个人房产抵押贷款授信细则

附件1：平安银行广州分行个人房产抵押贷款授信细则第一章个人住房抵押贷款第一条个人住房抵押贷款是指银行向个人借款人发放的以住房为贷款抵押物的贷款。

分为置业贷款和持证抵押贷款。

本授信细则中所指住房包括别墅、酒店式公寓。

第二条置业贷款指借款人申请贷款用于购置住房，并以该住房作为抵押物的贷款。

第三条持证抵押贷款指贷款用途用于借款人及其家庭购房、购车、房屋修缮、购买耐久性消费品等目的之资金需求的贷款。

持证抵押贷款不得用于以下目的和用途：(一)贷款资金不得以任何形式进入证券市场，或用于股本权益性投资；(二)贷款资金不得用于国家明令禁止或限制的经营活动；(三)贷款资金不得用于房地产项目开发；(四)外籍人士贷款用途不得用于购买非自用、非自住商品房。

第四条个人住房抵押贷款还款方式：依照本息还款方式，可分为：(一)本息摊还型。

又分为按月等额本息还款及按月等额本金还款。

(二)到期还本型。

即每月只缴息，到期一次性还本。

第五条个人住房抵押贷款币别及金额：可以选择以人民币或美元、港币（外币仅限境外人士）发放。

还款币别需与贷款币别相同。

单一抵押品抵押贷款额度下限为5万元；单笔贷款金额上限为1500万元（或等值外币），同一人（含配偶，如有）抵押贷款总额度（包括住房和商用房）上限为人民币4000万元。

第六条个人住房抵押贷款成数，见下表：（一）置业贷款对于住房置业贷款，以借款人家庭（仅包括借款人、配偶及未成年子女）名下未完成清偿的“住房”套数（含本笔），认定套数。

在借款人家庭住房贷款套数为4套以内时，以未结清“住房”置业贷款计算套数。

第一套置业贷款的贷款成数仅限于普通自住房，广州地区普通自住房标准为单套建筑面积144平方米（含）以下。

如遇政府出台新规定，则按政府新规定报总行批准后执行。

（二）持证抵押贷款对于住房持证贷款，以借款人家庭（仅包括借款人、配偶及未成年子女）名下未完全清偿“房屋”（含住房、商用房和两用房）套数，认定房贷套数。

别墅持证抵押贷款成数一律不超过5成。

注：1、人行信用报告中贷款种类为“其他”贷款，但担保方式是“抵押”的或种类为“住房公积金贷款”，视为住房，计算在内，除非客户提供证明，证明不是住房或房产抵押。

2、已有贷款如果是本行贷款，必须以抵押房产的套数计算，不以贷款笔数计算（因为有时是多笔房产办成一笔贷款）。

他行贷款无法得知套数的，以一笔一套计算。

3、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平（即借款人家庭只有一笔“住房”贷款纪录（含已结清和未结清），且该住房面积/家庭（仅包括借款人、配偶及未成年子女）人口不超过当地人均面积），再次申请普通自住房贷款的，可比照首套贷款政策执行。

当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准，目前广州地区人均住房水平为20.46平方米。

4、非同一家庭共同借款人（需为产权人之一），有一人符合首次购买普通自住房条件，可比照首套住房贷款政策执行。

5、物理上相邻的2套住房，内部设计实际实现1套物业的使用功能，并由同一家庭同时购买，可视同“1套房”。

6、家庭在我行房产抵押（含置业、持证）套数合计超过5套的，且贷款金额合计超过1000万的，第6套起一律4成，期限不超过20年。

（三）贷款成数除不可超过上述成数上限外，还须按贷款成数系数评估表作成数加减。

（贷款成数系数评估表见附表1）（四）加减后的成数如果低于50%，则可以50%贷放，不视为例外，第六条第（二）款第6点情况除外。

但如果借款人本次负债比超过50%或总负债比超过55%，则需要下降成数至负债比符合。

（五）计算成数的房价基础在置业贷款时原则上以评估价与实际买卖价取低者，在持证抵押时以评估价为准。

评估价分评估总值、主动评估净值或被动评估净值，广州分行采用评估总值。

（六）置业贷款符合下列情况的，最高贷款成数还需符合下列规定：1、除符合置业贷款客户首次购买普通自住房标准的，其他建筑面积超过90平方米（含）的，最高贷款成数为70%；2、别墅类，贷款期限超过5年的，最高成数不得超过60%，最长不得超过20年。

