房地产开发贷款“四证”是什么
房地产432标准指的是什么和解读
房地产432标准指的是什么和解读
4代表四证齐全，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证(第五证是商品房预售许可证);
3代表开发商至少投入30%的自有资金;
2代表房地产开发企业不低于二级资质。
(1)国有土地使用权的出让;
(2)房地产的开发与再开发：征用土地，拆迁安置，委托规划设计，对旧城区的开发与再开发;
(3)房地产经营：土地使用权的转让、出租、抵押以及房屋的买卖、抵押等经济活动;
(4)房地产中介服务：房地产咨询中介，房地产评估中介，房地产代理中介;
(5)物业管理：房屋公用设备实施的养护维修并为使用者提供安全、卫生、优美的环境;
(6)房地产的调控与管理：建立房地产市场、资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格体系，建立健全房地产法规，实现国家对房地产市场的宏观调控。
1、位置的固定性和不可移动性。
2、使用的长期性。
3、影响因素多样性。
4、投资大量性。
5、保值增值性。
房地产开发贷款项目审查要点(27点)
房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。
作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。
二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。
已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
具体要求根据本行制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。
三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。
这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押，如某房地产百强企业。
4.抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金=项目资本金+银行贷款+销转投。
销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。
遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。
房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路
房地产贷款项目“四证”真实性的查证思路摘要：随着社会经济的发展，以及城市化进程和住房制度的不断深入，居民的住房消费已经在所有消费中占着重大的比例。
房地产企业所需要的资金来源主要来源银行贷款，大部分的土地购置和房地产开发资金直接的来自于银行信贷，同时也给银行贷款带来了一定的风险。
本文针对银行房地产贷款目前的现状进行分析，分析银行房地产贷款项目评估的困境，以及针对评估的困境提出相应的对策，从而提高银行房地产贷款项目评估质量。
关键词：银行房地产贷款；四证；现状；相应对策一前言房地产开发项目要件主要包括项目立项报批手续、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、对项目交通影响评价评议、建设项目环境保护批复等，其中“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证”简称为房地产项目“四证”。
“四证”齐全是发放房地产开发贷款的前提条件，近年来，随着国家房地产政策调控手段的深入，房地产开发商资金紧张局面加剧，个别房地产开发商伪造或变造虚假“四证”，以满足银行贷款条件骗取信贷资金，或提前支用信贷资金的情况屡有发生。
审查“四证”真实性是做好房地产贷款审计的首要任务。
审计人员除了采取常规的档案资料调阅、询问交谈等查证方法外，更需要内、外结合，增加外延审计，通过互联网查询、实地核查等方式把问题查清查实。
1“看”，仔细查看信贷档案内的“四证”复印件。
关注项目要件中的建设单位名称、项目名称、建设地址等与贷款项目是否一致；观察“四证”的格式、字体大小、编号、证件底纹等是否符合发证机关的发证规则；注意是否存在比较明显的错别字、是否有复制、粘贴的变造痕迹；审查“四证”审批机构是否具有审批权限等，直观判断“四证”是否存在伪造或变造的情况。
2“查”，利用政府网站查询“四证”的真实性。
目前，部分地方政府实行政务公开，许多行政许可审批的项目均逐个挂至政府官方网站，审计人员应将档案中的项目要件按审批日期或审批项目到相关发证机关网站进行查询、核对，是否信息相符。
房地产开发贷款“四证”核实方法
