2008大连别墅调研报告 终

小平岛——规划与销售
小平岛三期上市产品
2008年6月，小平岛预计推向市场8栋共159户4层的花园洋 房，其面积为180-320㎡，预计售价约1.4万/㎡。
2008年初，小平岛预计推向市场26栋独立别墅，其 面积为360-580㎡，预计售价约1000万元/套起。
规划：项目包括多层花园洋房、小高层、高层以及别墅产品 项目一期1075套房源，仅剩余1套--130㎡ 数量：2008年10月预计推出26套别墅 面积：360-580㎡ 售价：预计售价在1000万元/套起
合生江山帝景由大连合生兴业房地产开发有限公司开发，项目位于旅顺口区铁山镇，占 地24万㎡，总建筑面积38万㎡。是集五星帝景豪廷酒店、海湾酒店公寓、联排别墅、浅山湾 景公寓系列产品于一体的高端项目。一期预计于2008年6月中旬推出约330套联排别墅。
合生· 江山帝景——规划与形象展示
规划：项目整体为别墅产品
360
1000-5000
1360000
大连本土后起之秀
非常大
9
华润星海湾壹号
非常好，都市核心区
别墅、洋房、酒店
250Leabharlann Baidu280
700-2000
240000
中国地产顶级品牌
非常大
10
星海阳光二期
非常好，都市核心区
洋房、公寓
300
1000-3000
42210
大连本土品牌
非常大
8
合生江山帝景
一般，适合人居
都市建筑综合体
未定
未定
380000
中国地产知名品牌
较大
7
东方优山美地
一般，海景资源丰富
别墅、洋房
320
700-1500
2300000
中国地产知名品牌
非常大
9
综合评定
纵观大连2008年别墅市场，整体将有7个项目上市销售，总供应量体在700套以上，如此 庞大的供应量体，将考验大连别墅市场的真正实力，而本案 东方优山美地将如何在如此严峻的市场形势下，更为被客户所关注，是我们探索的重点：
溪之谷、蓝湾—— 2007年销售市场回顾
套 60 50 40 7001.22 30 20 18 10 0 9月 蓝湾销售量 10月 溪之谷销售量 11月 蓝湾销售面积 32 3944.58 24 8 1319.28 4297.16 1924.2 9 6 1324.2 12月 溪之谷销售面积 54 万科〃溪之谷与亿达〃蓝湾销售走势对比 11041.57 10000 8952.61 41 8000 6000 4000 2000 0 平方米 12000
规划：项目包括高层、联排别墅两种类型产品 数量：联排别墅62套 面积：180—230㎡ 价格：未定
乾豪· 红星海——领航大连未来180万平山海生活新境界
红星海· 世界观项目是由远洋地产和乾豪集团联手打造的涉及高层花园、海岸空中豪宅、 山地别墅、林间空中豪宅、五星酒店、游艇码头、商务休闲中心、超市、健康活动中心、户 外运动场、步行街、主题广场等等于一体的国际复合社区，创造集居住、商务、休闲、度假、 养生于一体的高端国际化社区。项目位于开发区海滨路与金马路南延交汇处，整体占地面积 112万㎡，建筑面积180万㎡。预计一期推出三栋高层和40栋别墅。
2008年大连别墅项目简介
第一部分 2007年大连别墅在售项目市场回顾
万科· 溪之谷——城市综合体
万科溪之谷占地37万㎡，建筑40万㎡，项目有TOWNHOUSE、叠拼、公寓、商业等多种
类型的产品组成，堪称一个城市综合体。
亿达· 蓝湾—— COAST RESORT
亿达·蓝湾项目一期占地35万㎡，建筑20万㎡，项目开创了大连地区前所未有的 “COAST RESORT”（海岸度假生活区）式悠然生活风尚。
星海湾壹号——规划与展示
规划：项目包括联排别墅、花园洋房、高层豪宅及户户海景的小高层产品 数量：联排别墅32套、花园洋房256套、高层-小高层海景住宅240套 面积：其中联排别墅面积在280-350㎡ 售价：目前售价未对外宣传，预计联排别墅售价在3万元/㎡以上
万隆· 托斯卡纳——意大利托斯卡纳风情--纯别墅社区
报告结束 谢谢
小平岛——百万平米海岸线
