房屋维修管理与房屋维修标准(ppt 71页)

②用房屋维修费用的大小来度量。即用修复房 屋全部主要组成部分的磨损所需总费用与房屋 重置价值的比例来度量。
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无形磨损有时也称为精神磨损，它是一种抽象的磨 损概念。主要是指由于时代与技术的发展，而使房 屋经济价值下降或贬值的磨损。这种磨损是看不到 的，是无形的。
这种磨损产生的结果是，即使房屋仍处于比较新的 状态，但房屋的经济价值会下降很大，甚至逐渐被 更有经济价值的房屋所替代。无形磨损是限制房屋 经济寿命的另一个主要原因。
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一、房屋维修的内容 二、房屋维修管理内容
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（一）房屋保养的内容
1．房屋保养工作的内容。 2．特定季节的房屋保养工作 3．保养工作应注意的事项
（二）房屋修缮的内容
1．房屋小修 2．房屋中修 3．房屋大修 4．房屋翻修 5．房屋的综合维修
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房屋维修的内容包括房屋维护保养的内容及房屋修缮的内容。 房屋的保养是对房屋进行的预防性养护工作，而房屋修缮则是对
（2）限制性。房屋维修是在原有房屋基础上进行的，并且一般 情况是在使用不停顿的情况下进行的，
（3）普遍性。有形磨损和无形磨损无处、无时不在， （4）分散性。损坏的发生从时间上、空间上都是随机的 （5）服务性。房屋维修往往是由房屋的住用者提出要求，并且
维修的结果直接由住用者承受
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（一）房屋维修管理概念 （二）房屋维修管理的特点
房屋损坏部分进行的修复工作 房屋保养的对象主要是房屋结构完好、装修及设备完整良好的房
屋，而修复的对象则一般损坏房屋、严重损坏房屋及危险房屋； 房屋保养工作一般具有经常性，且较零碎，工程量较小，而修复
工作则大多具有周期性，有规律且工程量较大。
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包括房屋的日常养护和零星小修两方面的内容。日常 养护与零星小修往往在房屋保养工作中同时进行。
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主要是指简单、零星分散、时间要求紧迫的小型维修工程项目。
这项工作往往具有经常性，但无规律性，所以管理难度较大。
一般房屋的小修项目可分为一般小修项目和急修项目两种

