房地产企业利息支出的问题的探讨
房地产开发企业利息支出问题
房地产企业金融机构借款利息支出的财税处理房地产企业的融资渠道主要包括权益性资产、银行借款、关联企业借款等。
企业从金融机构取得的债权性融资所涉及的利息支出处理比较复杂。
所得税和土地增值税法规对这一利息支出的税前扣除有不同规定，其财税处理是实务界的一大难点，下文将结合案例对此加以分析。
一、会计准则对房地产企业利息支出的规定《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
《<企业会计准则第17号——借款费用>应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。
可见，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款利息支出，在房地产完工前应计入有关房地产的开发成本，在房地产完工后应计入财务费用。
二、税法对房地产企业利息支出的规定1.所得税方面的有关规定。
《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。
国税发【2009】31号文件第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得的借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
房地产企业财务管理存在的问题与建议
房地产企业财务管理存在的问题与建议一、财务管理存在的问题1. 资金周转不畅房地产企业通常需要大量资金用于土地购置、开发建设等，而且资金投入周期长，资金回收周期也较长，导致资金周转不畅。
一旦出现资金链断裂，会严重影响企业的正常经营和发展。
2. 成本控制不力房地产开发过程中涉及的成本较多，包括土地成本、建设成本、人工成本等。
但是由于项目规模庞大、施工周期长、原材料价格波动大等因素，导致成本控制不力，使得企业盈利能力下降。
3. 财务透明度不高由于房地产项目经营规模较大，项目组成复杂，而且房地产开发项目一般都是分期进行，导致财务数据分散，财务透明度不高，财务数据汇总和监控成本较高。
4. 风险管理不足房地产开发项目涉及的风险多样化，包括市场波动、政策调整、资金紧张等，但是大部分企业在风险管理方面的措施不足，导致企业面临更大的经营风险。
二、建议1. 加强资金管理对于资金周转不畅的问题，房地产企业应该加强资金管理，提高资金使用效率，减少企业的融资成本。
可以通过优化资金结构、加强预算管理、规范资金流转等方式来提高资金周转效率。
2. 完善成本控制体系对于成本控制不力的问题，房地产企业应该建立完善的成本控制体系，通过提高项目管理水平、优化供应链、采取合理的成本结构等方式来降低成本，提高盈利能力。
3. 提高财务透明度房地产企业可以通过建立统一的财务管理平台，完善财务信息披露机制，提高财务透明度。
同时可以利用现代化技术手段，实现财务数据的集中管理和监控，提高财务管理效率。
4. 加强风险管理面对风险多样化的情况，房地产企业应该加强风险管理，建立健全的风险管理体系，提高对市场风险、政策风险等的应对能力，降低企业的经营风险。
房地产企业在财务管理方面存在诸多问题，但只要加强资金管理、完善成本控制体系、提高财务透明度和加强风险管理，就能够有效应对这些问题，提高企业的经营效率和盈利能力，为企业的可持续发展奠定良好的基础。
房地产财务问题分析报告(3篇)
第1篇一、引言随着我国经济的持续发展，房地产行业作为国民经济的重要支柱产业，近年来取得了长足的进步。
然而，在快速发展的同时，房地产企业也面临着诸多财务问题。
本报告将从以下几个方面对房地产财务问题进行分析，并提出相应的解决方案。
二、房地产财务问题分析1. 资金链紧张资金链紧张是房地产企业面临的主要财务问题之一。
由于房地产项目投资周期长、资金需求量大，企业在项目建设过程中容易出现资金短缺的情况。
以下是对资金链紧张问题的具体分析：（1）融资渠道单一：目前，我国房地产企业的融资渠道主要集中在银行贷款、信托、债券等，融资渠道单一导致企业在面临资金需求时，难以满足。
（2）融资成本高：随着我国金融市场的不断深化，融资成本逐渐上升，尤其是银行贷款利率的上升，使得房地产企业的融资成本不断增加。
（3）现金流不稳定：房地产企业项目投资周期长，回款周期也较长，导致企业现金流不稳定，容易出现资金链断裂的风险。
2. 成本控制不力成本控制不力是房地产企业另一个常见的财务问题。
以下是对成本控制不力问题的具体分析：（1）项目成本管理不规范：部分房地产企业在项目成本管理方面存在不规范现象，如设计变更频繁、材料浪费等，导致项目成本增加。
（2）人工成本高：随着我国劳动力成本的不断提高，房地产企业的人工成本也在不断增加，给企业财务带来压力。
（3）税收负担重：房地产企业在税收方面存在一定的负担，如土地增值税、企业所得税等，使得企业利润空间受到挤压。
3. 盈利能力下降近年来，我国房地产市场逐渐由高速增长转向平稳发展，房地产企业盈利能力受到一定程度的影响。
以下是对盈利能力下降问题的具体分析：（1）市场竞争加剧：随着房地产市场的不断发展，市场竞争日益激烈，房地产企业利润空间受到挤压。
