【商业地产PPT】思源-北京丰台区马家堡三期市场研究及产品定位报告(终稿)-122PPT-精品文档140页
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0.39
0.11 0.28
80 190
意向性方案合计
11.273 50
41.61 37.62
1.4 2.588 8.39
1 3.09 4.3 1350 3700 10360 3.69
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思源顾问
纲要
一、马家堡三期基本概况 二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点 三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状 四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性 五、本案东区产品定位和价格预期 六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期
控规
29.43 25.69 3.74
2642 7400 2.5
东区 意向性方案指标
10.801 48.08 40.08 36.09
1.4 2.588
8 1 2.98 4.02 1270 3510
控规 1.02 2.24 2.24
300 2.2
三角地 意向性方案指标
0.469 1.92 1.53 1.53
的跃层 5800
5800元/平方米 均
5200元/平方米 均 板 5850元/平方米 4988元/平方米 均 板 5000元/平米
建筑类别 板式小高层
板楼 板楼 板楼 板楼 板楼 板楼围合式
板式小高层
板塔结合
板楼
板楼
星河城
板 7000元/平方米
板楼
瑞丽江畔
板 6300元/平方米
板楼
假日西花马园金远 名 恋 恋 点竹润洋 都 日 日 晶天家自 家 花 嘉 小下园然 苑 都 园 筑 未 瑞 城彩来 丽 南虹上 江 嘉城层 畔 园 北欧春京天品 星河城
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思源顾问
项目区位
本项目地处马家堡板块------南城的成熟居住地段之中。
本案
本项目地处丰台 区马家堡西路东 侧，西距规划中 的地铁4号线（北 宫门－马家堡） 约1公里，北侧距 离南三环辅路约 200米。
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思源顾问
地块形状
南三环
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北欧春天
6800元/平方米 均 思高源顾层问板楼
在售项目----塔楼价格
塔楼价位集中于4500－－6000元/平米之间，只有星河城三期塔楼达到了均价 6500元/平米，其建筑形式为塔板结合的塔楼部分。
7000
物业类型
建筑价格
建筑类型
6500
东丽温泉家园 4880元/平方米 均
本案（东区）定位概要
市场定位：“紧邻南三环、稀有水景、高性价比的品质住宅社区” 建筑形态：板塔结合为主力，纯板楼次之，辅以少量塔楼以消化容积率。 南北向建议以纯板楼产品为主，东西向可以更多地以板塔结合形式为主。
建筑形态
塔板结合
纯板楼
户型设计
销售价格 预期
总体均价预期
主力户型为经济型二居和三居。 两居面积控制在90-100平米； 三居面积控制在110-120平米。 为便于规划排布，部分位置可设计50-60平 米的一居，以控制总价在30-35万元为基本 原则。 原则上不建议开发四居产品。
从数据表上看，北京市 房地产价格在2003年 至今保持着稳定增长的 趋势；
当前的宏观调控政策主 要是打击房产投机行为， 北京房市投机氛围较弱， 受政策影响相对较小。 预计房价会继续保持稳 定增长的态势。
思源顾问
丰台区2004---2005年房地产价格走势
丰台区2004--2005年房地产价格走势
未来66(未来明珠二期)
丰台南三环马家堡西 路路西
彩虹城
丰台赵公口南1800米
远洋自然(待售)
丰台洋桥马家堡东路
京品
西马金润家园(西马 小区二期)
丰台西罗园海户屯西路
丰台大红门西路35号 (14路总站东50米)
珠江骏景(三期）
丰台木樨园桥西南角
名都家苑 (七月开盘)
丰台马家堡西路（角门 路54号）
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从数据表上看，丰台区 房地产价格在2004年至 今基本保持稳定增长的 趋势；区域的房地产价 格正好成为南城是北京 热点区域的验证；
至2005年5月，丰台区 的全区房地产整体均价 已经达到5515元/平米， 与2004年同期4454元/ 平米的整体均价相比， 上升了近1000元/平米。
