中海御景熙岸市调报告
房地产别墅项目情况汇报及竞品分析
至广州中心区：从里水大道上广佛高速至内环，可在30 分钟内通往广州越秀、天河中心区域； 至禅桂中心区：从里水大道出发上佛一环南行，15分钟
内可到达千灯湖，25分钟内可到达禅城区中心。
佛山“一环”及北延线、广州“外环”、广佛高速公 路等构成里水发达的立体交通网络，形成广佛半小时 生活圈。
卖点一：广佛核心区交界，30分钟坐享双城中心的生活便利
同一组团包含高层洋房与别墅，别墅 私密度不足。
酒店配套虽能提高附加值，但经营对 外开放，出入人员较多且复杂，影响别 墅的私密度，并有可能造成安全隐忧。
小结：恒大御景半岛主要的客户来源广州，而且南海人对该片区没有归属感，保利紫 山的区位更有优势；而且该盘已进入尾货阶段，与我项目的竞争相对较少。
竞品分析二：中海金沙熙岸
找到了心灵的寄托。
卖点三：超低密度纯别墅社区，尊享纯粹高端圈层居住区
2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用 地加强土地供应调控的紧急通知》（即“45号文”）， 强调“停止别墅类用地的土地供应”。
国土资源部、国家发展改革委日前联合印发通知，《限制用地项目目 录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》即日颁布 实施，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于 1.0（含1.0）的限定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限 制、禁止用地项目目录。
项目规模大，社区内生活配套完善。
【项目劣势】
出行交通不便，周边道路经常塞车。
靠近洋房区域的别墅组团，因受遮挡， 视野及空间感受限。
项目北面有多座高压线塔，高压线横 跨小区内幼儿园与小学上方。
小区正对面为物流中心，灰尘和噪音 影响严重。
小结：相对中海金沙熙岸而言，南海人对保利紫山区位更有归属感；而且保利紫山的 自然优势远及交通状况亦远比该项目更具优势。
南宁市房地产市场情况
大唐天城 8400元/㎡
驰程天拓 7000元/㎡ 万科·悦府 楼面地价 1804元/㎡ （精装， 预计8千以上） 万科·悦湾 楼面地价 1804元/㎡ （精装， 预计8千以上）
中旭·天悦 6800元/㎡
优活时代 7400元/㎡
骋望·天玺 8000元/㎡
荣和·邕江悦府 9400元/㎡
亲水湾 7300元/㎡
青秀区市场情况
荣和·悦澜山11000元/㎡ 万科城14500元/㎡（精装） 绿地·中央广场16000元/㎡ 青秀万达广场17500元/㎡ 联发·君澜9800元/㎡
江宇·都会明珠 9800元/㎡
霖峰壹号 13000元/㎡
荣和·公园大道16000元/㎡
中国铁建·云景山语城 毛坯，预计1万5以上
华润·幸福里 25000元/㎡ 壹号线 14000元/㎡
万科·金域蓝湾 13000-16000 元/㎡（精装） 宝能·五象湖1号 目前无货量推售 华润·二十四城 9200-9500元/㎡
融创·九棠府 精装，预计2万以上
阳光尚都 6300元/㎡
合景·天汇广场 10000元/㎡（精 装）
在售 待售
五象新区目前在售项目价格多数在9千以上，且存在批准预售跟不上和货量不足的问题。
合景·天峻广场 8000元/㎡（精 装）
龙域香醍半岛 7100元/㎡ 君华锦云 6300元/㎡
中铁交通天地明珠 7200元/㎡ 南宁启迪科技城 （大型商业综合体）
世茂茂御府 6200元/㎡
宝能·城市广场 6700元/㎡
大唐盛世 6900元/㎡
大唐世家 6600元/㎡
在售 待售
邕宁区目前在售项目主要集中在龙岗片区，价格在6200-9900元/㎡区间，目前存量不足，多 数项目基本接近或处于清盘状态。
【中海地产】企业简介
魅力金沙府
项目所处区域为成熟的 低密度生活住区，生活 配套极为便捷，麦德龙、 欧尚、人人乐、西单商 场、乐宾百货环侍左右， 二环路、青羊大道、羊 西线、清江路等城市主 干道，无缝连接主城繁 华；一品天下，同仁路 美食街咫尺之遥，西南 财大就在近旁、濡染千 年文香。
中海武侯龙井
2010年6月24日星期四上午9点，成都中海龙 井项目一期工程在施工现场举行了隆重开工仪 式。
