福州817项目总体定位方案设计1410286872

福州“群升国际”项目总体定位方案
一、目发展目标及战略理念
中国房地产的竞争发展到今天，不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争，更是品牌的竞争；不仅是一时一地某个项目的竞争，更是企业的竞争、企业全局的战略思路与经营模式的竞争，归根结底是战略理念和开发策略的竞争。

1.战略环境及市场分析
按照“建设海峡西岸经济区，做大做强省会中心城市”的发展思路，福州中心城将继续东扩南进西拓，逐步形成我国东南沿海的现代化中心城市。

福州的地产市场在国家宏观调控下，楼市多年来稳健发展，具有良好的发展潜力和空间，市场需求始终旺盛。

福州市国民经济发展已经进入了新一轮上升周期，预计到2005年，福州市GDP将达到1766亿元，年均增长12％，人均GDP达3500美元。

根据发达国家的经验，人均GDP在1000～4000美元阶段是房地产发展的旺盛期。

按福州现有各种大小商业物业面积已超过300万平方米，平均每人就有1.8平方米的商用物业面积，说明福州商业地产出现明显的供大于求。

商业地产的市场竞争空前白日化，对新开发项目的开发商和商家提出了更高的要求。

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福州的商业文明逐渐身陷激烈的同质化竞争的泥潭，尽管拥有百货、大卖场、商业街区等众多商业形态，但是由于总体上商业模式落后，营销手法雷同，经营业态单一，服务功能不全等缺陷，各路商业诸侯互相牵制，竞争空前激烈；再加上正在进行建设、改造的其他大型商业项目（如君临天华、宝龙商业广场、万象商业广场、冠亚商业广场）和老街区（817中路北段不久也将改造）对市场的冲击及对投资客户资源、商业经营资源、消费客户资源的争夺，所以，福州商业地产面临重新洗牌的格局，正处于以东街口为商业核心的单商业中心向多元化商业板块格局的过渡期。

综上所述，按照福州的省会城市规模和发展战略目标，福州经济正处于激烈调整时期，在商业方面已具有多个核心商圈共存的条件。

在鼓楼区，以东街口为核心、以传统大百货为主要业态，已形成了一个核心商圈。

而在同为市中心的台江区，随着一系列新型步行街和SHOPPING MALL的崛起，一个区别于东街口传统商圈的、以新型业态为标志的次核心商圈正在形成当中，这正为“群升国际”的发展定位提供了天时地利具备的战略机遇。

2.项目战略理念
（1）做大、做强中心城区板块商业的理念
福州正在做“大福州”，城市规模在不断扩张中，市中心板块的战略地位和辐射能力也将日益凸显。

该板块业已成熟的配套设施，无论从交通、环境、人文等方面都已经比较完善，其优越的地段及浓厚的商业气息吸引大众尤其是都市白领的眼光。

目前，福州商业房地产总的市场状态是供大于求，同质化竞争日趋激烈，市场竞争态势十分大全
严峻，商业房地产已经进入区域板块阶段，进入品牌时代。

所谓做板块，是指与市级商业中心与区域级商业中心的零售商业板块相对应的商业板块，本项目位于福州市中心台江区，又是传统的商业中轴线，必须做成福州中心城区南部的新城标，这样才能与福州市的其他商业房地产形成差异，并进一步强化福州“南部市场”的概念，从而引起市场目标的关注和兴趣，通过做板块营销实现产品营销。

（2）复合地产开发的理念
房地产不是建造单纯的商业物业和住宅物业，而是满足人类的活动需要，包括生活、工作、学习、休闲、运动、保健等的场所，因此在本项目的功能规划中，一方面要复合宜居、宜商的主题；另一方面，要复合多个与人类居住生活相关的行业和功能，包括购物、餐饮、休闲、健身、娱乐等。

（3）国际性街区理念
从国内外发达城市的成功模式看，随着城市经济的发展，城市的商业从散点式向商圈式发展，商圈的构成一般以便捷交通的主力街区为基础，以主题购物中心、大卖场为引擎，以多样性的丰富功能为核心，以目标客户群的需求为中心，整合各类商业资源，形成商圈的风格特色和凝聚力，引导周边商业消费。

本项目所在的817路是兼具商业干道和交通干道的双重功能的道路，沉淀着福州千年传统商业文明，重新改造、规划、定位后的817横街段集星级酒店、精品购物街、主力百货、高尚居住社区完美于一身，充分体现国际品质的内涵，并将形成福州最具商业开发潜力并最有可能成为未来福州商业双中心之一的核心主力商业街区。