房地产开发贷款“四证”核实方法近日，新闻报道某银行卷入涉案金额过亿的骗贷案件，该笔贷款评估材料中将容积率从1变造成2.6，导致报告虚估1.6倍的土地价值，涉案银行将面临巨额损失，项目申报过程中银行当事人员在调查过程中是否尽职也面临质疑。
随着房地产市场调控力度持续加大，部分中小房产开发商资金紧张局面加剧，由于银行信贷资金是其项目重要的资金来源，为提高持有土地估值或满足银行贷款发放条件，近年来采取变造或伪造“四证”手段骗取银行贷款的案件时有发生。
因此审查“四证”的真实性是房地产开发贷款授信调查及审查的核心内容之一。
一、“四证”取得的顺序及内容理解房地产项目开发整体流程涉及内容繁杂，涉及环节众多，通常梳理其开发流程主要涵盖项目前期、项目准备、项目施工及项目竣工四大阶段。
对于一笔房地产开发贷款而言，银行介入时点多在项目准备阶段，“四证”办理一般按照下表顺序依次办理：二、“四证”核实方法（1）“内核基础资料”。
对于项目的业务资料，除形式上核实复印件与原件一致性之外，对纸面记载内容的真实性也应进行实质性核查。
在收到项目要件后，必须对“四证”的复印件进行充分审核。
首先，通过项目其他的批复材料如项目核准批文、可研报告、投资备案表、土地出让合同与“四证”内容进行交叉比对，对于资料中的要素如项目名称、宗地范围、建设面积、容积率等是否一致；其次，参考当地公开证照的图片，对“四证”审批机构名称、签章、格式、字体大小、编号等文本格式仔细观察，研判是否符合发证机关规则以及是否存在明显错别字或粘贴的变造痕迹。
（2）“外部交叉验证”。
目前而言，地方政府逐步推行政务公开，大部分项目行政许可及审批均有“网”可核。
贷前调查及审查均可通过登录“四证”核发部门的网站进行查询、核对，此外个别地区房地产信息网中已将预售许可的房产项目“四证”扫描录入，对于滚动开发的房产项目，可尝试查询比对。
（3）“访实地”。
房地产开发是资本密集行业，对股东背景实力的要求高于普通企业，通常房地产企业开发出于成本核算、税务筹划等方面原因的考虑，会成立多个项目公司进行项目开发及融资。
房地产开发四证预售证.doc
房地产开发四证+预售证第一证：《国有土地使用证》第二证：《建设用地规划许可证》第三证：《建设工程规划许可证》第四证：《建设工程施工许可证》第五证：《商品房预售许可证》《国有土地使用证》《国有土地使用证》封面《国有土地使用证》第一页说明：《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭证，受法律保护。
北京市国土房管局对直接填发的《国有土地使用证》根据国有土地使用方式不同，分别加盖《北京市国土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市国土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市国土房管局交纳使用费土地使用专用章》、《北京市国土房管局临时土地使用证专用章》。
《建设用地规划许可证》封面 《建设用地规划许可证》第一页说明：《建设用地规划许可证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。
法律后果：按照有关规定，房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准文件无效。
《建设工程规划许可证》封面 《建设工程规划许可证》第一页说明：《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。
核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
房地产四证
房地产四证
1、国有土地使用证（即土地证，国土局颁发）
2、建设用地规划许可证（规划局颁发）
3、建设工程规划许可证（规划局颁发）
4、建筑工程施工许可证（建设局颁发）
预售证：商品房预售许可证
4是指项目的四证齐全，分别指
一、国有土地使用证（土地证，国土局颁发）
二、建设用地规划许可证（规划局颁发）
三、建设工程规划许可证（规划局颁发）
四、建筑工程施工许可证（建设局颁发）
3是指30%自有资金，即一个项目总投资的30%必须是房企自己出资的。
2是指二级开发资质，房企开发资质分为一、二、三、四级，一级是最高级别，四级是最低级别。
至此，432即四证齐全，30%自有资金投入，二级开发资质。
2024年合规要求
2024年合规要求
2024合规要求如下：
1、严禁向未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证（“四证”）的房地产项目发放贷款，严禁以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款。
2、申请信托公司贷款（包括以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式的间接贷款）的房地产开发企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例应不低于35%（经济适用房除外）。