（2）政策调控：我国政府对房地产市场的调控政策不断加强，如限购、限贷等，使得房地产企业销售业绩受到一定程度的影响。
（3）行业集中度提高：行业集中度提高导致市场垄断，部分房地产企业利润空间被压缩。
房地产开发企业的财务问题及建议
房地产开发企业的财务问题及建议房地产开发企业的财务问题及建议1. 引言房地产开发企业是一个关键行业，对经济增长和社会发展起着重要作用。
然而，这个行业面临着一些独特的财务问题。
本文将深入探讨房地产开发企业面临的财务挑战，并提出一些建议以应对这些问题。
2. 利润与现金流房地产开发企业常常面临利润与现金流不匹配的问题。
尽管项目的销售收入可能很大，但现金流可能并不及时，因为资金可能被投入到了长期的房地产项目中。
企业需要确保自己有足够的现金流来满足日常运营和资金需求。
建议企业在策划项目时，要充分考虑到资金流动性，并对项目进行仔细的财务规划。
3. 高杠杆与负债风险房地产开发是一项资金密集型的行业，通常需要借款来支持项目。
然而，高杠杆也意味着负债风险的增加。
特别是当市场出现下滑时，负债可能会变得难以负担。
企业需要妥善管理风险，确保负债水平保持在可控范围内。
建议企业建立合理的风险管理机制，包括财务杠杆率的监控和准备金的储备。
4. 项目选择与多元化房地产市场的波动性和不确定性使得项目选择成为一项重要决策。
企业应该认真评估潜在项目的风险和回报，并根据自身实力和市场需求做出合理选择。
多元化也是降低风险的一个关键策略。
通过在不同地区和不同类型的项目上分散投资，企业可以有效降低风险。
建议企业在项目选择和多元化战略上进行全面的分析和研究。
5. 企业治理与内部控制好的企业治理和内部控制对房地产开发企业的财务稳定和持续发展至关重要。
企业应建立健全的财务管理体系，确保财务信息的准确性和透明度。
企业还应加强内部控制，防范金融风险和违规行为。
建议企业加强内部审计和风险管理，确保财务可持续发展。
6. 税务筹划与合规税务是一个重要的财务问题，对房地产开发企业的盈利能力和发展方向有着直接影响。
企业应该积极进行税务筹划，合法合规地降低税负。
企业需要确保自己遵守税法，避免出现税务风险和法律纠纷。
建议企业建立专业税务团队，定期进行税务风险评估和合规性审查。
税法知识之关于房地产企业利息资本化的问题
税法知识之关于房地产企业利息资本化的问题房地产企业一般通过借款进行运作，利息费用较高，而不同项目的盈利能力相去甚远。
因此，为了保持一定的盈利水平，企业可能会不适当的利用利息资本化的处理方式来平滑业绩，导致会计报表失真。
下面是yjbys 小编为大家带来的关于房地产企业利息资本化问题的税法知识，欢迎阅读。
一、借款费用是否符合资本化条件
企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本;其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。
一般情况下，房地产开发企业符合资本化条件的资产包括计入存货核算的开发项目、在建投资性房地产和固定资产。
企业是否已取得符合资本化条件的资产的所有权凭据，如已签署的国有土地出让合同等。
二、资本化期间确定是否合理
(一)利息费用开始资本化时点
为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始时，借款费用才可以资本化。
对于房地产项目而言，购建活动开始的标志不一定是如挖坑、打桩等物理上的开工，在签订土地出让协议并部分交纳土地出让金的前提下，勘察设计活动、物理上的开工其中一个事项开始即视为购建或者生产活动已经开始。
通过复核企业提供的项目开工的支持性文件以及勘察设计合同，以判断企业开始借款费用资本化的时点是否正确。
(二)利息费用暂停资本化时点。
房地产开发企业借款利息财税处理
房地产开发企业借款利息财税处理房地产企业的资金需求量比拟大，且伴随着金融机构对于现代房地产行业借款的有效限制，其主要是依靠一些非金融机构，特别是关联企业的资金拆借来实现融资。
此种借款相对复杂，其所涉及到的法律法规呈现多样化。
目前，房地产开发企业在借款利息支出方面有的费用化，有的资本化，且在财税处理方面需要考虑到债权性投资与权益性投资间的比例，还要考虑利率的上下情况以及开发产品是否处于销售状态等，致使财税处理成为重要难题。
对此，本文就房地产开发企业借款利息财税处理的相关问题展开分析与研究。
房地产属于资金密集型的产业，其开发周期比拟长，对资金的需求量很大，因此，融资成为各大房地产开发企业谋求开展的必经之路。
通常来讲，融资渠道主要包括房地产开发借款、权益性资金与房地产信托等形式，新时期，伴随着房地产市场经济体系的不断完善，金融机构信贷政策不断收紧，从相关联企业处拆借资金成为普遍模式。
当下，由于我国相关法律法规对于借款利息在列支方面存在不同要求，与企业借款问题复杂的普遍化，我们应对该问题进行探究。
一、房地产开发企业借款利息的会计账务处理企业所开发的产品是企业存货，由开工至完工并且到可以使用通常会消耗一年以上的时间，因此，在建设期间，房地产开发企业为了建造产品而滋生的借款利息需要依照《企业会计准那么第17号——借款利息》的规定实现资本化，将其计入到“开发本钱”这一科目之中[1]。
〔一〕购置土地而产生的利益利息支出假设房地产开发企业借款购置土地，但是却未开展实质性的开发，其借款利息是否进行资本化，在我国还未有明确规定，争议也比拟多。
