金梦圆民法总则1（12）

金梦圆民法总则1（12）
1．特殊动产多重买卖中的所有权变动（《买卖合同解释》第10条）
为了便于理解，通过一个例子说明这个制度。

该制度定为未来司法考试的重点，应特别注意。

看似很难，但笔者解析后，会显著降低理解上的难度的。

（1）例子：甲有一辆玛莎拉蒂汽车（和郭美美的一个型号），3月1日，甲将该车出卖给乙，但未交付。

4月1日，甲又将该车出卖给丙，也未交付。

5月1日，甲又将该车出卖给丁，同样没有交付。

8月1日，乙、丙、丁都起诉甲，请求甲实际履行，以使自己取得该车所有权。

法院将这三个诉讼合并审理。

（2）若干说明：①这属于特殊动产的多重买卖。

多重买卖具有三个要素：（a）出卖人为同一个人（甲）；（b）出卖人就同一动产（某车）与两个以上的买受人分别订立买卖合同；（c）甲在订立每一买卖合同时，对该车均享有处分权。

须注意：若甲将汽车交付给丙后，又将该车出卖给丁，则甲、丁间的买卖合同属于无权处分，这样，甲、丁间的买卖合同就不属于多重买卖合同中的一部分了。

还须注意：“多重买卖”和“一物数卖”不是一个概念。

他们是包含关系，一物数卖包含多重买卖。

一物数卖中可以包含无权处分的买卖合同。

②我们需要转变观念！按照我们以前的理解，这三个买卖和均有效，乙、丙、丁均对甲享有有效的债权，债权具有平等性。

到底由谁取得所有权，由甲自由决定。

可是，《买卖合同解释》第10条限制了甲的决定权。

这个制度体现了债权的不平等性。

（3）所有权变动的规则。

前述例子，应分别依照下列情形处理：①假设甲已于7月1日将汽车交付给丙。

应确定丙已经取得所有权，丙还有权请求甲办理过户登记。

乙、丁请求甲交付汽车的实际履行请求权不能得到支持，乙、丁只能对甲主张其他救济方式（如损害赔偿或解除合同）。

②假设截止到8月1日，甲尚未向任何人完成交付，但甲于7月1日给丁办理了过户登记。

应支持丁请求甲交付汽车的实
际履行请求权，交付后，丁取得汽车所有权。

驳回乙、丙请求甲交付汽车的实际履行请求权，乙、丙对甲只能主张其他救济方式（如损害赔偿或解除合同）。

③假设截止到8月1日，甲尚未向任何人完成交付，也未给任何人办理过户登记。

应支持乙请求甲交付汽车的实际履行请求权，交付后，乙取得汽车所有权。

同时，应驳回丙、丁的实际履行请求权。

因为乙的合同成立在先。

④假设，甲于6月1日将汽车交付给丙，又于7月1日给丁办理了过户登记。

应确认交付具有优先于登记的效力。

丙有权请求登记机关涂销丁的登记，然后请求甲给自己办理过户登记。

乙、丁请求甲交付汽车的实际履行请求权不能得到支持。

乙、丁只能请求甲承担其他违约责任。

2．普通动产多重买卖中的所有权变动（《买卖合同解释》第9条）（1）例子：甲有一个爱马仕的包包（与郭美美拥有的一个相同）。

3月1日，甲将该Bag出卖给乙，但未交付。

4月1日，甲又将该Bag 出卖给丙，也未交付。

5月1日，甲又将该Bag出卖给丁，同样没有交付。

8月1日，乙、丙、丁都起诉甲，请求甲实际履行，以使自己该包包的所有权。

法院将这三个诉讼合并审理。

（2）所有权变动的规则。

三个层次（注意：与特殊动产多重买卖的规则不同）：①假设甲已于7月1日将该Bag交付给丙，应确认丙已经取得所有权。

乙、丁就不用争了。

②假设截止到8月1日，甲尚未向任何人交付该Bag，但乙已于6月1日向甲支付18万元的价款，丙已于7月1日向甲支付19万元的价款，应支持乙请求甲交付该Bag 的实际履行请求权。

因为乙属于先支付价款的买受人。

③假设截止到8月1日，甲尚未向任何人交付，也没有人向甲支付价款。

应支持乙请求甲交付该Bag的实际履行请求权。

因为甲的买卖合同成立在先。

五、非基于法律行为的物权变动（★★★）
《物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物
权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

