长租公寓甲醛超标租户权益谁来维护

长租公寓甲醛超标租户权益谁来维护
作者：于潇崔晓丽
来源：《法治与社会》 2018年第11期
长租公寓的危机，一波未平一波又起。

在经营者陷入垄断、操纵价格舆论质疑的同时，9月1日，有微信公众号发文称，阿里员工王先生在入住链家旗下的自如公寓后，不久身患急性髓系白血病（M4型）去世。

家属对公寓内的空气进行检测后发现，房屋内甲醛超标，认为与王先生患病存在重大关系，目前已向法院起诉。

对此，自如官方微博“自如客”发微博回应称，将积极配合司法部门的工作。

链家和自如负责人也相继在朋友圈发声，“如果是我们的责任，我们承担”。

事实上，长租公寓甲醛超标的问题并不是第一次出现，但是不少租客从维权成本考虑选择了默默隐忍，甚至戏谑自称为有毒物质“人体过滤器”。

作为近两年发展起来的新兴行业，长租公寓为何屡屡被爆出甲醛超标？租客又该如何维护自身的权益？长租公寓经营者在经过“跑马圈地”式的抢占房源、提升议价能力后，又该承担什么样的责任？对此，记者采访了相关专家。

控制成本是甲醛超标主因
长租公寓是指房产商或者房产经纪公司将业主的房屋租下，经过装修改造、配齐基本设施后，再租出去的房屋。

不同于以往的房屋租赁模式，长租公寓经营者会直接和租客签订合同，租期一般是一年。

记者调查发现，因为长租公寓主打品牌和品质，抓住了年轻租房群体的需求，不少长租公寓品牌发展迅速。

例如，自如发布的数据显示，截止到2017 年8月，自如在北京、上海、深圳、杭州、南京五城内的自如客（租住自如房屋的人）超过100 万人。

我爱我家旗下的相寓表示，截止到2017 年底，相寓已布局了中国13 个大中型城市，累计为500 万租客提供了长、短租服务。

“长租公寓的出现满足了市场的需求，为租客提供了高效率、低成本寻找房源的方式。

”南京大学法学院副教授宋亚辉研究经济法多年，在他看来，长租公寓打破了中国租房市场长久以来的C2C（房东对租客）模式，既为租客找房子减少了时间，还可以避免遇上黑心中介，加之出租房屋经过一定的装修，方便入住，自然受到租客的欢迎。

然而，长租公寓市场为租客带来便利的同时，房屋室内空气质量等问题让租客充满恐惧。

据虎嗅网消息，今年7月，在北京工作的阮先生在自如上租了一套两居室的房屋，但刚搬进去没多久浑身就起满了红包，经过权威机构的检测，是由于房屋甲醛超标所致。

不久前，同样在自如租房的姚女士出现了恶心、干呕等甲醛中毒症状。

为查清原因，姚女士进行了检测，房屋内两处采样点的数据显示，甲醛含量分别为0.17 毫克/立方米和0.18 毫克/立方米，明显超过《室内空气质量标准》规定的0.1 毫克/立方米的要求。

当然，存在问题的不止自如一家。

结合媒体报道记者发现，蛋壳公寓、相寓、YOU+公寓等也被曝光存在甲醛超标等问题。

据悉，甲醛浓度较高，一般会引发气喘、刺激性流泪、恶心、胸闷等症状。

世界卫生组织国际癌症研究机构已经将甲醛确认为一类致癌物，甲醛的危害不言而喻。

既然甲醛的危害如此之大，选择长租公寓的租客也不在少数，为何会屡屡爆出甲醛超标的问题？
多名业内人士表示，成本控制是造成房屋内甲醛超标的主要原因，“这种成本控制一方面
体现在房屋的通风时间短，一方面是装修材质质量差。

”此前，自如李姓工作人员在接受媒体
采访时曾承认，装修好的房屋一般最多放置三天，就会挂牌出租。

更有甚者，边装修边出租，
根本没有有效的通风时间。

而装修质量的好坏、材质是否环保也直接影响房屋的空气质量。

北京兰台律师事务所律师李雷勇认为，目前房屋租赁行业没有规范的装修标准，更没有健
康安全方面的评估限制。

在没有约束的情况下，长租公寓经营者对于甲醛超标的问题并不是特
别在意。

承租者可起诉解除合同
去年底自如房屋甲醛超标被媒体曝光后，自如曾声明，如果有客户感觉室内空气异常，他
们会协助其进行免费换房或免费退租，退回押金及所有未发生的房租及服务费。