个人认为企业从工程前期伊始，就可视为为了让资产到达预定可销售或可使用的状态不得不开展购置或生产活动，也就是说支付此局部土地的款项而产生的借款利息满足《企业会计准那么》的要求，可对利息作资本化处理，将其计入开发本钱，等到工程到达预定使用状态时那么要停止利息资本化，将其计入到財务费用。
房地产企业财务管理存在的问题与建议
房地产企业财务管理存在的问题与建议一、问题分析1. 财务数据不准确很多房地产企业存在财务数据不准确的问题，包括财务报表的错误、财务数据的漏报等。
这些问题导致企业无法准确了解自身的经营状况，不能及时调整经营策略和风险控制。
2. 资金利用效率低部分房地产企业存在大量资金闲置的情况，导致资金利用效率低下。
一些企业存在资金链紧张的情况，导致资金周转困难。
3. 财务风险控制不到位房地产企业作为资金密集型行业，面临着较大的财务风险。
部分企业在财务风险控制方面做的不够到位，缺乏有效的措施来应对各种风险。
4. 缺乏财务规划和预测一些房地产企业缺乏有效的财务规划和预测，导致企业在经营过程中无法准确预判未来发展趋势和变化，难以制定有效的经营策略。
5. 缺乏有效的资金管理和风险管理制度部分房地产企业缺乏完善的资金管理和风险管理制度，导致资金管理和风险管理工作无法有效展开。
二、建议1. 建立健全的财务管理制度房地产企业应建立健全的财务管理制度，包括财务报告制度、资金管理制度、风险管理制度等，明确各项财务管理工作的责任人和具体操作流程，确保财务数据的准确和可靠。
2. 加强财务数据核查和审计工作企业应加强对财务数据的核查和审计工作，确保财务数据的真实性和可靠性，及时发现并解决财务数据错误和漏报的问题。
企业应加强资金管理工作，优化资金结构，减少资金闲置情况，提高资金利用效率。
加强资金管理与运营管理的衔接，保持资金周转的稳定。
4. 做好财务风险管理工作企业应制定完善的财务风险管理制度，包括市场风险、信用风险、流动性风险等方面的管理办法，加强对各种财务风险的监测和控制。
企业应加强财务规划和预测工作，定期开展财务分析和预测，准确预判未来的财务状况和风险，为企业的经营决策提供科学依据。
企业应建立完善的资金管理和风险管理制度，包括资金需求的预测、资金的筹集和运营、资金的使用和监督等方面，确保企业资金管理和风险管理工作的有效展开。
房地产企业在财务管理方面存在诸多问题，需要加强财务管理制度建设、财务数据核查和审计、资金利用效率提高、财务风险管理、财务规划和预测以及资金管理和风险管理制度建设等方面的工作，从而提高企业的财务管理水平，推动企业持续健康发展。
房地产企业资金管理问题及对策研究
房地产企业资金管理问题及对策研究随着经济的不断发展，房地产行业作为国民经济的支柱产业之一，一直以来受到广泛关注。
随着市场的竞争日益激烈，房地产企业在资金管理方面面临着诸多问题。
本文将从房地产企业资金管理的现状出发，深入探讨存在的问题并提出相应的解决对策。
一、房地产企业资金管理的现状1. 资金链紧张房地产开发是一个资金密集型的产业，需要大量资金用于土地购置、建设投资、市场开发等方面。
受到市场周期、政策调控、土地供应等因素的影响，很多房地产企业面临着资金链紧张的问题，难以保证项目的顺利进行。
2. 资金利用效率低由于资金的投入与回报具有一定的滞后性，很多房地产企业在资金的使用方面存在一定的问题，大量资金被闲置或者用于非主营业务，导致资金利用效率低下。
3. 融资成本高受到宏观经济政策的影响，房地产企业融资成本逐渐上升，尤其是长期资金的融资成本更是居高不下，给企业的资金成本带来了很大压力。
1. 视野短浅部分房地产企业在资金管理方面存在视野短浅的问题，只注重眼前的利润，忽视了资金的安全性和长期稳定性，导致了企业的盲目扩张和过度投资。
2. 风险控制不足房地产行业的发展往往受到宏观经济政策、政策调控、市场供求等多种因素的影响，而很多房地产企业在资金管理方面缺乏有效的风险控制手段，一旦遇到市场的波动，容易陷入资金链断裂的境地。
3. 资金池管理不善房地产企业通常需要面对多个项目的投资与资金回笼，而很多企业在资金池管理方面存在着问题，导致资金的分配不均衡，影响了项目的正常进行。
1. 强化风险管理意识房地产企业应当从上层管理者到基层员工都要有清晰的风险识别和管理意识，建立健全的风险管理机制，提前预判市场的变化，对可能的风险进行有效的应对和控制。
3. 多元化融资渠道鉴于融资成本居高不下的现状，房地产企业需要积极开拓多元化的融资渠道，包括银行信贷、债券融资、股权融资等多种方式，降低企业的融资成本，提高资金利用效率。
4. 加强资金池管理房地产企业需要建立健全的资金池管理机制，统筹全局，合理分配资金资源，确保项目的顺利进行，避免因为资金链断裂导致项目的停滞。
房地产开发费用和利息支出的扣除问题
房地产开发费用和利息支出的扣除问题[文档名称]房地产开发费用和利息支出的扣除问题[文档背景]房地产开发企业在房地产开发过程中需要支付大量费用和利息支出，这些支出是否可以在税前扣除是一个重要的财务问题。
本文将从实际应用层面出发，对相关法律法规进行解析，对房地产开发费用和利息支出的扣除问题进行研究和探讨，以便有需要的企业和个人能够正确地处理这一问题。