一般情况下，民用房屋保养中的急修项目应在1天内修理；一般
小修项目应在报修后3天内修理；需安排计划修理的项目也应在1周内进
（4）房屋修缮也可按修缮的规模分为小修、中修、 大修、翻修及综合性修缮
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紧急性修缮是指对突然发生的故障进行的抢修。 发生在时间上没有规律， 对房屋的使用功能产生较大的影响 抢修工作的时间要求紧、费用较大 工作的组织困难较大。 这种类型的修缮大多为小修及中修项目。
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房屋的计划性修缮是指物业管理者为避免房屋使用功能的严重破 坏，在使用一定年限后，组织必要的人力与物力，集中一段时间 对房屋实施有计划的修复或改良工作。
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根据房屋磨损特性的不同，可以将磨损分为有 形磨损与无形磨损，不同的磨损类型有着不同 的成因和影响。
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有形磨损也称为物理磨损，是指房屋在使用或闲 置过程中所受到的实体上或物质上的磨损。这种 磨损是看得见的，是有形的。
这种磨损使房屋逐渐受到损坏而最终不能使用。 它是限制房屋物理寿命的根本原因，也是限制房 屋经济寿命的主要原因之一。
房屋的保养应首先着重于季节性的预防性养护 工作。
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（1）定期进行房屋的完损程度的测定。科学 制定房屋的日常养护计划及制度。
（2）建立管理人员的随访制度。 （3）建立管理人员的日常巡查制度。 （4）建立业主、租户或用户随时报修制度。
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房屋修缮是指物业管理者为了维持物业的正常
第三种无形磨损则是指由于社会经济环境的影响，使物业房屋所 处的环境条件变差，如规划及区域行政法规的影响导致周围环境 条件变差，而使房屋的经济价值下降。
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可以通过房屋在新的状态下原始价值与重置价 值的差额同其原始价值的比例来表示。
在实务中，房屋的原始价值与重置价值可通过测量 师或估价师，采取常用的估价方法，包括成本法、 比较法和收益法，进行综合估算得出。
① 该房屋的有形磨损程度； ② 该房屋的无形磨损程度； ③ 该房屋的综合磨损程度； ④ 该房屋现时的净价值。
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（1）从对房屋磨损的作用来说，可以分成维护（保 养）和修缮。
（2）房屋的修缮可按修缮的性质分为恢复性修缮和 改良性修缮。
（3）房屋修缮按时间的特点可分为计划性修缮和紧 急性修缮。
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对新建房屋，主要搞好日常的保养工作。 对有保存价值建筑需加强维护管理，合理使用和计划
维修，保持原有的建筑风格、风貌。 对尚可利用的建筑，要通过有计划的维修与适当的改
建，使之具备或接近现行住用标准的基本要求。 对结构简陋，破旧老朽的旧房、危房，要全部或大部
分进行有计划的拆建，进行再开发。
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第一种无形磨损是由于房屋建造技术的改进，劳动生产率的提高， 建造同样房屋所需的社会必要劳动消耗减少，使其再生产价值相 应降低而使原有房屋的价值贬值。
第二种无形磨损是由于房屋功能与设施设备在技术上的进步，使 原有房屋的功能及技术不能适应社会及经济发展的需要，使其逐 渐被性能更先进、经济效益更好的房屋所淘汰。
素及社会经济因素的作用。
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房屋的物理寿命是指由于受到各种实体因素的作用， 而使房屋磨损破坏直至不能使用而报废的时限；
房屋的经济寿命是指房屋在经济功能上的寿命，是指 由于物理因素、经济因素及功能因素的作用，使房屋 在经济、功能上失去其使用价值而被淘汰的时限。
经济寿命是房屋综合磨损的结果。通常经济寿命均小 于等于使用寿命，图9.1
值得注意的是房屋的原始价值与重置价值均不包括 其相应的土地部分价值。
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房屋的磨损同时受到有形磨损和无形磨损的 作用，所以，房屋的磨损过程实际上是一个 综合磨损的过程。
房屋综合磨损程度的衡量可以根据房屋的有 形磨损与无形磨损程度综合取定。
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例如：某房屋的原始价值为1000万元，由于磨损需要 大修，其所需的大修理费用为300万元，若该房屋当 前的重置价值为700万元，求：
使用状态，而对房屋结构、装修及设备部分所受磨损
实施的修复性工作，有时也称为房屋维修。

房屋修缮可以按照修缮规模或物业完损情况的
不同分为小修、中修、大修、翻修及综合维修。
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房屋维修工作中，凡是为修复房屋的小 损小坏，维持房屋原来的使用状态及完损等级 为目的所进行的零星养护项目均称为房屋的小 修项目。房屋小修工作的特点是面广量小，工 作时间短及人力、物力消耗少。小修项目的综 合年均费用为房屋造价的1％以下。
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房屋翻修是指需全部拆除，另行设计、重新建造
的改造工程。

