特色小镇背景下房地产的发展机遇

产业经济
特色小镇背景下房地产的发展机遇
邹钰城
(江西财经大学，江西南昌330013)
摘要：特色小（城）镇建设列入国家“十三五”规划纲要、国务院《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》。

2016年，住房和城乡建设部、发展改革委、财政部联合印发通知，提出到2020年培育1000个左右产业形态特色鲜明、生活环境美丽宜居、传统文化彰显特色、设施服务便捷完善、体制机制充满活力的特色小镇。

目前，房地产陷入一个 过波期：由于商业用地价格上升、金融环境动荡以及市场供给不平衡，导致房地产的利润空间逐渐缩小、筹集资本困 难、库存量有增无减。

所以，寻求新的发展路径，助力房地产企业转型升级，对于房地产企业刻不容缓。

为此，本文主 要从房地产企业的机遇点、转型升级以及所需要具备的能力来分析特色小镇下房地产的发展机遇。

关键词：特色小镇;机遇；房地产转型升级
中图分类号：F293.3 文献识别码：A文章编号
一、 特色小镇给房企带来的机遇点
特色小镇是指因地制宜，利用当地的自然以及人文资 源，结合某一特色产业，形成具有以产业为根、依靠服务的综 合性社区，是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区 三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。

通俗来说小镇”是乡村与城市之间的基础环节，坐落于农村却不依赖于 传统农业，侧重于轻型制造业和三产。

而“特色小镇”的重点 在于特色，即差异化特征，以不同赢得发展的前景和机遇。

在明确的产业、文化、旅游、社区居住功能的前提下，推进区 域城镇化进程的一种人为“造镇”开发模式，打造出具有特色 的创新产业形势发展平台。

在政策的推动下，房地产企业为了紧抓发展机遇，纷纷 冒头进人特色小镇的开发投资市场，形成一股主要力量，以绿地、蓝城、华侨城、商联中心为主的房企，顺应宏观调控政 策的大背景，已经率先探寻特色小镇的开发之路。

那么，房地产的机遇点在哪里？
其一，巨大的市场需求决定。

最直接的体验就是，特色 小镇的建立必然产生大量住房需求，而这些住房需求并非挤 压原有市场需求，而是根据国家扶植特色小镇的定位特点，吸纳城市化过程中从农村走出去的大量人口，解决进城农民 “一二线城市难以解决住房以及福利问题，三四线城市难以 产生足够的就业以及发展吸引”这样尴尬的局面，开辟出新 的住房需求市场。

特色小镇建设所带来的容量大的潜在市 场空间将成为房地产企业的最大机遇。

其二，强硬的行动背景保证。

不同于三四线城市抛出政 策红利吸引一二线房地产企业，特色小镇由国家政策保驾护 航，房地产必然在特色小镇的投资开发建设上可以大展拳脚。

二、 特色小镇有助于房地产企业转型
目前，在房企积极参与特色小镇开发的过程中，某些特 色小镇建设中存在着“房地产”倾向。

以“拿地”为目的，打着 “科技小镇”“农业小镇”等特色建设旗号的房地产企业屡见 不鲜；以房地产销售为目的，打造的无产业根本的特色小镇 比比皆是;假借特色小镇之名行房地产开发之实，正有在各=2096—3157(2018)22 —0079—02
地小镇蔓延之势。

国产发展改革委、国土资源部、环境保护部、住房城乡建 设部等四部委于2017年12月5日联合发布《关于规范推进 特色小镇和特色小城镇建设的若干意见》（简称《意见》），要 求从严控制特色小镇房地产开发。

《意见》出台以防拉高土 地成本，房地产一业独大，特色产业难以实现发展。

这要求 房地产企业转型升级。

如何作好特色小镇建设和地产开发，这是房地产企业需要回答的基本命题。

特色小镇的建设是政府导向的事情，首先讲的是公共利 益，特色小镇需要提供一个拉力吸引农民进城人住，解决大 城市一直没有办法的问题,如户口、住房、就业、学前教育等 方面。

因此，这要求房地产企业想参加投资开发一个特色小 镇，得先通过查阅资料以及实地调研，熟识该地的自然以及 人文资源,接着多方会谈，通过与政府、当地农民的协商，尽 可能兼顾“三农”问题，考虑土地流转以及土地留置等问题。

最后需要对特色小镇的产业、空间以及流程做一个合理的规 划策划，尽可能以产业为根,借助空间的充分利用，依靠开发 流程的服务，做好三者关系的利用。

这其中，政府提供政策 优惠、开发机遇,使得开发住宅产品获得更多便利。

从传统房地产开发模式来看，多数更偏向于纯粹的房地 产行为，“拿地、建筑、销售”的基础运行模式在接近饱和的市 场下难以继续发展。

而参与到“特色小镇”的开发过程中，通 过査阅资料以及实地调研，熟识该地的自然以及人文资源，经过完整的产业、文化、旅游、社区等运营规划，使得产业布 局好、空间利用充分、开发流程设计完善。

房地产企业可以 利用计划摒弃逐渐没落的纯房地产运营模式，向产业地产、旅游地产转型升级，实现提升。

三、打造小镇要有综合开发能力
针对特色小镇与城市楼盘的开发进行比较，会发现两者 是迥然不同的：
其一，相较于以销售速度快以及周期短为特点的城市楼 盘，小镇的开发则是相反的。