[主要内容]一、房地产开发费用的分类房地产开发费用可以分为以下几类：1. 工程建设费用：包括土地开发和房屋建设过程中发生的各项费用，如土地购置费、建筑材料费、劳务费、机械设备使用费等。
2. 管理费用：包括规划设计、市政工程、工程施工管理等费用。
3. 市场费用：包括广告宣传、售楼办公室租金、业务招待等费用。
4. 财务费用：包括利息支出、货币汇率变动损失等费用。
二、房地产开发费用的扣除规定根据国家税务总局发布的《企业所得税法实施条例》第七条和第九条规定，房地产开发企业可以在计算所得税时将以下费用从收入总额中扣除：1. 工程建设费用：房地产开发企业可以将发生的土地开发和房屋建设费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
2. 管理费用：房地产开发企业可以将发生的管理费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
3. 市场费用：房地产开发企业可以将发生的市场费用，按照合理成本核算后，从收入总额中扣除。
4. 财务费用：房地产开发企业可以将发生的利息支出，扣除当期的纳税所得额；货币汇率变动损失则按照税法规定进行扣除。
需要注意的是，扣除房地产开发费用时，应当严格执行相关会计准则和税务法规，合理核算费用，并在记录材料、票据、凭证等方面予以充分证明和备案。
三、房地产开发利息支出的扣除规定根据《企业所得税法》，房地产开发企业向银行等金融机构借款，支付的利息支出可以在缴纳所得税时进行扣除。
但是，应当注意以下几点：1. 利息支出应当与实际借款金额相符。
2. 对于膨胀性资产的借款，超过膨胀性资产净额部分所产生的利息支出不能扣除。
房地产企业财务分析存在的问题及对策思考
房地产企业财务分析存在的问题及对策思考一、财务分析对房地产企业的重要性企业财务报表分析结果是房地产企业重要的经营信息，财务分析主要是结合不同使用者来进行财务数据的分析处理，高质量的财务分析所提供的信息可以准确地判断对企业发展趋势和未来的发展方向，所以财务分析所提供的信息对企业的决策层和管理层极为重要。
二、房地产企业财务分析存在的问题（一）财务分析口径不统一在我国房地产开发企业中，部门是比较多的，而部门与部门之间的需求各不相同，需要财务分析报告所提供的信息也不尽相同。
同样的指标，各部门对财务数据来源口径不一样，例如在销售额分析中，财务部认为公司以实际收到的款项为实际销售额，因为收到客户缴纳房屋款项后可变更的可能性极小，不会影响到数据的真实性。
而销售部门认为以客户签约合同总额为销售额，因为客户签订合同后是受到法律制约，不可轻易变更合同，如需变更合同需双方同意后才能变更，同样也不会影响到数据的真实性。
同样的指标，执行的核算口径不一致，导致财务分析结果有所不同。
各部门对考核的要求不同，部门之间常会使用利好本部门的数据来源来考核本部门，从而会向财务部提出要求，由此一来二往，部门之间同一个指标所呈现的数据也互不相同，最终导致财务分析数据来源的不一致，分析结果也不尽相同。
所以，在实际工作中，财务分析结果会出现数据穿插、交错、不准确的现象，产生各种矛盾，部门与部门之间产生抵触心理，最后不了了之。
（二）轻财务分析，重会计核算据相关权威数据调查，在我国有一半以上的企业一年只做一次简单的财务分析，有些企业从不做财务分析，甚至一些公司的管理人员认为公司的情况非常了解，无需再浪费时间来做财务分析，因为企业的财务过程都是自己一手控制的，经营过程也是自己全程参与的，无需再消耗过多的工作精力，增加重复的工作量。
同时，企业管理层在思想上的不理解和工作上的误区，认为财务就是记录资金过程，也就是记账报税，没有很大的作用，不能直接产生经营效益。
房地产企业财务管理中的问题与对策
三、 加强房地产企业财务管理 的措施 （ ） 一 实行全 面的成本及 费用管理。 成
出， 房地产企业 的收益具有很大 的不确定 居 民收入水平较高的中心城市 。 随着行 本、 而 费用管理贯穿房地产商 品寿命周期 的 性， 因此建立一个科学合理 的财务管理体 业 内竞争 日益激 烈， 资金投资风险就会更 全过程 ， 房地产开发企业成本管理工作主 系对房 地产 企业 的发 展非 常重要 。
关键词： 房地产企业 ； 资金； 财务管理
中图 分 类 号 ： ２ 文 献 标识 码 ： Ｆ７ Ａ 收 录 日期 ： ０ ２ ３月 ２ ２１年 Ｏ日
开发产 品的成本和其他耗费， 提高企业竞 括 内部筹资和外部筹资两部分， 但是仅 依
争力 。房地产开发企业的成本、 费用管理 靠 内部筹资不 能满足房地 产企业 所需 的 是房地产开发企业财务管理的重要 内容， 全部资金 ，还需要借入大量的外部资金 。 全面成本管理要求房地产公司实行全员、 随着 国家陆续 出台房地产市场调控措施、
一
定数量 的费用作为补偿 ， 地产 企业 项 济效益 ， 房 做到严格执行 国家规定的房地产
组织财务活动、 处理 与各方面 财务关系的 目的建设周期就是资金的 占用过程 ， 必 开发企业成本 、费用开支范 围和标准 ； 就 努
一
项综合性管理工作 。 国房地产企业财 须要有一定 的利息支 出， 我 由于房地产企业 力提高房地 产开发 企业 开发 、 生产 、 营 经
财务活动进 行管理， 它是基于房地产企业