公司内部还有
一项政策，如果发现房屋甲醛超标，可赔偿一个月租金。

蛋壳公寓也曾对外宣称，如果遇到甲
醛超标的情况，经第三方机构检测属实，可以退租。

然而看似维护消费者权益的承诺，在现实中并没有那么美好。

阮先生身上起红包后，多次
向自如进行投诉并无答复，姚女士要求自如赔偿1 个月的租金时，被告知赔偿政策已经取消。

肖女士要求蛋壳公寓退租后，被告知提前终止合同属于违约行为，要赔偿公司2040 元的违约金。

如果碰上一些小的长租公寓经营者，消费者维权更是难上加难。

曾经在北京门头沟某小区
租房的小林深有感触“: 知道房屋甲醛超标后我要求退房，对方不仅没有全额退款，我还赔偿
了10天的房屋闲置费用。

”
在李雷勇看来，如果租客和长租公寓经营者就房屋甲醛超标问题无法协商处理，可以通过
法律手段进行维权。

“甲醛超标会影响人的身体健康，不论租房合同中对有毒物质含量是否作
出过相关约定，承租者都可以依法终止合同，要求公寓经营者无条件退款。

”李雷永称，在租
赁合同中，长租公寓经营者应该确保提供的房屋是符合国家安全标准、能够正常使用的。

当房
屋内甲醛超标时，合同目的无法实现，已经涉嫌违约，承租者当然可以要求解除合同。

“如果租客想继续承租，清除甲醛等产生的费用，则应由长租公寓经营者买单。

”李雷勇
解释称，合同法中规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承
担继续履行、采取补救措施等违约责任。

在宋亚辉看来，除了解除合同外，承租者还可以要求长租公寓经营者进行赔偿。

消费者权
益保护法规定，经营者提供的商品或者服务有欺诈行为时，消费者可要求赔偿购买商品或接受
服务费用的三倍钱款。

经营者明知存在缺陷，仍然提供给消费者的，造成严重损害的，消费者
可以提出惩罚性赔偿。

“如果长租公寓经营者在知晓房屋没有时间通风，存在甲醛超标的情况下，仍然挂牌出租，承租者可以主张赔偿。

”宋亚辉说。

除了长租公寓经营者外，业主是否需要为房屋甲醛超标的问题担责呢？中国消费者协会专
家委员会成员邱宝昌表示，因为租客直接和长租公寓经营者签订的合同，钱款也是支付给对方，没有牵扯到业主，业主自然不用担责。

“这和以前中介只是提供房源信息的居间方是不同的。

”
健康损害责任由谁举证？
记者调查发现，租客检测出屋内的甲醛超标后，想要获得长租公寓经营者的赔偿并非易事，即使是进入了诉讼程序，诉讼请求也并非一定会得到支持。

记者从中国裁判文书网上获悉，2015 年，任女士和丈夫在自如租住的公寓生活一段时间后，被确诊为急性髓系白血病（M4 型），不得不将6 个月的胎儿引产。

任女士委托专业机构对房
屋进行空气质量检测后发现，房间内甲醛和TVOC 的浓度超过GB/T18883- 2002《室内空气质量标准》标准值。

其中，甲醛标准值应该≤0.10，检测结果为0.13。

总挥发性有机化合物TVOC
标准值为≤0.60，检测结果是0.72。

任女士认为，两项有毒有害物质的超标和她患上白血病存在因果关系，随后以侵害生命权、健康权、身体权纠纷为由，将链家告上法庭，要求对方赔偿百万元。

该案经过一审、二审、申请再审等程序后，法院均认为，原告现有的证据均无法证明其患
病与屋内检测出的两项指标浓度存在因果关系，驳回了任女士的申请。

2017 年3 月，任女士
去世。

“之所以会出现这种情况,是因为承租者要承担举证责任,要用数据说明租住的房屋确实存
在甲醛超标的情况,同时表明身体出现问题和甲醛有直接的因果关系。

”李雷永说,这对于承租
者来说,并不容易,而法院也只能根据掌握的证据进行裁判。

在邱宝昌看来，相较于长租公寓经营者，承租者本就处于弱势，举证甲醛超标的责任不应
该由其承担。

“我认为可以借鉴消费者权益保护法中有关举证责任倒置的规定。

该法第23 条
规定，在一定期限内，装饰装修服务出现质量问题，由经营者提供举证责任。

在长租公寓这个
市场中，则应该由长租公寓经营者承担证明出租房屋合乎健康标准的责任，让经营者来证明自
己出租的房屋是符合健康标准的，以此减轻承租者的举证责任。

”邱宝昌说。

中国人民大学法学院教授刘俊海对此观点持赞成态度，此外，他认为，根据《民事诉讼法》第64 条的规定，当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集证据时，法院应当调查收集。

