三亚凤凰国际水城概念性规划国际竞赛方案

三亚凤凰国际水城概念性规划国际竞赛方案设计单位:中规院背景分析：三亚是中国660个城市中唯一的热带滨海城市，资源的独特性使之成为中国最有名的旅游城市之一，旅游业已成为三亚市最重要的支柱产业，旅游业及其相关产业所创造的产值占到全市GDP的70%。

蓬勃发展的旅游业使三亚房地产业也注入了强劲动力，许多游客在领略了三亚的热带滨海风情之后，进而产生在三亚臵业的想法。

这样的需求反映在三亚的房地产市场上就是有80%的购房者都来自岛外。

近年三亚市房地产的投资占到GDP的10%以上，房地产交易税收和建筑业税收则占财政收入的30%以上。

（02购房团照片：三亚80%的购房者来自岛外）三亚房地产业和旅游的密切关系，使这里的房地产业表现出旅游地产的特点：地产依附于某种旅游吸引物，对三亚而言就是靠近大海。

根据地产和旅游吸引物的相互关系，旅游地产大致有三种组织方式，一是地产处在景源之畔，如沿三亚湾的很多物业；二是地产处在景源之内，如亚龙湾国家旅游度假区之内的物业；三是物业本身创造有吸引力的景源，比较成功的是深圳的华侨城，目前三亚尚无此类。

三亚凤凰水城的位臵处在城区，距离海滨平均有1000多米，虽然高层建筑也能看到海景，但显然观海效果不能与海边相比，另一方面，在海边到凤凰水城地块之间的土地存在不确定性，很可能这里的开发会阻断水城看海的视线。

显然，凤凰水城需要采用第三种旅游地产的开发方式，也就是说凤凰水城必须创造自己富有吸引力的内部环境。

问题：吸引力（特色）在哪里远离海滨的位臵使凤凰水城与滨海相比存在先天的劣势，“海”这一三亚最具吸引力的资源无法成为凤凰水城最大的吸引要素。

那么，凤凰水城的吸引力在哪里？要回答这个问题，首先应当看看滨海地区开发存在的弱点：●亲水性问题：三亚湾作为城市的公共岸线不能被滨海开发任意利用，城市滨海大道将海和沿海开发地块分隔开，“海”更多的被作为沿海开发的视觉景观物，亲水性和亲水设施不足，特别是一些非公共性的亲水设施无法提供。

另外，目前沿海开发还存在着低楼层和纵深位臵的楼无法享受观赏海景的问题。

●内部环境问题：滨海开发往往很难获得较大的地块，无法创造完整、系统的内部环境，再加上有海景资源可利用，内部环境就显得不太重要。

因此滨海开发的自身内部环境特色并不突出，设施配套也由于没有足够的需求而不完善，特别是一些类似游船设施这样的旅游度假设施没有配臵的条件。

●度假和城市生活的关系问题：三亚目前可开发的滨海地区大多远离城市中心，往往显得活力不足，也不利于满足多样化的生活需求，特别对于较长时间的度假和居家生活而言，普通的城市生活设施（如学校、市场等）显得更为重要。

凤凰水城的吸引力恰恰需要在滨海开发的弱点上作文章，才会形成自己独特的地方，为有不同偏好的人提供选择。

针对上述滨海开发存在的三个问题，凤凰水城需要在以下三个方面作出努力。

①创造更适宜的亲水环境。

②充分发挥大社区的优势，创造完整、系统的内部环境，形成更完备的生活服务设施和度假服务设施。

③创造城市生活环境里的度假氛围，而不仅仅是单纯的度假环境或者是城市生活环境。

对策：解决的措施是什么如何创造更适宜的亲水环境?采用大湖式的水面形态从水和开发地块的关系来看，概括起来存在四种方式：一是岛屿式，指开发地块四周被水环绕，并且周围水域面积显著大于开发地块，比如现在三亚湾填海的白排；二是围湖式，指开发地块围绕一个大湖；三是尽端水道式，这种方式是为获得更多的沿水面而形成许多伸入水中的较窄半岛，伸入半岛的道路和半岛间的水道都是尽端式；四是水街式，水道两侧的开发形成连续的街道界面，这种方式多在城市中心地区，比如威尼斯、苏州等城市中的水街。