小平岛项目是由大连圣岛房地产公司开发的集合居住、旅游、餐饮、商业、休闲度假等 城市功能的大型综合项目。项目地处大连西南海岸，旅顺南路的发端处，一期总规划面积126 万平方米，总建筑面积137万平方米，规划包括了中央居住区、中央别墅区和中央商业区三个 板块 ：中央居住区由北向南依次是观海高层、小高层观海住宅、精装公寓和临海多层电梯花 园洋房；中央别墅区占地面积达到51万平方米，是东北最大的纯海景别墅区 ；中央商业区独 有游艇港、东北最大规模的露天温泉海水浴场、大连首座多层滨海五星级酒店、大连首席世 界级业主会所——蓝堡俱乐部、10万平米高规格名品商业广场等。此外，小平岛的中心广场 与中山广场占地面积一样大，地下为2万平方米的超市和公交车枢纽站，地上为六栋欧式观海 写字间，广场的东南方为海鲜一条街。
392
合生江山帝 景、中海华 庭项目上市
164 108
华润星海湾壹 号项目上市 小平岛项 目上市 乾豪红星海 项目上市
32
26 10月
40 0 11月 0 12月 2009年
2008年大连别墅项目对比表
项目名称 地段 产品规划 主力面积 （㎡） 总房款 （万元） 社区规模 （㎡） 开发商品牌 区域发展潜力 综合评定
莱茵海岸——规划与展示
度假别墅
规划：项目整体产品类型包含：多层洋房、小高层、高层 以及别墅产品 类型：其中别墅产品包括(叠拼、双拼、独栋)
数量：其中叠拼80套，联排93套，独栋33套
一期推出叠拼12套
度假别墅
莱茵海岸——推出与销售
未售
项目一期于2008年4月27日开盘销售，共推出488套房源（包括：四栋小高层、三栋多 层及12套叠拼别墅）
规划：项目包括多层花园洋房、小高层、高层以及别墅产品 数量：2008年6月预计推出联排与叠拼别墅120套 面积：200-260㎡ 售价：预计售价在350万元/套起
星海湾壹号——地标性城市综合体
星海湾壹号项目由华润置地（大连）有限公司开发。项目位于星海广场西侧，占地面积 12.6万㎡，总建筑面积24万㎡，是一个以超五星级酒店华润君悦酒店为核心，集商业、居住 功能为一体的大型地标性都市综合体。其中超五星级酒店建筑面积5万㎡ ，特色商业建筑面 积3.7万㎡ ，住宅及公寓建筑面积15万㎡，包括海景联排别墅、四季海景花园洋房、精致海 景高层豪宅和户户海景的小高层住宅 。
乾豪· 红星海——规划与展示
规划：项目包括包括高层、别墅等多种类型产品 数量：一期预计推出联排别墅40套 面积：未定 价格：未定
2008年大连别墅项目预计上市时间
套 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 6月 7月 8月 9月
万隆托斯卡 纳项目上市 溪之谷、星海 阳光二期项目 上市
万科· 溪之谷——低密度生态美宅
万科·溪之谷项目由万科房地产开发建设，项目占地37万㎡，建筑40万㎡，项目有 TOWNHOUSE、叠拼、公寓、商业等多种类型的产品组成，将自然与人文完美结合，筑就大连低 密度、低容积、生态型傲人美宅，堪称一个城市综合体。
万科· 溪之谷——低密度生态美宅
溪之谷二期别墅
其一：注重产品的开发品质，主打品牌影响力，以此吸引高端客户的关注； 其二：强化区域未来升值潜力较大、自然景观资源等天然条件； 第三：强化项目未来的社区规模，强调项目为北中国区富豪聚集区的项目高端形象； 其四：加强与北京东方优山美地的互动，以口碑和品牌传播为主，加强客户对项目的信心；
其五：以较高的性价比提升客户对项目的信心，培育高端客户对项目的市场感知；
万隆· 托斯卡纳是由大连万隆房地产开发有限公司开发的意大利托斯卡纳风情的纯别墅 社区。项目位于大连市中山区核心区域——滨海路起点、海之韵公园西侧，总占地面积 40050㎡，建筑面积28115㎡，涵括独栋别墅、联排别墅、双拼别墅共108席，构建出专属东 北极具核心名流影响力的纯别墅社区。
万隆· 托斯卡纳——规划与展示
亿达· 蓝湾——规划与展示
二期 一期 三期
规划：项目包括独栋亲水别墅及四栋精装修酒店式公寓产品 一期、二期126套销售完毕 数量：三期52套，目前正进行客户累积 面积：170-220㎡ 售价：独栋别墅售价为22000元/㎡
