物业项目设施设备的运行维护方案

物业项目设施设备的运行维护方案本项目拥有大量先进的设施设备，通过精细、高效的设备运行维护、报修管理、节能管理、档案管理、应急方案设计等服务，向客户提

供365天、24小时不间断的基础功能服务，确保舒适、安全和便利，是物业管理公司最为重要的职责之一。

我司在服务于国贸中心的过程中，积累了非常丰富的现代高档

设施设备的运行、维护及管理经验，在领导重视、技术过硬、精细

管理以及持续改进的多重因素下，确保了17年无重大设备故障事故

的出色专业记录。

国贸物业设备运行与维修保养服务的目标是确保本项目设施设

备运行的安全、高效率及综合成本得到有效控制。

一、强弱电系统运行与维护

1.目标

为本项目建筑物及配套设备设施提供安全、可靠、稳定的电能供应，电视及通讯网络畅通，满足客户需求，是管理公司的首要目的之一。

2.内容

对变配电系统设备、动力用电设备、照明等系统设备按专业规范和操作规程实施运行和维护，保证强弱电系统设备的安全供电、设备的安全运行以及运行维护人员的人身安全。

按行业规范设置变配电系统值班岗位和维修保养岗位；

制订各类设备维护、检修的月、季和年度计划，定期对设备进行维护检修；

执行巡视、检修制度，快速响应投诉和临时维修。

3.措施

人员：具备有专业技能和实际工作经验的技工队伍，所有员工必须持政府主管部门颁发的相应等级的操作证上岗；

程序：汲取国贸中心多年来的实际运行和管理经验，制定相关的规程、制度、安全和操作程序，建立完善的监督检查机制、意见反馈体系等；

建立严格的规章制度，认真执行安全操作规程；

建立设备运行、维修档案；

培训：专业提高培训、服务意识培训；

针对具体设备的定向技术操作培训；

针对电气专业的不同内容（包括电站）的业务培训。

二、空调（制冷）机组运行与维护

1.目标

制冷机组及其配套设备是暖通空调系统的核心设备，其正常运转是本项目暖通空调系统正常运行的基本条件。物业管理公司将根据楼宇的设备技术情况，制订制冷机组及其配套设备运行、维护和管理规程，保证制冷系统正常运行，并逐步实现降低能源消耗、减少运行成本的目标。

2.内容

按设备运行规程和操作手册技术要求，制订制冷系统运行规程和操作任务书，用以指导空调系统运行维护人员的规范操作；

制订并执行该系统设备例行的月、季和年度维修保养计划；

通过智能化"群控系统"采集运行数据，进行能源消耗分析，按不同季节制冷量的需求，优化制冷机组及其配套设备的运行程序，以达到降低能耗的目的；

配合制冷机组供应商或专业公司对制冷机组进行专业维护保养工作，对其全过程进行监督管理，并建立设备运行维护档案。

3.措施

汲取国贸中心大型尖端制冷设备多年积累的运行经验，制定完善的岗位责任制、操作手册等文件；

建立并执行机房设备巡视制度和设备运行记录制度；

制冷机组及其配套设备的运行维护人员须经专业培训，考试合格后上岗；

组织设备供应商对物业管理公司运行维护人员做专业技术培训；

三、热交换机组运行与维护

1.目标

为本项目提供稳定可靠、舒适安全的热力能源，通过对机组的维护和保养，确保系统的运转正常。在充分掌握设备技术数据的前提下，制定出相应的运行模式，以达到节省能源的目的。

2.内容

热力交换设施的维护与运行；

燃气锅炉的维护与运行；

室内散热器的维修与保养；

压力容器的定期检测；

燃气器具的定期检测；

热力管线、阀门的维护与检修。

3.措施

根据设备技术要求制定维修保养计划；

定期对换热器进行清洗、除污、更换密封件；按计划报请技术监督局进行检测；

认真填写巡检记录；

收集汇总运行数据，采取相应的节能措施；

所有从业人员必须持有专业上岗证。

四、给排水系统运行与维护

1.目标

通过给排水系统设备设施的正常安全运行，保证本项目用水稳定供应，污水排放符合国家标准。在周密的计划保养、及时维修的状况下，使设备始终处于良好的水平，彻底消除跑、冒、滴、漏现象。

2.内容

所有供水设备的运行与维护；

生活水箱、消防水箱的维护、检测；

按计划进行生活水质的检测化验；

控制柜、传感器、稳压装置

文章来源自房地产E网

、阀门、膨胀结的维护与检修。

3.措施

从业人员必须是具备一定技术知识的熟练技工，定期要进行技能、服务意识方面的培训；

每日必须进行巡视检查，记录运行数据；

水泵\阀门等易损部件，每季度进行一次检修保养；

消防供水设施每半年进行一次启动运行、维修养护；

雨季来临前对所有排水管道、地沟、集水井进行清疏；

每月对污水泵、排水泵、加压泵进行维修养护；

随时检查各处的用水情况，保证节水计划的落实；

每年两次对生活水箱进行清洗消毒，检测达标。

五、中水系统运行与维护

1.目标

最大限度的利用设备能力，节省有限的资源；适应社会发展的需要，着眼于未来，从现在做起，力争实现环保目标。

2.内容

主要从BOD、COD、SS、PH值四个方面，将原水水质经过处理达到中水水质的再使用或排放标准。

前处理阶段：去除废水中的杂质，主要处理流程的物质；

主要处理过程：利用微生物对于水中有机物的吸附、氧化分解和催化作用来除去水中的SS有机物质；

后处理阶段：对回用的水进行进一步的处理和消毒。

3.措施

人员：熟悉中水处理站的机械设备、工艺流程、控制系统、配管、穿线、通风等状况。具备水质化验操作证书；