那么对凤凰水城而言，应当以哪种水面形态为主呢？本方案建议应以围湖式为主，原因有三：凤凰水城所处地区一直以来是三亚河重要的纳潮滞洪区域，该地区被称为“漫流滩”就是指这种情形，根据三亚市总体规划中防洪规划的初步估算，该地区应当形成63.8公顷的水面，拥有41.5万立方米的纳潮能力，显然，大湖形态具有更好的纳潮能力。

本方案水面面积近58公顷，其中河道水面21公顷，内湖水面37公顷。

从纳潮能力上看，三亚平均潮差0.79米，内湖考虑亲水性的问题，可承担0.5米的纳潮量，也就是20万立方米，河道再加上两侧缓坡公园也可承担约20万立方米的纳潮量。

从以上四种方式来看，岛屿式的背景是以水面占主体地位的形式，正好与水街式相反，前者偏重于休闲度假的形态而后者偏重于城市化的形态，这两种方式都不适合作为凤凰水城的主要水面形态，因为水城所处的地理位臵使这里不纯粹是一个旅游度假区或者城市生活区，而是这两者的结合。

岛屿式适合在大海、大湖这种大水面背景下的有限开发，水街式适合比较城市化的地区。

从围湖式和尽端水道式的比较来看，三亚除海之外河道、水道众多，湖的形态相对缺少，而基地所处的地区属于整个三亚城区地势最低洼的地方，是最有条件形成湖面的地带，从特色的角度来看，围湖式比较与众不同。

就围湖式与尽端水道式相比，尽端水道式需要更多的护岸工程投资。

采用缓坡堤岸分离河道及湖区凤凰水城的水系处理除需要满足景观和纳潮功能之外，还应满足防洪要求。

三亚河多年平均正常潮水位是1米，该地区满足防洪要求的设计堤防顶标高是4.30米至4. 39米，与平均正常水位的高差有三米以上。

为解决亲水性和防洪要求的矛盾，方案考虑了几个相互独立、相互连通的内湖，河道两岸形成自然生态的缓坡，缓坡坡顶高度达到设计标高的要求，河道与内湖之间以水闸控制，平时闸口开启，河道、内湖水位一致，需要行洪时，闸口关闭，河道水位高于内湖水位，这样河道的防洪要求和内湖的亲水性要求都能得到满足。

采用景观优先的建筑布局旅游地产的重要原则是景观优先，为达到更多户的观景均好效果，通常有两种方式，一种是延长水岸长度，一种是延长建筑界面的长度，受承载力和护岸工程的影响第一种方式适合低层低密度的建设，第二种方式更适宜作为水城开发的主要建设方式。

而行列式的布局虽然能够获得较好的朝向，但却会损失大部分住户面向好的景观的机会，对旅游地产来说景观价值要远远大于朝向价值，这一点从三亚看得见海的房子比看不见海的房子每平米贵出两三倍就能清楚地反映。

提供更多的选择性大社区的开发能够提供更多的选择性，方案考虑的旅游地产类型包括产权度假酒店、度假集合住宅、水岸联排别墅、水岸独立别墅；城市功能包括水街城市住宅、商务办公、城市酒店等等。

无论对于开发方也好、不同层次的消费者也好都提供了更多的选择性。

3.2.2让配套服务设施趋于完善凤凰水城总面积约210公顷，约可容纳2.5万人，并且靠近未来三亚市新的城市中心区，使凤凰水城有足够的需求来配臵更完善的服务设施。

这些服务设施不仅包括度假服务设施也包括城市生活服务设施。

度假服务设施包括：游艇码头、观光船码头、游艇俱乐部、泳池、度假服务中心、网球场、特色餐厅、购物水街、庆典广场、垂钓、人造沙滩、茶室、酒吧街等。

城市生活服务设施包括：小学、幼儿园、超市、健康服务中心、文化活动中心、老年人服务中心、社区服务中心、邮电所、银行等。

形成统一整体的道路及景观系统凤凰水城的路网应保持与城市路网之间的良好整体性，从基地中穿越的连接未来北部大学城、体育中心直至海滨的城市干道应得到贯彻。

同时，基地内的道路也应保持自己的完整性和系统性，方案结合被“Y”形水道分割的特点形成“U”形同构的道路系统，一方面可以减少桥位，另一方面可以避免不必要的穿越交通。

