景先生的诉讼请求。

法院经过审理后认为，双方签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应当按约履行。

当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

虽然开发商已将上述合同约定的房屋交付给景先生，但该房屋三层顶楼的层高根据设计图纸仅部分达到合同约定的层高3.6米，部分为3.6米至2.65米的斜坡面，部分层高仅为2.65米，与合同中关于二至三楼层高3.6米的约定不符，且开发商对此并无正当理由，也没有对景先生尽告知义务，应认定开发商的履行构成对双方所订立合同的不适当履行。

由于目前该大楼已竣工并实际投入使用，无法采取补救措施，现景先生要求开发商赔偿相应损失的诉讼请求，法院予以支持。

根据中华人民共和国建设部与中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局联合发布的《民用建筑设计通则》的相关规定，当顶层为坡顶时层高的计算应以坡向低处的结构层面与外墙外皮延长线的交点作为计算点，而本案所涉商品房顶层的层高按上述规定并不符合合同中三楼层高3.6米的约定，故开发商关于合同中层高的标注符合相应的技术规范，不存在任何填写失误的抗辩理由不能成立，法院不予采纳。

关于赔偿的具体数额应当相当于因违约所造成的损失。

景先生要求按照损失空间的比例计算赔偿标准没有法律依据，
存在不合理之处，法院对该损失赔偿额的计算方法不予采纳。

由于开发商所交付房屋的层高符合国家关于计算房屋建筑面积的标准，景先生所购房屋的建筑面积并未因层高降低而减少，从这一角度考虑，并未对景先生造成损失；但房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成一定的影响，给景先生造成一定的经济损失。

虽然双方在合同中对层高不符合的违约责任未作约定，景先生也未能提供相应证据证明开发商的违约行为对其造成的实际损失金额，法院根据该商品房的性质、价格，并结合开发商的过错程度等，酌情确定开发商应赔偿损失17486元。

因此法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决房产开发商与判决生效之日起十日内赔偿景先生经济损失17486元。

点评：
在购买商品房时，买受人不仅关心商品房的价格、面积、户型、环境，而且，层高也成为了大家关注的热点。

目前，由于商品房层高问题引发的矛盾和纠纷已屡见不鲜。

但是，由于现行的法律法规就房屋层高问题尚未作出详细规定，部分《商品房买卖合同》对层高问题的约定也不明确，造成许多因层高问题引起的纠纷不能得到妥善解决。

一、房屋层高的概念和理解
层高，从字面上理解也就是一层房屋的高度。

根据国家质量技术监督局、建设部联合发布的《住宅设计规范》的规定，层高是指“上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。

”说到层高，我们必须将其与“室内净高”予以区分。

《住宅设计规范》规定，室内净高是指“楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

”室内净高和层高的关系可以用公式来表示：层高=室内净高＋楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫室内净高。

《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定，而许多买受人在交房验收时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度的，因此产生了误解。

一般而言，商品房的楼板厚度为12厘米至15厘米，买受人在测量了室内净高后加上楼板厚度即为商品房的层高，可以初略判断该商品房的层高是否符合《商品房买卖合同》的约定。

二、房屋层高现有的标准和要求
《住宅设计规范》规定：普通住宅层高宜为2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米；厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。

《住宅设计规范》是为了保证住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求而制定的，不符合《住宅设计规范》中的强制性标准的商品房不能通过竣工验收，买受人当然也可以拒绝交房。

就层高而言，在《住宅设计规范》中规定“普通住宅层高宜为2.80米”，该规定表明在层高问题上允许稍有选择，即并非层高必须为2.80米，但是“室内净高”却必须符合《住宅设计规范》的强制性规定。

三、实际房屋层高与《商品房买卖合同》的约定不符的处理
一般而言，买卖双方会在《商品房买卖合同》中对商品房的层高的具体数值进行约定，如果商品房的实际层高与合同约定不符，则开发商须承担违约责任。

但是，鉴于导致实际层高与合同约定层高不符的原因不同以及层高误差值大小不。