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（4）刷新传统商业街形象及居住、经营理念
本项目将经过科学的规划和经营，并在延续原有历史文脉的基础上，以专业的业态定位、个性化的商业经营、体验式的购物享受，成为新福州城市时尚商业源动力，并有机组合成为一个活力四射、体现现代商业风情的动感街区，一个始终处于时尚前沿的都市消费王国。

此外，本项目的市中心绝版位置能迎合目标客户群体的“老福州”情结，通过改造和人口置换，本项目区域内将能聚集大批具有较高经济能力和消费水平的居民，加上本项目周边的其他小区居民，对本项目的商业部分也是一大支持。

（5）品牌战略理念
近年来，福州城市的规模在扩张，城市经济实力在提升，房地产业发展的迅猛发展。

大福州的建设、福州城市经济总量的增长和城市规模的扩张，以及福州在建设海峡西岸经济区中所承担的角色定位，都对城市建设提出了更高的要求，小规模开发的模式已经不再适应城市扩张中的新区建设。

同时，经过多年的市场竞争，房地产行业发展逐渐规范，特别是“831大限”过后国有土地全面实行公开招标拍卖，房地产行业整体利润预计率跌破20%，步入“薄利时代”，房地产开发只有从理念创新、整合运作上创造“超利润”。

从理念上分析， CLD（中央居住区）、CBD （中央商务区）都无法诠释、概括本项目；SHOPPING MALL的特征似乎与本项目的商业相互匹配，但又无法包容其他的建筑功能，因此我们在借鉴国际前沿商业理念和成功运营模式的基础上，提出我们要建设一个全新的、复合型的核心都市街区，我们称作CENTRAL BLOCK MALL，简称CBM，CBM具有极大的品牌创新效应。

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无论是生产和经营防盗门、电梯，还是开发住宅和商用物业，“科技缔造美好生活”是群升集团一贯秉承的主张。

对于开发商来说，群升集团具有较强的实力，为了打响在房开领域的知名度，实现原品牌的延伸和涵盖，在楼盘的命名中加入企业品牌名不失为一种战略考虑，使消费者一听到楼盘的名称就可以联想到该企业，在消费者中形成一种口碑。

此前在贵阳市已开发“群升世纪广场”，在福州就是继续延伸这种品牌战略理念，如此下去，将来在全国范围内形成的联动效应将形成品牌巨大的无形资产。

3.项目发展目标定位
本项目包含被割成了十块的项目地块，商业地产所要求的整体性优势与地块实际产生了不相容的矛盾，如果对地块研究不好、利用不好就很容易失败。

策划最大的价值是能够将先天的劣势转化成优势，针对项目的实际状况，在项目总体规划设计和功能布局时，三角洲建议：用空中连廊将项目中心区域的商业建筑连接，一街变两街，达到立体化开发的目的，在福州形成特色和差异化，并以八一七中路为主轴，将两侧的次街也串联起来，形成业态的互补与互动，也引致将来所产生的消费，同时利用路网，尽量设置临街商铺，大大提高物业价值，这样该项目各个部分不仅具有整体协调性，还各自拥有相对独立的空间，最终的回报将远远超过原来的设想和预期。

“群升国际”战略定位：CENTRAL BLOCK MALL（都心国际复合街区），简称CBM
CENTRAL：城市中心。

强调“群升国际”的区位，该区位和原已形成的历史文脉传承决定了它对于周边及整个城市的辐射力及号召力。

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BLOCK：街区。

强调“群升国际”主次街结合、地上商街与空中商街结合的规模化、立体化复合街区特色。

MALL：源于欧美的“大型商业中心”概念。

“群升国际”整合居住、购物、休闲、娱乐等多个功能，从建筑元素、业态规划、经营管理理念创新等方面积极与国际时尚潮流接轨，给予住户、经营户、消费者以体验式感受。

“群升国际”以项目为支点，以CBM（都心国际复合街区）为定位，做福州中心城区特别是南部（台江区）的新城标，做中国新型都市中心街区的新地标，使之成为一个复合产业、具有完善配套服务功能的，以传承历史文脉和领导时尚潮流为主题的、经营多种品牌商品的、立体化的、大型和规范的、现代化和国际化的时尚商住综合街区。