成都中海龙井项目一期工程，位于成都市武 侯区武侯大道三环外，工程为框架剪力墙结构， 共有11栋14层的商品住宅楼，建筑面积约21 万㎡。
十年成就成都中海辉煌
2010年，成都中海成立10周年。10年中海和 成都城市文化相结合，见证了成都的发展、影 响了成都的人居生活。十年来，从国际城南到 人文城西，每一座精品的成功打造都是对城市 高端生活的完美诠释。展望未来，成都中海将 继续以务实、严谨、奉献、苛求的作风，继续 为蓉城市民带来精品住宅项目，使公司成为享 有崇高美誉度、有极强市场竞争能力的一流企 业。
开发列为核心业务，并打造“中海地产”品牌。
品质生活----中海御湖熙岸
建筑设计
诚信、务实、创新、求精
公司坚持“诚信、务实、创新、求 精”的核心价值观，并将其渗透进 企业运营的各个环节，在“诚信卓 越 精品永恒”的品牌主张下，创造 出一个个匠心独运、品质优异的精 品，为城市建设、社会可持续发展， 建立和谐社会做出切实行动。
媒体报道
中海城南1号中央御景皇座，打造城市巅峰居住新标 准
--------《成都商报》2010年8月20日推出专版介绍
中海科技
万科总裁郁亮亦承认：万科真正的对手是中海，与我 们旗鼓相当的始终是中海。
谁是万科真正的对手：中海第一 -----摘于《经济观察报》20100405期
市场及竞品调研报告
市场及竞品调研报告瑞发置业营销部一、成都商品住宅市场现状2011年1—2月，商品住宅市场进入传统淡季，但商品住宅成交量并未明显下降，成交套数已经连续5个月在一万套以上。
2月，主城区成交商品住宅10117套，成交面积为98。
91万平方米，成交套数和面积虽环比上月分别下滑13。
66%和13.23%，但在没有新增房源的支撑下，二月供需比下降为0.21。
这主要由于购房者为赶政策出台前集中备案,一手成交虽然环比有所下滑，但仍处高位。
图 1：成都主城区商品住宅月度供求走势但从成都商品住宅最新周供需状况来看，市场走势不容乐观。
首先是商品住宅供应情况,在经历3月第一周9个项目推新的小高潮之后，上周仅两个项目推出392套新房源，推出面积为3.29万平方米。
英郡及雅颂居分别推出住宅188套和204套.从供应情况来看，各开发商态度谨慎，多将节点放在临近房交会前后.图2：成都主城区商品住宅周供应走势商品住宅成交量再度萎缩,520套的成交量已不及当周二手房成交量（上周二手房成交615套）。
在限购令即将“满月”之际,一手商品住宅市场降至冰点，该水平是近年来少有的低点，甚至低过2008年的成交水平。
图3:成都主城区商品住宅周成交走势总结：从去年下半年至今年年初，成交量一直居高不下，去年10月至今年2月，成交量持续在一万套以上,每周成交量也较为平稳.直到限购令传闻的出新，打破了平静，从周成交量的走势不难看出，市场上出现了剧烈波动。
限购令之前，各楼盘抢备案.限购令一出，观望气氛骤起,再加上房管局关闭系统、购房资格申报增加了备案流程，政策以及人为两项因素导致了成交数据的下降。
由于近期观望情绪的弥漫，再加上限购令确实给三置设置了门槛,因此对成都市场确实会造成实实在在的影响.预计目前被压制的置业需求会在春交会前后试探性释放。
但限购令的作用并不像金融危机，不会让房产市场窒息，因此深入挖掘客户渠道，针对性的推广，是下阶段营销部最重要的工作。
中原地产上海住宅市场月报06月
本月住宅交易回暖 中高端楼盘成交积极
6 月成交量为 102.07 万平方米，创 17 个月来新峰值，且突破百万大关。 前几个月刚需支撑着整个楼市，而本月中高端楼盘成交积极，改善型需求 悄然释放。从本月商品住宅成交量前 10 名看，有 7 个项目成交均价均在 2 万元/平方米以上，而 5 月成交前十的项目均价均在 2 万元/平方米以下。
上海住宅整体供求价走势（2011 年 6 月-2012 年 6 月）
150 万平方米
元/平方米 30000
25000
100
20000
50
0 Jun/1 1
Aug/ 11
Oct/11 Dec/11
Feb /12
Apr/12
供应
成交
成交均价
数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）
15000
10000
上海住宅区域供应分布（2012 年 6 月）
上海住宅供应价格段分布（2011 年 6 月-2012 年 6 月）
