医院物业项目投标书

医院物业管理项目
投
标
书
物业管理有限公司
法人代表：
年月日
致招标单位的函
尊敬的省医院：
借此机会，首先我代表物业管理有限公司，万分感谢贵院对我公司工作的肯定和信任，邀请我单位参加贵院物业管理项目的投标，给我们提供了发展空间和展示管理能力的平台，我们深信，有贵院的大力支持与合作，在今后的实际工作中，只要坚持一如既往的踏实工作、用心服务的理念，各项工作将会取得令人满意的成绩，达到招标规定的预期效果。

物业管理有限公司
总经理：
年5月
目录
一、公司简介
二、物业概况
三、服务范围、内容及目标
四、管理方式
五、人员配备方案
六、物资装备计划
七、管理实施方案
八、质量保障措施
九、服务价格
第一章物业管理有限公司简介
物业管理有限公司成立于2000年8月，经省建设厅批准为二级物业管理公司，注册资本300万元，主营物业管理，兼营园林绿化及其配套设施的销售、家政服务、房屋中介。

公司现有员工260余人，其中经营管理人员24人，房屋及设备维护人员31人，安全保卫人员140人，绿化人员29人，保洁人员24人，中巴车司机18人。

公司实行直线型管理体制，下设八个工作职能部门，分别是：行政办公室、财务部、物业部、安保部、工程部、绿化部、清洁部、后勤部。

各部门始终团结在以总经理为中心的领导班子周围，各司其职，分工合作，所有从业人员均经过专业培训，持证上岗，共同组成了公司高效、精干的管理层和训练有素的操作层员工队伍，其中房屋维修、园林绿化设计施工和管理水厂、变电站、智能防盗报警系统、网络系统的高级专业技术人员占30%以上，我们运用科学的人力资源管理方法，通过合理的激励、严格的培训考核、广泛的晋升空间来吸引和留住人才。

公司现已列帐的固定资产总值540万元，现拓管湖山庄、湖白竹水乡等物管项目，物业管理占地面积达4000余亩，其中湖高档别墅住宅区以及白竹水乡一期已峻工的住宅物业管理面积约40万平方米，同时还承担了湖国际实验学校师生4000多人的物业管理及安全保卫工作，2006年实现收入500万元，上缴国家税费30万元。

在全体员工的共同努力下，近几年先后荣获国际、国内、省市区颁发的多类奖项，具有一定影响力的有：联合国环境规划总署颁发的“国际花园社区金奖”；
联合国发展委员会联合颁发的“全球幸福指数人居综合类金奖”；
国家环保总局颁发的“全国绿色小区”；
市优秀物业管理示范住宅小区；
市优秀物业管理企业;
省优秀物业管理示范住宅小区；
省优秀物业管理企业。

公司在总结和学习国内先进物业管理经验的基础上，结合湖山庄的实际情况，本着“业主至上，服务第一”的服务宗旨，制定了一整套科学管理制度和高效规范的管理方法。

经过全体员工长期不懈的努力奋斗，公司逐步形成了操作有规程、管理有制度、考核有标准、培训有计划、检查有落实的企业良性循环运转轨道，正以崭新的姿态迎接新一轮的挑战。

物业管理有限公司
年5月
第二章物业概况
一、医院概况
地理位置：
建筑面积：m2
医院工作区占地面积：m2医疗用房面积：m2
医疗辅助用房面积：m2
学生公寓面积：m2
办公楼面积：m2
病区个，医用、客货用等电梯合计台。

医院工作区处。

二、后勤保障的特点
服务性：医院后勤保障系统是医院经营运作的一重要环节，每项后勤保障工作必须紧紧服从和服务于医院的各项医疗、科研和教学工作，特别是为临床第一线服务，作到服务上门、送收物品上门，及时有效地保证各种供应。