3、信托公司开展房地产贷款、房地产投资等房地产业务应高度重视风险控制。
要建立健全房地产贷款审批标准、操作流程和风险管理政策，并加大执行力度。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理,有效防范贷款风险,根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款:指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目,如住宅部分投资占总投资比例超过５0％的(可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴,否则纳入商业用房开发贷款管理。
－1－房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目,防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围,按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求,加强对贷款和销售回款“两款”的管理,按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设,不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目,不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的,可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
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房地产企业所需要的资金来源主要来源银行贷款，大部分的土地购置和房地产开发资金直接的来自于银行信贷，同时也给银行贷款带来了一定的风险。
本文针对银行房地产贷款目前的现状进行分析，分析银行房地产贷款项目评估的困境，以及针对评估的困境提出相应的对策，从而提高银行房地产贷款项目评估质量。
关键词：银行房地产贷款；四证；现状；相应对策一前言房地产开发项目要件主要包括项目立项报批手续、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证、对项目交通影响评价评议、建设项目环境保护批复等，其中“国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证”简称为房地产项目“四证”。
“四证”齐全是发放房地产开发贷款的前提条件，近年来，随着国家房地产政策调控手段的深入，房地产开发商资金紧张局面加剧，个别房地产开发商伪造或变造虚假“四证”，以满足银行贷款条件骗取信贷资金，或提前支用信贷资金的情况屡有发生。
审查“四证”真实性是做好房地产贷款审计的首要任务。
审计人员除了采取常规的档案资料调阅、询问交谈等查证方法外，更需要内、外结合，增加外延审计，通过互联网查询、实地核查等方式把问题查清查实。
1“看”，仔细查看信贷档案内的“四证”复印件。
关注项目要件中的建设单位名称、项目名称、建设地址等与贷款项目是否一致；观察“四证”的格式、字体大小、编号、证件底纹等是否符合发证机关的发证规则；注意是否存在比较明显的错别字、是否有复制、粘贴的变造痕迹；审查“四证”审批机构是否具有审批权限等，直观判断“四证”是否存在伪造或变造的情况。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
房地产开发五证中前四证办理流程
房地产开发五证中前四证办理流程第一篇：房地产开发五证中前四证办理流程房地产开发应申办五证各证的取得程序建设用地规划许可证：建设项目受理： 1.申请报告2.标准地形图（比例尺1:500、道路管线工程可使用1:1000或1:2000）3.用地权属证明办理《建设用地规划许可证》：1.经审定的规划图2套（总平面图、环境规划、管网综合）或标准地形图2份（经测管办验审合格）2.《建设场地地质灾害危险性评估报告》3.工业项目报环评及可研报告4.计划部门投资许可文件土地使用权证申报材料及前置条件 1.用地申请2.土地使用证（原件）3.建设用地规划许可证（正、附件）及附图4.企业营业执照、法人身份证明、授权委托书、申请人身份证明5.地形图（电子版）6.其他相关材料建设工程规划许可证申报材料及前置条件办理建筑设计方案审查：1.《建设项目选址意见书》及附图；2.建筑设计方案（附技术经济指标及立面透视效果图）办理《建设工程规划许可证》： 1.土地使用权批准文件 2.《投资许可证》3.经审定的规划图一套（总平面图5份，环境规划、管网综合图各1份）4.《建设项目选址意见书申请审批表》及附图各1份（原件）5.