（ 房地产企业投 资回收期长， 三） 资金 的管理工作 ， 必须 充分 发挥本企业各方 还
企业 不 面 的积极性 ，广泛动员职工参与成本、 经营过 程 中客观 存在 的财务活动 和财务 占用成本 高。在市场经济条件下， 费 关系而产生的， 是利用价值形 式对 企业 开 能无偿使用资金 ， 必须向资金提供者支 付 用 管理工作 ， 要求人人、 事事、 处处讲求经 发经营房地产的过程进行的管理 ， 是企业
房地产业务利息支出核算与税务规定
房地产业务利息支出核算与税务规定房地产行业是一个充满机遇和挑战的领域。
对于房地产业务的核算和税务规定，如果了解和掌握得当，可以帮助企业在合法合规的前提下获得更优的经济效益。
本文将详细介绍房地产业务中利息支出的核算和税务规定。
利息支出核算方法房地产企业在进行项目开发和运营过程中通常需要借助银行或其他金融机构提供的融资，而这种融资常常需要支付利息。
利息支出通常是企业在经营活动过程中重要的成本之一，因此，正确认识和科学核算利息支出对企业的经济效益有着重要的影响。
实际利息支出核算方法房地产企业在开展项目业务时，如果选择由第三方提供融资，需要支付给银行或其他金融机构的利息按照实际支付情况进行确认。
即在首次计提利息支出时，应当记录实际支付的利息金额，以后每次计提时变动数额也应当依据实际支付的利息金额进行调整。
折旧前利息支出核算方法如果房地产企业自有资金用于投资房地产项目建设，按照国家相关规定，银行贷款利率作为投资资产的成本应当计入房地产项目资本化成本中。
因此，在确定该项目的标准成本时，企业应当将利息支出预报折旧之前计入成本，计入折旧后应当在成本中减去利息支出的折旧累计额。
利息支出税务规定在房地产行业中，利息支出对税务的影响也比较显著。
正确认识税法规定，科学合理地计算利息支出，可以有效降低企业税负。
利息支出的所得税税前扣除根据《企业所得税法》第三十六条的规定，企业在计算应纳税所得额的时候可以将实际发生的利息支出扣除。
不过，为了避免企业通过虚构或隐瞒利息支出等方式减少纳税的行为，税务部门对企业利息支出的扣除进行了管理和规定。
具体规定如下：•利息支出必须是真实、合法且有凭证可依；•利息支出必须与公司经营业务相关；•利息支出应当在企业所得税申报期限内申报扣除。
利息支出的应税所得税制度调整在实际纳税过程中，企业会遇到税前扣除金额过高，导致应纳税所得过低的情况。
解决这种问题可以采用应税所得税制度调整的方法。
企业可以执行以下操作：•当一定期限内，企业所得的超额部分无利可图时，应保持所得和应纳税额相等；•当企业收到意外的利润，未计算过多利息支出，应当及时调整所得。
房地产企业借款利息会计核算及有关税务问题探讨
１ ． 明确国家针对企业集团内部借款、 所属企业借用集团
公司的金融借款利息处理的相关税收政策 根据《 企业所得税税前扣除办法》国税发［００８ 号） （ ２０］４
第三十六条规定 ， 纳税人从关联方取得的借款金额超过其注 册资本 ５％的， ０ 超过部分的利息支出， 不得在税前扣除。 如果 根据该文件规定 ， 企业集团内部借款利息处理起来就非常麻
最后， 在合并会计报 表的科目 列报上有所调整， 如合并
资产负债表中将“ 少数股东权益” 调整到“ 所有者权益项 目” 下列报， 并在“ 所有者权益项 目” 下增加“ 归属于母公司所有
者权益合计” 目； 项 合并利润表中将“ 少数股东损益” 调整到 “ 净利润” 目下列报 ， 项 并在“ 净利润” 项目下增加“ 归属于母
维普资讯
Ｍ ｅ ａｌｕｒ ｉ ａｌＦｉ ａｎｃ ａ ｃ ｔ ｌ ｅｃ ｎ ｉ ｌＡｃ ｏｕｎｔｎ ｉ
房 地 产 企 业 借 款 ห้องสมุดไป่ตู้ 息 计 核 算 有 糍 务 问 题 探 讨
阮 双 荣
随着国家针对房地产行业出台的一系列调控政策， 房地 产行业开始感到了各方面的压力。在一线大城市 ， 房价开始 回落， 二线城市购房人也放慢了购房的步伐， 房子再也不是 皇帝的女儿不愁嫁了， 许多房地产公司明显感到销售的压 票、 债券等投资工具而言， 房地产销售过程复杂且交易成本 高， 因此以出售或出租形式收回投资资金需要较长时间。巨 额的投资， 使房地产投资者在很大程度上依赖金融部门的支 持， 金融机构的参与， 几乎成了房地产业持续发展的关键。
特点 ， 使房地产投资在漫长的回收过程中， 受经济、 社会、 政
治、 ， 法律 以及自然环境等多方面因素的影响， 其风险较大。
房地产企业利息支出的财税如何处理
房地产企业利息⽀出的财税如何处理房地产⾏业具有资⾦需求量⼤的特点。
房地产⾏业的资⾦来源主要渠道包括，⾃筹资本⾦、银⾏借款、关联企业借款等。
随着近年，⾦融机构对房地产⾏业借款的限制，使得房地产企业的融资渠道更多的依靠关联企业的资⾦拆借进⾏。
由于相关法规对借款利息在列⽀上的不同要求，和企业借款情况复杂的普遍化，我们有必要对该问题进⾏进⼀步的探讨。
⼀、借款利息的会计处理⾸先明确的是，房地产⾏业的特殊性使得借款费⽤的处理与其他企业相⽐也具有⼀定的特殊性，2001年颁布的《借款费⽤》准则也明确声明了“该准则不涉及房地产商品开发过程中发⽣的借款费⽤”所以，对借款费⽤的会计处理，⾄今没有相关准则为依据。