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思源顾问
在售及待售项目开发规模
该区域项目的总建筑规模普遍偏大， 有9个项目总建筑规模超过20万平米。
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0 明珠二期新) 新天第 来 15未.1来0.6260(1未9
京品点晶未小来筑假真日典花藏园竹天欧下名春都天家（苑首珠座江绿骏洲景第二期2 ）页恋1日东6花页丽都温泉未家来园恋上日层嘉(恋园日上层瑞) 丽江畔远洋自然金城润南家嘉园园(西彩马虹小城区二期
主力户型为舒适型三居。 三居面积控制在120-140平米。 原则上不建议开发四居产品。
6200-6300元/平米 （少量纯塔楼 5800-6000元/平米）
6500-6800元/平米
6200-6400元/平米
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思源顾问
本案（西区三角地）定位概要
市场定位：“南三环、城铁立体交通、升级商务公寓” 在此定位下，建议可以提高西区地块容积率至4.0以上。
)
星河城
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项目建筑形态
建筑类型多数同时包 括板楼和塔楼两种产 品，但在规划布局上 相对独立。
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物业名称 恋日嘉园 未来上层(恋日 上层) 瑞丽江畔
远洋自然
建筑面积 建筑类型 容积率
210000
板式小高 层
2.49
210000 板楼
2.66Biblioteka 336000 370000
板楼、 塔楼
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思源顾问
区域调研范围界定
研究范围
东至南苑路 南至南四环 西至京开高速 北至南三环
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思源顾问
区域住宅项目搜索
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城南嘉园
恋日嘉园
星河城
东丽温泉家园
未来66(未来明珠二期)
彩虹城
北欧春天
瑞丽江畔
未来假日花园竹天下
未来上层(恋日上层)
首座绿洲
恋日花都
京品
时代风帆（写字公寓）
西马金润家园
鸿业兴园
名都家苑
真典藏
远洋自然
思源顾问
在售及待售项目列表
物业名称
物业地址
物业名称
物业地址
城南嘉园(二期)
丰台丰益桥
瑞丽江畔
丰台角门西里
恋日嘉园
丰台玉泉营立交桥东 南角
未来假日花园竹天下 丰台南四环中路公益桥
塔6500元/平方米
5200元/平方米 均 塔4500元/平方米
板塔结合 塔楼
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思源顾问
区域潜在项目
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本案
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案名：亚飞 西马金润家园附近 板楼 预计售价6000元/平
米 供应量不大，约10
万平米 由首座绿洲同一开
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思源顾问
北京市2004—2005年房地产价格走势
6400 6200 6000 5800 5600 5400 5200 5000 4800
2003年第二季度
2003年第四季度
2004年第二季度 均价(￥/m2)
2004年第四季度
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5600 5400 5200 5000 4800 4600 4400 4200 4000
2004年210月04年220月04年230月04年240月04年250月04年260月04年270月04年280月04年2090月4年21000月4年21010月4年122月005年210月05年220月05年230月05年240月05年5月
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马家堡三期地块 分为东区和西区 两部分
东区地块东至规 划中的马家堡路， 西到马家堡中路， 北临马草河，南 至康复中心宿舍 北墙
西区地块西临马 家堡西路，南侧 为规划调整后的 马草河北岸
思源顾问
马家堡三期规划指标
可规划用地 总建筑面积
地上建筑面积 住宅面积
地上商业面积 地上配套面积 地下建筑面积 地下商业面积 地下其他面积 地下车库面积 可销售车位 规划户数 规划总人口 容积率
