上海市酒店公寓市场分析报告(doc 63页)

酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。

酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，定位成为服务高端市场的产品，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。

酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。

概括地说，就是将星级酒店的高标准服务融于日常生活之中。

购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。

因此，酒店式公寓更多地被称为“酒店式服务公寓”。

酒店式公寓大多位于成熟商务中心，外国企业和外籍人员聚集流动地带，这些地区写字楼、酒店、商业中心等服务配套设施完善，拥有高档公寓的硬件配置，聘请专业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理，给住户的生活带来很大便利，星级服务品质完全满足了这些客户的需求。

同时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可观的租金收益。

三、特点（一）酒店独立产权投资者通过一次性付款或分期或按揭的方式获取客房的独立产权。

酒店式公寓可将每个客房出售给投资者，投资者拥有产权，可自住、可出租、可转售，所以它是拥有私家产权的酒店。

不过大多数酒店式公寓，投资者在一定期限内只拥有客房的所有权，而没有经营权。

（二）酒店式管理酒店式公寓属于酒店的一种，同样提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点等服务。

由于酒店式公寓的公共设施均类似酒店，故可以彰显居住者的身份和气派。

（三）兼具居住度假与投资两种功能酒店式公寓既可以用来居住度假，也可以用来投资，或两者兼而有之。

不同的购买者，想法有所不同，同一购买者，在不同的时段用途也有所不同。

有的购买者纯粹是用来自住，有的则是用来投资保值。

四、用途分类（一）商务酒店式公寓商务酒店式公寓与商住酒店式公寓相比，有更好的商务氛围。

大城市CBD及周边地带中大中小型企业聚集，便利的交通、优越的地理位置、齐全的配套设施，从而形成了浓郁的商务氛围。

目前在许多大型中心城市中，很多项目定在商务酒店式公寓上。

因为商务酒店式公寓面对的客户主要是中小型公司。

而中小型公司过去都住在办公楼里办公，办公的租金的水平较高，而如果购买商务酒店式公寓的话，大约办公楼七八年的租金足以买下一百多平米的商务酒店式公寓，这些公司就认为买比租更合算。

所以目前酒店式公寓一般都以商务酒店式公寓为主。

（二）商住酒店式公寓商住酒店式公寓基本上具有住的功能，但是由于地处繁华商业地段，因此具备了既可居住、又可商住的价值。

虽然商住酒店式公寓商务环境还不错，但却没有写字楼、商务酒店式公寓的那种商务气氛。

商住混合在一座楼中，办公环就大打折扣。

它只在特定区域内存在，其物业功能模糊，办公、居住混合，环境杂乱。

办公的人经常能闻到邻居住户家里飘出的炒菜味；而住户则要面对川流不息的陌生面孔。

通讯、网络、物业管理、消防、安全、停车等难以让商、住在这里的客户满意。

但由于商住酒店式公寓投入少、成本低、资金回收快、风险相对较低，以中小户型为主，房款总价不高，使其在市场上具有一定的竞争力，甚至从中低档写字楼中抢了一部分市场，这说明商住酒店式公寓受人青睐是有其独特的背景与生存空间的。

（三）新生代酒店式公寓一种集酒店、公寓、写字楼三类物业于一体的公寓新品种，即“三合一”的新生代酒店式公寓。

新生代酒店式公寓比商住更有氛围比商务更便捷，同时，在同样品质的环境与氛围中，新生代酒店式公寓在生活与工作上又比商务酒店式公寓更便捷。

在生活上，新生代酒店式公寓有一般商住酒店式公寓所没有的精装修，全套的品牌家具、电器，再加上商务酒店式公寓所没有的与之相匹配的酒店式高档、体贴、细致的服务项目和全天候商务服务，它可以作为老板或高级员工的日常居住场所，为人们赢得了较多的工作与休息时间。

第二部分酒店式公寓操作程序一、开发流程市场定位→需求分析→区位选择→规划设计→装修标准→经营管理（一）市场定位酒店式公寓的硬件设施和服务内容决定于酒店式公寓的定位，而酒店式公寓的定位则决定于购买或租赁这类物业的使用者的需求。

投资者群体依托于使用群体，物业不适合用家，也不会有人投资。

1.海内外常驻当地的商务机构和其它机构2.国内及海外常来当地的商务人员3.当地企业4.SOHO族5.个人或家庭居住生活者上述用家群体的需求差别较大，一个酒店式公寓项目难以同时满足所有用家群体的需求，若以满足某一类或相追认的某几类用家群体需求为目标，则可以为用家提供更适宜的产品和服务。

几年来的发展已分化出两大类，一类为侧重居住功能，主要为居家生活者提供酒店式服务的酒店式公寓；另一类为侧重办公功能，为各类机构或个人提供办公场所和简单居住条件的酒店式商务公寓。

用于居家生活的酒店式公寓又有中大户型和小户型两种，各类用家群体的需求不同，面向不同的用家群体，就有不同的功能设置、硬件设施和服务内容。

（二）需求分析酒店式公寓的市场需求者主要有以下几类：1、海内外常驻机构的商务人员、管理人员和技术人员国内及海外常驻机构，规模较大，派驻人员较多的，一般有专门的办公和居住场所，二者分离。

