商业地产分割要领
如何分割商业场所的商铺面积
商铺分割原则范文
商铺分割原则范文首先，商铺分割原则要符合市场需求。
商业地产项目的商铺分割应根据所在区域人口、消费能力、消费习惯、商业竞争等因素来确定。
通过市场研究和调查，了解潜在租户的需求和偏好，确定商铺的规模、面积和布局，以满足不同类型的商业经营。
其次，商铺分割原则要考虑商户运营需求。
商铺的分割应根据商户的业态定位、产品特点和经营模式来确定。
不同类型的商户有不同的运营需求，例如，餐饮商铺需要考虑厨房、餐厅和顾客就餐区的合理布局；零售商铺需要考虑商品陈列和货架摆放的大小、位置和数量等。
商铺分割应根据商户的特点，提供合适的经营空间。
再次，商铺分割原则要考虑商铺的可持续经营性。
商铺的划分应采取可持续发展的方式，避免过度分割和浪费商业资源。
商铺的划分应根据市场需求和商户经营特点，确定适当的面积和布局，保证商户能够获得合理的利润和投资回报。
商铺的划分还应考虑未来商业发展趋势和变化，保持灵活性和可调整性，以应对市场变化。
此外，商铺分割原则还要考虑商业环境和配套设施。
商铺的分割应考虑商业环境的布局和配套设施的完善。
商业环境包括周边交通、人流密度、商业氛围等因素，商铺的划分应根据这些因素确定合适的位置和面积。
配套设施包括停车场、卫生间、通风、供水供电等基础设施，商铺的划分应考虑这些设施的利用和布置，以提供良好的营商环境。
最后，商铺分割原则要考虑商业项目的整体规划和协调。
商铺的划分应与商业项目的整体规划相协调，保持商业项目的统一性和一致性。
商铺的划分应以商业项目的总体规划和设计为基础，根据商业项目的风格和定位确定合适的商铺划分。
商铺的划分还应与项目的其他要素相协调，如景观设计、道路规划、公共空间等，以提高商业项目的整体品质。
综上所述，商铺分割原则的制定是为了满足市场需求、商户运营需求、商铺的可持续经营性、商业环境和配套设施的要求以及商业项目的整体规划和协调。
商铺的分割应根据这些原则来进行，以提高商铺的投资回报率，满足不同租户的需求，并优化商业空间的利用。
商业地产商铺分割规范商业地产商铺定价操作程序
商业地产商铺分割规范商业地产商铺定价操作程序
商业地产商铺分割规范和定价操作程序如下：
1. 制定商业地产商铺分割规范：确定商铺分割的标准和条件，包括商铺的可分割面积、位置、朝向等要求。
规定商铺分割时是否需要进行装修、公共设施的配套等要求。
2. 市场调研和竞争分析：对所在地区的商业地产市场进行调研和分析，了解当前商铺
的供需情况、租金水平和竞争对手的定价策略，以此为依据确定商铺的定价范围。
3. 商铺分割评估和定价：通过专业的评估师对分割后的商铺进行评估，考虑商铺的面积、位置、朝向、装修等因素，综合市场调研和竞争分析的结果，确定商铺的最终定价。
4. 定价策略制定：根据商铺的特点和市场需求，制定相应的定价策略。
例如，对于热
门地段和高需求的商铺，可以采取较高的租金定价；对于新开发的商铺或者竞争较激
烈的地区，可以采取更有竞争力的定价策略，吸引租户。
5. 定价审核和调整：定价策略制定后，需要进行审核和调整。
通过与市场的反馈和租
户的反应进行比较，对定价进行适时调整，以达到最佳的市场接受程度和租赁效益。
6. 宣传推广和租赁活动：在商铺分割和定价完成后，需要进行宣传推广和租赁活动。
通过各种渠道，如广告、网络、社交媒体等，将商铺的信息传达给潜在租户，并开展
租赁活动，吸引租户签约。
7. 定期评估和调整：商铺的定价需要定期进行评估和调整。
随着市场供需情况的变化
和竞争环境的变化，商铺的定价策略可能需要调整，以保持市场竞争力和租赁效益。
以上就是商业地产商铺分割规范和定价操作程序的基本流程，可以根据实际情况进行具体调整。
如何进行商铺分割？
如何进行商铺分割？商业地产营销已经进入了系统化的运营时代，一个项目的运作包含了定位、规划设计、招商、销售、经营管理等多个环节，每个环节都是环环相扣紧密联系的整体，任何一个环节的失误都会影响到整个项目的运作。
专注细节，做好每个环节，最终才能保证项目运作的成功。
一、商铺分割细节二、铺位分割三要素：通道、开间和进深1、在明确了铺位分割标准的基础上，具体进行铺位分割时，还要确定铺位分割的三要素，即通道、开间和进深。
而这三要素的确定，又是以铺位分割标准为基础的，当我们确定了铺位分割的标准，那么铺位分割的三要素也就水到渠成了。
2、这里需要注意的是，通道要考虑主通道和次通道的区别开间和进深需要注意二者之间的合理比例譬如，开间和进深的比例不宜超过４，以保证每间铺位的适用性。
3、不少商业项目在进行铺位分割时，为了销售利益最大化，不注意商铺的开间与进深的比例，分割出开间狭窄而进深狭长的商铺，这样的商铺很难适合业态经营，最后导致商铺无法出租使用。
4、铺位分割要考虑柱网结构与死角铺位的处理：进行铺位分割并不是确定了铺位分割的标准和三要素，铺位分割就能顺利完成。
在铺位分割的具体实施过程中，还要考虑建筑柱网结构的问题，要合理处理柱网与铺位分割之间的矛盾。
譬如柱子不能在铺位中间，不能影响商铺的使用；柱子不能影响铺位的展示面等，还要注意铺位分割后的卖场人流导向和环通问题。
三、分割要合符业态的整体定位要求分割要合符业态种类对经营场地的具体要求。
休闲娱乐类主要有书吧、茶饮、健身、电玩、网吧、台球俱乐部、影院、洗浴、馆咖啡、棋牌室、酒吧等等。