不间断性：医院医疗工作的特殊性，决定了后勤保障的不间断性。

在事关病人生命的分秒必争的救治中要保证各种供应的通畅，各种仪器设备的正常运转。

要保持后勤保障的不间断性，除了合理安排物质、人力资源外，还需有相应的制度保证。

技术性：医院各类后勤工作都有其技术性的要求，尤其如环境净化消毒、外送、护佐服务等。

且随着医疗技术的不断更新，要求后勤工作人员不断地进行专业技术培训，以适应医疗行业的发展速度。

经济性：医院的收入有相当大的部分用于后勤保障的支出，因此后勤服务既要保障医院业务工作正常进行，又要尽可能避免人为浪费，提高设备物资使用率，降低后勤
服务成本。

第三章服务范围、内容及目标
一、服务范围、内容
（一）保洁服务
1、托管区内工作区（除后勤各班组工作间）室内外环境卫生、吸烟劝阻及病区用具清洁消毒；
2、建筑物的外墙清洗服务，包括综合楼、急诊楼、门诊楼、放射治疗楼、外科楼、干部病栋等建筑物的外墙清洗；垃圾站的清理及垃圾运送、处理；
3、高压氧二楼护理教研室的房间卫生，每月二次窗户卫生及高压氧走廊的卫生处理，高压氧担架由物业公司负责；
4、工作区下水支管非拆卸性堵塞疏通，房屋天台清扫垃圾、积水、屋顶天沟垃圾、积水的清理；学生公寓下水管非拆卸性堵塞疏通，房屋天台垃圾、积水、屋顶天沟垃圾、积水的清理；
5、教研室、实验室的公共区环境保洁等；
6、挂号室、收款处、门诊办公室、接待室的环境保洁（挂号室、收款处室内卫生安排稳定人员负责），门诊北栋1-3楼节假、晚上的保洁；
（二）外勤服务
1、接送大小便、血液、体液、病理组织标本和有关特殊标本到相关医技科室检查，并及时领取报告单送回病室；
2、收集托管区病室、科室需要清洗的值班被服、医护人员工作服等送洗涤中心洗涤，取回被送洗涤物交各个病室和科室；
3、根据当日医疗护理工作计划，遵医嘱划价、记账、送会诊单、手术通知单、各种预约检查单并记录其时间，返单给相关病室护士；
4、送已记账的处方到病室药房取药回托管区病室、科室；
5、按门诊、病室领物计划或申请到有关部门领取所需要的敷料、药品、器械用品、各种无菌包及其他物品，按医院规定协助病室、科室做好各类物资的报废工作；
6、接送病室、门诊需要维修的仪器，接送器械和物品到供应室灭菌、消毒并负责取回等；
7、及时送出院病历到住院结算中心；
8、为中班、晚夜班的急诊外勤接送用物、药品、标本、诊疗报告等；
9、24小时遵医嘱为手术室、急诊室及各个病房到血库取血（取血过程中血液损坏由物业公司负责），到药房领药及到相关部门借用物品等。

（三）学生公寓区绿化服务
1、负责学生公寓现有公共绿化区花草树木的保养修剪和管理，承担学生公寓的小范围的搬运、摆花（原材料成本费由医院承担）任务；
2、负责学生公寓灭蝇、虫、鼠及白蚁防治工作（原材料成本费由医院负责）；
（四）学生公寓小型维修服务
1、负责门锁维修与更换、水龙头的维修与更换、灯泡灯管的维修与更换，其中材料费由学生工办认可医院承担；
2、厕所和下水道的疏通、门窗玻璃及桌、椅的维修、补换窗户普通爱风钩、木螺丝等小的维修。

（五）保安服务
1、负责托管区内所有门岗的值勤工作及二十四小时不间断的安全巡逻，消除火灾，降低刑事案件、治安案件等安全隐患；
2、负责托管区内的交通秩序的管理，保证车辆停靠有序、消防通道畅通，院内不堵车；做好汽车停泊收费及现场安全管理；做好外来人员及物品出入验证、登记等工作；
3、协助处理医疗纠纷及各种突发事件，维护好医院秩序；
4、医院各门卫的开门和开放时间、值班时间严格按保卫办的要求执行。