《建设工程消防设计审核意见书》（原件）6.《规划设计审查表》7.《建筑设计方案审查意见表》8.《建设场地地质灾害危险性评估报告》9.经审查合格的施工图（建筑部分）2套10.工业项目须报环评及可研报告11.特殊项目须有会议纪要、协议及相关部门出具的意见办理施工放线手续：1.收费局出具的《完费证明函》2.建委合法的《建筑工程施工许可证》建筑工程施工许可证申报材料及前置条件 1.发改委立项文件 2.建设用地规划许可证 3.建设工程规划许可证 4.中标通知书 5.施工合同 6.施工图审查批准书7.监理合同8.银行资信证明9.完费证明函10.大难责任书 11.质量监督申请受理书 12.安全监督手续 13.执法监察确认单第二篇：房地产开发“五证”办理流程房地产开发“五证”办理流程建设用地规划许可证↓ 国有土地使用证↓ 建设工程规划许可证↓ 建筑工程施工许可证↓ 商品房预售许可证1、《建设用地规划许可证》所需材料名称1、报件人身份证明及建设单位介绍信（外商委托书）2、“建设用地规划许可证”申请表3、市计委批准的建设项目计划任务书4、公司成立批准文件、工商登记文件5、总平面规划图及有关附件6、建设项目及选址红线图7、大、中型建设项目可行性研究报告（包括环境评估报告）8、与原用地单位签订的征地协议书（需经主管部门批准）原用地单位的土地使用证9、项目当地勘测院绘制的1：500地形图10、其他（特殊项目）办理《建设用地规划许可证》流程包括下列内容A：非经营性土地； B：经营性土地； C：规划调整。
房地产开发四证预售证
房地产开发四证+预售证第一证：《国有土地使用证》第二证：《建设用地规划同意证》第三证：《建设工程规划同意证》第四证：《建设工程施工同意证》第五证：《商品房预售同意证》《国有土地使用证》《国有土地使用证》封面《国有土地使用证》第一页说明：《国有土地使用证》是证明土地使用者(单位或个人)使用国有土地的法律凭据，受法律保护。
北京市领土房管局对直接填发的《国有土地使用证》依据国有土地使用方式不一样，分别加盖《北京市领土房管局划拨土地使用证专用章》、《北京市领土房管局有偿土地使用证专用章》、《北京市领土房管局缴纳使用费土地使用专用章》、《北京市领土房管局暂时土地使用证专用章》。
《建设用地规划同意证》封面《建设用地规划同意证》第一页说明：《建设用地规划同意证》是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目地点和范围切合城市规划的法定凭据，是建设单位用地的法律凭据。
没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不可以领取房地产权属证件。
核发的目的：保证土地利用切合城市规划，保护建设单位依照城市规划使用土地的合法权益。
法律结果：依照相关规定，房地产商即便获得建设用地的同意文件，但如未获得《建设用地规划同意证》而占用土地的，其建设用地同意文件无效。
《建设工程规划同意证》封面《建设工程规划同意证》第一页说明：《建设工程规划同意证》是相关建设工程切合城市规划要求的法律凭据，是建设单位建设工程的法律凭据，是建设活动中接受监察检查时的法定依照。
没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不可以领取房地产权属证件。
核发的目的：确认相关建设活动的合法地位，保证相关建设单位和个人的合法权益。
法律结果：房地产商如未获得《建设工程规划同意证》或许违犯《建设工程规划同意证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限时拆掉或许充公违纪建筑物、修建物及其余设备，对相关责任人员，可由所在单位或许上司主管机关赐予行政处罚。
房地产开发贷款项目审查要点(27点)
房地产开发贷款项目审查要点（27点）一、什么是房开贷房地产开发贷款指房地产开发企业用于房地产项目开发建设方面的中长期项目贷款。
作为单一授信，房地产开发贷款额度不可循环使用，不可调剂使用。
二、合规性审查要点1.四证要齐全：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施（开）工许可证》。
已经部分取得的证件的，剩下部分要求取得证件后再发放其对应的贷款。
2.项目资本金：保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为25%，其他房地产开发项目最低资本金比例为30%。
具体要求根据本行制度确定。
3.拆迁风险，一般拆迁完成后再介入。
4.资金用途，可以购买建筑材料，付工程款，也可以置换他行贷款。
5.企业的房地产开发资质，与在建项目是否匹配。
6.土地的性质是否与所建物业一致，如体育用地上建商业不符合要求。
7.土地是否存在闲置风险，一般出让土地2年未开发，就可能出现闲置了。
三、一般审查要点1.股东，实力越强约好，最好房地产百强。
2.土地取得成本与项目周边土地成本比较，以及分析建筑成本是否合理。