作为办公场所，他们可能选择办公楼，商住楼或酒店式商务公寓；作为住所，可选择住宅或居住功能齐全的酒店式公寓，现在一般不会选择酒店。

规模小、派驻人员少的海内外驻地机构往往将居住空间与办公室合为一体，需要的户型面积小，可选择商住楼或酒店式公寓。

实力较强，注重形象的机构更倾向于酒店式公寓。

2、国内及海外商务人员由于业务关系，国内及海外都有不少商务人员会选择住酒店，也可能在商住楼或酒店式公寓中购买或租用一套房，以方便居住和办公。

3、投资者不少人购买房屋用于投资，一般选择户型面积小。

总价低的物业，酒店式公寓是投资者，尤其是香港投资者乐于购买的物业。

有余钱的当地人也乐于购买作为投资。

4、小企业和SOHO族少数盈利能力强的小企业会购买或租用酒店式商务公寓，用于办公及休息居住。

随着科技发展和计算机网络普及，家庭办公室已成现实，已有少数人在家办公，这部分人即SOHO族。

酒店式公寓兼具居住和办公两种功能，适合SOHO族。

5、居家自住者带有厨房、卫生间甚至阳台，居住功能齐全的酒店式公寓也可用于家庭居住，但其单价、总价和物业管理费都相当高，只有少数人会作为纯粹居家之用。

（三）区位选择区位的选择对酒店式公寓的成败影响很大。

侧重于居住功能的酒店式公寓，主要是为商人及企业高级职员提供居所，要位于高级写字楼附近，交通方便，有较好的居住环境和景观，并有完善的生活配套设施。

为常驻的海内外商务机构及海内外商务人员提供办公和居住场所的酒店式公寓，要位于酒店密集的繁华市区，以吸引酒店的常客。

还要求周围写字楼多，交通便利，有良好的商业、餐饮及娱乐设施，便于开展业务和生活居住。

为小企业及个人提供办公和居住场所和酒店式公寓，对位置的要求不如前两类严格，但也要交通方便，邻近写字楼，周围有较完善的商业、文化及娱乐设施。

某个区位，地段是否适宜建酒店式公寓，建哪一种酒店式公寓，根据该地段周围的物业及配套情况而定，但一般都要满足交通方便、周围有较完善的商业、文化及娱乐设施等要求。

（四）规划设计酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。

面积小的酒店式公寓中，居住空间同时是办公空间。

而面积大的酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。

不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，如厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的偏重于办公，只有卫生间，无厨房，提供一些办公设施和通讯条件。

在户型方面，早期开发以中户型为主，含少量大户型。

后期开发的酒店式公寓都以小户型为主，含少量中户型，极少大户型单位。

目前市场以50-70㎡的酒店式公寓为主。

（五）选择装修标准酒店式公寓一般都是精装修，装修标准有高标准和低标准两种。

①高标准。

有些酒店式公寓项目智能化程度较高，设置消防自动报警系统和自动控制系统；在地下车库、电梯厢、主要出入口及每层电梯厅设闭路监控系统；车库设图像对比自动收费系统，设结构化综合布线系统，实现办公通讯自动化，每户有数据信息接口；采用中央空调系统等。

例如深圳的爵士大厦，设中央热水供应系统及中央空调系统；采用红外线监控系统与闭路电视进行保安监控，还设有单户求救电键，设消防自动报警及喷淋系统；有卫星电视接收设备；每户有信息接口，实现办公通讯自动化。

②低标准。

标准较低的酒店式公寓，与高标准装修楼盘的主要差距在于：没有中央空调系统，智能化程度较低，公共部位装修不够豪华。

装修标准的差距也在价格和物业管理费方面反映出来。

但这种区分方法并不唯一，根据各地的具体情况具体分析。

第三部分地区酒店式公寓分析上海地区酒店式公寓一、上海酒店式公寓归类（一）上海的酒店式公寓根据目标客户和物业特征，大致可以分为两类：一类是“小户型单身公寓”，从2000年开始，这类物业进入上海住宅市场，连连引起热销的火爆场面，以“小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点，赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。

比较典型的楼盘有：青年汇、蓝朝部落、虹桥首席和奔腾新干线等。

另一类即从1990年代初期开始，伴随着上海对外经济贸易的增多，以“上海商城酒店式服务公寓”为代表的物业类型，这类物业主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施。

从最初的上海商城到目前以品牌优势取胜的“雅诗阁”集团，形成上海房地产市场独具特色的物业类型。

（二）按照投资商盈利模式划分：1.全出租酒店公寓高档型公寓基本都属于这一类，部分中档型如黄浦酒店公寓也属此类型。

这类公寓的投资方是将物业作为类似酒店的经营方式长期经营，通过租金取得利润。

因为此类酒店式公寓一般由一个业主进行经营，管理较为简单，容易创品牌，但同时由于资金回收期长而投资风险较高。

2.可租售的酒店式公寓目前上海大多数的酒店式公寓都属于此类，发展商先卖掉一部分单元，收回一部分投资，再留一部分出租，这样可以降低投资风险。

但由于有较多小业主，经营管理有一定难度，有些小业主可委托该管理公司经营管理，也可自己出租，或自用，因此租金不尽相同，可能会造成一定的经营麻烦。

二、上海酒店式公寓区域分布从上海酒店式公寓历年的发展情况来看，90年代中期为较为集中的供应期，1998年达到最高点， 90年代末开始转淡。

从2000年开始，上海地产市场开始升温，酒店式公寓供应逐渐增加，2003年为供应高峰，到近年略有减少，但随着世博会的临近，又开始红火。

酒店式公寓的吸纳状况1997-2000年比较平稳，市场供大于求，表现相对低迷；到了2001、2002年吸纳量明显加大，以后稳步上升，空置率也不断下降，酒店式公寓局部中心地区表现出供不应求局面。