温泉+地产开发模式探析

温泉+地产开发模式探析一、温泉地产开发发展趋势温泉开发，在近几年来，成为一个地产行业的亮点，在很多房地产的推广宣传中，作为卖点之一，有温泉，被重点强调。

随着温泉开发技术的提升和人们生活水平的提高，温泉地产开发呈现出一种新的变化，这种变化，使传统的温泉旅游地产，向更深更广的内涵与外延拓展，发生了本质上的改变。

传统的温泉地产，基本是用作旅游区的温泉洗浴中心，从旅游的角度，单纯的开发温泉的一般功能，到了2014年，中国已查明的温泉有2307处，很多温泉都被应用做温泉洗浴之用，而这种温泉地产的经营模式单一，模仿性很强，没什么突出特点，千篇一律，信马由缰，粗放开发，虽然市场需求很大，但整体的发展始终起起伏伏，甚至有些地区因为淡季没有客源而造成经营惨淡，效益不佳。

目前，温泉市场依旧巨大，温泉已成为一种健康养生的天然理念植入人心，如何应用，将决定能否把握好未来的温泉地产开发市场走向。

温泉地产在未来的发展中，大致有如下几种走向：第一，开发温泉养生住宅，将温泉作为对地产业主的赠品，使温泉入户，发展温泉别墅和温泉小区，同时提供温泉供暖，使地产本身得到增殖，在小区周边，开发温泉商业和休闲场所。

第二，温泉洗浴只是作为温泉地产开发规划中的一个基础，而以休闲为主导，开发温泉医疗、温泉养生、温泉健身、温泉美容项目，同时发展温泉周边娱乐产业及温泉农业观光园。

第三，将温泉地产本身作为核心，围绕温泉资源的特性，直接打造温泉式地产形象，在此基础上，开发区域内的温泉休闲养生经营项目。

第四，打造品牌温泉独立区域，从温泉本身出发，深入挖掘温泉本身的价值，并配套全面先进的温泉设施和个性服务，打造有特色主题的养生温泉，创造独特的文化娱乐感受。

第五，商务温泉地产规划，温泉本身除了养生与休闲，其概念外延，还有人际沟通作用，利用这种温泉经营的特性，将市场开发重点放在温泉酒店接待与商务会谈会议等市场需求相结合，开发特色商务温泉地产规划。

温泉旅游地产发展存在的问题1、温泉旅游季节性强温泉的资源属性导致温泉旅游存在很强的季节性，这对项目的运营产生了很大的影响。

温泉的淡旺季十分明显，从旅行社旅游线路来看，超过半数的旅行社在7月份左右不会推出温泉旅游线路，由此可看出温泉在夏季旅游市场并不受欢迎。

另一方面，在冬季十分温泉旅游又被极为推崇，游客人数不断攀升。

温泉强季节性的特点导致了温泉开发与经营很大的问题，如何平衡淡旺季，维持淡季的同时满足旺季，是温泉旅游一直需要探索与突破的问题。

2、产品同质化严重目前温泉项目的开发尚处于起步阶段。

温泉地域集中度较高，特色不明显。

大部分温泉旅游项目仍停留在洗浴、疗养阶段，数十年发展走在国内发展前沿的广东温泉也是如此，产品同质化严重，差异性不强。

3、资源优势发挥不足温泉旅游地产均强调其拥有的温泉资源的技术优势，但各个温泉住宅所承载的休闲方式和休闲品质却大同小异。

大多以公用的温泉会所或温泉水疗中心区实现其温泉休闲功能。

温泉休闲养生与住宅生活方式之间的关系没有进行深入研究，温泉资源开发深度不够，利用度低，未能很好地成为住宅增值要素。

4、产业链发展不充分温泉休闲产业链覆盖面广，其下游出现了大量协作性很强的商业产业，如康复、养生、温泉消费品等，但在大部分温泉旅游地产中，未能体现其既有的横向协作性，没有围绕温泉休闲形成产业集群，温泉房地产的商业价值未能充分挖掘和应用。

