2013翠湖绿洲营销推广及建议

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19
来电客户现状分析
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20
户型
价格
客数
93
93
本周比例 34%
34%
累计客数 99
99
累计比例 34%
34%
来电客户询问内容统计
装修
交通 交楼 其他 合计
52
20
17
2
277
19%
7%
6%
1%
100%
55
22
18
2
295
19%
7%
6%
1%
100%
学生拉 客
客数
84
比例
90%
累计
84
累计比例 76%
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110-150
200以上
合计
10
2
28
36%
7%
100%
17
4
52
33%
8%
100%
翠湖綠洲来访客户年龄统计
41~50岁
51岁以上
合计
11
0
28
39%
0%
100%
20
1
52
38%
2%
100%
16
单价(元) 客数
本周比例
翠湖綠洲来访客户接受的意向价格
5500-6000/m² 6001-6500/㎡ 6501-7000/㎡ 7001-7500/㎡ 合计
0
0
2
0%
0%
100%
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22
小结：
n来电客户询问内容统计显示，客户最关心首要是户型，其实是 价格及装修。
n来电客户获知途径统计了解，学生拉客、短信接收和派发单张 是主要方式。
通过分析，建议把宣传的重点放在如增强项目的广告及传播途 径方面。
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23
成交客户分析
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24
翠湖綠洲成交客户现工作区域统计
区域 罗村 张搓 狮山 大沥 禅桂 丹灶 广州 其他
物业类别：住宅
开发商 ：佛山市富林房地产开发有限公司
物业公司：珠海葆力物业管理有限公司，1.50元/月/m²
交楼时间：2015年
基本参数：项目用地面积98017.3平方米，总建筑面积为387672.08平方米，容积率为2.9，绿化率
为30%。尚观嘉园是罗村目前唯一拥有大规模运动设施的项目，小区内部设置了篮球场、羽毛球场
要以70-90平米两房、三房为主；另设有裙楼商业、幼儿园、
肉菜市场等其他配套设施。
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4
尚观御园（在售）
临近学校 罗村小高层法式洋房
项目位置：南海区罗村街道罗湖北区北湖一路东侧
价 格：均价7000元/m²
在售面积：双证住宅110-140㎡三至四房 毛坯
最新动态：目前仅剩最后20套单位,
只有4、5、6、14层可供选择
coldcall
0 0% 0
0%
来电客户获知途径统计
短信
派单
业主 友介
户外广 告
中介渠道
合计
0
9
0
0
0
93
0%
10% 0%
0%
0%
100%
17
9
0
0
0
110
15%
8%
0%
0%
0%
100%
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21
类别
新客
客数
1
比例
100%
累计客数
2
累计比例
100%
翠湖綠洲成交客户类别统计
旧客
业主
合计
0
0
1
0%
0%
100%
。项目占地7万多平方米，总建筑面积24万平方米的生态居住社区。以臻美法式建筑为主
体。
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5
尚观嘉园（待售）
光明新城纯新运动型社区
项目位置：南海区罗村街道罗村大道中（光明小学旁）
价 格：待定
在售面积：70-120m²的二至四房，毛坯
最新动态：现正接受诚意登记可享99折，另参与新浪房团购
可再获98折，开盘预计再享（一次性97，按揭99折）
、网球场、乒乓球场等近10个运动设施，并且，小区的部分草地是适合打高尔夫球的草种，只要兴
致来了，随时可以挥上一杆，绿色、运动俩俱得。
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6
星辰花苑（待售）
佛山大道旁纯新盘 主打刚需户型
项目位置：南海区乐安联星牌坊直入500米 价 格：待定 在售面积：36-42m²一房；60m²两房;84㎡三房 N+1设计，毛坯 最新动态：目前已对外开放样板间 物业类别：普通住宅 开发商 ：佛山市恒新房地产开发有限公司 物业公司： 交楼时间：2015年
罗村北湖一路 罗村实验小学 斜对面
南海区乐安联 星大道
佛山市南海区 罗村大道与罗 务路交界
二期尾货公寓 40m²一房;洋 房70-150㎡三 四房,毛坯
双证住宅110140㎡三四房, 毛坯
36-42m²一房 ,60m²两房;84 ㎡三房; N+1设 计. 毛坯
82-115㎡三至 五房,全为N+1 设计,毛坯