（七）对于持证抵押贷款，必须要求客户提供贷款目的证明，并严格审查其真实性。

贷款目的不可以是政策禁止的用途。

必要时，应该在征得客户同意后，将贷款划转到贷款目的的受款方。

（八）置业贷款，必须将贷款款项划转到房屋销售方。

第七条个人住房抵押贷款期限（一）还款方式为本息摊还型的1、借款期限最短1年；2、借款期限加借款人年龄不超过70年；3、借款期限加房龄不超过35年。

（二）还款方式为到期还本的：最长1年。

第八条个人住房抵押贷款利率及其它收费（一）利率、违约金和其他收费的规定由总行零售业务管理部制定，但不得违反本行及中国人民银行的利率政策。

（二）逾期息：贷款的逾期缴款金额将以案件利率加收50%（等于乘150%例如原利率为5%，加收50%等于7.5%），按日加收逾期息。

第九条个人住房抵押贷款抵押品标准：一手楼（初次交易商品房，包含期房和现房）及二手楼（多次交易商品房）均可。

（一）期房有下列限制：1．楼盘总建筑面积原则不小于4000平方米（我行开发贷款的楼盘除外）；2．只限住房。

3．禁止办理到期还本的贷款产品及持证抵押贷款。

4．一手期房贷款开发商需与我行签订按揭贷款合作协议，并作为保证人承担阶段性担保责任，签署担保书，阶段性担保责任期限从发放贷款到银行得到房地产抵押证明止。

一手期房贷款应在抵押预登记后始可放款。

如提前至广州市房管局“阳光家缘”（/）网上签约后放款，除需通过我行期房按揭项目授信审核外，还须经分行风险管理部认可，并报总行零售风险管理部批准；开发商未与我行签订按揭贷款合作协议，不作为担保人承担阶段性担保责任的，按“直客式”模式进行操作。

直客式楼盘及价格复核由分行零售风险管理人员认定。

原则上我行取得期房办理的房产证期限不得超过开发商办理房屋初始登记日（大确权）后3个月。

5．优良职业指：包括国家机关、公益性事业单位、社会公共事业行业、国有独资垄断性行业（石油、石化、电信、水电气供应公司等）、金融业、上市公司（非ST）正式工作人员，有执照的专业人士，如律师、注册会计师等。

（二）二手置业贷款应办妥抵押手续，获得以我行为权利人的他项权证后放款。

如提前至交易契税税单、买受人新房产证或抵押受理回执放款（抵押品仅限住房），须由我行认可的担保公司作为保证人承担阶段性担保责任。

担保人签署担保书，阶段性担保责任期限从发放贷款到银行得到房地产抵押证明止，并在贷款发放后90天内办妥抵押登记手续。

（三）持证抵押应办妥抵押手续，获得以我行为权利人的他项权证后放款。

如提前至抵押回执放款（抵押品仅限住房），须由我行认可的担保公司作为保证人承担阶段性担保责任。

担保人签署担保书，阶段性担保责任期限从发放贷款到银行得到房地产抵押证明止，并在贷款发放后60天内办妥抵押登记手续。

（四）住房房龄应在20年以内；（五）住房个案建筑面积原则上只接受35平方米（含）以上的物业；（六）不存在权利瑕疵（限制流通、租赁、抵押、典当、查封冻结等限制性因素，下同）（七）不得以公司房产做抵押；（八）贷款抵押房产仅限于广州市区及增城市、从化市两个县级市，其他经核准承做地区的优质住宅板块需分行零售风险管理人员认定后方能上报。