发商鑫华利苑房地 产开发有限公司。
区域潜在项目
思源顾问
区域房地产市场发展与走势分析
1
2
随着南城规划发展的进 一步向前推进，区域房 地产市场一直呈现上升 趋势；星河城由起初 4000元/平米的起价至 当前6500元/平米以上 的售价就是最好见证；
建筑形态 设计建议 销售价格预期
商务公寓
以200平米为一个办公单元； 各办公单元实现自由开间； 外立面体现商务感； 大堂等公共部分体现档次； 减少承重墙，便于空间自由组合； 充足的停车位； 设施设备现代化；
7200元/平米（均）
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马家堡三期整体价格定位
区域 东区 西区
(二期)
内侧200米
星河城(三期)
丰台玉泉营环岛东南 侧
未来上层(恋日上层)
丰台南三环玉泉营东 南—花乡草桥
东丽温泉家园 点晶小筑
丰台南三环马家堡东 路（洋桥南150米）
丰台南三环洋桥向南
首座绿洲(二期) 恋日花都(一期)
丰台南三环马家堡
丰台南三环玉泉营环岛 东南300米
真典藏
南三环洋桥路口向南 2.5公里
7500 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000
物业名称 点晶小筑 城南嘉园 未来上层(恋日
上层) 京品 名都家苑 远洋自然 恋日花都
恋日嘉园
未来假日花园 竹天下
彩虹城
西马金润家园
物业价格 4700元/平方米 均 6000元/平方米 均
6500元/平方米 均
6700元/平方米 均 5800元/平方米 均 5800元/平方米 均 5500元/平方米 均 5400元/平方米 均 现仅售200平米以上
板楼
2.68
2.2
城南嘉园
400000 板楼
1.87
彩虹城
500000 塔楼、 板楼
1.67
西马金润家园 (西马小区二期)
600000 塔楼、 板楼
1.70
星河城
1120000 塔楼、
2.23
板楼
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思源顾问
在售项目-板楼价格
板楼价格集中于5000－7000之间，近一半项 目的价格超过6000。
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思源顾问
纲要
一、马家堡三期基本概况 二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点 三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状 四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性 五、本案东区产品定位和价格预期 六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期
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思源顾问
区域发展特征
区域认同感 区域产业 交通
升值潜力 现有住宅
南城的区域认同感不强
服装，建材产业聚集 三环四环之间，环线交通便利 多条轻轨城铁的建设，未来交通进一步改善
低价格，高品质，造就巨大升值空间
现有住宅建筑密度较大，多为塔楼 房屋讲求实用，强调实用率
产品 板楼（沿河） 板塔结合（主力） 塔楼（少量）
商务公寓
预期售价（元/平米） 6500-6800 6200-6300 5800-6000
7200（均价）
整体均价
6200-6400 （元/平米）
按容积率3.69，住宅及商务公寓地上总建筑面积 37.62万平
米，销售均价6200元/平米估算，本项目住宅及商务公寓部分 预期实现销售收入233,244万元（暂未计商业部分）。
整体规划优势提升区域价值-----政府将南城定位成京城“居住区”，随着连 接马家堡板块与中心城区的马家堡西路和地铁四号线的修建，将直接提升马 家堡区域价值。
价格优势带来升值空间-------房地产开发相对滞后，加上土地资源丰富，房 价相对较低。处于同等位置环线上的楼盘，房价比北部及东部要低2000元/ 平方米左右。
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区域整体优势
马家堡板块----位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家堡西 路的通车而迅速崛起，现已成为南城的黄金居住地段。
三点一线发展格局---丰台地区紧围南三环沿线发展布局已逐步形成，由丽泽 商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和“南三环”这个线 构成的 “三点一线”，正是丰台“一五五”发展战略的重要步骤。而“马 家堡板块”恰好在这“三点一线”围合的区域核心地带，将是这个经济带发 展直接受惠者。