这个涉及到房产的成本问题。
3.担保方式：小的房地产企业，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押+实际控制人连带责任保证担保+集团母公司担保。
大的房地产公司，一般是土地抵押+在建工程抵押+下面公司股权100%质押，如某房地产百强企业。
4.抵押率一般不能超过60%，且抵押物应该以成本法计算。
5.计算项目总投及构成，一般总投资金=项目资本金+银行贷款+销转投。
销售前景预计不好的项目，可要求企业提高项目资本金的比例，以确保项目完工。
6.严禁通过流动资金的形式投向房地产企业，包含过桥贷款。
遇到房地产公司的土地追加抵押的情况，一般就是过桥贷款了。
7.贷款期限一般不超过3年，并且根据销售计划分期还款。
8.项目位置：什么城市，什么区域，该城市的经济情况，人口情况。
有时候差一条街，价格都能差很大。
9.物业：酒店是什么牌子的，商场的话由谁来运营，红星美凯龙和一般的家居大卖场是完全不一样的。
开发贷及园区贷款基本要求 中国银行
房地产开发贷款及园区贷款基本要求一、房地产开发贷款基本条件（一）客户准入条件1、中行内部最新评级达到BB级或以上；2、借款人具备正式三级（含）以上资质。
对于暂定资质的房地产企业，只限于支持直接或间接股东（股东持有股份不低于30%）为三级及以上资质的企业；（二）贷款用途用于支持项目的开发建设。
不得用于支付与土地相关的费用，包括土地出让金、各项税费等。
（三）项目自有资金比例和来源1、项目自有资金投入比例要求：项目自有资金应先于我行贷款到位，且已投入项目建设。
具体要求如下：（注：“自有资金比例”今年内有可能适度放宽，将根据客户评级及资产负债率水平分层要求，最低不低于30%，同时将分层增设“自筹资金比例”要求，最低不低于40%。
）2、项目自有资金可认定的来源: 项目自有资金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积以及其它可自由支配的权益性资本，并扣除无法实际投入项目建设的资本占用。
注：1）股东借款转资本公积需满足两个条件，即经会计师事务所审计且剔除应纳所得税额；对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红（计划内的分红金额应剔除）。
2）对于单一项目公司，自有资金可由账面所有者权益扣减对外投资、固定资产、无形资产、长期挂账的应收款等部分后得出；对于同时开发多个项目的企业，自有资金可在上述计算方式中扣减其他项目占用的所有者权益和已买尚未开发的地块成本后得出。
（四）项目核规性批件要求1、取得发改委的核准或备案文件2、“四证”齐全（“四证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；要求“四证”的权属人、项目名称、占地面积、建筑规模等证件内容应相互对应并与实际建设内容一致）。
注：对于暂未取得全部“四证”的项目，必须在取得两证（《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》）后，方可进入评审程序，且在授信批复中将“四证”齐全列为放款前提条件。
（五）贷款成数房地产开发贷款（住宅类和商业类）总额不得超过项目总投资的50%。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理,有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款,是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款,包括住房开发贷款和商业用房开发贷款,不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50％的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴,否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产－1－行业信贷政策,优选客户和项目,防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目,不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理.第七条本办法适用于我行境内各机构。
房地产开发贷款管理办法
房地产开发贷款管理办法第一章总则第一条为加强和规范我行房地产开发贷款操作与管理，有效防范贷款风险，根据《商业银行房地产贷款风险管理指引》、我行信贷政策以及国家法律法规和监管机关有关规定，特制定本办法。
第二条本办法所指房地产开发贷款，是指我行向借款人发放的用于房地产项目及其配套设施开发建设的贷款，包括住房开发贷款和商业用房开发贷款，不包括土地储备贷款、保障性住房开发贷款和棚户区改造业务。