翠湖绿洲营销推广及建议
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1
Part 1
现状分析
一、竞争项目对比分析 二、入场客户现状分析 三、来电客户现状分析 四、成交客户分析 五、现存货量分析
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2
竞争项目对比分析
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3
长信银湾(在售）
佛山西站大型城市综合体
项目位置：南海区罗村大道中2号 价 格 ： 公寓均价7,500元/m²(带装修)，最低60万元/套起 在售面积：二期尾货公寓40m²一房;洋房70-150㎡三四房 毛 坯
最新动态：将推三期70-150㎡新品已开板房现接受诚意登记
，
可享额外99折优惠
物业类别：普通住宅 公寓
开发商 ：佛山市宏景房地产有限公司
物业公司：中澳物业，1.95元/月/m²
入住时间：2014年12月
基本参数：项目共规划住户4,104户，居住总人口近一万三千
人，A地块建34栋17层住宅，B地块建18栋21层住宅，户型主
9% 14% 12%
20%
100%
累计 客数
22
累计 比例
9%
33
36
13%
14%
22
20 34 34
52
253
9%
8% 13% 13%
21%
100%
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17
职业 公务员
客数
0
本周比例 0%
翠湖綠洲来访客户职业统计
私企员工 国有企业单位 自营企业主 教育系统 其他 合计
15
1
12
0
0
28
54%
4%
43%
合计
客数
1
0
0
0
0
0
0
0
1
本周比例 100% 0%
0%
0% 0% 0%
均价7000 元/㎡ 均价7000 元/㎡
未开售
未开售
将推三期70-150㎡新品，已开板房 现接受诚意登记，开盘可享额外99 折优惠
目前仅剩最后20套单位,只有4、5、 6、14层可供选择
目前已开放销售中心，将于9月7日 对外开放样板间
9月8日正式对外开放销售中心超 80%实用率，特色双阳台设计
尚观嘉园
类别业主合计28比例9640100累计客数4952累计比例9460100翠湖綠洲来访客户类别统计翠湖綠洲来访客户现居住区域统计区域广州境外合计28本周比例6840011747100累计52累计比例69260846610015翠湖綠洲来访客户现工作区域统计区域广州其他合计1028本周比例46000001836100累计客数321052累计比例62002221319100翠湖綠洲来访客户获知途径统计途径coldcall途径短信户外广告中介渠道合计28比例3218002514110100累计客数2152累计比例40170013821010016翠湖綠洲来访面积需求面积公寓90100110150200以上合计28本周比例3918367100累计客数19121752累计比例3723338100翠湖綠洲来访客户年龄统计年龄2030岁3140岁4150岁51岁以上合计151128本周比例754390100累计客数272052累计比例85238210017翠湖綠洲来访客户接受的意向价格单价元55006000m600165006501700070017500合计141028本周比例750367100累计客数252052累计比例648388100翠湖綠洲来访客户对本项目的关注点多选关注点园林景观楼盘配套升值潜力发展商品价格合计1217181712201728141比例91213129141220100累计2233362220343452253累计比例913149813132110018翠湖綠洲来访客户职业统计职业公务员私企员工国有企业单位自营企业主教育系统其他合计28本周比例05444300100累计客数52累计比例45443720100翠湖綠洲来访客户置业目的统计目的自住改善住房投资自住投资合计28本周比例39291418100累计172452累计比例3346101210019小结
物业类别：普通住宅
开发商 ：佛山市富林房地产开发有限公司
物业公司：佛山市南海区豪信物业公司，1.50元/月/m²
入住时间：一期：2011年8月，三期：2014年
基本参数：富林尚观御园，雄踞罗村街道北湖一路，坐落规划建设的“六纵六横一环”骨
干路网枢纽，北面接狮山组团，大沥组团，南面接通禅城中心组团，东邻桂城，西连丹灶
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13
最近两周来访客户登记调查表:
类别
新客
客数
27
比例
96%
累计客数
49
累计比例
94%
翠湖綠洲来访客户类别统计
旧客
业主
合计
1
0
28
4%
0%
100%
3
0
52
6%
0%
100%
翠湖綠洲来访客户现居住区域统计
区域 罗村 张搓 狮山 大沥 禅桂 丹灶 广州 境外
合计
客数 19
1
0
0 32 1
2
28
本周 比例
基本参数：以精品小户来定位开发；全区总住宅户数为432户，个别单元设计有+1空间，