（九）抵押品可以自用或出租。

如果出租的，必须提供房屋租赁合同。

如果租赁到期日距离审核日2年以上，3年（含）以下的，且贷款成数超过5成的，或距审核日3年以上的，承租人必须签署声明书，放弃租赁权利及优先购买权，在银行处分抵押品时主动迁出；（十）不予受理抵押品范围：无独立产权或有回租约定的酒店式公寓。

（十一）对于特殊贷款，经征信审批人员要求的，还需提供房屋现场照片，照片需反映：●地理位置：含街面、繁华程度、交通便捷性、层次、朝向等；●周围环境：含景观、商业聚集程度等；●门面外观：含门牌号码、店面标识等；●内部装修：含装修档次、内部设施等；●踏勘人员：含查看客户经理、拍照日期等。

第十条个人住房抵押贷款抵押品评估规定：（一）抵押品的评估须由总行零售风险管理部认可的评估公司进行评估或借贷双方协商确认。

（二）评估报告中应含评估单价、评估总值（含税）和评估净价，完整评估报告中须附所评估抵押品照片（房内、房外、门牌、景观及小区外部环境），简式报告无需现场查勘和附抵押品照片。

（三）评估公司选定、评估流程及要求，以及评估质量监控由分行零售风险管理岗负责，并经总行零售风险管理部认可后备案。

评估公司的服务效率监控和评估费用管理由分行零售业务部负责。

（四）原则上征信时仅接受抵押物评估答复书或正式评估报告，不接受询价单。

第十一条个人住房抵押贷款抵押品保险：住房贷款的抵押房产可以不投保财产险。

第十二条个人住房抵押贷款的借款人及保证人规定（一）借款人限自然人，并须满足以下条件：1．本国公民，或持有护照、港澳往来通行证件（回乡证）或台胞证，在我国境内有合法居留证件或职业证明的外国公民、华侨或港澳台同胞，符合中国政府规定的可以购房的居住期限规定；2．申请置业贷款的借款人年龄在18周岁（含）以上65周岁（含）以下；申请持证抵押贷款的借款人年龄在20周岁（含）以上60周岁（含）以下；3．无不良信用记录、具有完全民事行为能力。

（二）借款人及保证人征信1．经办机构必须通过中国人民银行个人信用基础数据库进行借款人及配偶、抵押物提供人及保证人信用查询。

有不良信用记录者（不良信用记录标准指：对于贷款：最近24个月内有1次（含）以上连续逾期达61日记录，或2次（含）以上逾期达31日记录人员；对于信用卡：500元以下透支或欠缴年费逾期的不算不良记录，其他不良信用记录标准比照贷款），不得接受贷款申请。

2．征信人员必须对借款人及保证人（如有）进行电话核实。

有权核准人员认为必要时，还需实地核实。

（三）保证人或共同借款人，贷款原则上不要求保证人，但在下列情形下，必须提供连带责任保证人或成为共同借款人；1．借款人负债比不足时，必需提供连带责任保证人；2．抵押品是由多人购买的，或者他人名下，所有产权人必须签订《抵押声明书》；所有产权人必须成为共同借款人或连带责任保证人（但当产权人为借款人之直系亲属且不作为主要还款来源的可免除作为共同借款人或连带责任保证人）；3．持证抵押贷款的借款人配偶需为共同借款人，或连带责任保证人，或签订《抵押声明书》。

借款人及其配偶如有一方是本国人的，亦同；4．其它经银行要求的情形。

第十三条个人住房抵押贷款的收入及偿债能力规定本次负债比=本次贷款的月还款额/月均收入总负债比=（本次贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）/月均收入上述总负债指借款人及共同借款人家庭（仅包括借款人、配偶及未成年子女，以下同）总负债。

上述收入是指借款人及共同借款人家庭税后总收入。