需注意：《物权法》第28条规定的生效法律文书仅限于形成判决，不包括给付判决。

也就是说，当事人行使形成权所产生的判决生效时，直接发生物权变动的效果（无须登记或交付）；但是，当事人行使请求权所产生的判决生效时，不能直接发生物权变动的效果（仍须登记或交付）。

原因在于：形成权的作用在于依照形成权人单方的意思表示直接引起权利变动；而请求权的实现具有间接性，须依赖相对人依照请求完成一定的行为，请求权才能实现。

在司法考试中，属于《物权法》第28条的形成判决主要包括：①行使离婚请求权所形成的分割财产的生效判决；②行使共有物分割请求权所形成的生效判决；③行使可撤销合同中的撤销权所产生的生效判决。

④行使债权人撤销权所形成的生效判决（虽然从权利的分类上看，债权人撤销权不属于形成权。

但债权人撤销权属于综合性的权利，即包括形成权能，又包括请求权能）。

【例1】甲遭乙胁迫将一辆汽车出售给乙，汽车交付半年后，甲起诉撤销该买卖合同，二审法院于2012年7月1日判决撤销甲、乙间的买卖合同。

①甲的撤销权属于形成权，该生效判决为形成判决，法院判决生效时，乙对汽车的所有权消灭，甲取得汽车的所有权。

②这是非基于法律行为的物权变动，交付不是物权变动的要件。

【例2】甲将一辆汽车出卖给乙，约定的交付日期为2010年3月1日。

由于甲迟迟不交付汽车，乙诉至法院请求乙交付汽车并移转汽车所有权，2012年7月1日乙获得生效的胜诉判决。

①该生效判决为给付判决，所以2012年7月1日判决生效时，乙还不能取得汽车的所有权。

②需待甲依照生效判决履行完毕汽车的交付义务时，乙才取得汽车所有权。

【真题研习】某房屋登记簿上所有权人为甲，但乙认为该房屋应当归己所有，遂申请仲裁。

仲裁裁决争议房屋归乙所有，但裁决书生效后甲、乙未办理变更登记手续。

一月后，乙将该房屋抵押给丙银行，签订了书面合同，但未办理抵押登记。

对此，下列哪些说法是正确的？（2010年试卷三第53题）
A．房屋应归甲所有B．房屋应归乙所有
C．抵押合同有效D．抵押权未成立
【答案】BCD
《物权法》
第二十九条因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。

第三十条因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

这两个条文也是司法考试的重中之重。

（1）《物权法》第30条应当这样理解：①合法建造房屋的，自事实行为成就（房屋封顶之时，无论门窗是否安装）时，建造人取得房屋所有权，无须登记（初始登记）。

更准确一点说，应当是每一层封顶时，建造人就取得这一层的所有权（因为楼房中的每一间房屋都具有经济上与法律上的独立性，可以成为所有权的客体）。

②拆除房屋的，将每一层的屋顶掀开时，该层的房屋所有权就消灭了，无须登记（注销登记）。

（2）《物权法》第29条应这样理解：①法定继承属于非基于法律行为的物权变动；而遗嘱继承与遗赠则属于基于单方法律行为的物权变动。

但是，《物权法》不作区别对待，对其物权变动作相同处理。

即被继承人死亡时，法定继承人、遗嘱继承人、受遗赠人即取得遗产的上的所有权或他物权（不动产无须登记；动产无须交付）。

②若有两个以上的法定继承人，被继承人死亡后到遗产分割前这段时间内，法定继承人对遗产形成共同共有。

③在司法考试中，《物权法》第29条与《继承法》第33条关系十分紧密，应一体把握。

【例3】甲去世后，甲的三个儿子（甲再无其他亲人）乙、丙、丁忙于给甲办理丧事期间，甲生前养的一条狗将行人戊咬伤。

问：戊遭受的损害应由谁承担？①甲死亡时，甲养的狗（动产）的所有权由继承人取得（无须交付），遗产分割前，乙、丙、丁对该狗共同共有。

②根据《物权法》第102条的规定，因共有物致人损害构成侵权的，共有人应承担连带责任。

③所以，乙、丙、丁应对戊遭受的损害承担连带责任。

【真题研习】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理
报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。

对此，下列哪一选项是正确的？（2008年试卷三第8题）A．中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权
B．中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权
C．中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权
D．中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权
【答案】B
《物权法》
第三十一条依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