长宁 浦东 卢湾 金山 杨浦 松江
数据来源：上海中原研究咨询部（剔除配套动迁）
虹口 闸北 徐汇 崇明 嘉定 青浦
100%
普陀
பைடு நூலகம்
80%
静安
闵行
60%
宝山
40%
黄浦
20%
奉贤
0% 数据来源J：u上n/海11中原研A究ug咨/询11部（剔O除c配t/1套1动迁）Dec/11
5000
0 Jun/1 2
1
一手住宅月报
上海中原研究咨询部|2012 年 6 月
新房供应小幅回升 别墅供应积极
6 月份全市商品住宅新增供应量为 90.59 万平方米，环比小幅回升 13.45%，同比减少 9.61%。其中，公寓新增环比上扬 4.26%， 同比微幅下滑 2.22%；别墅新增环比大幅回升 123.%，同比跌幅为 36.31%，其中联体别墅供应大幅增加 81.88%，花园别墅供应 环比大幅增加 213.13%。本月共 49 个项目推出新房源，项目数量较上月增加了 16 例，其中 12 个为首次推盘的项目，37 个为 旧盘加推的项目。
豪宅档案——六十四阶
配套设施： 汇集了上海英国学校浦东校区、
中福会幼儿园、尚德实验学校、 长宁美式国际学校浦东校区、 巴金文学幼儿园等教育资源。
开发现状：
目前开发的有康桥半岛、绿洲康 城、绿宝园、提香别墅、翠庭19 尊、中科大学村等楼盘
居之悦、驾之悦、飞之悦
时 地 间：2011年1月8日 点：六十四阶别墅高尔夫会所
活动方式：直升飞机座舱体验、模拟飞行体验、飞行文化体验 参与客户：正阳集团高管、外籍飞行教练、中科大学村业主
上海卓企华屋房产投资顾问有限公司
非常感谢有机会能为您服务
上海卓企华屋房产投资顾问有限公司
研究时间：（2010.8-2011.4）
周康板块 六十四阶 2010.8.13 10 1
联
排
3
No.
No.
板块总成交量：222套
开盘日期 成交套数 月均成交套数
/ 222 25
六十四阶 10套
成交量NO.1:绿地景汇佳苑124套
成交均价（元/㎡）
套均面积 （㎡） 套均总价（万元）
29468
208 613
地上一层 面积191m2
上海卓企华屋房产投资顾问有限公司
主力户型分析
独栋 面积约318m2
层 高：3.3m 面宽：10.5m 进深：20.5m
主卧：面宽6.5m，面积52m2
主卫：面积15m2
主衣帽间：面积10m2
优势：三卧室均为套房设计 劣势：主卧与次卧面积比例失调，缺少露台，露台 面积较小，面宽较小
市场地位──同总价段对比
研究时间：（2010.8-2011.4）
全市 开盘日期 / 六十四阶 2010.8.13 9 1 33234 243 808
龙海竞品市调报告
155平：南北通透，全明设计，房间方正有序，室内面积大，空间利用率大， 配有景观阳台和工作阳台，功能分区合理，公私分离、动静分离，但餐厅和 客厅没有明显的界限，两者互相干扰，且餐厅的走道面积过于浪费
160-161平：南北通透，全明设计，室内交通合理，功能分区合理，公私分 离和动静分离，配有超大的景观阳台和入户花园，但厨房的结构不规整，影 响了空间的利用率，且楼房是偏北方向而不是正北方向，影响日照和通风， 其中有两间卧室有门冲，影响私密性
项目劣势： 车位配比偏低，楼间距过小，楼房靠近马路过于喧哗
项目说辞：
一、 地段：项目位于龙海市石码镇锦江道和平宁路交叉口 二、 产品（包括规划配套和户型）：项目与九龙江隔路相望，毗邻华侨新村等生活区，附近 有实验小学、龙海四中、第一医院、锦江农贸市场等生活服设施，推出92平、155平、161平 三种主打户型，还配有少量的复式结构 三、价格：均价3980元/㎡
本案 泉舜集团 2013P04 江滨丽景 钻石名城 东方康桥
九龙新城 项目概况
项目名称 项目位置 九龙新城
龙海市石码镇锦江道和平宁路交叉口 厦门市宏伟建设集团有限公司/ 龙海市弘伟房地产开发管理有限公司
厦门新百瑞 10万㎡
开发商
代理商 占地 总建 容积率 绿化率 物业形态 总户数
约20万㎡
1.090 30.8% 别墅、住宅 790（二期）
九龙新城
项目规划
规划： 42栋6-19F住宅
多层住宅
别墅 1个泳池
高层住宅
住宅： 梯户比：均为1梯2户 车位配比：1:0.5
九龙新城
推售、工程进度
已全部售完
九龙新城
92-93平 155平
160-161平
烟台市房地产市场调查分析报告精选全文完整版