以网吧为例一是有足够的面积，根据文化主管部门的要求，每台电脑占地面积应不少于2.5平方米。
二是营业场所的消防要求——营业场所每层都必须设置消防通道、（消防安全梯出口）安全出口、消防防火门消防通道应保持畅通，消防防火门应距离主进门5M以上、消防门宽度应不小于1.4M、高度应不少于2.1M。
以健身房为例一个普通的健身房有品100—150平方米的规模即可，这样的一个健身房需要选择以下器械：一台迷你型大举重器、一台举重床、一台多功能跑步机、一台单功能跑步机、一台12人站综合训练器、两台健步器、两台按摩器、两台划船器、一台滑雪器、一台腹肌板、一副哑铃架，另加一些小器械。
一、商铺分割的原则
、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位1 10 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格25元/ m2/月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
揭秘购物中心商铺分割原则：如何分割实现利益最大化
揭秘购物中心商铺分割原则：如何分割实现利益最大化一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内陆商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / ㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
招商必看丨购物中心商铺如何分割实现利益最大化
一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格25 元/ ㎡/ 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
商业户型分割
商业户型分割的一般特点及原则一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位 110 个，其中一层 53 个（包括复式）、二层 41 个，三层 9 个，四层 8 个。
按照目前路段的商铺租金价格 25 元 / ㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到 30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
商业场所商铺分割原则
四、目前市场商铺分割存在的缺点和问题
例如：
单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合
1〕电脑手机市场，时代广场厅等。。。。
理，这是造成部分商业项目公摊比例过高〔有的高达 50%〕的直接缘由。
2〕连锁酒店。。。。。。。。格林豪泰。。。。
以我们步行街项目为例，目前不合理的地方主要表如今以下几个方面：
这些帮助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费本钱，
1、商铺分割
也增加公共能耗和维护本钱三多不除，公摊不减。
1〕空中街市的回廊，一户一厕所一管网系统一楼梯等，造成商
楼梯：
铺开发本钱增加使用率削减。。。。。。。
从设计上可以看到，目前很多商业项目在一、二层设计了过多
魏
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比较理想，因为经营服装、鞋帽、音像等业态不需要太宽的门面，而 商铺的后部又可以用来作存货区和体验区。可是假如项目将来的主要 商业定位是以摩托车、电动车、名烟酒等以商品展示为主的业态，则 几乎可以确定目前存在的那些进深与开间之比大于 4： 1 的商铺将会 因为商户和业主会考虑到不适合自己将来经营或者出租而无法达成， 因为这些种类的商业要求必需有较宽的门面，而很深的进深对它们几 乎没有什么用途。因此，商铺的分割必需结合功能主题来进行。
2〕沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业
商铺的分割，必需遵循科学利用的原则。即在满足消防要求的前
功能价值。。。。。。
提下，尽可能的充分利用有效空间面积，全部可有可无的空余面积都应
3〕金桥一栋铺面进深问题，导致销售总价过大，租金基数高，
Байду номын сангаас
当利用起来作为商铺，尽量削减和压缩帮助功能区的面积。这是提高使
商业项目分割
商业项目分割商业项目的分割一、步行街商铺的分割原则1、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4：1的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4：1的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110个，其中一层53个（包括复式）、二层41个，三层9个，四层8个。