4.关于CBM的几点思考
现阶段的福州显然还谈不上国际化，但这并不妨碍部分区域率先进入国际化，我们希望“群升国际”能让817中路名副其实地实现这个目标。

按照“物质基础决定精神意识”的原理，人们正在根据经济收入和文化取向，主动或被动地被划分到不同的生活社区里。

建筑的档次、物业的功能与人员的素质，构成了不同的社区文化，人们在选择生活的区域，而生活的区域也在塑造着人。

在“群升国际”，功能在重新规划，业态在重新整合，人群也在置换为更高的层次，种种需求有利于该项目拉开与原有形态及档次的距离。

街区是一种商业、居住、休闲的混合形态，具有公共性和开放性的特征，现代都市人的生活质量与街区联系越来越密切，邻居、学校、商场、公园等，扮演的角色越来越重要。

街区严格说来并非是常规性的居住区域，特别是大全
当街区与国际化、商业、休闲、娱乐、商务等组合在一起时，其居住的魅力就显现出来了。

在很多西方发达国家，已经形成了众多著名的国际街区。

CBM的核心内容是“国际复合街区”。

CBM并非一个完全创新的形态，考察国内外案例，可以发现许多知名的、成功的商业街区其实都有我们所倡导的定位理念。

例如：牛津街不但是英国首要的购物街，同时也是伦敦中心一条重要的交通干线，确保其核心地理位置，与“群升国际”的客观现实有些类似；法国巴黎最繁华的“香榭里舍大街”在成街过程中也是从贵族住宅区逐步发展为涵盖商业功能的综合街区；纽约的第五大道实际上也是以一条主街为轴线，覆盖、辐射着十多个街区，漫步的便利使得周边高贵的旅游、商务人群前来观光、购物，促使了该街区的繁荣。

在全国各大都市，许多商业街在发展和变革中购物功能稍有下降，而餐饮、休闲、娱乐、旅游等功能却上升，已经成为一种趋势，即商业街正在街区化，并因此获得更坚实的发展基础。

例如，上海已历百年繁华的淮海路在渐进式商业调整的基调下，以文化滋润、商务支撑和休闲补充来锻造世界级商业街区的王牌，并已取得初步成功。

以社区为背景的国际街区，正体现了交流、休闲、情调、慢节奏以及舒适性的居住空间、购物及娱乐的便利性。

国际街区的产生，正迎合了人们的这一需求。

当一部分人经过奋斗获得成功之后，自然要寻找一种生活，寻找一种可以使自己的工作和生活得到适当沉淀的地方，国际街区的包容性、开放性、多元性使各种文化得到融合，福州人中的优秀阶层更期待这样一条国际街区，把他们的生活作重新的提炼和升华，这正是我们将817中路向“国际复合大全
街区”的方向规划改造并定位为CBM的契入点所在。

国际复合街区特征素描：
（1）具有较高的文化内涵与艺术品味，有能吸引时尚都市人群生活休闲的场所，硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施，以有利于精英、时尚乃至国际化人群的高度聚集；
（2）管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在街区整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。

（3）外向、立体、多元、便利是国际街区的人文环境；
（4）作为一种空间形态，国际街区是城市公共设施的一部分，具有开放的城市空间和国际水准的建筑群落，与周边城市共融和配套资源的相互渗透是国际街区的必要条件；
（5）作为一种生活形态，健康、休闲、娱乐、商务、投资、生活等要素是国际街区的核心内容。

（6）作为一种文化形态，国际街区是现代城市发展到一定阶段诞生的城市文化，代表着一种国际都市流行的时尚休闲娱乐文化。

二、总体形象定位
1.“群升国际”总体形象（街区）定位
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都心国际复合街区—时尚都心，活力街区！
CBM——福州中心城市之冠（为福州加冕）
本项目力求打造福州城市新型的、现代的、具备中心城区功能的复合型商业街区。

本项目改造以“817中路”为中轴线，将达道路、秋龙巷、学军路、铺前顶巷等支巷纳入整体规划，不仅是交通和地理上的概念，也包括规模与商脉的整合。

本项目的城市中心区位是不可复制的资源，通过环境改造以及部分居住与经营人群的置换，将进一步发挥城市中心区成熟配套的最大价值。

817中路作为传统的商业街区具备多重原始的中心城区功能。

本项目立足于时尚化、国际化的改造将加大原有功能的升级，同时进一步完善、激活它潜在的巨大活力。

本项目将借鉴并引进国际成功商业街区模式，并归纳、提炼出“CBM（都心国际复合街区）”概念，在这一概念的统领下通过系列的业态规划、功能整合来形成城市中心的“磁场”效应，对现有物业业态与经营理念进行改造并升级，与国际时尚潮流接轨，同时考虑到版块内的业态差异与互补，带动“群升国际”及周边整个板块的商圈升级。