门卫值班室由物业公司负责，电话、床等物品归物业公司使用，电话费用自付。

门诊夜间安全保卫工作由物业公司负责，每天（包括节假日、双休日）大门落锁后门卫值班室有专人值班并加强巡逻；
5、学生公寓大门按规定时间开关，做好外来人员及物品出入验证、登记等工作，门卫值班室由物业公司使用，实行每天24小时值班，电话费由物业公司承担；
6、负责义务消防队的组建，消防器材和设施的管理；
7、所有门卫值班室全部交由物业公司使用管理。

物业公司必须将医院保安费用与
其他物业管理项目费用分开核处，专款专用，以确保保安费用的投入、以备医院督查。

物业公司挑选部分精干人员，集中居住医院，随时应对发生的紧急事情。

（六）电梯的运行工作
1、保障托管电梯的正常运作，手术专用电梯由物业公司安排专人24小时值班，其他电梯晚上10点后与物业公司值班电话联系，及时开梯；
2、司梯人员要爱护好电梯，保持清洁卫生，发现问题立即报告维修部门；
3、做好司梯工作，保证一人一梯，文明礼貌为病人提供优质服务；司梯人员按规定进行岗前培训，司梯员男性45岁以下，女性35岁以下，持证上岗，培训费由物业公司负责。

4、全院医用电梯14台，保证每天三班人员轮流工作，每班1人/台。

（七）其他服务
1、每天两次送开水、热水到病人床头，随时清理卧床病人大小便及各种引流物；
2、负责器械、试管的初洗；
3、门诊门窗、电灯、电扇、空调、水龙头的开关，星期六下午分诊（妇产科、内科除外）肝肠室预约登记，门诊开水桶送水、清洗、上锁，门诊办公室外勤工作等；肠道门诊保洁员协助护士分诊工作；
4、门急诊担架、轮椅管理。

每天24小时提供服务，不得收取服务费及押金，医院提供担架、轮椅及其维修，物业公司人员负责管理及服务，若有遗失由物业公司负责赔偿；
5、协助门诊抽血室工作；
6、病室煤气开放时间全院统一，分早、中、晚各半小时，煤气开放管理由物业公司负责，如出现责任事故由物业公司承担；煤气灶的维修由院方病室负责；
7、各病房、科室水电使用的控制与监督，随时关好开关；
8、负责“三无”人员的登记及物品管理，并及时报告保卫办，必要时参与协助病人的转运。

二、管理目标
“以病人为中心”，倡导人性化服务，营造一个充满人文关怀与温情的“宾馆式医院”；“变后勤为前勤”，主动服务医疗一线，使后勤服务更主动、更贴近医疗中心工作。

使医务工作者能全心投入到医术钻研与医疗服务工作之中去；加大环境整改力度，营造整洁、舒适、温馨的医疗环境；医院综合满意度90%以上；具体要求如下：室外道路、广场流动保洁，无杂物；
地面：无积尘、无积水、无污迹、无杂物；
墙面：无广告招贴、无积尘、无蜘蛛网；
天花板：无积尘、无蜘蛛网；
门、窗：洁净、明亮、无灰尘、无污垢；
厕所：设施清洁、洗手盆、大小便器无污垢、洗漱间无杂物、室内空气无异味；
屋面、天沟、网架屋面、露天平台、档雨板、屋檐下水明暗沟、无杂物、排水通畅，透明网架屋面无积尘、杂物；
绿化无杂草枯株，造型大方，承担医院大型内、外事活动花卉摆放；
实行24小时值、巡逻制度；保安人员有明显标志、工作规范、作风严谨；危及安全处有明显标志和防范措施；院区内无重大消防、刑事和交通事故。

协助院方维护正常医疗秩序，及时有理有节有序；
太平间患者遗体接送料理及时，保管无丢失鼠咬及其他人为破坏，一切符合殡葬管理要求，太平间消毒合格；
外勤外送工作及时无丢单、错单现象，接送病人热情周到，尊重病人的隐私权；
电梯运行、清洁消毒合格，疏散人员及时。

