中海御景熙岸市调报告

中海御景熙岸毛坯联排别墅的户型
共有4种，分别是A1(275平米)、
A2(258平米)、B1(222平米)、B2(219 平米)。 首次开盘推出的主要是B1和B2两种， 不临水，临水的大面积预计今年推出。
四种户型共同点在于采光地下室都 比较宽敞，全为赠送，可以自行分
割设计，都有独立的如户花园，都
21栋，已推出房源中目前还剩10栋左右，另一半 尚未推出。 中海御景熙岸预计于2011年3月初开盘，推出 精装公寓，楼号为271、272、277、280与281， 包括67平米1房、83平米2房和90平米3房，约300 套，总价190万-220万元/套。
客源:在浦东中心区域工作的高端人群，
经济实力强，需要有天有地的生活空间，比 较静谧的生活环境。部分经保利林语溪业主
板块介绍
周浦镇位于浦东新区东南部， 西接闵行浦江镇地区、北邻康 桥镇、南连航头镇、东与六灶 镇接壤。 总面积41.6平方公里，辖有 13个行政村、10个居民委员会。 现有人口6.68万人，有30多条 街道。 各类房屋总建筑面积110.01 万平方米，镇政府设于周浦汽
车站西南的年家浜路。
项目介绍
介绍过来的看房客也比较多。
பைடு நூலகம்
客层:公司白领、成功人士为主,投资 客较少，及部分动迁户。
秀沿路道路两边有刀旗，秀沿路 杨高南路路口有大型户外看板。 电视、报纸等媒体上广告较少， 宣传力度不大。
优势
位于炙手可热的大浦东周康区域，与三 林板块仅一桥之隔。由市中心出发，沿浦 东主干道杨高南路向南即可到达。 15万平米纯正赖特建筑，三面自然水系 环绕，社区内特别设计了2000平方米左右 的水面面积，以其三面环水的自然之姿，
与周边其他楼盘相比，中海御景熙岸单价较高，但 由于其面积较小，因此总价仍属于可接受范围内。
价格走势
从上图可以看出,从10年9月开始直到11年2月,中海御景熙岸别墅 价格较为持稳,始终保持在33000元/平米的水准，不过近期价格升 至35000元/平米。
去化分析
截止到目前为止，别墅已经推出一半房源，约
善。
威胁
项目周边待规划用地包 括变电箱、小区变电站、
垃圾站、弱电机房等不利
设施。
处于大三林浦东世博板块， 周康别墅区内，重塑赖特经典， 生态环境优越。 中海御景熙岸在社区内特别 设计了2000㎡左右的水面面积，
并在小区内引入天然活水，使
生活兴趣盎然。 别墅和公寓综合的中型社区， 有一定规模，产品选择余地较
大。
生活配套
上海建桥学院
工商银行
周浦医院 御康医院
中海御景熙岸合聚名校、商业、医疗和艺术 等高端设施，于繁华之地，取静谧之地。
尽享生活之悠然。为高端人士打造的品质
居所。 对于大部分刚性需求的客户来说，总价 属于可承受范围之内。 社区南、西、北三侧均为景观河道，呈 现了一种亲水低密度的美好生活意境。
劣势
受7090政策影响，公寓 房分拆出售，导致部分户
型不理想。
目前周边交通不是很方 便，公交及轨道线路较少。 周边生活配套极不完善， 给住户生活带来不便。 杨高南路秀沿路路口仍 在施工，环境较差。
高速公路：
杨高南路
交通配套-地铁
轨道6号线（上南路站） 轨道11号线（三林路站 ）
处于大三林浦东世博板块，周康别墅 区内，重塑赖特经典，生态环境优越。
别墅和公寓综合的中型社区，有一定
规模，产品选择余地较大。 整个项目分为联排别墅与高层公寓两 种。 别墅共计43栋，都是4-6户，层高为3 层。 公寓共计16栋，均为小高层，2梯4户， 顶楼为大平层，层高为18/20层。
医疗配套
1. 周浦医院 2. 御康医院 3. 上海国际医学园区中德友好医院 4. 上海国际心脏医院
5. 日本德真会国际齿科医疗中心
6. 二医大国际护理学院
在医疗配套上，对于中海御景熙岸的住户来说，去周浦、御康这种综合性医院路程比较远， 不是很方便。
交通配套-公交
公交： 1. 588云莲路高科西路站 2. 隧道九线邹平路昌里东路站 3. 572路 4. 786路 5. 大桥一线 6. 周南线
有3个以上的露台，主人空间独立在 三层，无论是主卧空间还是书房、 主卫和衣帽间都十分宽敞明亮，不 同之处在于A1、A2户型有地下车位， B1、B2则没有，A2户型有独立私家 庭院，其他三种户型没有。
价格分析
小高层均价约为23000元/平米，价 格区间为190-220万。 别墅均价为35000元/平米，价格区 间为770-963万。 装修标准较为2000-3000元/平米。 贷款银行以中建、中信银行为主。
中科大研究生院
中福会幼儿园
康桥艺术画廊 复旦附中康桥学校 康桥文化中心
教育配套
1. 中福会幼儿园 2. 巴金文学幼儿园
3. 复旦附中康桥学校
4. 长宁国际学校 5. 上海英国学校 6. 上海建桥学院 7. 尚德试验学校（双语学校） 8. 申花足球学校 9. 中科大研究生院
在教育资源上,小区周边设有幼儿园、初中和大学,按其开办的数量来看基本可以满足 社区的需求，住户无需再为子女的教育问题而担忧。
机会
地处大浦东核心区域，后世博时代， 区域价值一再升。周康别墅区、大三 林世博版块、大浦东三大价值利好强 势组合，奠定了其无穷的发展潜力。 地铁11号线已经在建设中，势必会 给该区域带来交通上的便捷以及价值 上的提升。 随着保利林语溪、绿地香颂住户的 入住，该地区将形成一个颇具规模的 生活区域，各项生活配套也将更加完
基础数据 板块环境 产品 价格 产品去化情况 客源客层 媒体执行 SWOT分析
基础数据
项目名称 所处板块 现场地址 建筑形态 建筑风格 开发商 企划营销代理 建筑设计公司 价格范围 公寓面积 别墅面积 物业公司 中海御景熙岸 周康板块 浦东新区秀沿西路258弄（近杨高南路） 联排别墅、小高层 赖特式风格 中海地产 JCT腾鲤传播 上海天华建筑设计有限公司 公寓23000元/平米、别墅35000元/平米 67/83/90㎡ 220-275㎡ 中海物业管理有限公司 占地面积 总建筑面积 容积率 绿化率 得房率 开盘时间 交房时间 总户数 停车位 价格区间 价格区间 物业管理费 131232平米 193392平米 1.20 35% 85% 2011年3月5日 2012年8月1日 1400户 公寓1:0.63、别墅1:1 190万-220万 770万-963万 公寓2.20元、别墅3.0元