⽽按照1993年《房地产开发企业会计制度》的规定，企业在房地产开发经营过程中，为进⾏资⾦筹集等理财活动⽽发⽣的财务费⽤，包括利息⽀出(减利息收⼊)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的⼿续费等是计⼊当期财务费⽤的。
其后，财政部对此⼜重新进⾏了规范，1999年财政部颁发《房地产开发企业财务管理若⼲问题的补充规定》规定：“房地产开发企业为开发房地产⽽借⼊的资⾦所发⽣的利息等借款费⽤，在开发产品完⼯之前，计⼊开发成本。
开发产品完⼯之后⽽发⽣的利息等借款费⽤，计⼊财务费⽤。
”⾃此明确了房地产开发企业利息资本化的问题，但我们从该条规定上来看，借款费⽤资本化和费⽤化的期间划分已经明确，即以产品完⼯为标准。
但何为“为开发房地产⽽借⼊资⾦”却定义的⼗分模糊，这于我们在借款费⽤准则中看到的以累计⽀出数为依据明确说明是不同的。
使得我们产⽣这样的疑问，房地产⾏业有没有不为房产开发⽽借⼊的资⾦呢?也就是说在开发项⽬完⼯前，是否所有的借款利息都可以资本化呢?这样处理是否缺乏应有的谨慎呢?另外，我们从规定中也可以看到，在会计处理中，对向⾦融机构的借款和向关联企业的借款处理原则应该是相同的。
⼆、所得税借款利息的规定按照国税发[2003]83号的规定，“房地产开发企业为建造开发产品借⼊资⾦⽽发⽣的借款费⽤，如属于成本对象完⼯前发⽣的，应按其实际发⽣的费⽤配⽐计⼊成本对象中;如属于成本对象完⼯后发⽣的，应作为财务费⽤直接在税前扣除。
房地产企业财务管理中存在的问题及对策
房地产企业财务管理中存在的问题及对策问题一：资金流动性差在房地产企业中，由于投资规模巨大，资金周转周期长，容易导致资金流动性差的问题。
特别是在项目开发过程中，需要大量的资金投入，而项目销售周期较长，导致资金回收周期较长，容易导致资金链断裂。
对策一：加强资金管理房地产企业应加强资金管理，提高资金利用效率。
可以通过建立科学的资金计划和预测，合理安排资金使用，避免资金过度占用和闲置。
要优化资金回收周期，加快项目销售进度，及时回收资金，缩短资金周转时间，降低资金风险。
问题二：土地收购成本高在房地产开发过程中，土地收购是一个重要且投资巨大的环节。
由于土地资源有限，竞争激烈，土地价格居高不下，导致房地产企业土地收购成本居高不下。
对策二：多元化土地收购渠道房地产企业要采取多元化的土地收购渠道。
除了通过拍卖、竞标等传统方式外，还可以积极与政府、农村集体经济组织合作，开展土地资源合作开发。
要加强土地调查和评估工作，减少风险，控制成本。
问题三：销售风险较大房地产企业销售风险较大，受市场供求关系、经济周期等因素的影响较大。
当市场需求下降或经济出现波动时，房地产企业的销售压力较大，可能导致项目滞销、资金回收困难等问题。
对策三：市场营销策略优化房地产企业要优化市场营销策略，抓住市场需求的脉搏。
要根据不同的市场环境和消费者需求，调整项目定位、产品设计、价格策略等，以提高销售能力。
要加大市场宣传和推广力度，提高品牌知名度和竞争力。
问题四：资金池管理不规范房地产企业在资金管理上存在一些不规范的问题，如资金池管理混乱、资金使用不透明等。
这些问题可能导致资金使用失控、资金流失等风险。
对策四：规范资金管理房地产企业要建立健全的资金管理制度和流程，明确资金池的设置和使用规则，加强对资金的监控和控制。
要做好资金的账户管理、资金流向的跟踪、资金使用的审计等工作，提高资金管理的规范性和透明度。
房地产企业在财务管理中存在的问题较多，但通过合理的对策可以有效地解决这些问题。
房地产开发费用和利息支出的扣除问题
房地产开发费⽤和利息⽀出的扣除问题⼟地增值税实施细则怎么理解财务费⽤中的利息⽀出，凡能够按转让房地产项⽬计算分摊并提供⾦融机构证明的，允许据实扣除，但最⾼不能超过按商业银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额。
其他房地产开发费⽤，按本条（⼀）、（⼆）项规定计算的⾦额之和的5％以内计算扣除。
~|infx=8s c/（⼀）财务费⽤中的利息⽀出，凡能够按转让房地产项⽬计算分摊并提供⾦融机构证明的，允许据实扣除，但最⾼不能超过按商业银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额。
其他房地产开发费⽤，在按照“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”与“房地产开发成本”⾦额之和的5%以内计算扣除。
&a(l"=a（⼆）凡不能按转让房地产项⽬计算分摊利息⽀出或不能提供⾦融机构证明的，房地产开发费⽤在按“取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额”与“房地产开发成本”⾦额之和的10%以内计算扣除。
全部使⽤⾃有资⾦，没有利息⽀出的，按照以上⽅法扣除。
l@Us n un（三）房地产开发企业既向⾦融机构借款，⼜有其他借款的，其房地产开发费⽤计算扣除时不能同时适⽤本条（⼀）、（⼆）项所述两种办法。
0US K/n Y（四）⼟地增值税清算时，已经计⼊房地产开发成本的利息⽀出，应调整⾄财务费⽤中计算扣除。
dN p mH$D国税函发[1995]110号：i)o A#9Nk（三）开发⼟地和新建房及配套设施的费⽤是指销售费⽤、管理费⽤、财务费⽤。
