完整版三亚凤凰水城建设工程项目管理规划大纲

亚凤凰水城建设工程项目总承包管理规划大纲编制：符永坚二00六年九月二十八日1. 2. 3.叙述 ................. 项目概述 ............. 项目的目标分拆和论证.4. 5. 6. 7. 8. 9.10、11、12、13、项目管理组织................ 项目采购和合同管理.......... 项目投资控制的方法和手段.... 项目进度控制的方法和手段.... 项目质量控制的方法和手段.... 安全、健康与环境管理的策略. 信息管理的方法和手段........... 技术路线和关键技术的分拆..... 项目设计过程的管理........... 项目施工过程的管理...........14、项目风险管理的策略12 13 15 17 19 21 22 23 25 26一、叙述本建设工程项目管理规划是以三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理为基础进行设计的，三亚凤凰水城有限公司为三亚凤凰水城建设工程项目总承包方。

三亚凤凰水城建设工程项目总承包管理是指对三亚凤凰水城建设工程项目实施阶段的项目总承包管理，它包括项目的设计阶段、施工阶段、动用前准备阶段、和保修阶段；其项目管理的核心任务是对三亚凤凰水城建设工程项目进行目标控制。

三亚凤凰水城建设工程项目的目标控制包括水城建设工程项目的投资目标、进度目标和质量目标。

三亚凤凰水城建设工程项目管理主要为项目的实施阶段，它所涉及的工程内容复杂，参与工程项目实施的单位较多其各自的工作性质、任务分工和利益不同，因此其项目管理的类型也不同；三亚凤凰水城建设工程项目管理规划工作主要是服务于三亚凤凰水城建设工程项目的整体利益，也是服务于三亚凤凰水城有限公司的利益，项目管理规划大纲是指引三亚凤凰水城项目目标得以实现的根本保证。

二、项目概述三亚凤凰水城位于海南省三亚市金鸡岭西侧三亚河两岸，占地约2500亩，建设项目建筑面积约160 万M。

三亚凤凰水城水系组成主要由原有两支小河在水城中部汇集形成三亚河并贯穿整个水城，水城总体地势偏低，相对于周边市政道路标高差约4~6 米。

河流水位流量及水量变化均呈现丰、枯交替的周期性变化，径流丰枯相差悬殊，枯水期流量极小，上游常有断流现象，年平均流量 4.35 m3/s 涨落潮水位差约1.1 米, 低潮时大部地段水位深不足0.6 米。

在三亚凤凰水城总体详细规划中水城的开发与建设工程项目拟为分期进行实施，整体规划贯彻“统规划，分期建设、滚动发展”的原则，三亚凤凰水城一期建设工程占地约320 亩，项目位于水城整体地块的北面，东临金鸡岭路及地块中心市政规划路，项目计划开发的有商业街、会所、洋房、联排小高层，建筑面积约20万山2。

该期建设项目标准较高，建设项目主要体现了整个片区建设风格，对后期的开发建设起着一定的示范影响，故一期的工程建设定义为建设工程示范起动区。

二期建设项目位于金鸡岭路和中部规划道路之间，三亚河以北一环路以南的围合区域内，二期建设工程是在一期的基础上强化了度假功能，综合商业等服务功能，建筑面积约40万山2。

