第六章市场法习题20090410

第六章市场法一、单项选择题1、市场法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（）。

Ａ、类似房地产的交易Ｂ、相同房地产的交易Ｃ、相关房地产的交易Ｄ、房地产的市场交易２、搜集交易实例时应注意所搜集内容的（）。

Ａ、相关性和规范化Ｂ、统一性和相关性Ｃ、统一性和规范化Ｄ、统一性和准确性３、由于房地产的价值量大，成交价格往往采用（）的方式支付。

Ａ、支付定金Ｂ、分期付款Ｃ、一次付清Ｄ、预付房款４、房地产正常成交价格的形成方式，是（）方式。

Ａ、招标、拍卖Ｂ、合同定价Ｃ、通过市场交易成交Ｄ、买卖双方经过充分讨价还价的协议５、中国大陆招标、拍卖土地使用权的出让价较能反映市场行情，而协议出让价（）。

Ａ、往往偏高Ｂ、往往偏低Ｃ、往往高于或低于市场价Ｄ、也基本与市场价吻合６、正常成交，是指在（）应缴纳的交易税费下的价格。

Ａ、买卖双方缴纳Ｂ、买方缴纳Ｃ、卖方缴纳Ｄ、买卖双方各自缴纳自己７、如估价对象为一宗土地，选取的可比实例的土地面积（）。

Ａ、应与该宗土地的面积相等Ｂ、可大于或小于该宗土地的面积Ｃ、应与该宗土地的面积近似Ｄ、应与该宗土地的面积保持一定差距８、可比实例的交易类型应与（）吻合Ａ、估价目的Ｂ、估价时点Ｃ、估价对象Ｄ、估价方法９、为抵押、抵债目的的估价，应选取（）的交易实例为可比实例。

Ａ、抵押、抵债Ｂ、类似Ｃ、一般买卖Ｄ、市场交际成交10、交易实例的成交日期与估价时点相隔（）以上的一般不宜采用。

A、半年B、1年C、2年D、3年11、选取可比实例的数量，一般要求选取（）的可比实例即可。

A、5个以上B、10个以下C、5~10个D、3~10个12、估价中为便于比较，价格以（）为基准。

A、房地产总价B、房地产单价C、一次付清D、分期付款13、某宗房地产的交易总价款为50万元，其中首期付款20%，余款于半年后和一年后分两期平均支付。

假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为（）元。

A、48.60B、47.90C、49.20D、5014、在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价、还可为（）。

A、总价B、楼面地价C、容积率D、覆盖率15、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（）的市场汇价进行换算。

A、估价作业日期B、成交日期C、估价时点D、交易日期修正后16、可比实例房地产状况，应是可比实例房地产在其（）的状况。

A、估价作业日期B、成交日期C、交易价格D、交易日期修正后17、交易情况的修正，要以（）为基准。

A、成交价格B、市场价格C、交易价格D、正常价格18、交易日期调整实际上是（）。

经过了交易日期修正后，就将可比实例在其成交日期时的价格变成了在估价时点时的价格。

A、房地产市场状况修正B、交易时间修正C、资金时间价值修正D、成交日期修正19、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。

A、固定价格指数B、定基价格指数C、长期价格指数D、环比价格指数20、价格指数中如果以上一时期作为基期的，称为（）。

A、前期价格指数B、定基价格指数C、长期价格指数D、环比价格指数21、最适用的房地产价格指数或变动率，是（）。

A、全国房地产价格指数或变动率B、可比实例所在地区的同类房地产价格指数或变动率C、全国同类房地产价格指数或变动率D、可比实例所在地区的房地产价格指数或变动率二、多项选择题１、市场法适用的对象有（）。

Ａ、高档公寓Ｂ、别墅Ｃ、房地产开发用地Ｄ、学校Ｅ、特殊工业厂房２、下列哪些地区难以采用市场法估价（）。

Ａ、房地产市场较发达的地区Ｂ、房地产交易发生较少的地区Ｃ、农村Ｄ、城市Ｅ、近两年来没有发生类似房地产的地区３、市场法的操作步骤为：１．（）；２．（）；３．（）；４．（）；５．（）。

Ａ、搜集交易实例Ｂ、求取比准价格Ｃ、建立价格可比基础Ｄ、选取可比实例Ｅ、进行交易情况、交易日期和房地产状况修正４、交易实例及其内容的（），是提高估价精度的一个基本保证。

Ａ、广泛性Ｂ、比较性Ｃ、真实性Ｄ、准确性Ｅ、可靠性５、选取的可比实例应符合（）等方面的要求。

Ａ、规模应与估价对象的规模相等Ｂ、交易类型与估价目的吻合Ｃ、成交日期与估价时点接近Ｄ、是估价对象的类似房地产Ｅ、成交价格是正常价格或可修正为正常价格６、建立价格比较基准包括（）。

