项目前期办管理办法(6)

项目前期办管理办法

项目前期工作是指项目决策阶段的工作，它包括：项目建议书，可行性研究报告，方案设计，环保计划，职工健康计划，人员和机构组织形式，资金使用规划等。

项目建议书又叫做预可行性研究报告，它是由项目提出单位根据规划发展要求，结合自身各项资源条件，向上级主管部门提出的具体项目建设的轮廓设想和书面文件。项目建议书由上级主管部门审查、批准后，即可列入项目前期工作计划。上级主管部门对项目建议书的审批通过关系到项目能否继续进行，是项目能往下进行的前提条件。

可行性研究报告根据批准的项目建议书的进一步深化，收集资料对项目进行进一步论证和定位，综合评选，确定经济上合理，技术上先进，条件上具备，实施上可行的最佳方案，为项目决策提供依据。可行性研究报告需要得到行业专家的论证和主管部门的批准。可行性研究报告为投资者和决策者提供可靠的决策依据，并可作为下一步工作开展的基础。方案设计为初步设计，仅提供概念性的设计框架，为展示项目的轮廓和说明而作的设计。前期工作还需要对需求分析、市场调研等工作作出一系列的安排统筹等。

为规范本企业地产项目开发管理，减少和避免失误，提高企业投资收益率，根据国家有关规定，结合本企业实际情况，特制定本制度。

①项目前期班专员应配合部长实施公司各项目广告宣传推广，制定策划及设计推广方案。组织、协调宣传企业产品，提升企业形象。

②认真负责公司标识系统的统一制定、设计和实施规划。

③认真执行总公司营运方针并按需要组织策划公司统一实施的大型企划及企宣方案，检查和监督方案的落实。

④为公司领导提供公司发展战略、公司专项宣传个案、公司整合宣传方向、公司盈利开发等宣传专案。

⑤定期按照企划纲要及工作计划进行目标检查和考核。

⑥前期项目的主持管理者，直接对集团领导负责，具体负责项目前期的组织协调和实施，认真组织项目前期管理的各项工作职责。

⑦组织编制项目工程管理总体实施方案，项目建设总进度计划，资金使用及需求计划，并按经批准的方案和计划组织实施。

⑧积极协调外部关系，为前期项目创造一个良好的工作环境，做好各阶段工作中合同谈判和合同会签工作，代表集团行使相应职权。

⑨组织工程前期小组提出设计委托任务书，根据设计委托合同，督促工程前期组跟踪和监控初步设计和施工图设计的进度质量，督促设计部门根据有关部门的审查意见进行施工图修改设计。

⑩办理项目部建设项目各项前期手续的报批和报审工作的成员组，负责办理选址意见书、用地预审、立项、环评、方案审查和用地规划许可证，办理勘察成果审查，办理用地预审、用地红线，办理消防、民防、施工图审核、市政园林审查，办理建设工程规划许可证，

办理工程建设报建表，办理燃气、供电、电信、排污和有线电视等市政管线的设计委托及相关前期手续等，含负责报概内审工作。

11 负责组织项目部建设项目前期的测量、勘察设计的招标和管理工作，包括组织设计招投标、设计委托、签订设计合同、优化设计方案以及前期设计修改等。

12 负责组织项目部建设项目前期的测量、勘察设计的招标和管理工作，包括组织设计招投标、设计委托、签订设计合同、优化设计方案以及前期设计修改等。

13 负责项目部征地拆迁工程的招标与管理工作，参与预征地块的场地管理及移交工作。

14 认真处理建设项目施工过程中有关前期的手续、设计等变更事宜，协助项目部办理竣工验收相关手续及后期工作。

15 负责对政府、业主和主管部门协调工作，负责向项目部相关人员及时通报项目前期工作进展情况。

16 参与项目设计方案、初步设计、施工图设计和技术经济文件的内审，负责组织项目部施工图招投标前的内审工作。

17 组织协调各工程组开展工程验收，包含工程质量、土地、规划、消防、民防、市政、园林、环保、设委和档案等专业工程验收。项目前期办专员应具备的素质和技能：

①项目管理知识：项目部领导及员工必须有丰富的项目管理知识，对项目的计划、协调、执行、总结都要有自己一套完整的理论。

②良好的沟通能力：良好的语言能力能迅速传递自己所要表达

的信息，处理好外部的公共关系。良好的沟通能力能获得更佳更多的合作；能使自己办事更加井井有条；能增加自己进行清晰思考的能力。

③良好的分析能力：项目部应对国民经济和社会发展做好充分的分析，对项目的实施做出正确的评价。

从融资角度看，做好项目前期工作，是有效利用社会资金必不可少的环节，其中项目建议书和可行性研究报告又是项目前期工作中的重要阶段。随着投融资体制改革的深化，项目建议书和可行性研究报告的编制，要尽可能地向国际规范的要求靠拢。如何编制项目建议书和可行性研究报告至关重要。

一、项目建议书的编制及要求

项目建议书的编制是每一个拟建项目最早开展的一项工作，是立项的基本文件和整个项目前期工作的基础环节，是项目建设程序中的第一步，也是投资决策前对拟建项目的轮廊设想。它主要通过对拟建项目的建设背景、发展趋势及基础条件等方面进行初步的评价和研究,为项目的可行研究提供最基础的资料和数据。项目建议书经批准后，方可开展下一步工作。

㈠、项目建议书的主要内容

⒈项目建设的必要性和依据。改扩建项目要说明现有企业概况，需要引进技术和进口设备的，还要说明国内外技术差距及引进理由

⒉市场预测，包括产品国内外供需情况的现状和发展趋势预测、销售预测和价格分析等。

⒊建设规模和产品方案，包括对建设规模的分析和产品方案是否

符合行业发展规划、技术政策、产业政策以及产品结构调整方向。

⒋项目选址，包括建设地点的地质、地形、社会经济条件的初步评价，选址是否符合地区生产力布局的要求。

⒌生产经营及外部配套条件，包括资源、原材料、动力、水、人力及外部运输条件等。

⒍项目对当地环境影响的简要说明。

⒎主要技术、工艺方案，技术引进国别、厂商的设想，主要单项工程与辅助、配套工程的总体布置设想。

⒏投资总额初步估算以及建设资金来源和筹资方式。拟利用外资的形式、数量、国别以及外资的使用方案，合资期限、出资方式等。

⒐配套资金的落实情况。

⒑经济效益和社会效益的初步评价，包括成本、效益、风险分析，投资回收、债务偿还的测算，以及外汇平衡情况和外债偿还方式、偿还责任等。

⒒建设工期和进度安排。

㈡、项目建议书的编制要求

项目建议书要根据国民经济和社会发展长远规划，结合行业、地区发展规划、国家的产业政策、技术装备政策以及国家和地区有关投资建设方针、政策，在深入调查研究、收集资料的基础上，经预测、分析，掌握项目的技术、经济条件后编制。项目建议书由建设单位编制，也可由建设单位委托有资格的咨询单位编制。

项目建议书的深度要求：其投资估算一般与实际误差不超