《物权法》第31条也是不知疲倦的考点。

其含义是：①依照《物权法》第28条、第29条和第30条取得不动产所有权或者其他不动产物权（如抵押权、建设用地使用权）的，无须登记，即可发生不动产物权变动。

②但是，未经宣示登记（如移转登记、初始登记），该不动产所有权或他物权是不完整的权利，欠缺处分权，权利人处分该不动产的，不发生物权效力，但处分合同的效力不因此受影响。

③简而言之就是：未经登记不得处分，处分的不发生物权效力。

④处分指旨在发生物权变动的法律行为，如出卖、抵押、赠与。

不包括出租。

未经宣示登记订立的租赁合同是有效的。

【例4】甲与妻子婚后购买一套房屋，登记在妻子名下。

后甲妻起诉离婚，法院于4月1日作出生效判决，判决准予离婚，该房屋的所有权归甲。

4月3日，在将该房屋登记到自己名下之前，甲即将该房屋出卖给乙。

①离婚判决是形成判决，判决生效时，无须登记，甲即取得该房屋所有权，甲与甲妻对该房屋的共同权消灭。

②在将该房屋登记到自己名下之前，甲虽是所有权人，但欠缺处分权。

甲将房屋出卖给乙的行为不发生物权变动的效果。

③甲、乙的买卖合同有效，但乙不能取得A房屋的所有权。

④正确的操作流程是，先注销甲妻的登记，再登记到甲名下，然后给乙办理过户登记（《房屋登记办法》）。

【真题研习】吴某和李某共有一套房屋，所有权登记在吴某名下。

2010年2月1日，法院判决吴某和李某离婚，并且判决房屋归李某所有，但是并未办理房屋所有权变更登记。

3月1日，李某将该房屋出卖给张某，张某基于对判决书的信赖支付了50万元价款，并入住了该房屋。

4月1日，吴某又就该房屋和王某签订了买卖合同，王某在查阅了房屋登记簿确认房屋仍归吴某所有后，支付了50万元价款，并于5月10日办理了所有权变更登记手续。

下列哪些选项是正确的？（2008年试卷三第8题）
A．5月10日前，吴某是房屋所有权人
B．2月1日至5月10日，李某是房屋所有权人
C．3月1日至5月10日，张某是房屋所有权人
D．5月10日后，王某是房屋所有权人
【答案】B
六、添附（附合、混合、加工）、先占（★★）
1．附合。

