房地产开发项目资金的筹集

房地产开发与投资分析 FANGDICHAN KAIFA YU TOUZIFENXI
第5章 房地产开发资金的筹集
房地产开发企业为了解决某个或某些项目的投资资金 来源，或者为了调整企业或项目的资本结构而进行筹集资 金的活动。
房地产开发企业资金筹集和房地产开发项目资金筹集 统称为房地产开发资金筹集。
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5.1.6 房地产开发资金筹集的名词分类
长期资金筹集
直接筹集资金 资金成本 财务风险
短期资金筹集 间接筹集资金 资本结构 财务杠杆
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5.1.7 房地产开发资金筹集的目的
实现项目投资开发目标和企业发展目标
偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构
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5.1.8 房地产开发资金筹集的基本原则
时机适当原则 安全性原则 经济性原则
可行性原则
盈利性原则
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房地产投资信托
信托公司与投资人签订信托投资合同，通过发行信托投资 凭证或股票的方式 受托投资者的资金，用于房地产的投资 或房地产抵押贷款投资。
其他方式
内部认购 承包商垫资
通过该方式往往可获得 部分预售收入，但是内部认购时 一般没有申领到商品房预售许可证，其行为不受法律保护 开发商在招投标时有时会要求施工单位垫付部分或全部工 程款，再按照工程进度付款，变相向建筑施工企业融资。
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5.1.5 房地产开发项目资金使用的特性
1.资金 占用量大
6.资金的 高风险 高收益性 2.资金 占用时间长
房地产开发项目 资金使用的特性
5.资金增 值性较强 3.资金使用 的地域性 4.资金缺 乏流动性
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5.2 房地产开发资金的筹集方式
5.2.1 向银行借款
房地产开发企业流动资金贷款 银行借款种类 商品房建筑材料、设备补偿贸易贷款 房地产开发项目贷款
向银行借款
抵押贷款 提出借款申请 银行审核申请 借款程序 签订借款合同 企业取得借款 企业归还借款
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资金筹集方式
指筹集资金时所 采用的具体 方式
采用不同的方式取得，而同一
资金筹集方式又往往可适用于 不同的资金渠道
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5.1.2 资金筹集渠道与资金筹集方式
资金筹集渠道
自有资金、国内债务资金和国外债务资金
资金筹集方式
吸收投资（合资、合作等）、发行股票、发 行债券、向银行借款等
5.1.4 房地产开发项目资金筹集的主要方式
自有资金筹集
资本金筹集 股票筹集
商品房预售 债务资金筹集
企业债券
债券筹资
债务资金筹集
信贷资金筹资
公司债券 抵押贷款 信用贷款
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房地产金融创新
住房抵押贷款证券化
把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券，而 后通过在资本市场上出售这些证券以融通资金，分散风险
5.1 房地产开发资金筹集的基本概念
5.1.1 房地产开发资金总额的构成
竞争性项目 基础性项目
建设项目的分类
公益性项目
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5.1 房地产开发资金筹集的基本概念
5.1.1 房地产开发资金总额的构成
资本金（注册资金）
自有资金 资本溢价（计入资本公积金） 资金总额 长期借款
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5.1.3 房地产开发项目资金筹集的分类
房地产企业融资 从融资主体上 房地产项目融资
从融资渠道上
直接筹资
间接筹资
从资金偿还特性上
权益筹资 债务筹资
其他分类方式
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第5章 房地产开发资金的筹集
本章学习要求
1.掌握房地产开发项目资金筹集的主要方式; 2.熟悉房地产开发贷款的风险管理;
3.了解房地产开发项目资金筹集的概念,房地产开发项目 资金使用的特性,资金筹集的基本原则,资金筹集的分类.
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5.2.2 发行债券
1.企业债券的种类和特点
票面应当载明的内容； 记名债券和无记名债券； 企业债券的特点
2.企业债券的发行
（1）企业发行债券的条件； （2）发行企业债券的管理； （3）企业债券的发行方式。
产开发项目资金筹集主要是指资本金、预租售收入和债务资金三部分资 金的筹集。
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5.1.2 资金筹集渠道与资金筹集方式
资金筹集渠道
指筹集资金来源的 方向与通道
二者之间有紧密关系，一 定的资金筹集方式可以只适用 于某一特定的资金筹集渠道， 但是同一渠道的资金通常可以
借入资金
流动资金借款 其他短期借款
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5.1 房地产开发资金筹集的基本概念
5.1.1 房地产开发项目资金筹集的概念
房地产开发Hale Waihona Puke Baidu目资金筹集的实质，是充分发挥房地产的财产功能，
为房地产投资筹集资金，以达到尽快开发、提高投资效益的目的。房地
5.2 房地产开发资金的筹集方式
5.2.1 向银行借款
定期按等额还本，每期付息一次
归还借款方式 定期按等额还本付息 每期计息并付息一次，不还本金， 本金到期一次还清
到期本金利息累计一次付清
向银行借款 借款合同的基本条款
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借款人的权利和义务
贷款人的权利和义务
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