2.主要物业业态形象定位
商业部分定位：都心国际复合街区—完美大商圈，国际新街区！
（1）商业物业是“群升国际”街区的重要组成部分，其体量比例、功能组合、业态结构、经营模式等均具有大全
鲜明的国际化取向；
（2）与居住、休闲、娱乐、商务等组合在一起，迎合了现代商业街的发展趋势，并借鉴了国际知名商业街区的发展模式。

住宅部分定位：精英人居，精彩人生！
（1）多样化的产品及生活的便利性，有利于该项目置换高素质的精英住户群体；
（2）契合精英阶层的价值取向及身份认同，使得他们的生活质量能够在此得到重新的提炼和升华。

三、总体功能及产品组合定位
1.定位依据
（1）整合资源，打造商圈！
在“群升国际”的功能布局中遵循该原则进行产品组合，让各产品之间资源共享，整合多赢。

精品公寓、酒店式公寓、商务公寓、星级酒店汇聚的白领群体和上流阶层形成了强大的消费力市场，为商业部分带来滚滚商机，商务往来也必将为酒店带来强大的销售能力和客房超低空置率，各项目之间形成了互为补充，互助互利的强大整体力量，两两相旺的强势联盟将使“群升国际”拥有不可超越的整体优势，能全面满足人们的购物、饮食、休闲、娱乐、运动、休息等多种要求，产品主题的多元性充满了对人们越来越高的生活和经商要求的理解，必将带给人们充满想大全
象的消费体验。

（2）商住分区，资源共享。

“群升国际”的底层和临街基本定位为商业，住宅则基本上纵向向空中发展，互为依存而互不干涉，商业部分是住宅的天然配套（从整体比例看是以住宅为主体），庞大的住户资源则是商业部分的消费中坚力量，二者还共享项目整体所具有的服务功能和设备以及良好的空间环境（广场、景观、停车场等）；
（3）自成体系，保证品位
由于“群升国际”的CBM定位，商、住是其赖以存在的主要基础，二元互为配套，任何一方都难以脱离对方而单独存在，客观上形成了一个超稳定的生态体系。

而空中连廊、星级酒店等规划则是在地块中心完善配套并营造亮点，形成具聚集效应的核心，以保证项目在福州市场的差异性和高品位。

2.功能规划及描述
如上文所述，国际复合街区作为一种生活形态，必须具备健康、休闲、娱乐、商务、投资、生活等核心要素。

按照本项目CBM的定位，人居与商业是“群升国际”的两大基本支撑功能，其他功能则是围绕这两个中心功能的配套和延展，并一起充实和丰富了本项目作为CBM应有的外向、立体、多元、便利等人文内涵。

* 现代人居功能
现代都市人的生活质量与街区联系越来越密切，特别是当街区与商业、休闲、娱乐、商务等组合在一起时，其大全
人居功能更加优越，成为成功人士的理想家园。

本项目内商业街、学校、教堂、文化公园、农贸等各类生活配套设施齐全，加上位于福州市中心区域，重新规划后的品位和档次更高，特别适合福州新一代都市人的人居需求，承载他们对于精英生活的梦想。

* 时尚购物功能
作为现代商业街区，该功能区主要是拉动市场的人气，应按照商业中心区的业态引入，引入的企业应该是国内外具有较高知名度的品牌，能够带动其它中小企业和个体进入，大型购物商业空间显得尤为必要，同时，引入一定比例面积的超市、专营店，本项目沿街狭长地块非常适合临街精品商铺的开发。

本项目可以主力百货、生活超市、旗舰品牌店、临街精品店、品牌店中店等充分满足不同层次人们零售购物之欲望，可以汇聚消费人流，极大提升原商业街的经营档次和品位，增加本项目的出售或出租面积，降低开发商的风险，增加项目的成功率。