第四章管理方式
实施“专业化、规范化、制度化”的管理，引入竞争激励机制，提高后勤工作人员的积极性和创造性；采用专业性强、机械化程度高的设备工具，提高工作效率，降低人工成本；加强成本核算，降低各项消耗成本；进场前期需从其他管理处抽调人员及设备加以协助，做好环境的整改。

一、机构设置
设立医院物业管理处，实行总经理领导下的管理处主任负责制，公司各职能部门
二、管理运作
目标管理体系：目标管理体系由经济指标（30分）和质量指标（70分）构成，从指标体系的构成可以看出，公司偏重质量管理的策略。

质量指标由现场服务质量、院方满意度、公司各项改革措施执行情况及与医院的沟通情况等指标构成。

其中，现场服务质量为50分，概据公司行政办每月三次考核的平均得分来计算。

管理人员的工资由基本工资（50%）和浮动工资（50%）构成，公司根据每月管理处的目标管理得分来核定管理人员的浮动工资。

（一）工作过程的管理
经济管理：公司与员工签订劳动合同，明确员工的权利与义务，实行员工所在的岗位和工作成绩与工资挂钩的制度，调动员工的工作积极性。

法规管理：制度管理处的规章制度、工作流程与质量标准，规范员工的言行，提高员工的素质，保证工作效率和服务质量。

行政管理：坚持管理处主任每日下班前的各中心、组主管会议，及时有效地处理存在的问题，及时整理遗留问题报告公司，坚持月、周的工作例会制度，检查总结前期的工作，分析问题，提出办法，制订计划，保证管理工作的正常运作。

培训教育管理：通过每天的日评会教育员工，树立员工与管理处同荣的敬业精神、职业道德和责任意识感，提高员工的素质。

通过政府有关专业培训机构和自我培训相结合，提高员工的工作水平。

（二）工作质量的管理
管理处按照公司服务管理标准，制定作业指导书和工作流程，进行全面质量管理，公司行政办随时进行督导检查，发现问题及时纠正。

（三）工作问题的协调管理
协调好院方与管理处及员工在服务过程中的关系，鼓励员工、院方医护人员及病友对管理服务工作提出合理化建议、批评意见，及时处理投诉，增强管理的凝聚力，创
造良好的服务氛围；
运用管理处的规章制度协调处理员工之间、员工与院方及病友之间的矛盾或冲突，对服务质量差或造成恶劣后果的员工，经教育协调无效的，按行政管理办法处理。

实行24小时值班制度：管理处设专人24小时值班，接待各项紧急外勤，处理日常事务和突发事件，协调各班组的工作，接待业主的投诉，确保管理机制高效运转。

三、托管筹备工作流程
保洁、绿化、外勤、保安、电梯运行这些看似简单的工作涉及到医院医疗工作的顺利开展，由于医疗业务的开展具有连续性的特点，因此，服务工作的平稳过渡和交接是社会化管理首要前提。

其要点在于：熟悉医院情况，与医院各部门进行有效地沟通，了解医护人员对于后勤管理的要求；充足的人力和物力储备，能应付各种突发事件；管理人员具备丰富的项目管理运作经验。

若我公司能竞标成功，根据以往的经验，我公司托管约需一星期时间。

第五章人员配备方案
一、人员配备的原则
（一）配备的人员须身体健康，形象良好，举止文明，言谈文雅，热爱物业管理工作，追求创新，有奉献精神；
（二）配备的人员均持身份证、健康证，非本地户口的还须办理暂住证；
（三）配备的管理人员政治素质好，责任感强；管理处主任具有丰富的医院后勤管理经验，协调管理能力强；医疗垃圾处理人员具备卫生厅颁发的医院废物处理员上岗证；
（四）各岗位人员均按满负荷工作量配备；
（五）所有员工均需经培训合格后方可上岗并与我公司签定《劳动合同》；
（六）为所有员工统一购买团体意外伤害保险、意外伤害医疗保险、住院医疗保险三个险种的保险；
二、人员分布
（一）岗位设置
第六章物资装备计划
使用现代化的工具可使工作效率和工作质量都大大提高，我公司拟在医院投入下述设备，总投资额约为33万元，按使用期限5年进行折旧。