可编辑修改精选全文完整版目录第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述二、社会经济发展状况三、烟台城市规划与发展第二章烟台市房地产市场研究一、房地产运行现状二、未来烟台房地产市场预期第三章典型项目分析一、总体调研项目概述二、调研项目情况三、个案剖析第四章项目所在区域周边市场分析一、项目区域界定与分析二、芝罘区房地产市场分析三、烟台经济技术开发区房地产市场分析第五章项目本体条件及SWOT分析一、项目本体条件分析二、项目SWOT分析第六章项目开发策略初步探讨一、开发理念与策略二、项目定位初步构想三、销售预期第一章烟台市宏观市场背景分析一、烟台市相关情况综述1、地理及区位环境紧邻渤海、黄海，与天津、大连、韩国、日本近在咫尺烟台市地处山东半岛中部，东连威海，西接潍坊，西南与青岛毗邻，北濒渤海、黄海，与辽东半岛对峙，并与大海隔海相望，共同形成拱卫首都北京的海上门户。
全市土地面积13739.9平方公里，其中市区面积2643.60平方公里，全市海岸线曲长909公里。
烟台烟台地形为低山丘陵区，山丘起伏和缓，沟壑纵横交错。
烟台市北、西北部濒临渤海，东北和南部临黄海。
有大小基岩岛屿63个。
面积较大的有芝罘岛、南长山岛、养马岛，有居民的岛15个。
沿海表层水温变化较外海明显且幅较大，年平均水温11-14℃之间。
海水表层盐度年平均28-31‰左右。
烟台在泛区域中的地理位置2、历史沿革及人文烟台名称，源于烟台山。
历史渊源悠久。
烟台，古为东夷族地。
夏朝，东夷族建过国（治所在今莱州市过西）。
商、西周、春秋时为莱国地。
战国属齐。
秦代属齐郡。
汉代为东莱郡。
晋为东莱国。
南北朝为东莱、长广郡。
隋为莱州。
唐置登州、莱州。
宋、元因之。
明、清为登州府、莱州府。
1983年11月成立地级烟台市。
1987年10月，组建威海地级市，辖环翠区和荣成、文登、乳山3县，从烟台析出。
烟台辖2区、6县，代管3个县级市。
1998年，烟台市辖4区、1县，代管7个县级市。
宁波杭州项目市场考察汇报
嘉里华庭二期
华山夏都苑
【长风借鉴】 通过大堂外挑门厅，以建筑立面的或古典、或挺拔的形象，提升楼栋入口的档次
杭州·绿城翡翠城
建筑风格
2
2.1 入口（车库）
杭州·绿城新绿园为地下二层车库。 上图为车库地下大堂单元的进入口，立面全石材，由密码门禁控制；右图为车库至单城
建筑风格
2
2.2 立面风格
如果说园林景观令人心旷神怡，那么或恢弘、或精致的建筑立面则令人心生折服……
杭州·公元沐桥
2.2 立面风格
建筑风格
2
【长风借鉴】 鉴于其与绿城·新绿园立面相近，可取其立面挺拔、俊朗等优势，注重线脚、窗棂等细节设计
2.3 社区围墙
建筑风格
1.3 活色生香
园林景观
1
【长风借鉴】 园林绿化从社区氛围开始，高品质小区不仅注重内部，同时也将大力改造外围道路及绿化档次
考察心得
园林景观
1
建筑风格
精装研究
营销细节
2
3
4
建筑风格
2
2.1 入口（社区）
绿城翡翠城、丽江公寓及中海篁外都采用了开敞式的绿化园林入口，区别于传统的门廊式入口，各项目均通过集中的圆形绿化布置形成中轴轴心，在入口处营造视觉亮点。
【长风借鉴】 与考察楼盘接近的是，长风同样运用了轴对称社区入口，但其左右两侧结合地库入口的装饰石材墙面，使入口更为大气恢弘。
建筑风格
2
2.1 入口（楼栋）
二层挑高的入口门廊，元素符号的运用，精致的灯饰，使得绿城新绿园的楼栋入口豪宅气派立现
建筑风格
2
2.1 入口（楼栋）
长风项目入口大堂仅一层，建议做外挑廊处理，增加气派感
3.2 适度讨巧
楼市降价潮全国汹涌 北上深寒风劲吹 _ 财经频道 _ 东方财富网(Eastmoney_com)
后市起年终行情最可能的走势 做多条件还不成熟 反弹与否谁说了算 本周将决定底部是否真正到来 [博文最新更新] [热门博主文章] [最新博客文章]
房价跌10万贷款涨30万 央行调查显示：九成北京居民认为房价仍过高 北京购房意愿创5年来新低 房价趋稳预期成主流 >> 全球股市行情 最新研报一网打尽
注意！一批超跌股即将爆发（名单）
频道精华 四季度CPI约5% 五行业成白马温床 王亚伟买入两只股 全球最难伪造钞票 40吨黄金造的酒店 曝北京医保没钱了 欣赏搞笑各国钱币
