地方政府债务巨大 以后只要做还债这件事

地方政府债务巨大以后只要做还债这件事
最近放下未写完的书稿，抽时间去安徽、湖南等省的一些地方去转悠了一通。

最近，湖南长沙市精心策划包装了195个项目向全球金融机构发出投融资邀请，包括“四十”重大项目和155个一般项目，总投资达8292亿元。

对长沙这一轮的投资，我们姑且做一点分析。

从银行贷款、地方财政、土地出让金等多个方面进行分析，长沙公布的重点项大概不会面临明显资金短缺。

假设8292亿元的投资资金有15%是靠银行信贷来筹集，那么需要1200亿新增信贷资金。

而“十二五”期间长沙年均1500亿中长期贷款是比较可能的，即五年大约有7500亿新增信贷。

这些项目所需信贷资金占总新增信贷16%，并不算高。

2011年长沙市去年全年的地方财政总收入只有668.11亿元，长沙的地方财政一般预算收入在2010年和2011年实现了高增长，增速都在30%左右，即使在经济环境较差的2008年和2009年，增速也有20%。

今年前5月，长沙的地方财政一般预算收入增速为17.4%，从月度数据趋势上看已经止跌企稳，接下来应该能有所反弹。

预计未来几年，长沙地方财政一般预算收入增速应当能在20%-30%。

如果仅仅只是这样分析，长沙的这些项目可以得以铺开，但是，中国的危机不在这里，很多真相如果不去基层走走是发现不了的。

在安徽一个县城，一望无际的住宅让我感叹，接待我的县长告诉我，现在的县长真的不能做了，一开门首先遇到的问题就是债务。

最近三年来，该县与全国其他2200个县级建制行政区一样，不顾一切保增长，到目前为止。

累计债务170亿人民币，而本县财政名义上是去年突破10亿，这是领导上要求这样上报的，实际上只有6.5亿，另外3.8亿是去江苏一个县去买的税收。

买税，就是税收造假，充当增长指标。

从这里可看出，所谓财政收入增长32%完全是一个泡沫，而且，泡沫不比房价泡沫小。

6.5亿财政收入还170亿贷款的利息都不够，2009年当年有50亿贷款到期，现在一分钱也还不了。

更可怕的是，前两年都是用新增贷款还利息，今年因为没有新增贷款，现在连利息也支付不了。

这个县长帮我算了一笔账，问我的博客里提到的地方政府债务12万亿数据从哪里来的，我回答是央行公布的。

县长说，远远不止。

道理是，从这个县债务水平是中间值来算，2200个县总债务已经高达37.4万亿。

600个三四线城市基本中间值为1000亿元，这里就是60
万亿。

像昆明、南昌、合肥、武汉、长沙等等这样的城市有70个，以昆明总负债2000亿为中间值，也有14万亿。

实际地方政府总负债已经突破111万亿。

这些钱他们县和其他县根本就没法还，其他县都差不多。

但是，明年就是偿债的高峰，他已经不想当县长了，有个人大主任的位置就足以。

其他县长与他的想法一致，都不知如何处理这么巨大的债务，也就没人敢当县长了。

今年搞了一个项目，向社会上发标，但是，付款方式没有一家公司接受，原因433式付款方式，谁也不放心，(所谓433，就是地方政府请民营企业投资，项目完成后第一年付款40%，第二年付款30%，第三年付清30%。

)这个项目就流产了。

原先卖地还可以收点现金，今年到现在一块地都没有拍出。

这位县长还说，“城市化”害死人，他们县城现在已经盖好的房子，把全县农民全部迁到县城住，都起码还有一半空房子，养猪都嫌多。

后面两届政府，以后什么也不要做，每年只要想办法偿还利息就够了，该修的路已经全部修通，该盖的大楼也是这三年全部盖起来，什么文化公园、体育馆也全部落成。

也就是说，不管哪一级政府，以后什么事也不要做，只要做一件事——还债。

本轮调控以来，尽管房价快速上涨的势头被遏制，但在各地对土地财政的依赖难以摆脱的情况下，房价未来上涨的预期并没有得到扭转。

很多人相信，目前房价之所以没有暴涨，最关键的原因是因为采取了限购这种极端的手段，一旦限购取消，房价暴涨就会成为大概率的事件。

这种尴尬的局面说明，如果仅仅靠限购等行政性的举措，而不是利用房地产市场调整的有利时机，抓紧完善房地产市场的制度建设，房价就会出现“弹簧效应”：收紧调控，房价下跌；放松调控，房价暴涨。