第七章管理实施方案
一、管理处主任工作规程
管理处主任负责医院后勤服务系统的全面管理工作。

保证医院内环境舒适、优美、医疗秩序良好，物资供应及时。

管理处主任对公司总经理和医院负责。

（一）管理处主任日常工作流程
8:00-8：30听取各领班汇报前一天的工作情况，根据汇总的情况安排当日工作任务；
8:30-10:30在医院内巡视一遍；
10:30-11:30处理有关问题；
14:00-16:30走访医院内医护人员、病友或生活居民，听取他们对医院后勤服务工作的意见和建议；
16:30-17:30组织学习，处理有关问题。

（二）组织全体管理人员学习业务及政治时事知识，把医院建成文明示范管理单位；
（三）根据工作需要，提出和上报对合同的签定或终止，在公司批准或取得代理权后，负责履行合同的责任；
（四）审批办公费开支及消耗品计划。

检查督促各类人员完成工作计划；
（五）对表现较差，不履行工作职责的管理人员向公司提出调换工作，调整职务、工资级别或给予处分、辞退的意见；
（六）结合医院实际情况提出改善管理工作的建议；
（七）每月初配合相关部门做好上月服务质量评定及院方满意度考核；
（八）听取院方的意见，自觉接受院方的监督，共同搞好院区的各项服务工作。

二、管理处事务员工作规程
（一）负责管理处各项文件的打印、存档、分发；
（二）做好管理处物业管理的宣传工作；
（三）每月5日前将上月出勤记录交公司行政部；
（四）负责管理处物资的入库、验收、保管和分发。

每月5日前将当月物资请购单送交公司财务部；每月8日集中向各班组分发当月物资；做好物资材料明细分类账，每月末进行一次盘点；
三、管理处晚班值班工作规程
（一）听电话、作好电话记录；对业主的投诉及时处理，不能处理的向管理处主任汇报；
（二）严守岗位，并作好值班日志；
（三）受理各项非常规外勤，及时调度安排相关人员处理；
（四）整理办公室卫生；
四、保洁工作流程
（一）、室外环境保洁规程
（二）院行政办公区保洁工作规程
仪容仪表：
女性，身高160cm以上，形象良好，高中以上文化程度，能说普通话，有较强的责任感，工作主动认真，遵守各项办公制度。

服务礼仪：
规范服务用语“您好，清洁服务”；“您好，请您出示证件”；“谢谢您的合作”；“对不起，打扰了”。

清洁服务：
进入院方办公室，应先敲门，获得许可后，方可进入；离开时应先后退两步再转声轻轻把门关上；工作区域内如有客人经过，应微笑指引客人小心通过。

公用 卫生间
1、 6:00 至 18:00 每两小时保洁一次；冲洗便器，拖地板， 喷少许空气清新剂；
2、 洗手池、便器每天刷洗两次； 3、 每天用 84 消毒液消毒一次，每周杀虫一次； 4、 每周清洁两次墙壁、天花板、门窗； 5、 及时倾倒垃圾桶，并每天清洗消毒一次。

精品文档
致病微生物。

地面无烟头、污迹、 积水、纸屑、果皮； 天花板、墙角、灯具 目视无灰尘、蜘蛛 网；目视墙壁干净， 便器清净无黄渍；室 内无异味、臭味。

（2）门急诊楼保洁工作规程
范围
工作程序
质量标准
1、 每周用全自动洗地车洗两次，晚间进行；周二用碱、周五
用 84 消毒液进行地面消毒一次；
2、 每天用 36”湿尘推推二次，用最少的时间，达到清洁的
诊室 检查室
教室 留观室 抢救室 实验室
效果，不影响门诊工作；
室内整洁、墙壁无灰
3、 墙裙及踢脚线每周抹一次；
4、 室内灯具及空调每周抹一次，天花板每周除尘一次；窗户 尘、蛛网，墙裙踢脚
线无污迹；地面干
每周清洁一次；
净、无杂物；窗户明
5、 痰盂每天倾倒并刷洗两次，呕吐物多时及时清除并冲洗； 亮；痰盂清洁，外表
每周六用 84 消毒液消毒一次；
无痰迹；垃圾桶表面
6、 垃圾桶每顷倒两次，表面每天擦洗一次；
清洁、垃圾无外溢。