三期建设项目位于三亚河、金鸡岭路、解放路和中部规划道路的围合区域内，同时三亚河边至解放路规划道路以及三亚河道整治工程纳入三期建设范围。

四期建设项目位于三亚河以南，规划路以西片区，建设项目有温泉度假中心及泛酒店式公寓。

五期建设项目位于片区北侧，建设项目有高尚居住别墅公寓。

三亚凤凰水城自然环境优越，现状建设情况简单，规划定位较高，三亚凤凰水城有限公司为水城项目开发主体，三亚凤凰水城有限公司为三亚凤凰水城建设工程项目的总承包方。

项目的目标分拆和论证三亚凤凰水城建设工程项目目标分析包括建设项目的投资目标、进度目标和质量目标分拆；三亚凤凰水城建设工程项目的投资目标贯穿着项目实施阶段的全过程，它包括项目的投资目标，进度目标和质量目标，其中投资目标指的是三亚凤凰水城的总投资目标，本文所指的是三亚凤凰水城的首期示范区的总投资目标，进度目标指的是三亚凤凰水城的首期示范区的总工期进度目标，质量目标指的是三亚凤凰水城的首期示范区总体质量目标；三亚凤凰水城首期示范区的总投资是以满足于三亚凤凰水城有限公司在三亚凤凰水城首期示范区项目投资需要为目标的，它以三亚凤凰水城总体项目投资目标为基础进行确定的，三亚凤凰水城总体项目投资目标是以三亚凤凰水城项目投资可行性研究报告、三亚凤凰水城总体项目详细规划书确定的，它是通过三亚凤凰水城总体项目管理规划的投资目标控制和有效的项目管理手段来实现的；三亚凤凰水城建设工程项目总进度目标指的是整个项目的进度目标，它是在三亚凤凰水城项目决策阶段项目定义时确定的。

三亚凤凰水城首期示范区建设工程项目总进度规划为三亚凤凰水城建设工程项目总进度目标的组成部分，是三亚凤凰水城建设工程项目总进度目标的阶段性进度目标。

它可以设为项目总工期目标和里程碑进度目标，在三亚凤凰水城首期示范区建设工程项目进度目标管理中，其里程碑进度目标最为重要，它直接反映着三亚凤凰水城工程项目的形象进度目标，它是以三亚凤凰水城工程项目的利益需要而设立的，并通过三亚凤凰水城首期示范区项目管理规划的投资目标控制和有效的项目管理手段来实现。

由于三亚凤凰水城首期示范区总工期进度目标的实现与投资成本之间存在着对立和统一关系，加快工程进度可能会增加施工成本，过度的缩短工期可能会影响工程质量；因此，保证项目总工期进度目标应是建立在保证工程质量的基础上，同时必须考虑到投资成本增加的影响，但上述矛盾的一面也是可以通过加强项目管理手段得以实现的；三亚凤凰水城工程项目质量目标是面向三亚凤凰水城工程项目而设立的项目质量目标，三亚凤凰水城首期示范区的质量目标和三亚凤凰水城的总体质量目标一致。

三亚凤凰水城工程项目质量目标以满足于项目的技术规范和相关的技术标准规定，以及满足于业主对于项目相应的质量要求而设立。

影响三亚凤凰水城工程项目质量目标实现有：工程项目质量活动的主体中人的意识和质量能力、建设项目的决策因素、建设工程项目勘察因素、建筑材料及建筑构配件用品的质量因素、工程项目施工的技术方案和施工组织方案、工程项目的施工环境因素等。

工程项目质量目标可以通过加强工程项目质量管理和采用必要的、可行的项目管理措施来实现。

在三亚凤凰水城工程项目质量管理活动中可以采用，四、项目管理组织三亚凤凰水城项目管理组织是为了保证三亚凤凰水城工程建设项目目标控制而设立的必要的组织管理体系，它以满足三亚凤凰水城工程建设项目需要为目的，它建立在三亚凤凰水城公司管理体制的基础上，并根据三亚凤凰水城工程建设项目的特点和工程概况而设置的，三亚凤凰水城工程项目实施阶段的项目管理组织可以按以下两种项目管理模式进行设立：一是以三亚凤凰水城有限公司为总承包方，对项目建设的设计、施工、监理工程项目实行分包和管理；二是项目建设的设计、施工、监理工程项目实行三位一体的自行管理模式；在线性项目管理组织结构中，项目实行三位一体的自行管理模式时，其设立的项目管理组织机构为项目经理部。

三亚凤凰水城项目经理部对三亚凤凰水城工程建设项目进行全面管理，项目经理部设项目经理部经理一人，项目经理部付经理一人；下设总工程师办公室、工程建设监理公司、土建工程公司A 土建工程公司B、市政工程公司、水电工程公司、绿化工程公司、总工办公室下设工程设计室、招投标办公室、成本审计处等；在项目实行对外分包管理模式时，其设立的项目管理组织机构为项目部式管理组织机构。