二、温泉旅游地产运营现状1、单纯以温泉作为引擎很难带动大盘开发2、差异化策略可缓解温泉旅游地产发展瓶颈在温泉产品同质化严重的情况下，走差异化路线无疑可在一定程度上缓解温泉项目发展的瓶颈，不以温泉作为单一引擎，而是引入体验性产品，如水上娱乐项目、水上高尔夫、婚庆活动等，多产品联动，聚集人流。

同时该项目市场定位准确，以中高端客户为目标市场，与该项目度假地产的消费群体吻合。

3、走综合发展道路是大势所趋通过前面的分析，我们可以发现，单纯依靠温泉资源很难带动整个项目的发展，加上客户需求的多样性，走综合发展道路是温泉项目的大势所趋。

珠海海泉湾是一个典型的案例。

海泉湾在突出温泉特色的同时，形成了四大产品体系，八大主题区。

四大产品体系分别为温泉养生度假产品、主题游憩度假产品、商务会议度假产品、主题表演产品。

八大主题区为海洋温泉、海泉湾大酒店、神秘岛、渔人码头、梦幻剧场、健康体检中心、拓展训练营以及运动俱乐部（含高尔夫训练场）。

产品类型丰富、功能齐全，形成较为丰富的旅游产业链，即满足了市场需求，又能创造较好的经济效益、社会效益和环境效益。

从2006年开业至2012年年初，游客接待量已经超过1700万人次，综合发展使其快速聚集人流，提升知名度，炒热地块，为后期房地产开发做好铺垫。

三、温泉旅游地产运营模式温泉旅游地产主要存在以下三种运营模式：1、温泉旅游为辅，房地产开发为主这种运营模式下，温泉只是作为房地产开发的一个噱头，以地产为主，旅游仅仅是一个概念。

2、温泉旅游先行，带动房地产开发前期投入大量的资金进行旅游开发，通过旅游聚集人气，提升知名度，提高项目地块价值，为房地产开发做准备。

3、温泉旅游与房地产开发并重这种模式下，旅游开发与房地产开发几乎同时进行，旅游与地产相辅相成，并肩作战，共同发展。

通过旅游美化环境、聚集人流，提升地块价值。

通过地产快速回笼资金，进一步为旅游开发服务。

四、项目地的科学规划(一)根据项目具体特点，设计适合本项目发展的模式。

因地制宜，科学规划。

一个成功的温泉旅游地产项目必须有一个科学的、合理的、能保证温泉景区可持续发展的旅游、居住整体规划。

同时一定要开创自身的发展模式，不能照搬照抄，防止项目的雷同化，在人本服务、项目设置、建筑特点、软件配套方面要有自己的特色。

如北京某地的温泉地产开发完全参考海南的模式进行，甚至在园林绿化上也可以模仿海南的做法，但一到冬季整个园区就惨不忍睹了。

(二)以温泉旅游为龙头，复合产业业态设计。

在温泉地产要融入复合产业业态，将传统的温泉旅游产业与社区商业、地产业、酒店业、会展产业、养生康体产业、教育产业、创意产业、生态农业、工业等业态结合，确定不同的角色，在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，努力挖掘自身的优势，利用恰当的旅游商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得最佳经济效益。

广东从化一些温泉地产很好地利用温泉这个资源精心打造广州的后花园，同时将地方社区、酒店业、教育业、生态农业等业态融为一体，收到很好的效果，如望谷温泉旅游地产。

(三)注重项目策划和创意，提升项目的品牌含量。

温泉地产项目的规模与功能，布局的尺度与收放，氛围的营造与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力，提高品牌的含金量。

如河北平山温塘有很多的温泉地产楼盘，但在规划之初没注意整体布局的科学性，单体与单体之间混乱难堪，从而影响了区域温泉地产的等级和品位。

(四)重视景观规划，合理安排布局。

楼盘的体量、色彩、密度。

温泉旅游住宅应该体量适度、色彩和谐、密度较低。

规划是建设的龙头，温泉旅游地产项目必须统筹规划、合理布局、均衡布点、具备人本关怀，既着眼当前，又立足长远，将旅游地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