按照目前路段的商铺租金价格25元/㎡/月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500元，而按照最少10%的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000元的月营业额才有可能保本和盈利。
如果每个上门的客户平均消费15-20元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在1500-2000人次，这就是盈亏平衡点。
租分割商铺需注意什么
租分割商铺需注意什么租分割商铺需要注意以下几个方面：1. 法律合规性：租分割商铺前，需要了解并遵守相关法律法规，包括土地使用权、商业用途等规定。
同时，还需要与房东签订合同，并明确商铺面积、租金、租期等事项，以确保租赁的合法性和公平性。
2. 商铺位置：选择合适的商铺位置对于经营成功至关重要。
首先要考虑商铺所在的区域是否繁华，是否有足够的人流量和车流量，以保证生意的盈利能力。
其次，需要注意商铺附近的竞争情况，是否存在类似业态的商铺，从而避免激烈的竞争。
3. 商铺面积：租分割商铺需要根据自身经营需求选择合适的面积。
商铺面积过小可能无法容纳足够的商品和设施；商铺面积过大可能导致租金负担过重，而且运营起来更为困难。
因此需要根据经营的特点和需求来选择适合的商铺面积。
4. 商铺设施：商铺设施的完善度和品质会直接影响到经营的效果和顾客的满意度。
在租分割商铺时，需要确认商铺内的设施是否齐全，并且设施质量是否良好。
例如，商铺是否配备了充足的照明设备和空调设备，是否有良好的排水系统等。
这些设施的齐备与否会对商铺的舒适度和使用便利性产生重要影响。
5. 租金与费用：商铺的租金是经营成本的一部分，因此需要考虑租金与经营收益之间的平衡。
通常情况下，分割商铺的租金会低于整间商铺，但需要注意租金与商铺面积的关系，以及与周边商铺的租金水平进行对比。
此外，还需要考虑其他费用，如物业管理费、水电费等，以避免租金成本过高导致经营困难。
6. 支持服务：租分割商铺时，有些商业综合体会提供一些额外的支持服务，如公共广告、宣传推广等，这些都可以提高商铺的曝光度和知名度。
因此，在选择商铺时，需要看清楚商业综合体提供的支持服务，以及是否需要额外收费。
7. 商铺使用规则：商业综合体或物业管理公司往往会有一些规定或限制，如装修标准、开设何种业态等。
在租赁之前，需要了解并明确商铺的使用规则，以免违反规定导致纠纷或违约。
8. 合作协议与保障：与房东签订合同时，需将商铺租赁的各项事宜明确写入合同中，包括租期、租金支付方式、责任承担等，以避免未来纠纷。
商业户型分割的一般特点及原则
一、商铺分割的原则 (2)1 、主题的原则 (2)2 、人性化的原则 (2)3 、科学利用的原则 (3)二、目前商铺分割存在的缺点和问题 (4)1 、商铺分割 (4)2 、辅助功能区 (4)楼梯： (4)厕所： (4)空闲场地： (5)3 、通道分割 (5)一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
商业地产与普通住宅成本分拆技巧及项目成本控制策略
商业地产与普通住宅成本分拆技巧及项目成本控制策略第一篇：商业地产与普通住宅成本分拆技巧及项目成本控制策略商业地产与普通住宅成本分拆技巧及项目成本控制策略专题一商业地产与普通住宅的期间费用核算与成本分拆技巧一、房地产项目成本核算三大原则（一）成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本（二）成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式（三）成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本二、房地产成本分配方法与成本分拆技巧（一）商业地产与普通住宅的的成本特点分析（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法1.四种成本分配方法的灵活运用（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法2.基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法（三）商业地产与普通住宅的成本分拆技巧1.成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算2.兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧3.地下室及车库成本的分拆技巧4.商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例（四）房地产项目成本核算与分拆的账务指引1.房地产项目成本分拆会计处理技巧2.房地产项目成本核算账务指引三、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧1.期间配比原则的运用技巧2.费用限额扣除的操作技巧3.费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧四、资产损失的处理技巧1.资产损失转化为成本的技巧2.