建筑面积约180.12㎡
建筑面积约196.43㎡
建筑面积约216.77㎡
数量：一期预计推出330套联排别墅
面积：280㎡ 售价：目前未对外宣传售价
中海华庭——后星海湾· 城市第一居所
中海华庭项目由大连中海地产有限公司开发，项目位于甘井子区高新园区海事大学西 侧，占地面积4.36万㎡，建筑面积10.464万㎡，由七栋高层住宅、公寓以及62栋联排别墅 组成。
中海华庭——规划与展示
规划：项目整体为别墅产品，由8套独栋、22套双拼 以及78套联排别墅组成 数量：108套
面积：252-440㎡
售价：预计上市价格在20000元/㎡以上
独栋别墅
建筑面积约440㎡，共8套
联排别墅
面积约252㎡，共78套
双拼别墅
面积约313㎡，共22套
合生· 江山帝景——大连唯一欧洲集成生活社区
第二部分
2008年大连别墅项目市场表现
大连市别墅在经历了2007年的旺盛需求后，受到市场在售项目 少的影响，2008年大连市别墅市场暂时出现了短暂的停滞，销售项目
的房源基本清空，客户累计的项目暂无销售动作，直接导致了2008年
春展会虽然展出的别墅项目较多，但成交量却寥寥无几，下面针对 2008年春展结束后，推向市场的别墅项目进行概括介绍。
其中----别墅面积在：230—300㎡----均价为：9000元/㎡
目前销售：1套
亿达· 蓝湾——COAST RESORT
亿达· 蓝湾项目由亿达圣北房地产公司开发，位于旅顺口区塔河湾浴场北侧、旅顺南路和 郭水路的交汇处。一期占地面积35万㎡，建筑面积约20万㎡，该项目开创了大连地区前所未 有的“COAST RESORT”（海岸度假生活区）式悠然生活风尚。其项目包括规划用地南部的178栋 亲水小独栋及规划用地北侧的四栋精装修酒店式公寓。
2007年在售别墅市场：总销售面积39804.82㎡、总销售户数192套； 其中蓝湾销售面积为：26215.54㎡、溪之谷总销售面积为：13589.28㎡
溪之谷、蓝湾—— 2007年客户市场回顾
溪之谷、蓝湾客户层对比 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 10% 4% 养老 度假 20% 8% 10% 公务员 私企业主 蓝湾客层 15% 10% 25% 56% 42% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 高级白领 溪之谷客层
莱茵海岸——旅游度假型项目
莱茵海岸项目由德国皮博项目管理有限公司投资，大连莱茵海岸度假村有限公司开发运营，项目位 于金州区大魏家镇前石村姚家套屯 ，占地面积40万㎡，建筑面积45万㎡，是一个集海滨休闲、度假、餐 饮、海上运动等为一体综合性旅游度假村项目。内设室内滑雪场、室内迷你一级方程式赛车场、多功能 嬉水乐园、五星级酒店、游艇码头、海上餐厅和水下餐厅、欧洲名品一条街和海景住宅等大型现代化海 滨娱乐设施。海景住宅包括多层、小高层、高层和别墅。
万科·溪之谷
一般，适合人居
都市建筑综合体
220-250
350-700
400000
中国地产领跑者
一般
8
蓝湾
一般，但海景资源丰富
别墅、公寓、酒店
180-220
220-700
207000
大连本土领跑者
较大
7
万隆托斯卡纳
较好，城市成熟区
别墅
252
500-2000
28115
一般
较大
8
小平岛
较好，城市发展区
都市建筑综合体
2007年在售别墅市场：溪之谷、蓝湾客层以度假与私营业主为主要购买主力，其消费 能力与居住品质要求普遍较高。
2007年别墅市场回顾总结
1、从溪之谷和蓝湾的销售情况看，所推出的产品其销售率都在80%以上，这 说明了别墅这种高端产品在大连已经越来越受到消费者的认可；
2、从溪之谷和蓝湾的购买客户看，别墅类产品的客户正逐渐向精英化发展， 不再追求所谓的“亿万富豪”概念了，这将对大连后期别墅类产品的导向 （规划和客户定位）产生一定的影响； 3、从整体市场看，经过蓝湾和溪之谷一年时间的培养，08年大连别墅市场有 望走向高潮。