Ａ、统一付款方式Ｂ、统一价格单位Ｃ、统一交易时间Ｄ、统一房地产范围Ｅ、统一房地产状况７、（），需要进行交易情况修正。

Ａ、公司与其职工之间的交易Ｂ、不同母公司的子公司与子公司的交易Ｃ、以正常市场价格成交的交易Ｄ、以招标方式成交的交易Ｅ、不了解市场行情而成交的交易８、市场状况调整的方法有（）。

Ａ、定基价格指数Ｂ、环比价格指数Ｃ、累计价格批数Ｄ、房地产价格变动率Ｅ、平均价格指数９、区位状况调整的内容包括（）。

Ａ、环境景观Ｂ、地形地势Ｃ、朝向楼层Ｄ、建筑规模Ｅ、平面布局10、实物状况调整的内容包括（）。

Ａ、环境景观Ｂ、地形地势Ｃ、朝向楼层Ｄ、建筑规模Ｅ、平面布局11、权益状况调整的内容包括（）。

A、土地使用年限B、土地出让方式C、容积率D、楼层、朝向E、公共设施完备程度12、房地产交易中，由卖方交纳的税费有（）。

A、土地增值税B、契税C、营业税D、印花税E、交易手续费13、房地产交易中，由买方交纳的税费有（）。

A、土地增值税B、契税C、营业税D、印花税E、交易手续费14、房地产状况修正可分为（）。

A、土地状况修正B、区位状况修正C、实物状况修正D、房屋状况修正E、权益状况修正15、统一价格单位包括（）。

Ａ、统一付款方式Ｂ、统一价格表示单位Ｃ、统一币种和货币单位Ｄ、统一房地产范围Ｅ、统一面积内涵与单位三、判断题１、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同或相似。

（）２、如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，但缺少相应的交易实例，而只有土地与建筑物合成体的交易实例时，一般不能采用市场法估价。

（）３、在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。

在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。

（）４、如果买方不了解市场行情，盲目购买，成交价格往往偏低。

（）５、买方执意要购买自己喜好的房地产，其成交价格往往偏高。

（）６、相邻房地产合并交易的成交价格往往要高于其单独存在、与其不相邻者交易时的正常市场价格。

（）７、如果可比实例房地产优于估价对象房地产，则应对可比实例的价格做减价调整；反之，则应做增价调整。

（）８、不同使用性质的房地产，在进行区位状况和实物状况的调整时，其调整的内容及权重应相同。

（）９、如果某宗交易实例的成交价格不是正常的，则不能选为可比实例。

（）１０、有利害关系人之间的交易，其成交价格通常低于正常市场价格。

（）１１、交易日期修正的关键,是要把握估价对象这类房地产的价格自某个时期以来的涨落变化情况。

（）１２、在交易情况修正中应采用正常价格比可比实例的成交价格是高还是低多少的说法。

（）１３、将可比实例在其成交日期时的价格调整为在现时的价格，这种调整称为交易日期修正。

（）１４、在可比实例的成交日期至估价时点期间，无论房地产价格为上涨、下跌或平稳发展，都必须进行市场状况调整。

（）１５、市场状况调整系数应以成交日期时的价格为基准来确定。

（）１６、在百分率中，房地产状况调整系数应以估价对象的房地产状况为基准来确定。

（）１７、间接比较调整是指将可比实例的房地产状况、估价对象的房地产状况均与设想的标准房地产状况进行逐项比较打分，求得修正系数。

（）１８、经过了交易情况修正、市场状态调整、房地产状况调整后，就把可比实例房地产的实际成交价格，变成了估价对象房地产的客观合理价格。

（）四、计算题１、有甲、乙两宗交易实例：甲：建筑面积130m2，成交总价50万元人民币，首付10万元，第二期于半年后付20万元，余款20万元于一年后付清，年利率为5%。

乙：使用面积1800ft2，成交总价10.8万美元。

试建立价格比较基础（其中汇率为8.3，1m2=10.764ft2，使用面积率为70%）。

２、需要评估某商品住宅在2008年4月1日的价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的可比商品住宅并作为可比实例，有关资料见表6-1：表6-1：注：（1）交易情况中，正负值表示高于或低于正常价格的幅度（2）房地产状况中，正负值表示优于或劣于估价对象房地产价格的幅度2007年6月~2007年9月该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月上升降3%；2007年10月~2008年4月期间，该类商品住宅以人民币为基准的市场价格平均每月比上月下降2%。

试利用上述资料估计该商品住宅在2008年4月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。

３、评估某块城市规划确定的住宅用地土地总面积为1500m2（1）收集有关资料：共调查了A、B、C三宗土地买卖实例作为比较实例。

（2）可比实例的成交价格见表6-2表6-2（3）该类土地2007年１月～2007年９月的价格变动情况见表6-3：表6-3注:表中的价格指数为环比价格指数,均以上个月为100。

（4）房地产状况的比较判断结果，见表6-4：表6-4试运用上述资料估算该土地2007年9月20日的正常市场价格。