除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
点此发表您的意见与建议 建议及投诉热线：021-54509980 值班热线：021-54509988-2345
[热门] 20只股可能疯涨到年底 紧急抄底获取超跌股 机构实时增仓免费查看
[关注] 哪些股被主力悄悄建仓 3大板块得到大举增持 4季度行情大趋势现形！
网友点击排行财经 股票 博客 股吧
鲁政委：房价存在崩塌性风险 汇金增持四大行 苏泊尔涉偷工减料粉饰业绩 GUCCI被曝血汗工厂 2011四季度股市投资策略 2011上市公司三季报
崔松胜与济南中海城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审5445二审判决书
崔松胜与济南中海城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审5445二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2020.06.08【案件字号】(2020)鲁01民终5445号【审理程序】二审【审理法官】李静焦玉兴闵雯【审理法官】李静焦玉兴闵雯【文书类型】判决书【当事人】崔松胜;济南中海城房地产开发有限公司【当事人】崔松胜济南中海城房地产开发有限公司【当事人-个人】崔松胜【当事人-公司】济南中海城房地产开发有限公司【代理律师/律所】刘东上海市建纬（济南）律师事务所;张甜甜上海市建纬（济南）律师事务所;辛龙山东齐鲁律师事务所;贺宁山东齐鲁律师事务所【代理律师/律所】刘东上海市建纬（济南）律师事务所张甜甜上海市建纬（济南）律师事务所辛龙山东齐鲁律师事务所贺宁山东齐鲁律师事务所【代理律师】刘东张甜甜辛龙贺宁【代理律所】上海市建纬（济南）律师事务所山东齐鲁律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】崔松胜【被告】济南中海城房地产开发有限公司【本院观点】本案二审争议焦点为：双方签订的商品房买卖合同及补充协议中涉案房款是否包含架空层的价值。
【权责关键词】无效撤销委托代理合同过错消除影响合同约定诚实信用原则反证证据不足证据交换关联性质证证明责任（举证责任）举证不能的后果罚款诉讼请求维持原判发回重审折价【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】B区11号楼11-111号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是22615元/㎡（1693673元÷74.89㎡）；11-114号商铺如不考虑架空层的面积，则其地上面积的单价是19209元/㎡（1438571元÷74.89㎡）。
111比不含架空层的112、113号商铺贵了4496元/㎡，114比112、113贵了1090元/㎡。
瞭望2011.14
《瞭望》：一线城市房价显“松动”信号一方面，全国房价“松动”已成定局，另一方面地方政府动作“迟缓”、心理矛盾随着一季度的结束，《瞭望》新闻周刊记者采访观察到：近两个月来，“多管齐下” 叠加效应渐显，市场预期逆转、投机投资“绝迹”、土地低价成交，业内普遍认为房价不上涨甚至下跌的基本态势已经形成。
与此同时，一些地方开始担忧税收和土地收益减少，在出台“限购令”、“控房价目标”时表现出观望、拖拉的矛盾心理。
百姓反映目标过于“宽松”年初出台的“国八条”要求各城市根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。
按照这个要求，要求公布房价控制目标的城市应该是全国600多个城市。
截至3月30日，只有57个城市公布，公布的比例不足一成。
从已公布城市的房价控制目标来看，绝大多数参考了“当地GDP增速和人均可支配收入增速”这两个目标，有的城市要求今年新建住房的价格涨幅，不高于本年度GDP增长速度；有的将房价涨幅目标控制在人均可支配收入增幅范围内。
除了北京市明确表示房价要稳中有降，上海涨幅要控制在8%以下，兰州、银川、岳阳将上涨目标定在10%以内外，其他的城市几乎都在10%～15%之间。
经济学家马光远向本刊记者表示，这些城市出台的目标旨在控制房价过快上涨，却没有一个城市提及“居民住房支付能力”这个参考标准。
