swoT分析

三、项目的SWOT分析及总体策划思路拟定
一项目的SWOT分析
（一）项目简介
温州市瓯海区南湖地段D-3-06号地块位于龙霞路与洋河交叉口西南角，规划用地面积42724.27平方米（合64.0864亩），土地用途为城镇住宅用地，地块规划容积率＜3.0；规划建筑密度＜25%；建筑高度≤100米；绿地率≥30%；计入容积率指标的地上总建筑面积＜128100平方米（地下室除车库及设备用房外，其余单独计算容积率）。

地块周边配套设施分布这温医附属医院、温州阿外楼大酒店，温州中学等。

交通更是四通八达东边温瑞大道，西面有瓯海大道能方便满足客户的外出。

在生态环境上更是依山伴水，北面与大罗山瑶瑶相望，东面比邻温州绿肺三垟湿地。

其他详细要求见温州市规划局〔2010〕规划条件50号规划设计条件通知书。

（二）项目的SWOT分析
1、项目的优势
a环境优势：北邻风景区大罗山公园，温州大学城，学子广场，温州乐园，五美景园。

东面与温州最大三洋湿地相接。

四周河网密布，水质良好，可谓是座落于湖光水色，鸟语花香，满眼皆为绿的环境里。

b人文氛围：温州大学，温州大学城市学院，瓯江学院，温州医学院，温州第二外国语学院。

温州中学更是一路之隔，可为孩子上学提供便利和浓厚的文化气息学习环境，对孩子的将来大有裨益。

c配套完备：温州阿外楼大酒店，温医附属医院，教育设施完善，公交等已经具
d交通优势：瓯海大道与温瑞大道两条温州主要交通干线都有经过此处，交通可谓便捷通畅无阻。

e其他：板块稀缺，附加值高，毗邻三垟湿地，是温州成熟的热点板块
2、项目的劣势
A区域环境：本项目所在区域非市中心区域，商业人流量很少导致商业氛围差。

距离市中心有一段距离。

B周围环境：地块西边是政府规划待搬迁工业区，周边多为农业和家庭小加工厂，居住氛围不够浓厚。

C人文环境：外来打工人群导致区域人员复杂，对小区形象造成不利影响。

3、项目市场机会
A市场空白：周围楼盘竞争少，中高档楼盘稀缺。

B区域升温：市民对居住环境的要求越来越高，而该地块的环境优雅，生态环境和地理环境更是独天得厚，三垟湿地和大罗山。

C旅游环境：附近的温州乐园、大罗山、杨梅基地、五美景区、三垟湿地、农家乐等不断提升知名度，旅游业不断磅礴发展对小区的升值拉动很大。

4、项目威胁分析
A同行竞争：京都城、橡树湾等在售楼盘和地块相邻土地正准备挂牌出售对项目形成正面竞争。

温州下半年土地供给量增加提高供给量造成潜在威胁。

龙港万科、绿城等高端楼盘近期不断推出在高端客户成面上也有很多的冲击。

B政策影响：近两年国家宏观调控政策、温州市限购令出炉减少了很多的投资客和像改善住房的中低客户。

2011政府推出将就10000户的保障性住房，也减少了刚需。

（三）项目最大价值的挖掘
本地块得天独厚的生态环境和周边稀缺楼盘将是这块地块最大的升值动力。

B、项目的总体策划思路拟定
优势和劣势都有，机会与威胁并存”。

地块的文化气息、交通、环境、配套各方面都有优越条件。

距离市中心较远，都是不容忽视的因素。

市民对居环境的高要求给该楼盘营销创造了很好的机遇；国家调控房地产业，竞争楼盘多，产品同质化等存在的威胁。

总体策划思路：小区建设应与大罗山、三垟湿地、温州乐园等地标式建筑相应的联系起来，打造具有代表性的小区，赋予物业全新的理念与更加完善的功能配套，建设好与周边外来工人的来往。

打造一个高档的生态环境小区，以生态为主题、山水为特色、地域文化为内涵，集生态优
美环境、教育、旅游休闲、绿色人居为一体的大型综合生态园区必将在温州冉冉升起。

影响温州房市带动房市走入另一片天地。