赠送附加值高。项目位于南海区乐安联星大道，毗邻佛山大道，方便出入禅城、桂城中心
区，佛山火车站、祖庙、中山公园近在咫尺，并有大批医院、学校配套。
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7
龙光君悦龙庭（待售）
产品东南朝向向 社区围合式布局
项目位置：南海区罗村大道西侧、罗务路南侧 价 格：待定 在售面积：82-115㎡三至五房,全为N+1设计，毛坯 最新动态：9月8日正式对外开放销售中心 最新优惠： 物业类别：住宅 开发商 ：佛山市南海区龙光置业房产有限公司 物业公司： 交楼时间：待定 基本参数：项目拟建设25栋1-22层建筑，用以住宅、商业 及配套用房。 超80%实用率，特色双阳台设计。
25% 14% 11%
0%
100%
0
0
7
4
11
0
52
0%
0%
13% 8%
21%
0%
100%
h
15
面积
公寓
客数
11
本周比例
39%
累计客数
19
累计比例
37%
年龄 客数 本周比例 累计客数 累计比例
20~30岁 2 7% 4 8%
翠湖綠洲来访面积需求
90-100
5 18% 12 23%
31~40岁 15 54% 27 52%
0%
0%
100%
累计客数
2
28
2
19
1
0
52
累计比例 4%
54%
4%
37%
2%
0%
100%
目的
自住
客数
11
本周比例
39%
累计
17
累计比例
33%
改善住房 8 29% 24 46% h
翠湖綠洲来访客户置业目的统计
投资
自住/投资
合计
4
5
28
14%
18%
100%
5
6
52
10%
12%
100%
18
小结： n通过最近的来访调查发现，客户现居住区域统计主要来自于罗村本地，其 次就是禅桂及丹灶两地。 n来访客户现工作区域统计显示，超6成客户均在罗村当地工作，其它的以 广州区域人士居多。 n来访面积需求集中在90-150平方（三房）的刚需客户。 n来访客户年龄统计当中31-40岁占比超过一半。 n来访客户接受的意向价格范围集中在6,100-6,500/平方区间。 n来访客户对本项目的关注点先后是价格、周边环境及配套设施。 n来访客户职业统计最多的是私企员工、公务员及自营企业主。 n来访客户置业目的统计发现自住需求占比最高，其次是改善型需求。
1.85元/月/m²
交楼时间：2013年12月30日
基本参数：项目共分两期开发，第一期由19栋小高层洋房组
成，内设一个2万平方米的大型私家园林，产品线丰富，超高
83%实用率。
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9
本项目周边周边竞争楼盘调研总表:
项目名称 地 址
户型
价格
最新动态
长信银湾
尚观•御园
星辰花苑 龙光•君悦 龙庭
佛山市南海区 罗村街道罗村 大道西侧
南海区罗村街 道罗村大道中 光明小学旁
70-120平米的 二至四房,毛坯
未开售
70-90平米预存3000元可享98折， 120平米预存5000元可享98折优惠
钜隆风度 广场
南海区罗村中 心城区罗湖花 园东侧
90m²小三 ;130-140m²大 三房
均价8000 h元/m²
住宅可享“冻结2千抵8千”优惠
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本项目周边竞争楼盘调研比对表:
名称
长信银湾 尚观御园
尚观嘉园
龙光君悦龙庭
钜隆风度 广场
翠湖绿洲
区位 ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★
★★★★★ ★★★★
交通 ★★★★ ★★★★★ ★★★★ ★★★★
★★★★★ ★★★
周边配套 ★★★ ★★★★★ ★★★
★★★
★★★★★ ★★★
发展商品牌 ★★★★ ★★★★
★★★★ ★★★★
★★★
★★★★★
户型优势 ★★★★★ ★★★★★ 价格优势 ★★★★ ★★★★
装修 ★★★★ ★★★ 园林 ★★★★ ★★★
★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★
★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★
★★★★★ ★★★
★★★★★ ★★★
★★★
★★★★★
★★★
★★★★★
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11
小结：
优势
1. 品牌及实力方面，对比其它发展商多
项目对比其周边项目稍显不足。 2. 在售主要产品的户型方面对比中，
本项目产品相对单一，在市场主流 的小面积二房单元中略为欠缺，产 品选择性方面较差。 3. 由于区域内现售的主要集中在 6,500-7,500元/平方价格段，而本 项目由于定位较高，故单纯价格对 比其它在售项目缺少些吸引力。
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12
入场客户现状分析
为本地企业的原因，项目更彰显出其
港资知名企业的影响力，故在相比之
下本发展商品牌影响力稍占优势。
2. 因项目带装修销售，对比其余比对项