2011年作业题答案

180 − 0 * 4 = 14.694 (万元) 4 + 45
6、房地产价格= P1+ P2 - P3 =107.87+180-14.69=273.18 (万元)
【假设开发法】 假设开发法】
需要评估一宗面积为 10000m2、且已完成七通一平的待建筑土 地于 2008 年 11 月的价格。 月的价格。经项目策划， 经项目策划，该地块适合于商住混 合，容积率为 7，建筑密度为 50%，地上 1～2 层为商店， 层为商店，其余 各层为住宅， 各层为住宅，而且每层的建筑面积均相同。 而且每层的建筑面积均相同。预计取得土地使用 权后建造该类建筑物的建设期为 2 年，总建筑费为 5000 万元， 万元， 专业费为建筑费的 8%；第一年投入 60%的总建筑费及相应的 专业费， 专业费，第二年投入 40%的总建筑费和相应的专业费； 的总建筑费和相应的专业费；销售税 费为未来楼价的 6%。 预计商店部分在综合楼建成后即可售出， 预计商店部分在综合楼建成后即可售出， 平均售价为 800宅在综合楼建成后即可售出， 平均售价为 2000 元/m2； 50%的住宅在综合楼建成半年后售出， 的住宅在综合楼建成半年后售出， 平均售价为 1900 元/m2；其余 30%的住宅在综合楼建成一年后 售出， 售出，平均售价为 1800 元/m2。 请根据所给资料计算商店和住宅部分的建筑面积， 请根据所给资料计算商店和住宅部分的建筑面积，并评估该宗
5、计算 4 层酒楼收益价格 V4 年净收益=1000*75%*50*12-80000=34.00（万元）
V4 =
34 1 =413.59（万元） 1 − 50 − 3 8% (1 + 8%)
6、计算 5-10 层办公楼收益价格 V5-10 年净收益=6*20*1800*12*80%*（1-10%）=186.62（万元）
由于各个可比实例的比准价格相差不大，所以采用简单算术平均值法计算待 估写字楼的价格。 待估写字楼的价格=
4756.37 + 4948.58 + 4852.98 =4852.64（元/平方米） 3
【收益法】 收益法】
收益法作业之一
P.247——（二）
1、报告在说明所选案例租金时，缺少以下内容： （1）没有说明用途； （2）没有说明交易情况，是正常交易还是非正常交易； （3）没有说明交易时间； （4）没有说明产权状况； （5）没有说明交易类型是否与估价目的一致。 2、漏掉的参数包括： （1）可出租的面积或出租率； （2）正常的空置率； （3）押金的利息收入。 3、确定土地还原利率的方法： （1）租售比法或称为市场提取法，即通过调查若干类似宗地的正常价 格和纯收益，计算每宗地的纯收益与价格的比例，并求其平均数，以此平均值作 为土地还原利率； （2）安全利率加风险调整值法； （3）投资收益率排序插入法。 4、贡献原则
2
V1 =
19.44 1 =192.20（万元） 1 − 50 −3 10% (1 + 10%)
4、计算 2-3 层商场收益价格 V2-3 年净收益=1000*2*70%*600=84.00（万元）
V2-3 =
84 1 =830.48（万元） 1 − 50 −3 10% (1 + 10%)
比准价格 A=5100*
由于各个可比实例的比准价格相差不大，所以采用简单算术平均值法确定估 价对象的价格。 估价对象单价=
8309.20 + 5357.57 + 5310.83 =5325.87（元/m2） 3
市场法作业题之二
为评估某写字楼的价格，在该写字楼附近地区调查选取了 A、B、C 三宗类似写字楼的 交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例 A 成交价格 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 5000 元人民币/m + 2% 0 -1 %
【市场法】 市场法】
市场作业题之一
P.293——四（2）
【答案】 ： 根据题意，采用市场法评估该住宅楼的价格。 1、选取可比实例 实例 B 误差太大，实例 D 成交时间与估价时点相隔一年以上，所以实例 B 和 实例 D 不作为可比实例，选取实例 A、C、E 作为可比实例。 2、计算公式 比准价格=可比实例价格*交易情况修正系数*交易时间修正系数*区域因素修 正系数*个别因素修正系数 3、确定交易情况修正系数 100 可比实例 A= 102 100 可比实例 C= 100 100 可比实例 E= 97 4、确定日期情况修正系数 可比实例 A=(1+1%)4 可比实例 C=(1+1%)4 可比实例 E=(1+1%)3 5、确定房地产状况修正系数 因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，所以设三方面的因 素的权重相同均为 1/3，则有： 可比实例 A=