房屋翻修的费用一般均低于同类结构重新造价，
这是因为房屋翻建可尽量利用原有旧料或设备。

房屋翻修一般适用于主体结构严重破坏、丧失
正常使用功能、有倒塌危险且不能通过一般维修恢复
的或无维修价值的房屋。
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房屋的综合维修是指需对成片多幢房屋 同时进行大、中、小维修的工作。其工作的面 广量大，一次费用一般为同类结构的该片房屋 新建造价的20％以上。
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在物业管理所有的工作中，房屋维修管理不仅是物业 管理的主体工作和基础性工作，而且是衡量物业管理 企业管理水平的重要标志，
（1）确保房屋的使用价值。 （2）增加房屋的经济价值。 （3）提升企业的信誉价值。 （4）增加城市的社会价值。
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（1）用户第一，服务第一原则。 （2）预防为主，管修结合原则。 （3）经济、合理、安全、实用原则。 （4）区别对待，因房制宜原则。
房屋计划性修缮项目一般仅占整个保养修缮项目的2％，而其费 用则往往占整个保养修缮费用的90％左右。
修缮工作有一定规律的周期性； 计划性较强；物业管理者有充裕的时间，根据房屋完损情况、修
缮规模与要求，组织相应的人力与物力资源 多数为中修、大修以上项目。
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（1）技术性。房屋维修技术不仅包括建筑工程专业及相关的技 术，还包括独特的设计和施工操作技术。
第八章 房屋维修管理
一、房屋维修概念及特点 二、房屋维修管理概念及特点 三、房屋维修管理的意义和原则
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（一）房屋维修概念 （二）房屋磨损概念 （三）房屋维修的分类 （四）房屋维修的特点
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房屋维修的概念有广义和狭义之分。 物业管理的基本目的 达到上述基本目的的前提。 由于房屋的不可移动性，使其始终受到自然因
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行查勘，确定修理时间。
急修项目是指因房屋的损坏部分会严重影响房屋的正常使用或使 用安全，而需立即修理的小修项目。
一般小修项目是指房屋保养过程中的常规性小修养护项目。这些 损坏项目会影响房屋的正常使用功能及使用状态
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在房屋保养过程中，物业管理者还应注意特定 季节的房屋保养工作，特别是对于灾害天气和 危险性自然因素，应针对其可能对房屋产生的 破坏及影响，提前做好预防性保养及小修工作， 同时应组织相应物资及力量，以用于灾害出现 后的应急需要。
计划周期越长，则往往强调其可控性、协调性。 房屋保养与维修计划的内容应包括保养与维修的目的、内容、实
施办法、人员、材料、费用及质量考核等方面。
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1．房屋安全与质量管理的概念

房屋维修管理中的安全与质量管理，主要是指
房屋日常使用过程中的安全与质量管理。即是在房屋
的使用过程中，通过定期和不定期对房屋的质量鉴定、
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房屋维修计划管理是指物业管理者根据房屋的完损程度，用户 对房屋保养与维修的要求以及政府对保养与维修的有关规定，为 科学制定并实施房屋的综合保养与维修计划所进行的各项管理工 作。
在制定计划时注意其科学合理性。 计划分为短期计划、中期计划及长期计划等。 房屋的保养与维修计划周期越短，则越强调其实际操作性；而
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小修后要求能够保持房屋原来的完损等级； 中修要求修复后房屋的完好率达到70％以上； 大修后房屋须达到基本完好房屋的要求； 翻修后房屋须符合完好房屋要求，
综合维修后的房屋须符合基本完好或完好房屋的要 求。
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（一）房屋维修计划管理 （二）房屋安全与质量管理 （三）房屋维修技术管理 （四）房屋维修施工管理 （五）房屋维修的费用管理
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房屋的中修是指需牵动或拆换少量主体 构件，但仍保持原房屋的规模和结构的维修项 目为中修项目。房屋的中修主要适用于一般损 坏房屋，中修的一次费用一般占该房屋同类结 构新建造价的25％以下。
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房屋大修是指需牵动或拆换部分主体构 件，但不需要全部拆除的维修工作。
房屋的大修主要适用于严重损坏的房屋。 大修的一次费用占同类结构房屋新建造价的 25％以上。
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房屋维修管理是指物业管理组织按照国家有关房屋维 修管理标准和要求以及科学的管理程序和制度，对所 管理房屋进行维护维修的技术管理。
包括房屋的安全与质量管理、房屋维修的技术管理、 房屋维修的施工管理和房屋维修行政管理。
房屋维修管理是物业管理的主体工作和基础工作。
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（1）房屋维修管理的复杂性 （2）房屋维修管理的技术性 （3）房屋维修管理的计划性
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房屋的多样性或个体性，造成了维修方案的多样性； 是房屋维修的广泛性和分散性，带来管理上复杂性； 房屋维修与房屋使用的并行性，给房屋维修的设计、
施工组织及安全管理等带来新建筑施工所没有的困难； 房屋产权性质的多元性，也会带来不同产权人由于利
益不同而给房屋维修带来的人为障碍。
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（一）房屋维修管理的意义 （二）房屋维修管理的原则
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第一种有形磨损，是指房屋在使用过程中，受到外 力作用而产生的物理上或物质上的磨损
第二种有形磨损，是指房屋在闲置状态下受到自然 力的侵蚀作用所产生的磨损
事实上，房屋的有形磨损通常是以上两种磨损综合 作用的结果，
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用房屋被磨损部分的价值占房屋总价值的比例 表示。即通过建筑师与结构工程师对房屋各主 要组成部分破损程度的测量，算出房屋损失价 值，将其与房屋总价值的比值作为度量房屋有 形磨损的程度。