青浦0814素材文档

青浦市场及地块方面的情况
一、从城市整体层面上看：青浦区经济水平在上海各县区中处于中下游水平，而规划中的地铁17号线已开始动工，将为青浦区的经济发展带来契机，未来前景非常好。

有以下几个方面说明：
1.城市经济：2013年青浦区GDP约为772亿元，人均GDP68000元，在上海17个县区中排名第十和第十一，经济水平处于中下游。

2.城市人口：2013年全区常住人口约122万，户籍人口约47万，常住人口以年均8%的幅度增加，可见青浦区对外来人口具有较强的吸引能力；
3.城市规划：青浦整体格局呈现一城两翼的结构，由东向西形成赵巷商业商务区、虹桥商务区、老城区中心及环湖经济圈多个区域中心，而项目所在的青浦新城将作为老城区的的副中心，承载青浦区的生活、居住和商业功能，未来发展前景较好；
4.规划利好：青浦是上海唯一还未通地铁的区域，因此限制了青浦的发展速度，而规划中的地铁17号线已于13年动工，预计17年能通车，而汇金路站距离地块较近，地铁开通将对地块产生较大的利好作用；
二、城市房地产层面：青浦区属于典型的刚需市场，上海目前价值的洼地，但随着地铁的开工建设，市场及各大房企均看好青浦的发展前景，青浦逐渐成为上海又一房地产开发热点区域，具体表现如下：
1.从商品住宅供需表现看：09-13年商品住宅供应量分别为103、47、93、69、125万方，成交量为119、50、51、74、117万方，除11年供需比为1.8外，其余均保持在0.9-1.1之间，整体供求保持平衡；（14年上半年供应70万方，成交60万方）
2.从商品住宅成交价上看:09-13年商品住宅成交价格分别为13200、19600、20200、17100、19700元/㎡，与成交量呈明显的负相关联，显示青浦区市场对房价的敏感度很强，为典型的刚需市场，但13年地铁的开工建设抬高了市场对青浦的预期，导致13年的商品住宅量价齐升。

（14年上半年均价20282元/㎡，,供应66万方，成交49万方）
3.商品住宅存量：截止14年7月底，青浦区商品住宅存量约117万方，(商品房存量156万方)，按近两年年均去化96万方计算，去存周期约1.2年，市场风险偏谨慎；
4.与周边郊县对比：青浦住宅成交排第三，价格排第四，从上可以看出青浦的成交量及房价还有较大上升空间；(成交量：嘉定、宝山、青浦、闵行、松江、金山，成交价：闵行、宝山、松江、青浦、嘉定、金山)
三、区域房地产市场：综合考虑，该区域的住宅市场是不错的，去存周期仅7个月，具备较好的发展前景和投资潜力，从标杆企业的成交情况看，也相对比较不错；
1.从青浦板块分布看：青浦目前住宅市场沿发展轴由东向西推进式发展，大致分为徐泾、赵巷、青浦北部、青浦新城、朱家角5大居住板块；
2.从青浦各板块去化情况看：目前青浦新城板块月均去化2.1万方，与徐泾（2.4万方）、青浦北部（3万方）同处于住宅高热度板块；
3.从青浦各板块价格看：区域价格由东向西价格逐一递减，青浦新城高层住宅（20000元/平）当前价格同比徐泾（25433元/平）、赵巷（23962元/平）相比还有一定的升值空间；
4.从青浦新区存量上看：青浦新区当前存量为16万方，去存周期仅7个月，市场风险较小；
5.从企业进驻情况看：13年众多知名房企如龙湖、绿地、宝龙、葛洲坝等均以50%以上的溢价拿下青浦新城多宗土地，由此看出，青浦新城已经成为品牌开发商看中的热点区域，上海目前的价值洼地；
6.从标杆企业表现看：相对比较有知名度和实力的主要是绿地、旭辉、中铁、龙湖、仁恒等，2013年全年销售金额前3名分别是仁恒御澜湾苑销售金额13亿、销售套数412套，龙湖
紫郡销售金额11亿、销售套数412套，中铁逸都销售金额8亿、销售套数462套
7.从周边项目看：在售项目主要有四个，分别为龙湖紫郡，13年12月开盘，月均去化73套，高层均价20600元/㎡，精装标准2000元/㎡，绿地新里派克公馆，14年2月开盘，月均去化59套，高层均价22000元/㎡，精装标准3000元/㎡，联美品悦，14年6月开盘，已去化53套，高层均价20600元/㎡，精装标准2500元/㎡，鑫塔·水尚，13年6月开盘，月均去化14套，高层均价24000元/㎡，精装修标准4000元/㎡；
四、地块及初步产品定位：
1）土地总面积27938.2㎡，容积率2.0，建筑面积55876.4㎡，纯住宅用地
2）地块需要配5%的安置房，约2793.82㎡
3）100%采用NPC技术
4）地块限高55米，住宅限低24米
5）精装修住宅面积占新建商品住宅面积（低层住宅除外）的比例应达100%以上
6）地块内部平整，无拆迁，西侧为完工但未验收的学校，再往西为泰禾项目，目前在施工阶段，还未开盘
7）地块位于青浦区域中心东南角3.5公里处，周边无配套，路网也还没通，相对偏僻
根据周边市场情况，我们做了初步产品定位
建议本地块做精装修18层高层，价格方面保守估计，由于地块目前较偏，配套也不全，建议高层均价19000元/㎡，精装修标准2000元/㎡
综上判断：
1.青浦商品住宅存量偏谨慎，去存周期约1.2年，但青浦新区表现较好，去存周期仅7个月；
2.路网未通：地块周边路网还没通，目前交通不是很便捷；
3.周边项目较少:除龙湖、绿地和鑫塔水尚外，其他项目竞争性不强；
4.商业氛围差：周边还未有任何商业配套，仅有的学校已建成但还未通过验收。

5.与地块仅一学校之隔的泰禾项目预计14年11月开盘，届时可以带动周边区域的成熟
建议参与获取本地块，但要注意控制溢价率。