地产成本岗工作经验分享-10目标成本(方案设计阶段)9.项目方案版目标成本编制说明

XXXX项目

方案阶段目标成本

编制说明

1、编制依据：设计部提供的旭辉朗香郡方案阶段平面图纸及经济技术指标（2014年1月14日市长会通过，

2014年3月25日内部方案调整完成）。

2、范围说明：本项目包含高层住宅（18F）、洋房（6、10F）、商业（含公建配套）、和地下车库四种物业

形态，总建筑面积为213922.85平米，总可售面积为165176.2平米，可售面积与总建筑面积相比为77.21%（旭辉澜悦湾为84.97%，嘉兴御府为74.5%），可售比偏低。

3、地下车库面积为47487.6平米，与总建筑面积相比为22.2%（旭辉澜悦湾为10.38%，嘉兴御府24.49%）；

地下单个车位的平均面积30.1m2/个，符合限额设计指标31m2/个。

4、本次测算按照住宅地上纯毛坯房计算，无批量精装修工程；

5、朗香郡项目总目标成本：可售面积单方造价为6470.9元/m2，包括土地成本、前期费用、建安费用、基础

设施费用、公建配套费用、开发间接费、期间费用，不包括营业税及附加、所得税等；包含前期费用、建安费用、基础设施费用、公建配套费用等四项费用可售面积单方造价为：4030.26元/m2 ，建筑面积单方造价：3111.88元/m2；

6、建安成本中，主体工程建筑安装费中价格及消耗量指标主要参考总包招标价格、集团战略价格、嘉兴御府

项目价格及嘉兴市场行情，方案版图纸计算的消耗量。

7、开发间接费按总货值的2.8%计取；其中开发间接费占70%；管理费占30%。

8、销售费用：2488.61万元，按总销总额138255.96万元的1.8%提取（营销部提供）。

9、开发间接费用中贷款费用1838.85万元（开发贷款2.3亿元，基准利率6.15%上浮30%使用1年。

10、土地成本：32115万元（按土地购置费、土地契税、土地登记费、土地滞纳金之和计算，其中土地滞

纳金205.59万元，招商引资返款350万元）。

11、四项建面成本费用主要说明：

1)前期建面费用：212.59元/m2，其中设计费为62.57元/m2（其中方案设计费21元/m2，施工图设计

费24元/m2），竣工办理费108.26元/ m2；

2)建安建面费用：2465.4元/ m2，其中18F高层建面成本为2033.21元/ m2；洋房建面成本为2315.44元

/m2；沿街商铺建面成本2779.14元/m2；地库建面成本3444.55元/m2；具体消耗量指标见关键指标表；

3)外立面说明如下：

A.18F高层外立面考虑为平涂（暂估单价35元/平米）+局部线条及空调位普通平涂（暂估单价30

元/平米）；1-3F做真石漆（暂估单价85元/平米）；保温按照35厚外墙无机保温砂浆II型（暂估