根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费⽤直接计⼊当年损益，不按房地产项⽬进⾏归集或分摊。
为了便于计算操作，《细则》规定，财务费⽤中的利息⽀出，凡能够按转让房地产项⽬计算分摊，并提供⾦融机构证明的，允许据实扣除，但最⾼不能超过按商业银⾏同类同期贷款利率计算的⾦额。
房地产开发费⽤按取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。
凡不能提供⾦融机构证明的，利息不单独扣除，三项费⽤的扣除按取得⼟地使⽤权所⽀付的⾦额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
房地产开发企业贷款利息支出的核算
开发贷款利息支出的核算(一）开发贷款利息的计算贷款利息是银行将款项借给企业，按规定向企业收取的利息。
贷款利息的高低取决于利率、本金和计息期限。
1．利率日利率一般按本金的万分数表示.年利率、月利率、日利率的换算公式为:年息＝月息×l2－日息×360 月息＝年息÷l2＝日息×30 日息＝年息÷360＝月息÷303．计息日和计息时期按照规定，企业的银行存款账户、短期借款一般都是按季计算利息，计息为每季度末月的20日,如3月20日、6月20日、9月20日、12月20日。
短期借款也有按月计息的，计息日为每月的20日.长期借款通常也是按季计息，计息日为每季度末月的20日.【例4—3】假设贷款发放日为2009年1月1日，贷款本金为5亿元,到期日为2009年12月31日,月利率6．255‰，年利率7．47％，计算利息如下： (1)按季计算利息2009年1月1日至3月21日应付利息＝500000030×6．225‰×79÷30 ＝8196250（元）2009年3月21日至6月21日应付利息＝500000000×6．225‰×92÷30 ＝9545000（元）2099年6月21日至9月21日应付利息＝500000000×6。
225‰×92÷30 ＝9545000(元）2009年9月21日至12月21日应付利息＝500000000×6。
225‰×91÷30 ＝9441250(元）2039年12月21日至12月31日应付利息＝500000000×6。
225‰×10÷30 ＝1037500(元）5段利息相加得37765000元。
（2)按照年利率计算利息应付利息＝500000000÷360×364×7．47%＝37765000开发贷款的贷款利息只能先在一个科目中归集，然后再按照一定的分摊方法分摊,并计入不同的成本对象。
房地产企业现金流管理存在的问题及对策
房地产企业现金流管理存在的问题及对策随着经济发展的不断壮大，房地产行业也迎来了蓬勃的发展期，越来越多的房地产企业获得了发展的机会。
与此房地产企业在现金流管理方面也面临着一系列的挑战和问题。
如何有效地管理好现金流，保障企业的正常运转，成为了房地产企业必须要面对和解决的难题。
本文将就房地产企业现金流管理存在的问题及对策进行探讨。
1. 高额的财务成本房地产开发所需要的资金主要来源于银行贷款及公司自有资本，而银行贷款通常会伴随着高额的利息支出。
一旦房地产项目进度受阻或者市场情况发生变化，那么将需要大量的资金来支付利息，这无疑会对企业的现金流造成严重的冲击。
房地产开发需要大量的资金投入，除了土地购置费用之外，还有建设成本、销售成本、税费等。
这些开支往往要在较长的时间内陆续支出，而在项目的初期段，尚未有任何销售收入，这将导致企业的现金流面临着较大的压力。
3. 销售周期较长房地产项目从规划、设计到最终交付使用，中间需要经历较长的时间周期。
一旦项目进度受阻或者市场情况发生变化，那么项目的销售周期就会进一步拉长，这将导致企业资金的周转速度减慢，同时也会导致企业现金流面临一定的压力。
4. 市场价格波动大房地产市场价格受多方面因素影响，容易出现较大的波动。
市场价格的波动将直接影响到企业的销售收入，从而对企业的现金流造成一定的冲击。
二、房地产企业现金流管理对策1. 提高资金利用效率房地产企业应该通过调整资金结构、提高资金周转速度等方式，提高资金的利用效率。
积极推进项目的规划、设计、施工等步骤，缩短项目的周期，降低项目的开发成本和销售成本。
2. 多元化融资渠道房地产企业应该积极开拓多元化的融资渠道，降低财务成本。
除了传统的银行贷款之外，还可以考虑债券融资、股权融资等方式，从而分散融资风险，降低企业的融资成本。
3. 合理安排项目进度房地产企业应该根据市场情况，合理安排项目的进度，避免因为市场价格波动导致的损失。
积极开发新的产品，满足市场需求，提高企业的销售收入，从而稳定企业的现金流。
房地产企业土地借款利息资本化的难点及对策
企业与金融房地产企业土地借款利息资本化的难点及对策□江苏镇江徐德林房地产企业项目开发资金需求量大，自有资金满足不了项目运转，通常在项目开发前期通过借款来筹集所需资金。
借款产生的利息费用是否应记入开发产品成本以及记录的具体会计期间在实际操作中很难把控。
一、房地产开发企业利息资本化的重要性根据《企业会计准则第17号》文件，借款利息允许开始资本化必须同时满足三个条件：（1）资产支出已经发生；（2）借款费用已经发生；（3）为使资产达到预定可使用状态或者可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始。