出台的控制目标也很模糊，不仅没有表现出地方政府控制房价的决心，反而给人一种房价今年还要上涨的预期。
呼和浩特市民刘长静对本刊记者说，政府控制房价上涨的速度是个好事情，但是对于我们刚参加工作时间不长的人来说，房价还是太高了，每个月都把工资还贷款，基本生活就没有保障了，“作为普通的工薪阶层，我还是感觉地方的控制目标太宽松了，希望房价不要再涨了，要是能降一点就更好了。
”三大因素“卸力”高房价受访的业内人士认为，各地不论是否出台“房价控制目标”，对房价的影响都不大。
苏州中海御湖熙岸3号地块项目市场分析
13
几个思考方向？
1、国际宏观环境对苏州工业园区的企业影响到什么程度？ 2、从目前现状来看，大型的外资企业受到部分影响，同时出口型 的中小企业影响程度更深； 3、从目前苏州园区的企业看，受宏观环境影响的企业在10%的比例 左右； 4、目前的宏观环境对苏州房地产市场的中端、高端客户的影响程 度如何？ 5、从苏州工业园区房地产客户来看，支付力在300万以上的客户， 其客户来源如何，受影响的程度如何？
20
苏州豪宅看需求
目前上海的豪宅外籍人士和港澳台客户是主力购房群体，而位于CBD区域 的甲级写字楼的租售情况也是持续供不应求的态势，从另一方面也反映了外 资看好中国，更看好上海。很多外企目前正陆续进驻中国上海，其外派高管 人员以及企业的高层对于高档公寓的需求将会水涨船高。 因此结合苏州实际情况，苏州豪宅的需求主要看以下几个方面： 1、苏州豪宅的客户的主要构成分析； 2、苏州豪宅客户受经济波动的影响程度； 3、苏州经济预计复苏的时间及程度； 4、苏州外资企业的进驻数量及进驻速度；
18
宏观调控对上海高端房地产市场的影响——政策敏感性不高
1、2005年整个住宅市场面临着宏观调控的重重压力，中央政府的观点十分 明确，希望将住宅市场近两年内积累的价格过快增幅分散至未来3-5年，以 时间来消化增长过快带来的泡沫成分，使05年整体市场呈下降走势。而作 为上海高档公寓住宅，由于所在中心顶级地段的稀缺性以及黄浦江景等不 可复制的优势，抗跌性非常强。 2、这主要是因为目前上海豪宅市场的主力消费群体中，以从事服务性行业 、金融、贸易的居多，且多有海外背景，其在人民币升值的预期下，购买 力强劲，因此对于宏观调控的政策不太敏感。 3、我司认为该类客户只有在经济发生大幅波动时，尤其是在经济走势下行 时，行业经济的下滑将直接导致主力消费群体的需求下降。
新闻
全国性房企启动大幅度降价北京频现1.3万低价房2011-11-04 07:44:52 来源：京华时报[字号：大中小]三年成交量对比。
数据来源：北京中原地产9、10月成交均价对比。
数据来源：北京中原地产北京频出1.3万低价房市场局部见底全国房价降声一片。
继今年5月北京、深圳等地个别楼盘相继降价之后，到10月下旬，从一线到二线城市、从华东、华南到华北区域，包括中海、万科、龙湖、恒大等在内的各大开发商，集体拉开房价下行的序幕，部分楼盘价格降幅超20%，降价范围波及城区和郊区。
多位业内人士认为，在骤增的市场竞争压力之下，开发商选择降价出货回笼资金，房价拐点越来越近，明年初市场将最为低迷。
华东领降进入10月下旬，全国楼市颜色剧变。
从10月19日起，位于上海的中海御景熙岸加推370多套房源，团购价为1.6万元-1.7万元/平方米，较该项目前期推盘价格降幅近30%；而另一种由3套公寓拼起来的联排别墅，均价由前期的3万元/平方米直降到1.75万元/平方米，降幅达40%。
接近7折的团购促销活动，引来400多名该项目前期老业主的集体维权。
最终，由于房价降幅超过20%，中海被认定违规卖房被勒令暂停销售。
事实上，上海因降价幅度较大出现业主大闹售楼处的也并不止中海一家，还包括位于嘉定的绿地秋霞坊、新里米兰公寓以及龙湖郦城项目等。
截至目前，华东地区传出因降价导致前期业主退房消息的城市，还有南京、杭州等。
此外，以深圳为代表的华南区域降价潮也“揭竿而起”。
万科在华南的几个项目均推出不同幅度的优惠措施。
其中，位于深圳龙岗坪山的万科金域缇香新一批产品将在11月推出，不少单价在10000元/平米左右，还送精装，较一期9400-12000元/平方米的开盘价格低了不少；东莞万科紫台更从均价15000元/平方米下调至13000元/平方米，最低达到11000元/平方米。