住房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于商品住宅及其配套设施开发建设的贷款。
商业用房开发贷款：指向房地产开发企业发放的用于写字楼、商场、酒店、工业厂房、仓储用房等商业项目及其配套设施开发建设的贷款。
对商住两用开发项目，如住宅部分投资占总投资比例超过50%的（可按照住宅和商业的面积确定占比），则应纳入住房开发贷款范畴，否则纳入商业用房开发贷款管理。
房地产开发贷款的发放必须符合国家房地产发展总体方向，遵守国家法律法规和总行信贷政策及相关规定，符合我行房地产行业信贷政策，优选客户和项目，防范业务风险。
保障性住房、棚户区改造业务不在本办法规范范围，按照我行关于棚户区改造业务相关规定办理。
第三条房地产开发项目封闭管理是风险管理关键，分行须严格按照项目封闭管理要求，加强对贷款和销售回款“两款”的管理，按照本办法要求对贷款资金使用进行监控、监控销售进度、监控销售回款到我行并及时回收贷款。
不能进行封闭管理、不能在我行开立回款专户并接受我行项目专户管理要求的，不得办理。
第四条房地产开发贷款用途为房地产项目及其配套设施开发建设，不得用于缴交土地出让金及其他用途。
第五条对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源、捂盘惜售等违纪违规行为的房地产开发企业，不得对其发放贷款。
第六条房地产开发贷款原则上只能用于一级分行属地内的房地产开发项目，不得跨地区使用。
对于大型优质房地产企业集团集中总部借款的，可采取项目所在地分行牵头、企业集团所在地分行参与组成行内银团方式办理。
开发企业透过有“四证”的开发项目抵押贷款的操作说明及程序
开发企业透过有“四证”的开发项目抵押贷款的操作说明及程序一、资金源1、银行信贷资金2、信托投资公司资金池二、形式由银行对项目审核及尽职调查认可后，对其进行授信，通过平安信托对其进行包装发放资金三、借贷条件1、借贷金额：1亿元起；2、年利率：13%，毎季度支付利息（款到之日先支付毎季度的利息）；3、借出款率：所抵押的物业评估价的50%4、一次性贴息：3%（资金方）＋4%（居间服务费），只是收1次而已,；5、借贷期限：3年；6、借贷条件：以“有“四证”的在建项目”作抵他项权押物，并到公证处办理全权委托，以公司100%股权作连带担保；7、区域范围：一、二线省会城市及经济发达的地区级城市（如珠三角、长三角、环勃海湾）；8、审核时间：约15个工作天；9、尽职调查及评估程序：约10个工作天10、批核时间：约15工作天；11、放款时间：办理他项抵押登记后，于5个工作天内放款。
四、所需下列文件：1、项目方签署给平台方的《项目融资授权委托书》（见2）的彩色扫描件文件；2、项目方签署给居间人的《不可撤销居间服务费支付承诺书》（见3）的彩色扫描件文件；3、项目方签署给资金方的《股东决议书》（见5）的彩色扫描件文件；4、项目方签署给资金方的《贷款申请报告》（见4）的彩色扫描件文件；5、《开发企业申请借款提供资料清单》（见6）的彩色扫描件文件；6、“建筑工地的照片”的彩色扫描件文件；7、对该物业或土地的《评估报告书》或《初评预估书》的彩色扫描件文件；五、操作流程1、项目方与平台方签署《项目融资授权委托书》2、项目方与居间人签署《不可撤销居间服务费支付承诺书》；3、资金方经审核借款方提供的文件认可后，会发通知给借款方的考察尽职调查及评估时间，由借款方发出邀请，然后由资金方提供考察人员名单，借款方订购往往机票，及安排住宿等；4、资金方的考察人员到达目的地后，借款方要接待并积极配合其审核资料和到房管局取证等工作，直至完成考察尽职调查及评估为止；5、若资金方通过审批的，项目方与银行或保险公司签署《借款合同》或《借款协议》；6、到国土部门办理他项权入押登记手续；7、放款的同时，同台交割一次性贴息7%的费用给资金方及居间人。
开发贷及园区贷款基本要求 中国银行
房地产开发贷款及园区贷款基本要求一、房地产开发贷款基本条件（一）客户准入条件1、中行内部最新评级达到BB级或以上；2、借款人具备正式三级（含）以上资质。
对于暂定资质的房地产企业，只限于支持直接或间接股东（股东持有股份不低于30%）为三级及以上资质的企业；（二）贷款用途用于支持项目的开发建设。
不得用于支付与土地相关的费用，包括土地出让金、各项税费等。
（三）项目自有资金比例和来源1、项目自有资金投入比例要求：项目自有资金应先于我行贷款到位，且已投入项目建设。
具体要求如下：（注：“自有资金比例”今年内有可能适度放宽，将根据客户评级及资产负债率水平分层要求，最低不低于30%，同时将分层增设“自筹资金比例”要求，最低不低于40%。
）2、项目自有资金可认定的来源: 项目自有资金来源于借款人的实收资本、资本公积、盈余公积以及其它可自由支配的权益性资本，并扣除无法实际投入项目建设的资本占用。
注：1）股东借款转资本公积需满足两个条件，即经会计师事务所审计且剔除应纳所得税额；对于未分配利润，应明确贷款期内股东不得分红（计划内的分红金额应剔除）。