项目部隶属公司工程付总的直接领导并对三亚凤凰水城工程建设项目进行全面管理，项目部设项目经理一人、项目付经理一人、总工程师一人、下属工程管理专业人员有建筑工程师二人，结构工程师一人，水电工程师一人，市政工程师一人，绿化工程师一人，造价工程师二人。

其项目施工组织结构图分为：三亚凤凰水城项目管理组织结构图、三位一体模式项目施工管理组织结构图、三亚凤凰水城项目经理部组织结构图、项目部式项目施工管理组织结构图。

亚凤凰水城公司项目管理组织结构图理营 销 部 经 计财部总监物业部经理综合部经理行政部总监项目部经理工程付总/业主代表位一体模式项目官理组织结构图总工程师工程设计分院主任招标投标办经理成本审计处经理建设监理公司经理绿化公司公司经理市政工程公司经理土建工程公司经理项目经理部组织结构图工程设计分院主任招标投标办经理成本审计处经理物资采购处经理物资部采购处经理绿化工程公司经理市政工程公司经理水电工程公司经理土建工程公司经理土建工程公司经理监理工程公司经理项目部组织结构图四、项目采购和合同管理工程项目采购模式可分为工程项目管理的委托模式、工程项目设计任务的委托模式、工程项目施工任务的委托模式、工程项目设计任务和工程项目施工任务的综合委托模式、工程物资采购模式。

根据三亚凤凰水城的工程概况与三亚凤凰水城公司的运行模式，三亚凤凰水城工程实施阶段宜采用工程项目设计任务和工程项目施工任务的综合委托模式进行管理，其原因是三亚凤凰水城工程项目规模较大，项目开发周期较长，如果采用较为先进与合理的项目管理模式，既能节约投资，又能保证工程质量和工期，也是项目投资回报的根本保障；根据三亚凤凰水城的工程概况，为降低建筑设计成本，三亚凤凰水城工程项目设计可采用多种委托方式进行建筑项目设计，平行委托方案是三亚凤凰水城工程项目设计的主要发包方式，挂靠自行设计不失为一种可行手段。

根据三亚凤凰水城的工程概况，三亚凤凰水城工程项目施工任务的委托模式宜采用平行委托工程分包方案，也可以采用工程包工不包料的管理模式，当然采用自行组织施工也是目前海南地区的一种流行模式，工程物资采购一般可采用公开招标采购和议标合同采购为主的模式；项目合同管理的目的是利用建设项目合同的正当手段防范合同风险，以维护自身的正当利益，并获取尽可能多的利润，三亚凤凰水城建设项目的合同管理是指建设工程合同订立后对合同实施阶段的合同管理，合同管理的内容包括：建设工程合同分拆，建设工程合同交底，建设工程合同实施的控制，建设工程合同档案管理。

建设工程合同分拆在于理解建设工程合同中复杂的合同条文的内容和法律涵义；理顺工程总包合同和工程分包合同之间错综复杂的合同关系，以及合同文件和工程活动中存在的衔接关系；及时审查和发现合同中存在的明确和不明确的经济和技术风险。

建设工程合同交底是将建设工程合同和建设工程合同分拆的资料向各层次的合同管理者进行合同条例和合同责任交底使以责任到人，工程合同交底的内容有：合同管理人员向项目经理部管理人员及其相关人员对合同的主要内容做出解释和说明；组织和协调合同各方共同执行合同，检查合同的执行情况并在合同执行过程中存在的合同理解争议做出解释。

建设工程合同实施的控制通过对合同实施过程中的情况做出分拆，找出合同实际偏差，以供项目管理部及时掌握合同的偏差情况，并做出合理的判断，使其能及时采取措施进行纠偏，以达到合理的合同管理目标；建设工程合同档案管理包括合同资料的收集、资料整理、资料归档和资料的使用。