这个效应的根源仍然在于，目前我们采取的调控手段并不能给购房者长期的预期。

过去十多年的事实说明，抑制房价上涨，促进房地产健康发展，仅仅依靠调控是不现实的。

中国房地产不理性、不稳定、不健康的关键仍然是长期制度的缺失，而不是别的。

管理层最好的举措仍然是抓住目前房价尚未明显上涨的关键时期，弥补房地产制度建设方面的欠账。

抓紧取消或完善预售制度，抓紧完善抑制投资投机的税收手段，抓紧对全国住房进行普查，抓紧房地产登记的全国联网。

没有不动摇的政策，只有不动摇的制度。

(南方都市报)
8月13日消息，曾数次唱衰中国房地产业的评级机构标准普尔开始转变看法。

在最新的一份报告中，标普指出中国房地产业正出现企稳迹象，并称下半年房价降幅将小于5%。

而三个月前，标普预测的是今年中国房地产平均售价将下降约10%。

据报道，标准普尔评级服务刚公布的报告《中国房地产开发商――投资者最关心的十大问题》给出了上述观点。

标准普尔信用分析师符蓓表示：“很多开发商仍将面临严峻挑战，尤其是在住宅市场，但我们正看到一些积极现象。

”
报告称，许多购房者自2011年退场观望后，目前正重返市场。

由于政府放松了信贷限制并降息，房地产销售正在上升。

但由于库存高企，房地产价格仍面临一些压力。

开发商可能继续降价以出清库存，但降幅会缩小。

标准普尔预计今年下半年房价降幅将低于5%。

而就在5月份的一个报告中，标普还在担心2012年信托贷款和境外债务风险暴露较高的中资地产商将面临挑战。

这些房地产公司而言，可能通过激进降价推动房地产销售或出售资产。

因此我们维持预期，即2012年平均售价将下降约10%。

但现在符蓓表示：“一些开发商的流动性已改善，它们出售项目、对大量到期债务实施再融资以避免违约。

开发商之间的强弱分化正变得日益显著。

随着大型、地理分布多元的开发商继续提高市场份额，中国房地产开发商的整合将继续。

”
标普指出，虽然过去两个月内有一些正面评级行动，但评级趋势仍为负面。

这是因为标普对大部分开发商的评级展望仍属负面，反映开发商遭削弱的信用状况和流动性。

未来6-12个月可能会有少数正面评级行动。

符蓓表示：“房地产销售可能正在企稳，但下降的价格意味着未来一到两年内所有开发商的利润率将下降。

2012和2013年，随着开发商确认过去12个月疲弱的物业销售以及利润率下降的事实，多数开发商的信用比率将削弱。

”
今年以来，房地产信托发行规模持续缩减，产品总数仅约为去年同期的一半。

同时，近期发行的产品预期年收益率明显回落。

一些信托公司和房地产企业的人士表示，房地产信托的发行规模未来可能还会缩减，在有关政策的调控下，地产企业获取资金的能力依然会受到考验。

发行规模锐减
根据用益信托工作室的统计，今年以来，所有投向房地产领域的信托产品总数为410个，平均期限为1.79年，预期年收益率为10.36%，而去年同期相同类型的产品总数为724个，平均期限为1.87年，预期年收益率为9.87%。

虽然今年的收益率总体上比去年同期更高，但就最近的情况而言，整体年收益率自今年5月以来逐步下滑，8月已下降至不到10%。

从一些细分的产品看，这种回落的趋势更为明显。

一些地产项目的贷款信托平均收益率只有5%。

例如，重庆市地产集团的一个信托产品预期年收益率仅为3.6%(1年期)和4.6%(2年期).
另据统计，今年以来房地产投资信托(直接投向具体房地产项目的信托)总计发行44只，其中77%以上为5月之前发行。

进入6月以后，发行总数锐减，单只产品的平均发行规模也由5月的7.6亿元减少到3.8亿元。

同时，房地产投资信托的预期年收益率持续回落。

中融信托人士介绍，从目前房地产信托的发行和募集看，不少信托公司都减少了计划规模，一方面与前期的市场调控有关，另一面也是基于对房地产行业未来发展的担忧。

中海信托人士表示，从行业周期的发展看，信托与地产高度契合，当前房地产企业的融资渠道并未有效拓宽，而信托公司为了防范风险，今年以来慎重发行地产项目信托，对地产公司的资质和项目进展提出了更高的要求，这是当前地产信托数量减少的重要原因。

此前，银监会非银部主任柯卡生介绍，截至6月底，房地产信托业务余额6953亿元，占全行业受托资产总规模的12.81%，占比明显降低，房地产信托引发系统风险的可能性不大。

多家信托公司的人士表示，虽然从监管部门的表态看，信托业的风险总体可控，但并不意味着房地产公司的项目没有问题，一些前期比较激进的信托公司已积累了不可忽视的风险，如果相关地产企业发生问题，这些信托公司将不得不采取措施来保障利益。

资金面依然吃紧
5月房地产市场开始出现转机，销量开始抬升，一些龙头企业的销售数据同比好转，但这并未明显缓解房地产企业的资金压力。

截至8月13日，共有32家房地产上市公司公布了半年报。

这些公司的偿债和付息压力并未出现好转。

据统计，这32家公司截至6月30日的速动比率为0.42，而去年同期为0.79，速动比率大幅下降说明短期资金偿付债务的能力大幅下降。

这32家公司截至6月30日的已获利息倍数为12，而去年同期为10，这意味着，利润的减少、债务利息的扩大使得部分公司的保障倍数降低。

此外，一些公司的带息债务/股东权益大大超过去年同期水平。

市公司的信托贷款成本依然处于高位。

例如，莱茵置业上半年发行了18个月和24个月的信托产品，利率分别达18%和13%。

不仅中小房企资金成本高企，公开信息显示，龙头企业的资金压力也未减轻多少。

自去年底以来，万科与华润深国投分四次签署了总计40亿元的信托项目，目前付息累计超过1.5亿元。

就万科的规模占比位列前五位的信托贷款而言，资金利率在9.4%-11.2%的水平。

为了应对资金成本高企的情况，部分房地产上市公司提高了资金周转速度，通过缩短期限、减少规模、提高频次来加速资金周转。

一些公司还采取投资理财产品、加速提高资金收益的办法来偿还到期贷款。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲表示，房地产企业通过信托以外的其他渠道谋取资金的行为在当前更为普遍。

虽然银行贷款政策有一些变化，但对房地产企业放贷的标准并未松动，同时，在资本市场融资受限的情况下，房地产企业只有加速去库存才能更好地缓解资金压力，未来只有销量的持续提升才能从根本上解决资金之渴。