赠送面积效益分析偷容积的利润分析
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产品打造必杀技之一——偷容积的利润分析
202X年12月20日
送与不送研判——土地成本
分界点
利润率拉升区
假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
利润率拖累区
03
结论： 赠送面积的利润率与土地成本无关； 因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升；
名词解释
关于土地增值税对赠送面积的影响
WPS Office
相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）； 对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。
Thank You !
谢谢大家！
3
利润率拖累区
4
利润率拉升区
1
招商观澜中心
2
中信西乡
3
天健宝安中心
案例：近期招标地块均位于利润率拉升区
假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
案例：近期招标地块均位于利润率拉升区
图片 1:1
假设：面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
4
利润率拉升区
送与不送研判——建筑成本
结论： 赠送面积的利润率与建筑成本成反比； 因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；
假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
送与不送研判——土地成本
1
假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
2
结论： 因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；
3
利润率拖累区
案例：近期招标地块均位于利润率拉升区
赠送面积பைடு நூலகம்算率取值参考
赠送面积价格提升公式
P送=P不送×（1+R1R6/R5） P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4
单击此处可添加副标题
P送：已考虑赠送面积后的均价 P不送：不考虑赠送面积时的均价 P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等） C建：单位建筑成本 R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积 R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价 R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价 R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围 R5：实用率=套内面积/建筑面积 R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期
利润率拉升区
3
分界点
利润率拖累区
送与不送研判——建筑成本
1
假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
2
结论： 因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；
202X年12月20日
送与不送研判——土地成本
分界点
利润率拉升区
假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
利润率拖累区
03
结论： 赠送面积的利润率与土地成本无关； 因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率，反之，则拖累项目利润率的提升；
名词解释
关于土地增值税对赠送面积的影响
WPS Office
相对于增值率的增加，利润率呈波浪式上升，并在税率分界点两侧形成波峰波谷（注意避开波谷）； 对位于利润率拉升区的项目，赠送面积越多，越能提升项目的利润率。
Thank You !
谢谢大家！
3
利润率拖累区
4
利润率拉升区
1
招商观澜中心
2
中信西乡
3
天健宝安中心
案例：近期招标地块均位于利润率拉升区
假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
案例：近期招标地块均位于利润率拉升区
图片 1:1
假设：面积赠送率为30%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
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利润率拉升区
送与不送研判——建筑成本
结论： 赠送面积的利润率与建筑成本成反比； 因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积的利润率才会大于不赠送面积时的项目利润率，拉升项目总体利润率；
假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
送与不送研判——土地成本
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假设：建筑成本占比为20%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
2
结论： 因赠送面积价值打折，当土地成本占比R2>R3R4(R5-R6)/[(1+i)T/2]R6，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；
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利润率拖累区
案例：近期招标地块均位于利润率拉升区
赠送面积பைடு நூலகம்算率取值参考
赠送面积价格提升公式
P送=P不送×（1+R1R6/R5） P保底=1.0846(1+i)T/2C建R1R4
单击此处可添加副标题
P送：已考虑赠送面积后的均价 P不送：不考虑赠送面积时的均价 P保底：保底均价增加值（赠送面积前后利润相等） C建：单位建筑成本 R1：面积赠送率=总赠送面积/总可售面积 R2：土地成本占比=可售面积单位土地成本/不赠送面积单价 R3：建筑成本占比=单位建筑成本/不赠送面积单价 R4：配套面积率=总建筑面积/(可售面积+赠送面积),常规取值范围 R5：实用率=套内面积/建筑面积 R6：赠送面积折算率 i ：贷款利率 T ：建设周期
利润率拉升区
3
分界点
利润率拖累区
送与不送研判——建筑成本
1
假设：土地成本占比为10%、赠送面积折算率为60%、配套面积率为1.3（以上图表未考虑土地增值税）
2
结论： 因赠送面积价值打折，当建筑成本占比R3<(1+i)T/2R2R6/R4(R5-R6)，赠送面积越多，对项目利润率提升越大，反之，则会拉低项目利润率；