7、 各诊室候诊区桌椅水龙头等物每日用 84 消毒液抹一次；
8、 传染科门诊每日下班时用 84 消毒液喷雾一次，每班更换
泡手液一次；
9、 传染科诊室每周末熏蒸一次。

镜面瓷砖地板光亮
1、基本程序同住院部大厅；
现本色；地面清洁无
门诊 2、候诊椅每天抹一次；每周用 84 消毒液消毒一次，挂号、 杂物；挂号、收费等
大厅
收费等窗口的台面、台裙每天抹一次；不锈钢栏杆每周抹 窗 口 无 灰 尘 、 无 污
一次。

渍；候诊椅清洁无灰
尘。

候诊 廓厅
1、每天用全自动洗地机清洗一次，每周二、四、六用 84 消 地面清洁无杂物，候
毒液消毒一次；
诊椅干净，无污迹无
2、每天用 48”湿尘推推三次，随时巡视，及时清除地面杂物、
痰迹等；
灰尘。

急诊科 24 小时值班
特别注意事项： 每天第一遍清洁工作需在医护人员上班之前完成； 消毒液浓度必须严格按照卫生部标准执行，一般为 5‰； 按拖把颜色区分用途：红色：病房用；黄色：病室用；蓝色：办公室、值班室用；
黑色：卫生间用；白色：料理室用；
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垃圾袋：黄色：医疗垃圾；红色：放射性垃圾；黑色：生活垃圾。

精品文档
五、绿化/维修工作范围及职责 （一）、工作范围 负责学生宿舍区绿化带、绿化盆景的养护；院内花卉、盆景和会议花卉、盆景的摆
放造型；花草苗木的修剪造型及更换；花卉的培植；保证医院环境的美化以及医院学生 宿舍区内小型维修的管理。

（二）、绿化/维修主管岗位职责 绿化/维修主管在主任的直接领导下，对医院学生宿舍区内的绿化工作实施全面统 筹管理，为医院保持怡人的绿化环境。

1、熟悉院区基本设施设备的基本情况以及绿化概况，充分利用和发展绿化面积， 绿化完好率达 100%以上。

2、提高绿化养护管理的知识和技能，熟悉花草树木的品种、名称、特性和栽培管 理方法， 掌握花木病虫害防治方法、园林器具的使用方法。

3、巡视院区绿化、设备设施，做好分析和记录，掌握院区绿化及设备设施的基本 情况。

4、借鉴他人先进的管理方法，收集对绿化管养的建设性建议，结合实际情况，制 定管养计划、管理办法，确保绿化工作的正常运转。

5、与管理处其他部门合作，搞好单位的各项活动。

6、完成管理处主任交办的其他工作。

（三）、绿化工岗位职责 1、熟悉管理区域的绿化面积和布局，花草树木的品种和数量。

2、熟悉土壤性质，掌握季节性绿化植物的栽培技术。

3、懂得花草树木的名称、种植季节、生长特性，培植管理的方法。

4、对花草树木定期培土、施肥、除杂草和病虫害，并且要修枝剪叶，补苗，浇水。

5、要保证绿化草地不留杂草，不缺水，不死苗，不被偷窃，花木生长茂盛。

6、熟悉防治病虫害的农药性能和作用，及时防治、护理。

7、对一些观赏性绿化植物要经常保持其清洁。

8、正确使用剪草机及其它绿化用工具，做好日常保养工作。

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