包括两种：
第一种：动产与不动产的附合。

（1）其构成要件有三：动产附合于不动产之上。

所谓“附合”，指结合的二物尚能自外观上予以辨认。

例如，擅取他人地板砖铺地；擅自他人砖石该物。

②动产成为不动产的重要成分。

所谓“重要成分”，指被结合之物，非经毁损或变更其性质不能自他物中分离。

该结合具有固定性与继续性，动产已丧失物理上或者社会经济观念上的独立性。

③动产与不动产属于不同的人所有。

（2）其物权效果有二：①动产所有权因附合而消灭。

②不动产所有权人取得附合物的所有权。

第二种：动产与动产附合。

（1）其构成要件有三：①动产与动产相结合，自外观上尚能区分二物。

②须不经毁损不能分离或者分离所需费用过于巨大。

换言之，动产之一成为另一动产的重要成分。

③动产为不同的人所有。

（2）其物权效果有二：①原则上，原动产所有人按照附合时各自动产的价值按份共有附合物的所有权。

②但是，如果附合的动产中，有可视为主物的，则由该主物的所有权人取得附合物的所有权，另一动产的所有权因此消灭。

【特别提示】擅自在他人房屋上加盖房屋的，一般不适用附合规
则。

例如：甲有一栋两层楼房，乙擅自在该房上加盖了一层。

①如果乙加盖的第三层具有独立的出入门户，则第三层是独立的物，并非甲之两层房屋的重要成分。

对乙加盖的第三层就不能依照附合规则处理。

②反之，若乙加盖的第三层不具有独立的出入门户，则第三层就不是独立的物，属于甲之两层楼房的重要成分，按照附合规则处理。

③“重要成分”这一概念，系附合制度的理论基础。

2．混合。

（1）构成要件有三。

①动产与动产混合。

例如石灰与石灰的混合、咖啡与糖的混合、酒与酒的混合。

②混合后不能识别原物或者识别所需费用过大。

例如：煤气与煤气混合后不能识别原物；咖啡与糖混合或虽可识别，但分离所需费用过大。

③被混合的动产属于不同的所有人。

（2）物权效果：①各动产所有人原则上按照混合时各自原物的价值共有混合物的所有权。

②被混合的动产有可被视为主物的，由该主物的所有人取得混合物的所有权。

例如咖啡和糖混合的，咖啡可被视为主物。

3．加工。

（1）构成要件有三：①加工的标的物须为动产（加工不动产则不属之）。

②加工的标的物须为他人所有。

③须因加工而制成了新物或使原物的价值发生了较大或巨额的增加。

（2）物权效果：①原则上，原则上加工物的所有权归原材料的所有人。

②如果因所增加的价值明显超过了原材料的价值，加工物的所有权归加工人，但加工人具有恶意的除外。

③前述规则不适用于加工承揽合同（因为在加工承揽合同中，双方已经约定的所有权的归属）。

【特别提示】依照前述添附（附合、混合、加工）规则，使添附物所有权归一人独有或者数人共有（所有权的单一化），具有强制性质，当事人不得任意变更。

但究竟由谁取得所有权或是否共有，属于任意性规范，当事人可以约定添附物所有权的归属。

例如：甲擅取乙的油漆油漆自己的汽车。

乙对其油漆的所有权因附合而消灭，此点具有强制性，甲、乙即使作出相反的约定，该约定也不能阻止乙之油漆所有权的消灭。

但是，添附物（油漆后的汽车）的所有权归属，允许甲、乙约定（比如约定归乙所有，亦无问题）。

4．添附（符合、混合、加工）的其他法律效果
（1）债法效果：①因添附丧失原物所有权的人，有权对取得添附物所有权的人主张不当得利返还请求权。

②加工物的所有权归原材料的所有人时，加工人享有不当得利返还请求权。

③因添附而受有损失的原所有权人，有权对有过错的行为人（取得添附物所有权的受益人或第三人）主张侵权损害赔偿责任。

【特别提示】这个法条应如何理解？《城镇房屋租赁合同解释》第12条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。

但当事人另有约定的除外。

”比如，甲将出租给乙，租期2年，乙经甲同意装修了房屋（铺地板，贴壁纸）。

为什么租赁期满后，对于构成附合部分（地板，墙纸）的现存价值部分，乙不能对甲主张不当得利返还呢？原因是：①装修具有极强的个殊性，租赁期间届满时，因乙装修而附合于甲房屋的地板、壁纸之残存价值在客观上构成不当得利，但若有违甲的经济计划或者主观偏好，对甲不具有实际价值，该不当得利就属于强迫得利，须排除乙的不当得利请求权。

②该法条并未推翻前述附合产生的债法效果。

而是特别考虑到房屋装修中的“强迫得利”问题。

③出于同样的原因，《城镇房屋租赁合同解释》第13条等也有类似的规则。

（2）添附与担保物权的物上代位性。

①动产所有权因添附而消灭时，该动产上的其他权利，亦随同消灭。

②但是，因担保物权具有物上代位性，该动产上已设定的抵押权、质权并不因添附而消灭。

③《担保法解释》第62条规定：①抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；②抵押物所有人为复合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；③第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额（此点相当重要，请予以特别关注）。

5．先占
（1）构成要件有三：①先占的客体须为无主动产（指不归任何人所有的动产，如他人抛弃所有权的动产。

须注意：遗失物不是无主
物。

）。

无主不动产由国家或集体取得所有权，不适用先占制度。

②先占人须以所有的意思占有。

③先占不得违反法律、法规的禁止性规定，且不与他人依法享有的先占权相冲突。

（a）禁止流通物，如无主的武器、毒品，不能因先占取得所有权；（b）他人享有先占权的，不适用先占。

如依法对特定水面享有渔业权的人，对该水面内的水产动物享有独占的捕捞权，该水面内的水产动物不得为先占的标的物。

（2）法律效果：①先占人即取得无主动产的所有权。

先占属于非基于法律行为的物权变动（先占属于事实行为，而非法律行为），属于原始取得。

②利用或者指示他人先占，如渔船所有人雇人捕鱼，先占的无主物应归雇主所有，受雇人不能取得所有权，受雇人不是先占人，而是占有辅助人。

七、更正登记、异议登记、预告登记（★★）
《物权法》
第十九条权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。