景区住宅在污水处理、垃圾处理、太阳能利用上都要符合环保要求，保证景区不被污染或破坏。

严格限制对景区资源会造成负面影响的住宅开发，不能因住宅开发而破坏资源。

四川大邑县花水湾温泉小镇的旅游地产占地多，规模大，定位高，但在规划密度上欠考虑，导致容积率密度过高，也影响了整体销售。

(五)温泉地产运作模式设计多样化、特色化、持续化。

温泉旅游地产的商业运作模式设计是开发温泉旅游地产不可或缺的，运作模式设计时要注重多样化、特色化、时尚化，通过不同的运作模式，来提升温泉旅游地产的吸引核。

建筑外观、形式选择。

景区住宅的建筑外观和建筑形式要具有个性化特征，避免同一化，使住宅为景区添彩。

国内很多温泉地产投资者普遍存在一些误区：一是重地产轻温泉，对地产无论是设计与建设都是进行精雕细琢，而作为项目引擎的温泉就轻描淡写了。

二是挖温泉补地产，在项目运作过程中将一些资源过分地倾斜地产，大有杀鸡取卵之嫌，地产售罄之日也就是温泉没落之时，届时又何谈持续发展呢?五、项目地的开发原则(一)“总体规划、分步实施，先做旅游、后做房产”原则出于温泉旅游具有“高投资、高风险、低收入、慢回报”的基本特征。

温泉旅游地产项目的开发建设应强调高起点、大手笔、跨越式，最好是聘请实力雄厚、资质一流的知名景观设计公司进行精心设计和规划，做到规划一步到位，实施分步进行。

原则上应先做温泉旅游，后做房温泉地产。

因此首期的项目中应包括主要的温泉项目，以人气带动区域价值提升(温泉项目的建设与经营要不求盈利，只求精品)，并可增强项目在政府领导和公众中的号召力，取信于人，为后续开发的顺利实施奠定基础。

由于这类项目规模巨大，开发周期长，资金压力大。

因此，一定要注意合理安排开发的节奏，确保资金链的安全，要短线开发与长线开发结合。

因此要适当包括一部分房地产先行，以增加现金流，缓解资金压力。

也可先将部分土地作价入股与其他公司成立新的房产项目公司，以尽快变现，从而降低投资开发风险。

如湖北咸宁山湖温泉地产开发顺序就很科学，在开发温泉度假村的同时建设一些温泉别墅楼对外出售，温泉酒店开业的时候温泉别墅也销售得差不多了，这种错位发展让投资人获益多多。

(二)“综合开发、全面收益、合理衔接”原则温泉旅游地产项目的功能组合极其丰富，配套齐全，因此其子项目往往众多，从而做到相互支撑、降低风险的目的。

但一般说来，都是由温泉项目、休闲项目、旅居项目和配套项目四大部分组成，要尽量实现不同项目组合的最佳整体效益。

同时，在温泉项目规划中要着重处理好一期工程与后续工程、整个项目与各子项目之间的衔接，协调好关系，使各子项目一方面具有相对的独立性，同时又共同组成有机的整体，合理分担整个项目不同的功能诉求。

对项目周边原来的景区、景点，可与之开展多种方式的合作经营，并在尊重历史、科学保护的前提下，重新进行统一的规划、扩充和完善，加强项目之间的深度整合，使它们得以重现昔日盛况，以与新开发项目互为补充与呼应，丰富、提升整个区域旅游的游历空间与内涵。

(三)“环境优先、永续利用、协调发展”原则自然生态资源是温泉旅游地产项目生存和可持续发展的基础，因此项目建设应体现“统一规划，近期、远期兼顾”的精神，正确处理保护与开发的矛盾，防止和杜绝一切破坏性的建设，坚持“严格保护、环境优先、永续利用”原则。

如在温泉水利用方面更要注意节水、分季节、分时段安排用水，避免温泉水资源的浪费。

在细节上还应注意一下几点：1、在规划时对项目的功能分区、交通组织等要有前瞻性，做到30年不落后，尽可能避免建设性浪费的发生。