对于土地借款利息资本化必须是同时满足上面三个条件,只要有_个条件不满足，相关土地借款费用就不能予以资本化。
房地产开发企业的利息资本化问题对企业成本和资产价值确认、收入与费用的合理配比具有重要意义。
（一）从成本考虑借款利息支出会计处理有时为资本化，有时为费用化，但该借款如果被用于需长时间才能达到使用或销售状态的固定资产时，例如：建设期较长的在建工程、商品房开发以及投资性房地产时，此时利息费用需资本化处理，因为此时的借款费用已构成其生产经营支出的重要组成部分，已构成资产成本的一部分。
资本化处理，更能反映资产的财和资产价值。
（二）从收入与成本费用配比考虑房地产开发的产品是在房屋交付后才确认销售收入的，对于预售期间收到的房款由于不符合销售收入确认条件而作预收账款处理，由于产品开发期长，借款利息费用数额大，如果把商品房开发借款的利息全部费用化，那就意味着在房屋交付前即开发期将出现较大亏损，而到交付后可能一下体现出巨额利润，不太符合实际经营情况，也不符合收入成本费用配比原则。
因此，土地借款利息资本化处理更能反映企业的经营利润，更有利于成本、费用的归集和成本的管控。
二、房地产企业土地借款利息资本化的难点（—）房地产企业土地借款利息资本化起点的确定企业借款购买土地或土地购买后再借款发生的利息支出，要根据购置土地性质的实际情况确定是否进行资本化。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产企业利息支出的问题的探讨
房地产行业具有资金需求量大的特点。
房地产行业的资金来源主要渠道包括，自筹资本金、银行借款、关联企业借款等。
随着近年，金融机构对房地产行业借款的限制，使得房地产企业的融资渠道更多的依靠关联企业的资金拆借进行。
由于相关法规对借款利息在列支上的不同要求，和企业借款情况复杂的普遍化，我们有必要对该问题进行进一步的探讨。
一、借款利息的会计处理
首先明确的是，房地产行业的特殊性使得借款费用的处理与其他企业相比也具有一定的特殊性，2001年颁布的《借款费用》准则也明确声明了“该准则不涉及房地产商品开发过程中发生的借款费用”所以，对借款费用的会计处理，至今没有相关准则为依据。
而按照1993年《房地产开发企业会计制度》的规定，企业在房地产开发经营过程中，为进行资金筹集等理财活动而发生的财务费用，包括利息支出(减利息收入)、汇兑损失(减汇兑收益)以及相关的手续费等是计入当期财务费用的。
其后，财政部对此又重新进行了规范，1999年财政部颁发《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》规定：“房地产开发企业为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。
开发产品完工之后而发生的利息等借款费用，计入财务费用。
”自此明确了房地产开发企业利息资本化的问题，但我们从该条规定上来看，借款费用资本化和费用化的期间划分已经明确，即以产品完工为标准。
但何为“为开发房地产而借入资金”却定义的十分模糊，这于我们在借款费用准则中看到的以累计支出数为依据明确说明是不同的。
使得我们产生这样的疑问，房地产行业有没有不为房产开发而借入的资金呢？也就是说在开发项目完工前，是否所有的借款利息都可以资本化呢？这样处理是否缺乏应有的谨慎呢？另外，我们从规定中也可以看到，在会计处理中，对向金融机构的借款和向关联企业的借款处理原则应该是相同的。
二、所得税借款利息的规定
按照国税发[2003]83号的规定，“房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
”这里的规定与财务管理规定一样，尽管用词不尽相同，但仍然仅对期间进行了界定，而不管是税收规定里的“为开发产品”还是财务管理规
定里的“为开发房地产”，概念都是相对模糊的。
当然从税收上来看这个问题，不同于会计上的谨慎原则，资本化要比费用化更符合税收的立法原则，但却是不符合企业利益的。
另一方面，非金融机构的借款所得税有具体的规定：“向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除”；“纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除。
”所以，在划分资本化和费用化之前，我们还要注意借款金额的限制。
三、土地增值税借款利息的规定
按照土地增值税暂行条例的规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
”在这里，什么样的利息才能在计算增值税时扣除是有了与所得税不同的规定的。
那就是，如果想据实扣除，就要符合几个条件：一、按项目计算分摊；二、提供金融机构证明、三、不能超过商业银行同期贷款利率。
这三个条件就明确了，向非金融机构的关联企业的借款是不能据实扣除的。
如果企业有向关联企业的借款，就只能按照10%的标准扣除开发费用，而不能单独计算利息在税前扣除。
从上述分析可以看出，在考虑房地产企业的利息问题的时候，会计与税法的区别，从而为了方便纳税调整，我们应该对金融机构的借款利息于其他企业的借款利息在账务上分别核算。
同时关注，税前列支的金额限制和条件限制。