塔楼
6000
未来66(未来 明珠二期)
5100元/平方米 均
塔楼
5500
首座绿洲
5700元/平方米 均
塔楼
5000
彩虹城
5200元/平方米 均
塔楼
4500
4988元/平方米 均
4000
西马金润家园 塔4600元/平米
塔楼
瑞丽江畔 西马金润家园 东丽温泉家园
未来66 彩虹城 首座绿洲 星河城
星河城 瑞丽江畔
0.11 0.28
80 190
意向性方案合计
11.273 50
41.61 37.62
1.4 2.588 8.39
1 3.09 4.3 1350 3700 10360 3.69
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纲要
一、马家堡三期基本概况 二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点 三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状 四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性 五、本案东区产品定位和价格预期 六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期
控规
29.43 25.69 3.74
2642 7400 2.5
东区 意向性方案指标
10.801 48.08 40.08 36.09
1.4 2.588
8 1 2.98 4.02 1270 3510
控规 1.02 2.24 2.24
300 2.2
三角地 意向性方案指标
0.469 1.92 1.53 1.53
的跃层 5800
5800元/平方米 均
5200元/平方米 均 板 5850元/平方米 4988元/平方米 均 板 5000元/平米
建筑类别 板式小高层
板楼 板楼 板楼 板楼 板楼 板楼围合式
板式小高层
板塔结合
板楼
板楼
星河城
板 7000元/平方米
板楼
瑞丽江畔
板 6300元/平方米
板楼
假日西花马园金远 名 恋 恋 点竹润洋 都 日 日 晶天家自 家 花 嘉 小下园然 苑 都 园 筑 未 瑞 城彩来 丽 南虹上 江 嘉城层 畔 园 北欧春京天品 星河城
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思源顾问
项目区位
本项目地处马家堡板块------南城的成熟居住地段之中。
本案
本项目地处丰台 区马家堡西路东 侧，西距规划中 的地铁4号线（北 宫门－马家堡） 约1公里，北侧距 离南三环辅路约 200米。
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地块形状
南三环
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北欧春天
6800元/平方米 均 思高源顾层问板楼
在售项目----塔楼价格
塔楼价位集中于4500－－6000元/平米之间，只有星河城三期塔楼达到了均价 6500元/平米，其建筑形式为塔板结合的塔楼部分。
7000
物业类型
建筑价格
建筑类型
6500
东丽温泉家园 4880元/平方米 均
本案（东区）定位概要
市场定位：“紧邻南三环、稀有水景、高性价比的品质住宅社区” 建筑形态：板塔结合为主力，纯板楼次之，辅以少量塔楼以消化容积率。 南北向建议以纯板楼产品为主，东西向可以更多地以板塔结合形式为主。
建筑形态
塔板结合
纯板楼
户型设计
销售价格 预期
总体均价预期
主力户型为经济型二居和三居。 两居面积控制在90-100平米； 三居面积控制在110-120平米。 为便于规划排布，部分位置可设计50-60平 米的一居，以控制总价在30-35万元为基本 原则。 原则上不建议开发四居产品。
从数据表上看，北京市 房地产价格在2003年 至今保持着稳定增长的 趋势；
当前的宏观调控政策主 要是打击房产投机行为， 北京房市投机氛围较弱， 受政策影响相对较小。 预计房价会继续保持稳 定增长的态势。
思源顾问
丰台区2004---2005年房地产价格走势
丰台区2004--2005年房地产价格走势
未来66(未来明珠二期)
丰台南三环马家堡西 路路西
彩虹城
丰台赵公口南1800米
远洋自然(待售)
丰台洋桥马家堡东路
京品
西马金润家园(西马 小区二期)
丰台西罗园海户屯西路
丰台大红门西路35号 (14路总站东50米)
珠江骏景(三期）
丰台木樨园桥西南角
名都家苑 (七月开盘)
丰台马家堡西路（角门 路54号）
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从数据表上看，丰台区 房地产价格在2004年至 今基本保持稳定增长的 趋势；区域的房地产价 格正好成为南城是北京 热点区域的验证；