比准价格 B= 5200 × (1 − 1% ) ×
4
100 100 100 × × =4948.58（元/平方米） 100 103 98 3 100 100 100 × × =4852.98（元/平方米） 比准价格 C= 4900 × (1 − 1% ) × 97 100 101 3、计算待估写字楼的价格
4、计算未来 16 年的净收益的现值之和（P16） P 16 =
5、计算估价对象价格（P28） P28=P44-P16=1044.79-829.94=214.85（万元） 6、答（略）
【成本法】 成本法】
成本法作业之一
假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为 3 万元/亩， 土地开发费为 2 亿元/km2， 征地中发生的其他费用为 2 万元/亩， 当地 银行的年贷款利率为 12%，征地完成后，假设土地开发周期为两年， 第一年土地开发费占全部土地开发费的 1/4，每年投资资金为均匀投 入，投资回报率为 25%，土地增值收益率为 15%，试计算该区域内 50 年期的工业用地地价。 （土地还原利率为 10%） 1、根据题意，采用成本逼近法评估工业用地价格。 2、土地取得费=3 万元/亩+2 万元/亩=5 万元/亩 3、土地开发费=2 亿元/平方公里=13.33 万元/亩 4、利息= 5*[(1+12%)2-1]+13.33*1/4*[(1+12%)1.5-1]+ 13.33*3/4*[(1+12%)0.5-1]=2.472(万元/亩) 5、利润=（5+13.33）*25%=4.583(万元/亩) 6、成本地价=土地取得费+土地开发费+利息+利润=25.385（万元/亩） 7、无限年的地价=成本地价*（1+15%）=26.654(万元/亩)
2
可比实例 B 5200 元人民币/m 0 + 3% - 2%
2
可比实例 C 4900 元人民币/m - 3% 0 + 1%
2
1999 年 1 月 31 日
1999 年 3 月 31 日
1999 年 7 月 31 日
上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因 素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从 1999 年 1 月 1 至 1999 年 6 月 30 日该类写字楼的市场价格基本不变，以后月均递减 1%。试利用 上述资料估算该写字楼 1999 年 10 月 30 的正常单价。
1 45 土地的重置价格=1100* （ 1 + 6%） =1078.656 (元/平方米) 1 1− （ 1 + 6%） 50 1−
3、土地的总价格（P1）=1078.656*1000=107.87（万元） 4、求建筑物的重置价格（P2） P2=(2000-1100)*2000=180 (万元) 5、求建筑物的折旧（P3） P 3=
可比实例 E=
100 1 1 1 （ 100 − 1） × + （100 + 1） × 100 × 3 + 3 3
=
100 100
6、计算比准价格
100 4 100 2 *(1+1%) * =5309.20（元/m ） 102 98 100 4 100 2 比准价格 C=5200* *(1+1%) * =5357.57（元/m ） 100 101 100 3 100 2 比准价格 E=5000* *(1+1%) * =5310.83（元/m ） 97 100 7、确定估价结果
8、求 50 年期的地价（P） 设资本化率 r=10%
P=无限年的地价*[1-1/(1+10%) ]
50
=26.43(万元/亩) =396.40(元/平方米)
成本法作业之二