在该案中，法院曾经让两家鉴定机构对甲醛超标和白血病的因果关系进行鉴定，但两家机
构都以超出能力范围为由拒绝。

在这种情况下，法院让任女士承担甲醛超标和白血病之间有因
果关系的举证责任，让链家公司证明二者存在的关系很小。

对于这种分配是否合适，各方说法
不一。

有人认为，出现这种问题应该完全由长租公寓运营方承担证明责任。

宋亚辉认为，谁主张谁举证是法律最基本的要求，但是在现实中，因为涉及到多因异果、
高科技、潜伏期、跨时空、跨地域等因素，原告通常无法举证。

在这种情况下，很多领域的法
律作出修改，由被告来承担举证责任，也就是法律责任倒置。

“然而从制度设计的角度出发，一旦举证责任倒置会带来很多负面影响。

比如恶意诉讼、
烂诉等问题。

”宋亚辉介绍，如果这类案件中举证责任倒置，会让租客的举证压力变小，只要
初步证明租客在公寓里生了病，长租公寓经营者就要去举证租客生病和室内空气质量是否有关，这样很可能导致案件大量增加，企业也因为不堪诉讼的折磨而迅速破产。

“所以，在这种情况下，我们只能以个案为基础，通过典型判例的方式，让法官根据个案
的情形，适当的分配举证责任。

”宋亚辉认为，此次法院能够适当的分配举证责任，是比较合
适的。

公益诉讼或能化解维权难题记者调查发现，法律虽然对承租者如何维权给出了答案，但是
真正通过法律途径去维权的租客却很少。

“除了维权意识不高外，这里面涉及到维权成本的考虑。

”邱宝昌解释称，一般来说，租
客需要长租公寓经营者退还的押金和房租可能只有几千元，如果通过诉讼去解决此事，需要花
费大量的时间和精力，很可能得不偿失，租客在多方考虑之后会选择放弃。

对于这种情况，宋亚辉认为，承租者可以通过向消费者协会投诉来寻求解决。

“《最高人
民法院关于审理消费民事公益诉讼案件适用法律若干问题的解释》规定，存在大量不能查证的
受害者时，省级以上的消费者协会可以代替消费者提起公益诉讼，这样就免除了租客维权的成
本困扰。

”但宋亚辉同时指出，这种公益诉讼只能要求对方停止侵权，而不能要求赔偿，“因
为法律没有授权公益机构获得赔偿的权利。

”
宋亚辉介绍，在中国台湾地区，如果有20 个以上的消费者权益受到同一种伤害，他们可
以自己去找一家公益机构进行权利委托，让公益机构代替他们去维权，这个时候就可以主张进
行赔偿。

在长租公寓的管理方面，或许可以借鉴这样的制度。

“检察机关也可以考虑从环保公益诉讼的角度进行维权。

”宋亚辉表示，检察机关提起环
保公益诉讼已经是其一项重要职能，起到的积极作用也是显而易见，虽然现在尚未有室内环境
公益诉讼的案例，但不代表不可以，检察机关完全可以探索。

据贝壳研究院（原链家研究院）发布的一项数据显示，目前仅在北京就有800 万租赁人口。

面对这么庞大的租房群体，出现甲醛超标事情后去维权固然重要，但如何事先预防，不给甲醛
超标出现的空间，才是解决问题的根本之法。

邱宝昌认为，首先，应该对取得支配地位的长租公寓经营者进行严格管理。

“从目前租赁
市场的现状来看，经过几年的发展，几家企业通过‘跑马圈地’式的大量收购房源，对租赁市
场取得了一定的控制权，租客可以选择的长租公寓经营者在缩小，房源更是被集中到几家手中。

”邱宝昌表示，在这种情况下，如果这些大的经营商无视房屋健康质量，不但租客的身体
健康受到威胁，更会让整个租赁市场出现波动，“必须保证上线的房源就是安全的”。

据悉，在近期又被多次曝光甲醛超标问题后，自如于8月31日凌晨发布了房源空气质量环保的承诺，称将从9月1日起，下架全国九城全部首次出租房源，待权威机构认证合格后再上架，未来也将保证新增房源100%检测合格后再出租。

此外，邱宝昌建议，在租赁行业内部更应该形成一个提供安全健康房源的共识，绝不以牺
牲消费者的健康安全作为盈利的代价。

在李雷勇看来，租房是民生领域的大问题，除了租客通过私力救济维权外，公力救济更不
能袖手旁观，“政府部门应该加强对租赁房屋健康安全的行政管理，确保市场上的房屋健康的、安全的，而不是以租客的身体健康情况作为检测标准。

”据悉，首部国家层面的《住房租赁条例》正在制定中，其中将对住房租赁企业的房屋建设标准、装修设施标准和价格标准等方面予
以规范。

“我是很期待《住房租赁条例》的早日出台，只有当私力救济和公力救济都不缺位时，承租者的权利才能真正得到保障。

”李雷勇说。

编辑/李程。