至2005年5月，丰台区 的全区房地产整体均价 已经达到5515元/平米， 与2004年同期4454元/ 平米的整体均价相比， 上升了近1000元/平米。
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在售及待售项目开发规模
该区域项目的总建筑规模普遍偏大， 有9个项目总建筑规模超过20万平米。
1200000
1000000
800000
600000
400000
200000
0 明珠二期新) 新天第 来 15未.1来0.6260(1未9
京品点晶未小来筑假真日典花藏园竹天欧下名春都天家（苑首珠座江绿骏洲景第二期2 ）页恋1日东6花页丽都温泉未家来园恋上日层嘉(恋园日上层瑞) 丽江畔远洋自然金城润南家嘉园园(西彩马虹小城区二期
主力户型为舒适型三居。 三居面积控制在120-140平米。 原则上不建议开发四居产品。
6200-6300元/平米 （少量纯塔楼 5800-6000元/平米）
6500-6800元/平米
6200-6400元/平米
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本案（西区三角地）定位概要
市场定位：“南三环、城铁立体交通、升级商务公寓” 在此定位下，建议可以提高西区地块容积率至4.0以上。
)
星河城
思源顾问
项目建筑形态
建筑类型多数同时包 括板楼和塔楼两种产 品，但在规划布局上 相对独立。
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物业名称 恋日嘉园 未来上层(恋日 上层) 瑞丽江畔
远洋自然
建筑面积 建筑类型 容积率
210000
板式小高 层
2.49
210000 板楼
2.66Biblioteka 336000 370000
板楼、 塔楼
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区域调研范围界定
研究范围
东至南苑路 南至南四环 西至京开高速 北至南三环
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区域住宅项目搜索
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城南嘉园
恋日嘉园
星河城
东丽温泉家园
未来66(未来明珠二期)
彩虹城
北欧春天
瑞丽江畔
未来假日花园竹天下
未来上层(恋日上层)
首座绿洲
恋日花都
京品
时代风帆（写字公寓）
西马金润家园
鸿业兴园
名都家苑
真典藏
远洋自然
思源顾问
在售及待售项目列表
物业名称
物业地址
物业名称
物业地址
城南嘉园(二期)
丰台丰益桥
瑞丽江畔
丰台角门西里
恋日嘉园
丰台玉泉营立交桥东 南角
未来假日花园竹天下 丰台南四环中路公益桥
塔6500元/平方米
5200元/平方米 均 塔4500元/平方米
板塔结合 塔楼
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区域潜在项目
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本案
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案名：亚飞 西马金润家园附近 板楼 预计售价6000元/平
米 供应量不大，约10
万平米 由首座绿洲同一开
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思源顾问
北京市2004—2005年房地产价格走势
6400 6200 6000 5800 5600 5400 5200 5000 4800
2003年第二季度
2003年第四季度
2004年第二季度 均价(￥/m2)
2004年第四季度
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5600 5400 5200 5000 4800 4600 4400 4200 4000
2004年210月04年220月04年230月04年240月04年250月04年260月04年270月04年280月04年2090月4年21000月4年21010月4年122月005年210月05年220月05年230月05年240月05年5月
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马家堡三期地块 分为东区和西区 两部分
东区地块东至规 划中的马家堡路， 西到马家堡中路， 北临马草河，南 至康复中心宿舍 北墙
西区地块西临马 家堡西路，南侧 为规划调整后的 马草河北岸
思源顾问
马家堡三期规划指标
可规划用地 总建筑面积
地上建筑面积 住宅面积
地上商业面积 地上配套面积 地下建筑面积 地下商业面积 地下其他面积 地下车库面积 可销售车位 规划户数 规划总人口 容积率
发商鑫华利苑房地 产开发有限公司。