登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。

预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

1．更正登记。

（1）更正登记需要三个条件：①不动产登记簿出现登记错误（包括权利主体、内容、客体错误）。

②权利人或者利害关系人提出更正申请。

③登记名义人书面同意更正或者申请人确有证据证明登记错误。

（2）更正登记的办理与效力：①符合更正登记条件的，登记机关应当办理更正登记，消除错误登记。

②以更正后的登记
确定不动产物权的归属与内容。

2．异议登记。

（1）异议登记需要两个条件：①利害关系人未能办理更正登记。

②利害关系人提出异议登记申请。

（2）异议登记的办理：①利害关系人提出异议登记的申请时，登记机构即应办理异议登记。

②异议登记不当，给权利人造成损害的，由申请人承担赔偿责任。

（3）异议登记的效力：①减损错误登记的公信力，阻碍善意取得的发生（见【例1】）。

②申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。

须注意：此时异议登记是自动失去效力。

即异议登记失效后，即使没有被涂销，也不再发生阻碍善意取得的效果（见【例2】）。

③若登记名义人为真正的物权人，真正物权人之处分行为不受异议登记的影响（见【例3】）。

【例1】哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下。

弟弟办理异议登记后的第二天，哥哥以自己的名义将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。

①根据《物权法》第97条，哥哥的出售行为属于无权处分，虽给丙办理了过户登记（注意：若不托关系是不可能过户登记的），丙也不能善意取得。

②原因在于：虽有错误登记，但异议登记减损了错误登记的公信力，丙应当知道哥哥实施的是无权处分（即主观上恶意）。

【例2】哥哥与弟弟等额按份共有一栋房屋，登记在哥哥名下，弟弟办理了异议登记。

弟弟因未能筹集到诉讼费，异议登记30天后一直没有提起诉讼。

深谙法律的哥哥认为有机可乘，以自己的名义将房屋以市价出卖给不知情的丙，并托关系给丙办理了过户登记。

①异议登记后15天没有起诉的，异议登记自动失去效力，只要符合善意取得的构成要件，丙就可以善意取得。

②在现实中，事情可能是这样进展的：丙发现有异议登记（尚未被涂销），就问哥哥这是怎么回事。

哥哥于是编造谎言，谎称房屋属自己单独所有，有人羡慕嫉妒恨，恶作剧来了一个异议登记（但自感理亏，所以30天来不敢起诉），丙闻言方才敢下手购买（此时丙主观上就是善意的了）。

【例3】哥哥独自投资建造了一栋房屋，且办理初始登记。

弟弟认为哥哥应尽手足之情，给自己几间，被哥哥拒绝，弟弟于是去办理了
异议登记。

哥哥见弟弟胡闹，就将房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。

①弟弟的异议登记事实上会给哥哥带来麻烦，因为理性的买受人看见异议登记后，不敢下手购买。

若该异议登记真的给哥哥带来这样的损害，弟弟应承担损害赔偿责任。

②但是，该异议登记不会在法律上给哥哥造成阻碍，现哥哥将房屋出售给丙，并潇洒地办理了过户登记，丙取得了房屋所有权。

③丙属于继受取得房屋所有权，不是善意取得，因为哥哥的出售行为属于有权处分。

异议登记对于真正的有权处分是无能为力的。

3．预告登记。

预告登记，指为了保全以将来发生不动产物权变动为内容的债权请求权，而以该债权请求权为对象的登记。

（1）预告登记的种类：实践中，预告登记主要包括：①商
品房预售登记。

②在建工程抵押的预告登记。

③抵押权顺位的预告登记。

（2）预告登记的效力：①办理了买卖（赠与）合同预告登记后，未经预告登记权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权效力（但不影响合同的效力）。

②预告登记在下列两种情形下自动失效，即使没有涂销预告登记，预告登记亦不再具有前述效力：（a）债权消灭。

（b）自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请本登记。

【例4】房地产开发商甲与乙签订房屋买卖合同后，按照约定办理了预告登记。

房屋建成后（此时房屋所有权仍属于甲），甲擅将该套房屋出售给丙，并托关系给丙办理了过户登记。

①此例彰显预告登记之保障将来实现不动产物权的作用。

②甲的处分不能发生物权效力，丙不能取得房屋所有权（注意：若不托关系是不可能办理过户登记的）。

③乙有权请求甲涂销丙之登记，并给自己办理过户登记。

④甲、丙合同有效，丙可对甲主张违约责任。

【例5】房地产开发商甲以在建房屋为乙设立抵押，并办理了抵押预告登记。

房屋建好后，甲又以该房屋为丙设立抵押权，并于2009年4月1日办理了抵押登记。

乙亦在可以办理抵押本登记之日起3个月内办理了抵押登记，登记日期为2009年4月20日。

①此例彰显预告登记之顺位保障作用。

②乙的抵押权登记在后，但由于预告登记在前，故乙的抵押权优先于丙的抵押权。

③要正确理解《物权法》第20条。