2）对于单一项目公司，自有资金可由账面所有者权益扣减对外投资、固定资产、无形资产、长期挂账的应收款等部分后得出；对于同时开发多个项目的企业，自有资金可在上述计算方式中扣减其他项目占用的所有者权益和已买尚未开发的地块成本后得出。
（四）项目核规性批件要求1、取得发改委的核准或备案文件2、“四证”齐全（“四证”是指：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》；要求“四证”的权属人、项目名称、占地面积、建筑规模等证件内容应相互对应并与实际建设内容一致）。
注：对于暂未取得全部“四证”的项目，必须在取得两证（《国有土地使用权证》和《建设用地规划许可证》）后，方可进入评审程序，且在授信批复中将“四证”齐全列为放款前提条件。
（五）贷款成数房地产开发贷款（住宅类和商业类）总额不得超过项目总投资的50%。
房地产开发贷款“四证”核实方法
房地产开发贷款“四证”核实方法近日，新闻报道某银行卷入涉案金额过亿的骗贷案件，该笔贷款评估材料中将容积率从1变造成2.6，导致报告虚估1.6倍的土地价值，涉案银行将面临巨额损失，项目申报过程中银行当事人员在调查过程中是否尽职也面临质疑。
随着房地产市场调控力度持续加大，部分中小房产开发商资金紧张局面加剧，由于银行信贷资金是其项目重要的资金来源，为提高持有土地估值或满足银行贷款发放条件，近年来采取变造或伪造“四证”手段骗取银行贷款的案件时有发生。
因此审查“四证”的真实性是房地产开发贷款授信调查及审查的核心内容之一。
一、“四证”取得的顺序及内容理解房地产项目开发整体流程涉及内容繁杂，涉及环节众多，通常梳理其开发流程主要涵盖项目前期、项目准备、项目施工及项目竣工四大阶段。
对于一笔房地产开发贷款而言，银行介入时点多在项目准备阶段，“四证”办理一般按照下表顺序依次办理：二、“四证”核实方法（1）“内核基础资料”。
对于项目的业务资料，除形式上核实复印件与原件一致性之外，对纸面记载内容的真实性也应进行实质性核查。
在收到项目要件后，必须对“四证”的复印件进行充分审核。
首先，通过项目其他的批复材料如项目核准批文、可研报告、投资备案表、土地出让合同与“四证”内容进行交叉比对，对于资料中的要素如项目名称、宗地范围、建设面积、容积率等是否一致；其次，参考当地公开证照的图片，对“四证”审批机构名称、签章、格式、字体大小、编号等文本格式仔细观察，研判是否符合发证机关规则以及是否存在明显错别字或粘贴的变造痕迹。
（2）“外部交叉验证”。
目前而言，地方政府逐步推行政务公开，大部分项目行政许可及审批均有“网”可核。
贷前调查及审查均可通过登录“四证”核发部门的网站进行查询、核对，此外个别地区房地产信息网中已将预售许可的房产项目“四证”扫描录入，对于滚动开发的房产项目，可尝试查询比对。
（3）“访实地”。
房地产开发是资本密集行业，对股东背景实力的要求高于普通企业，通常房地产企业开发出于成本核算、税务筹划等方面原因的考虑，会成立多个项目公司进行项目开发及融资。
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房地产开发贷款“四证”是什么？
捷信和融资平台
“四证”（指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》）
房地产开发贷款的种类按照开发内容的不同，房地产开发贷款又有以下几种类型：1、住房开发贷款。
是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售住房的贷款。
2、商业用房开发贷款。
是指银行向房地产开发企业发放的用于开发建造向市场销售，主要用于商业行为而非家庭居住用房的贷款。
3、土地开发贷款。
是指银行向房地产开发企业发放的用于土地开发的贷款。
4、房地产开发企业流动资金贷款。
是指房地产开发企业因资金周转所需申请的贷款，不与具体项目相联系，由于最终仍然用来支持房地产开发，因此这类贷款仍属房地产开发贷款。
商业用房开发贷款条件：
贷款项目条件
（一）已纳入国家或地方建设开发计划，其立项或备案文件合法、完整、真实、有效；
（二）具备《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；
（三）项目资本金不低于项目总投资的35%，且能够在使用银行贷款之前投入项目建设；
（四）地处商业繁华地段或中心商务区，地理位置优越，交通便利，规划设计合理，
配套设施齐全；
（五）经评估符合我行规定要求，且写字楼项目应地理位置优越，具备良好租售前景；宾馆（酒店）项目借款人应与我行旅游饭店行业指导意见所列重点选择的客户签订长期物业管理协议；
（六）经评估，项目预期市场前景良好，项目预期净现金流量充裕，贷款还款来源稳定、可靠；
（七）其他条件
房地产开发贷款四证，确切的说是“商业用房开发贷款四证”《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》；。