乐至县池南路拆迁改造

池南路改造成本测算
一、基本情况
（一）池南路的基本情况
乐至县天池镇池南路区域由八仙巷区（暂定为A区）、池南路两侧区（暂定为B区）、县医院区（暂定为C区）三部分组成。

该区域地处乐至县城老城区中心地带，是集政府办公、商务和住宅于一体的综合区域。

池南路区域房屋大多为80年代建造，随着乐至经济的快速发展，城市框架的不断拉大，城市化进程不断加快，与改造新建后的城市区域相比，整个区域规划标准较低，间距小，无绿化带，雨污分流功能缺失，居住群巷道狭窄，无消防通道，存在消防安全隐患，交通压力日益沉重，功能不够完善，市政配套设施严重不足，居住条件相对落后，城市风貌陈旧缺乏特色，池南路区域的各种矛盾问题日益突出，整个区域的改造势在必行。

池南路进行旧城改造后，将成为乐至县城的中心商务区，这是提升乐至城市品位，完善城市功能，把乐至打造成真正具有川中丘陵特色小城市的有效途径。

（二）拆迁范围
根据2009年10月28日，县政府常务会对池南路区域改造方案研究会决定：天池镇池南路区域改造工程，三个区域统一规划，分期实施，先期进行B、C区域改造，即天池镇池南
路左侧公园路人大老宿舍至池南总工会，右侧县医院行政楼至环保局办公楼的私有房屋和营业门市及单位办公用房，总占地约70亩，需拆迁416户，各类房屋总面积75500㎡，其中：住房面积41000㎡，营业用房面积5500㎡，办公用房面积30000㎡。

（三）拆迁方案及收益分析（静态）
B、C区改造方案
县医院、池南路两侧区域按照旧城改造4.0的容积率，建筑密度45﹪以下测算，可建设房屋约21万平方米。

房屋拆迁成本测算：17021万元，每亩土地均摊243万元。

（1）房屋主体：75500㎡×（1200﹢300）元/㎡﹦11325万元
（2）水电气恢复416户×6000元/户﹦250万元
（3）临时过渡补助费：646万元
①住房40928㎡×3元/㎡.月×20个月﹦245.57万元；
②营业用房5424㎡×10元/㎡.月×20个月﹦108.48万元；
③办公用房29165㎡×5元/㎡.月×20个月﹦291.65万元；
（4）装饰装修补偿：75500㎡×400元/㎡﹦3020万元
（5）附属物补偿：75500㎡×200元/㎡﹦1510万元
（6）超面积损失：（700+400+200）÷3×15×416户=270万元
每亩单价：17021万元÷70亩＝243万元／亩
B、C区项目投入及收益分析
1、投入成本：42912万元
（1）建筑成本：134500㎡×1500元/㎡﹦20175万元（2）拆迁成本：17021万元
（3）土地成本：716万元（按照每亩10万元起拍）（4）城河改造及市政基础设施投入：5000万元
2、销售收益：48617万元
（1）营业房屋销售：34000㎡×6000元/㎡﹦20400万元（2）住宅房屋销售：128260㎡×2200元/㎡﹦28217万元3、收益：48617万元－42912万元＝5705万元
以上测算未含门市销售部分的税收及资金利息。