城市楼盘中，房地产开发商都 指望挣“快钱”，恨不得今年盖房，明年挣钱，然后拿地再开发 另一个项目再卖;小镇开发是个长时间的过程，少则五年多
全国流通经济79
产业经济
房地产开发企业财务管理的创新策略分析及阐述
王超美
(杭州祥生弘瑞房地产开发有限公司，浙江抗州310000)
摘要：本文首先对加强房地产开发企业财务管理的必要性进行阐述，从开发周期长、缺乏对成本的有效管理、融资成本相对较大三个方面入手，对房地产开发企业财务管理存在的问题进行解析，并以此为依据，提出房地产开发企 业财务管理的创新策略。

关键词：房地产开发企业；财务管理；创新策略
中图分类号：F275 文献识别码：A文章编号=2096 —3157(2018)22 —0080 —02
近几年来，房地产事业的稳定发展，也带动了我国社会 经济的全面发展，但是随着市场竞争的逐渐加剧，要想增强 企业综合竞争实力，就要从内部管理人手，将原始管理模式 进行转变，提升房地产开发企业财务管理效率和水平。

而要 想提升房地产开发企业财务管理水平,实现房地产开发企业 财务管理模式的创新和优化是非常必要的。

本文对房地产 开发企业财务管理的创新策略进行阐述和分析。

一、加强房地产开发企业财务管理的必要性
对房地产开发企业来说，在落实内部管理工作时，财务 管理在其中起到重要作用，其管理模式的创新在某种程度上 可以实现企业管理水平的提升，推动企业稳定发展。

通常情 况下，房地产开发项目自身含有投放成本多、开发周期长、资
则八年，需要房地产商经得起等待。

而且，由于小镇本身就 是综合运行的项目，需要资金协调各个方面，是个高花销的 项目。

这都要求房地产开发商转变思路，从卖转为持有，并 要求开发商需要有雄厚的自持资金;如拈花湾的商铺如今可 以做到8万，如果三年前就卖掉，也许只能卖一万，拈花湾是 5年时间，如果没有真做不出来，即使做出来也是粗制滥造。

这需要房地产企业用3〜5年的时间在一个地方沉浸下去，投放资金，细水流长地回收成本，获得利润。

其二，城市楼盘的开发主要特点是商住开发以及业态的 简单性，而小镇的开发的特点则体现在，小镇是个镇，镇是 城，得有东西才是镇,从生活的配套到产业的配套，一方面要 依靠自身来完善项目，另一方面得保有特色，所有做的配套 都得是特色小镇的核心才可以，把配套当主力干，这事情才 能成。

为达到这一目的，小镇产品的开发商需要具备综合的 开发和运营实力、特别是要具备有助于产业配套的开发及运 营能力。

若不具备综合开发能力，则该房企不适合轻易进人 独具特色的小镇领域开发；有能力进入小镇领域开发的房 企，则要有善始善终的责任心与久久为功的事业心。

归根到底，有匠人(综合开发能力强的房地产企业）、有 时间、有钱是房地产进人特色小镇的要求。

然而中国人却缺 少静下心来做事情。

例如，房地产企业做产业文化小镇的初 心是能够让越来越多城里人，让00、90、80后找个地方把心 灵放下来，从前期到项目实施，让顾客有认可度，看到小镇内金回笼慢等特性，因此，房地产开发企业应该给予财务管理 工作高度注重，全面实现管理模式的优化和创新，加强企业 财务支出的把控，实现现有资金的科学应用，从而给企业持 续发展奠定良好的基础[1]。

在当前背景下，国家已经加强对 房地产开发企业有关调控管理力度，房地产企业面临着较为 严峻的竞争。

所以，只有进行财务管理模式的创新，才能减 少房地产项目开发成本的投放，增强企业核心竞争实力，在 市场中占据稳定地位。

此外，通过实现房地产开发企业财务管理模式的优化和 创新，在某种程度上能够提高企业运营发展水平。

从财务管 理角度来说,创新管理策略，能够提升财务管理质量，并给企
部的建筑、景观、环境而心生平静，这才是成功的。

稍有急躁 便会反映在小镇的建筑、景观、环境的协调与规划之中；或因 利润，使得小镇商业气息浓厚，失去原有的定位，特色小镇无 法做到特色，房地产企业的生命力因此受到挫折。

房地产的 生命力不单单是前期的整个过程，某一过程做到极致也有生 命力，某一方面做到成功也会成功，服务、文化定位、项目理 念、功能组成等某一方面做到极致，这个也能成功。

成功一 个前提是要有匠人精神，任何一个事情都是这样。

房地产企 业投身特色小镇成功的案例无一例外，都是花费长久的时 间、大量的精力以及资金。

目前，在房地产陷人一个过渡期，即由于商业用地价格 上升、金融环境动荡以及市场供给不平衡，导致房地产的利 润空间逐渐缩小、筹集资本困难、库存量有增无减的时期。

寻求新的发展路径，助力房地产企业转型升级，对于房地产 企业刻不容缓。

以产业作为根、靠服务为核心竞争力的特色 小镇，才是房地产企业需要牢牢把握的机遇。

房地产企业投 身特色小镇的发展需要把握特色小镇本身特点，结合开放商 自身的开发经验及运营长处，充分运用政策扶持，在此，传统 的房地产企业必须转型升级，以提高自身综合能力紧抓特色 小镇的发展机遇。

作者简介：
邹钰城，江西财经大学学生。

80全国流通经济。