某房地产的土地面积 1000 平方米，建筑面积 2000 平方米。土地于 1994 年 10 月 1 日通过出让方式获得，使用权年限为 50 年，当时的 单价为 1000 元/平方米；建筑物的结构为钢筋混泥土，于 1995 年 10 月 1 日竣工投入使用，当时的建筑造价按建筑面积计算为 800 元/平 方米。1999 年 10 月 1 日与该房地产的地段、用途相同、使用权年限 为 50 年的土地单价为 1100 元/平方米；该类房屋的重置价格（含使 用权年限为 50 年的土地价格）按建筑面积计算为 2000 元/平方米。 估计该类建筑物的残值为零，土地资本化率为 6%。试利用上述资料 估算该房地产 1999 年 10 月 1 日的总价。 1、根据题意，采用成本法评估该房地产的价格。其公式为： 房地产价格=土地的重置价格+建筑物的重置价格-建筑物折旧 2、求取土地的重置价格 土地的重置价格是 45 年的价格
收益法作业 收益法作业之二 作业之二
P.293——四（1）
1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：
V=
a 1 1 − r (1 + r ) n
2、计算各层建筑物面积 S S=4000*6/24=1000(m /层) 3、计算 1 层商铺收益价格 V1 年净收益=1000*（1-60%）*75%*90%*60*12=19.44（万元）
1、分析估价对象 （画图说明） 2、根据题意，采用收益法进行估价。估价思路如下： （1）先计算未来 44 年的净收益的现值之和（P44） ； （2）再计算未来 16 年的进收益的现值之和（P16） ； （3）估价对象价格= P44- P16 3、计算未来 44 年的净收益的现值之和（P44） （1）计算净收益 净收益=80*2000*85%*（1-35%）*12=106.08（万元） （2）计算 P44 P44 = 106.08 1 × 1 − = 1044.79 （万元） 44 10% 1 + 10% ( ) 106.08 1 × 1 − = 829.94 （万元） 16 10% (1 + 10% )
100 1 1 1 （ 100 − 2） × + （100 − 4） × 100 × 3 + 3 3 100 1 1 1 （ × + （100 + 2） × + （ 100 − 2） × 100 + 3） 3 3 3 = 100 98
可比实例 C=
=
100 101
V5-10 =
186.62 1 =2555.13（万元） 1 − 50 − 3 7% (1 + 7%)
7、计算 11-24 层住宅价格 V11-24 V11-24=1000*14*4000=5600（万元） 8、计算房地产价格 V V=V1+V2-3+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600 =9591.40（万元）
收益法作业之三
6 年前， 甲提供一宗土地面积为 1000 平方米、 使用年限为 50 年的 年前， 平方米、 土地， 乙出资 300 万元人民币， 合作建设 3000 平方米建筑面积 土地， 万元人民币， 的房屋。 的房屋。房屋建设期为 2 年，建成后， 建成后，其中 1000 平方米建筑 面积归甲所有， 面积归甲所有，2000 平方米建筑面积由乙使用 20 年，期满后 无偿归甲所有。 无偿归甲所有。现今， 现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期后 的剩余年限购买下来， 的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。 甲也乐意出售。但双方对价格把握不准 并有争议， 并有争议，协商请一家房地产评估机构进行估价。 协商请一家房地产评估机构进行估价。 据调查， 据调查，现在该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为 80 元， 出租率为 85％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 ％，年运营费用约占年租赁有效毛收入的 35％， 报酬率为 10％。
1、根据题意，采用市场比较法评估待估写字楼的价格。基本公式如下： 估价对象的价格=可比实例成交价格*交易情况修正系数*交易时间修正系数* 区域因素修正系数*个别因素修正系数 2、计算各个可比实例的比准价格 100 100 100 4 比准价格 A= 5000 × (1 − 1% ) × × × =4756.37（元/平方米） 102 100 99