区域潜在项目
思源顾问
区域房地产市场发展与走势分析
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随着南城规划发展的进 一步向前推进，区域房 地产市场一直呈现上升 趋势；星河城由起初 4000元/平米的起价至 当前6500元/平米以上 的售价就是最好见证；
建筑形态 设计建议 销售价格预期
商务公寓
以200平米为一个办公单元； 各办公单元实现自由开间； 外立面体现商务感； 大堂等公共部分体现档次； 减少承重墙，便于空间自由组合； 充足的停车位； 设施设备现代化；
7200元/平米（均）
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马家堡三期整体价格定位
区域 东区 西区
(二期)
内侧200米
星河城(三期)
丰台玉泉营环岛东南 侧
未来上层(恋日上层)
丰台南三环玉泉营东 南—花乡草桥
东丽温泉家园 点晶小筑
丰台南三环马家堡东 路（洋桥南150米）
丰台南三环洋桥向南
首座绿洲(二期) 恋日花都(一期)
丰台南三环马家堡
丰台南三环玉泉营环岛 东南300米
真典藏
南三环洋桥路口向南 2.5公里
7500 7000 6500 6000 5500 5000 4500 4000
物业名称 点晶小筑 城南嘉园 未来上层(恋日
上层) 京品 名都家苑 远洋自然 恋日花都
恋日嘉园
未来假日花园 竹天下
彩虹城
西马金润家园
物业价格 4700元/平方米 均 6000元/平方米 均
6500元/平方米 均
6700元/平方米 均 5800元/平方米 均 5800元/平方米 均 5500元/平方米 均 5400元/平方米 均 现仅售200平米以上
板楼
2.68
2.2
城南嘉园
400000 板楼
1.87
彩虹城
500000 塔楼、 板楼
1.67
西马金润家园 (西马小区二期)
600000 塔楼、 板楼
1.70
星河城
1120000 塔楼、
2.23
板楼
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在售项目-板楼价格
板楼价格集中于5000－7000之间，近一半项 目的价格超过6000。
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纲要
一、马家堡三期基本概况 二、区域房地产市场整体研究——寻找区域的市场机会点 三、区域典型住宅个案研究——分析区域产品销售现状 四、南城写字公寓市场研究——写字公寓的市场可行性 五、本案东区产品定位和价格预期 六、本案西区（三角地）产品定位和价格预期
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区域发展特征
区域认同感 区域产业 交通
升值潜力 现有住宅
南城的区域认同感不强
服装，建材产业聚集 三环四环之间，环线交通便利 多条轻轨城铁的建设，未来交通进一步改善
低价格，高品质，造就巨大升值空间
现有住宅建筑密度较大，多为塔楼 房屋讲求实用，强调实用率
产品 板楼（沿河） 板塔结合（主力） 塔楼（少量）
商务公寓
预期售价（元/平米） 6500-6800 6200-6300 5800-6000
7200（均价）
整体均价
6200-6400 （元/平米）
按容积率3.69，住宅及商务公寓地上总建筑面积 37.62万平
米，销售均价6200元/平米估算，本项目住宅及商务公寓部分 预期实现销售收入233,244万元（暂未计商业部分）。
整体规划优势提升区域价值-----政府将南城定位成京城“居住区”，随着连 接马家堡板块与中心城区的马家堡西路和地铁四号线的修建，将直接提升马 家堡区域价值。
价格优势带来升值空间-------房地产开发相对滞后，加上土地资源丰富，房 价相对较低。处于同等位置环线上的楼盘，房价比北部及东部要低2000元/ 平方米左右。
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区域整体优势
马家堡板块----位于南三环、四环之间，西起草桥、东到洋桥，因马家堡西 路的通车而迅速崛起，现已成为南城的黄金居住地段。
三点一线发展格局---丰台地区紧围南三环沿线发展布局已逐步形成，由丽泽 商务区、丰台新区、大红门商业街（第五商圈）三个点和“南三环”这个线 构成的 “三点一线”，正是丰台“一五五”发展战略的重要步骤。而“马 家堡板块”恰好在这“三点一线”围合的区域核心地带，将是这个经济带发 展直接受惠者。
塔楼
6000
未来66(未来 明珠二期)
5100元/平方米 均
塔楼
5500
首座绿洲
5700元/平方米 均
塔楼
5000
彩虹城
5200元/平方米 均
塔楼
4500
4988元/平方米 均
4000
西马金润家园 塔4600元/平米
塔楼
瑞丽江畔 西马金润家园 东丽温泉家园
未来66 彩虹城 首座绿洲 星河城
星河城 瑞丽江畔