不止万科，10月29日，招商地产在深圳推出的果岭项目，以低于周边400 0-5000元的单价开盘；在惠州，卓越地产推出4900元/平方米的超低价蔚蓝海岸新房源，在此之前，碧桂园十里银滩也以低至6000元/平方米左右单价开盘。
北京中海盛景拆迁有限责任公司_企业报告(供应商版)
\
TOP3
中国（北京）自贸试验区科技创新 片区（海淀）苏家坨配套设施提升 项目
北京新牧置业发展有 限公司
\
TOP4
苏家坨镇苏一二村村庄腾退项目 北京新牧置业发展有
----腾退第 4 标段中标结果公示
限公司
\
TOP5
东升镇四拨子村环境整治项目(拆 北京鹏鹏领域科技服
迁服务)中标结果公告
务有限公司
\
中国（北京）自贸试验区科技创新
TOP6
片区（海淀）苏家坨配套设施提升 北京新牧置业发展有 项目——后沙涧村村庄腾退项目腾 限公司
\
退 4 标段中标结果公示
TOP7
东升镇四拨子村环境整治项目（拆 北京鹍鹏领域科技服
迁服务）
务有限公司
\
公告时间 2023-06-27 2022-12-30 2023-06-26 2023-01-04 2022-11-23 2023-06-30 2022-10-28
\
退 4 标段中标结果公示
7
东升镇四拨子村环境整治项目（拆 北京鹍鹏领域科技服务有
迁服务）
限公司
\
公告时间 2023-06-27 2022-12-30 2023-06-26 2023-01-04 2022-11-23 2023-06-30 2022-10-28
*按近 1 年项目金额排序，最多展示前 10 记录。
目录 企业基本信息 .................................................................................................................................1 一、业绩表现 ..................................................................................................................10 记录。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
板块介绍
周浦镇位于浦东新区东南部， 西接闵行浦江镇地区、北邻康 桥镇、南连航头镇、东与六灶 镇接壤。 总面积41.6平方公里，辖有 13个行政村、10个居民委员会。 现有人口6.68万人，有30多条 街道。 各类房屋总建筑面积110.01 万平方米，镇政府设于周浦汽
车站西南的年家浜路。
项目介绍
中海御景熙岸毛坯联排别墅的户型
共有4种，分别是A1(275平米)、
A2(258平米)、B1(222平米)、B2(219 平米)。 首次开盘推出的主要是B1和B2两种， 不临水，临水的大面积预计今年推出。
四种户型共同点在于采光地下室都 比较宽敞，全为赠送，可以自行分
割设计，都有独立的如户花园，都
基础数据 板块环境 产品 价格 产品去化情况 客源客层 媒体执行 SWOT分析
基础数据
项目名称 所处板块 现场地址 建筑形态 建筑风格 开发商 企划营销代理 建筑设计公司 价格范围 公寓面积 别墅面积 物业公司 中海御景熙岸 周康板块 浦东新区秀沿西路258弄（近杨高南路） 联排别墅、小高层 赖特式风格 中海地产 JCT腾鲤传播 上海天华建筑设计有限公司 公寓23000元/平米、别墅35000元/平米 67/83/90㎡ 220-275㎡ 中海物业管理有限公司 占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 得房率 开盘时间 交房时间 总户数 停车位 价格区间 价格区间 物业管理费 131232平米 193392平米 1.20 35% 85% 2011年3月5日 2012年8月1日 1400户 公寓1:0.63、别墅1:1 190万-220万 770万-963万 公寓2.20元、别墅3.0元
处于大三林浦东世博板块， 周康别墅区内，重塑赖特经典， 生态环境优越。 中海御景熙岸在社区内特别 设计了2000㎡左右的水面面积，
并在小区内引入天然活水，使
生活兴趣盎然。 别墅和公寓综合的中型社区， 有一定规模，产品选择余地较 Nhomakorabea大。