* 餐饮娱乐功能
本项目的住户和经营者同时也是一个庞大的消费群体，一定对休闲、餐饮、娱乐等功能存在着巨大的需求，需要一个消费的空间。

现代餐饮娱乐早已不再是原来的“吃饱喝足”的阶段，而在物质之外更多注重环境和文化，注重精神的愉悦。

本项目必须考虑到酒店、咖啡吧、KTV、康体中心以及品牌快餐、各类休闲小站等现代娱乐餐饮功能的空间。

同时，福州市中心南城区域也没有较高档次的休闲、餐饮、娱乐设施和场所，在本项目内建立一定的休闲、餐饮、娱乐设施，设置各种时尚休闲的项目，例如健身房、游泳池、乒乓球室、美容瘦身、壁球室、棋牌室等大全
运动休闲项目；各种文化主题的咖啡厅、餐厅；设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等，可以填补该区域相对缺乏休闲、餐饮、娱乐产业的需求。

* 商务办公功能
由于本项目汇集了一定数量的经营者，在经营过程中必然有的需要一定的办公空间，同时也存在诸多的商务活动。

由于增加人员相对会增加成本，商务功能服务区就是代理商务服务，迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。

综合性商业街商务办公空间，无论是SOHO一族还是商务人士都应该可以在这一街区找到属于自己的空间。

* 旅游观光功能
城市著名商业街可成为商业与旅游黄金结合点。

商业街是城市商业最集中的街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态商业集合体，具有城市商业中心和现代购物中心双重功能。

新型商业街本身必须形成一道亮丽的风景，成为福州市城市新名片，成为未来福州城市旅游的新亮点。

因此项目的无论是立面造型还是文化广场、景观小品，必须充分希望能考虑到旅游观光功能。

* 现代交通功能
项目在改善城市南北交通主轴线满足车流通畅的同时，更应该从方便商业街人流沟通出发，可通过跨街连廊、地下通道、拓宽人行道、对某些机动车进行限制等形式，以保证商业动线的延续。

还要考虑到为现代人商业消费的代步工具汽车预留足够的停车位。

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* 文化演绎功能
817路是福州市历史文脉最为丰富的商业街，商业本身就是一种文化，本项目改造应考虑延续原有的历史文脉，并更多的为大众文化演绎提供传播的舞台。

* 其他配套功能
本项目范围内已经有小学、幼儿园、中学、医院、农贸市场、教堂等配套设施。

但对于每一个新街区居民还是需要很多社区商业配套的，如银行、邮政、电信等服务及生活便民服务包括行政服务等都要充分考虑到。

3.产品组合建议
在业态构成上，CBM同样需要一系列实体物业来组成，“群升国际”的产品组合主要包括住宅、商业物业、商务物业、社区配套物业等几个组成部分。

★住宅物业：
（1）常规户型
市中心区的大户型，由于投资总额偏大，而且在租赁市场上，与六七十平方米的户型相比，大户型明显处于不利的地位。

因此，大户型目标客户群是主要是二次置业者，其他类型的置业者和投资客则较少眷顾，在本项目规划中建议该类户型比例不可过大。

（2）精品小户型（包括单身公寓）
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近年来，榕城的小户型成为楼市一匹“黑马”，相比于其他户型的起起落落，小户型从落地开始一直就走得顺风顺水，比较容易激发投资热情，备受市场青睐。

特别是近一段时间，市场对小户型的需求也显出强劲的上升趋势。

今年五四路、五一路、六一路和工业路上的小户型项目都是一一推出，便被购房者抢购。

市中心区小户型房屋及酒店式公寓的需求量，在一定时间内仍将呈上升趋势，尚有一定的市场潜力。

福州小户型的主要目标客户群之一是年轻人，他们的置业要求是必须拥有便利的交通和完善的生活设施，当前福州小户型楼盘大多位于出行便捷的城区，尤其是市中心区域，它在市中心人口频繁流动、居住区日益边远化的情况下了却了购房者的都市情结，也为各种各样的“市中心流动者”提供了一种全新的居住选择。

对“群升国际”来说，小户性应该是最重要的选择，即使从商业角度来看，其住户也与CBM所对应的目标群体（其主要特点是时尚、有经济实力、讲究生活品质和品位）比较吻合。

现在市场上流行的小户型大致可以分为三种，而今后其发展也各不相同，创新和提高使用价值性都是未来小户型发展的方向。

A.暂居型小户型
特点：居室数目模糊，与常规的一居、二居相比，其居室数目不明确；功能上模糊，无独立餐厅、书房、厨房功能；设备上模糊，几个功能的融合导致设备的模糊；周边附近有较完善的生活配套设施，如医院、餐厅、娱乐场所，运动会所等，弥补了这种暂居小户型配套上的不足；
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