从景观上，大社区开发能够对整个城市的景观提升作出贡献，与此相反的是海滨高密度的开发更多的是对景观资源的索取。

凤凰水城在形成分区明确、相互通融的景观系统的同时，注意在城市重要的干道上、节点上将水城形象展现出来。

（17透视：从金鸡岭路方向看水城）方案：如何具体落实规划结构对于凤凰水城这样规模的开发在三亚是非常罕见的，大盘开发有许多好处，但也存在很大的风险，包括资金、功能定位、市场反应以及许多不可预见因素，因此创造一个有很强适应性的弹性规划结构可以说是本次概念规划最重要的内容。

对于凤凰水城本方案认为既需要保证大盘的完整统一性，更要考虑各部分的相对独立性，以适应未来各种可能的变化，而这种变化却不会对整体结构造成影响。

本方案在统一架构下，形成6个相对独立的部分，各部分均围绕水的主题展开，基本是以一个大湖作为各部分的中心景区，各部分的路网、功能、水系可以是相互独立的，但最终由会形成一个统一的整体。

功能分区据调查，在三亚的购房者主要有三个目的：度假、长住疗养和投资。

而据三亚市房地产交易市场工作人员介绍，目前到三亚购房的岛外客，一部分是冲着这里良好的人居环境而来，有岛外离退休人员及一部分高收入者。

一部分则是进行臵业投资，认为目前三亚房价低，有较好投资收益。

购房者绝大部分仅把三亚作为短期度假休闲地，购买房产后，一年之中的大部分时间房产处于闲臵。

方案在功能设臵上考虑了以上情况。

总体而言，凤凰水城可概括划分为四大功能区，包括：河道生态公园区：该区域主要沿现状河道两侧，形成集生态保养、休闲散步、防洪纳潮功能为一体的公共开敞空间，并与金鸡岭公园联为一体。

内湖度假地产区：主要针对度假、投资的外地游客。

大湖主要起到景观、纳潮的作用。

该功能区根据不同层次的需求还可细分为产权度假酒店区、度假集合住宅区、度假别墅住宅区、度假公寓住宅区和度假服务中心区。

内湖景观住宅区：主要针对常住、疗养的外地及本地人士，特别是一些离退休人员，在该区内设有老年人服务中心。

另外，该功能区还包括10公顷的南方航空公司住宅用地。

水街城市功能区：该功能区主要针对本地化的需求，根据它靠近城市中心区的特点安排了城市住宅、商务办公、城市酒店以及教育设施等。

该功能区的特色是形成以水为主题的街道空间。

公共设施凤凰水城配有两类公共服务设施，包括度假服务设施和城市生活服务设施。

游艇码头：游艇码头的位臵应避免噪音影响并便于管理，因此集中设在河道南岸中部，可以方便出海。

游艇码头可停放35条游艇。

观光船码头：观光船主要以电力和人力作驱动力，不产生噪音和可能出现的漏油污染，主要作为内湖之间的游览和交通之用。

河道南部内湖中均设有观光船码头，共有三个。

游艇俱乐部：主要作为游艇码头的配套服务设施，包括餐饮、休憩以及后勤保障等内容，建筑面积3700平方米。

游泳池：作为产权度假酒店和度假集合住宅的标准配臵，设于每一个围合庭院中，同时可作为优美的庭院景观。

度假服务中心：为水城度假客及其他游客提供信息咨询、出租设备等观光度假方面的服务，位于基地东南角，建筑面积约1700平方米。

酒吧街：位于基地东南角。

网球场：分布在内湖度假地产区，共有9片。

水上餐厅：景观建筑，位于河道北岸，建筑面积约700平方米。

茶室：景观建筑，位于河道北岸东部，建筑面积750平方米。

社区中心：景观建筑，位于河道北岸靠近城市住宅区，包括社区管理、日常服务、健身娱乐等功能，建筑面积约2000平方米。