生活配套
上海建桥学院
工商银行
周浦医院 御康医院
中海御景熙岸合聚名校、商业、医疗和艺术 等高端设施，于繁华之地，取静谧之地。
机会
地处大浦东核心区域，后世博时代， 区域价值一再升。周康别墅区、大三 林世博版块、大浦东三大价值利好强 势组合，奠定了其无穷的发展潜力。 地铁11号线已经在建设中，势必会 给该区域带来交通上的便捷以及价值 上的提升。 随着保利林语溪、绿地香颂住户的 入住，该地区将形成一个颇具规模的 生活区域，各项生活配套也将更加完
介绍过来的看房客也比较多。
客层:公司白领、成功人士为主,投资 客较少，及部分动迁户。
秀沿路道路两边有刀旗，秀沿路 杨高南路路口有大型户外看板。 电视、报纸等媒体上广告较少， 宣传力度不大。
优势
位于炙手可热的大浦东周康区域，与三 林板块仅一桥之隔。由市中心出发，沿浦 东主干道杨高南路向南即可到达。 15万平米纯正赖特建筑，三面自然水系 环绕，社区内特别设计了2000平方米左右 的水面面积，以其三面环水的自然之姿，
21栋，已推出房源中目前还剩10栋左右，另一半 尚未推出。 中海御景熙岸预计于2011年3月初开盘，推出 精装公寓，楼号为271、272、277、280与281， 包括67平米1房、83平米2房和90平米3房，约300 套，总价190万-220万元/套。
客源:在浦东中心区域工作的高端人群，
经济实力强，需要有天有地的生活空间，比 较静谧的生活环境。部分经保利林语溪业主
高速公路：
杨高南路
交通配套-地铁
轨道6号线（上南路站） 轨道11号线（三林路站 ）
处于大三林浦东世博板块，周康别墅 区内，重塑赖特经典，生态环境优越。
别墅和公寓综合的中型社区，有一定
规模，产品选择余地较大。 整个项目分为联排别墅与高层公寓两 种。 别墅共计43栋，都是4-6户，层高为3 层。 公寓共计16栋，均为小高层，2梯4户， 顶楼为大平层，层高为18/20层。
尽享生活之悠然。为高端人士打造的品质
居所。 对于大部分刚性需求的客户来说，总价 属于可承受范围之内。 社区南、西、北三侧均为景观河道，呈 现了一种亲水低密度的美好生活意境。
劣势
受7090政策影响，公寓 房分拆出售，导致部分户
型不理想。
目前周边交通不是很方 便，公交及轨道线路较少。 周边生活配套极不完善， 给住户生活带来不便。 杨高南路秀沿路路口仍 在施工，环境较差。
中科大研究生院
中福会幼儿园
康桥艺术画廊 复旦附中康桥学校 康桥文化中心
教育配套
1. 中福会幼儿园 2. 巴金文学幼儿园
3. 复旦附中康桥学校
4. 长宁国际学校 5. 上海英国学校 6. 上海建桥学院 7. 尚德试验学校（双语学校） 8. 申花足球学校 9. 中科大研究生院
在教育资源上,小区周边设有幼儿园、初中和大学,按其开办的数量来看基本可以满足 社区的需求，住户无需再为子女的教育问题而担忧。
有3个以上的露台，主人空间独立在 三层，无论是主卧空间还是书房、 主卫和衣帽间都十分宽敞明亮，不 同之处在于A1、A2户型有地下车位， B1、B2则没有，A2户型有独立私家 庭院，其他三种户型没有。
价格分析
小高层均价约为23000元/平米，价 格区间为190-220万。 别墅均价为35000元/平米，价格区 间为770-963万。 装修标准较为2000-3000元/平米。 贷款银行以中建、中信银行为主。
善。
威胁
项目周边待规划用地包 括变电箱、小区变电站、
垃圾站、弱电机房等不利
设施。
与周边其他楼盘相比，中海御景熙岸单价较高，但 由于其面积较小，因此总价仍属于可接受范围内。
价格走势
从上图可以看出,从10年9月开始直到11年2月,中海御景熙岸别墅 价格较为持稳,始终保持在33000元/平米的水准，不过近期价格升 至35000元/平米。
去化分析
截止到目前为止，别墅已经推出一半房源，约
医疗配套
1. 周浦医院 2. 御康医院 3. 上海国际医学园区中德友好医院 4. 上海国际心脏医院
5. 日本德真会国际齿科医疗中心
6. 二医大国际护理学院
在医疗配套上，对于中海御景熙岸的住户来说，去周浦、御康这种综合性医院路程比较远， 不是很方便。
交通配套-公交
公交： 1. 588云莲路高科西路站 2. 隧道九线邹平路昌里东路站 3. 572路 4. 786路 5. 大桥一线 6. 周南线