资产损失的认定与扣除技巧专题二房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务一、房地产业成本项目构成及成本规划1．房地产业成本项目构成2．如何合理确定成本对象？3．土地闲置成本的处理技巧4．房地产成本费用计划与控制二、成本核算操作实务1．开发产品会计成本与计税成本的差异2．土地开发成本的核算程序3．配套设施开发成本的会计处理技巧4．预提费用的会计处理技巧5．开发间接费用的会计处理技巧6．成本对象报废或毁损的处理三、成本规划及税前扣除的节税要点1．成本扣除的政策与基本要求2．成本扣除的策略与操作实务3．设备选择甲购还是乙购？4．材料选择甲供还是乙供？5．项目成本核算方法与节税技巧6．土地转让与开发中的纳税技巧四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点1．投资决策阶段的成本控制与筹划要点2．项目设计阶段的成本控制要点3．招投标与合同洽商阶段成本控制要点4．施工阶段的成本控制与筹划要点5．项目结算阶段的成本控制与筹划要点第二篇：施工项目成本控制与管理面对激烈的建筑市场竞争，建筑施工企业不仅要生产出用户满意的产品，还必须保证企业合理利润，获得最大的经济效益，才能推动企业可持续发展。
【VIP专享】商业地产分割原则
商业地产--- 商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响，它将直接影响商铺使用率、租金收益、人流动向组织和业态组合，（例如步行街的廊道、电脑市场的通道等），因此，为了达到商铺分割的有效、合理，我们必须在充分研究和熟悉项目的前提下，遵循一定的科学原则来进行商铺的分割。
一、主题的原则 主题的原则，就是结合项目商铺整体定位的推广的主题，按照该商铺的业态所要求的商业功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是否科学，是我们首要考虑的问题，它决定商铺分割后是否与主题匹配。
例如，如果项目将来的定位是以服装、鞋帽、音像等业态为主题，那么商铺的进深与开间之比在4 ：1 左右的商铺的招商与销售都会比较理想，因为经营服装、鞋帽、音像等业态不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来作存货区和体验区。
可是如果项目将来的主要商业定位是以摩托车、电动车、名烟酒等以商品展示为主的业态，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为商户和业主会考虑到不适合自己将来经营或者出租而无法达成，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
二、人性化的原则 商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
商铺分割的原则
一、商铺分割的原则商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格25 元/ ㎡/ 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
商业地产分割方法
商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格25 元/ ㎡/ 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
商铺分割技巧
商铺分割技巧加使用率减少；沿港路异形设计，导致部分铺面没有临街展示面，缺乏商业功能价值；铺面进深过长，导致销售总价过大，租金基数高，影响招商和销售难题。
难题3：通道分割许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊；另一方面过道设计不规太多、空闲场地太多。
这些辅助功能区直接影响整个项目的租金、物业管理费成本，也增加公共能耗和维护成本三多不除，公摊不减。
难题4：公摊比例过高商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺招租和出售。
则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间造成浪费。
目前部分商业项目的公摊比例达到了 50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。
减小公摊的办法，无非是提高使用率。
提高使用率过高有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。
根据以上进行的分析，可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少 15%-25%个百分点，将公摊比例从有时的 50%压缩到 25%左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。
1、商铺分割常见难题（1）合理设计商业场所平面布局方法1：以柱点为自然分界点，便于纵向和横向分割方法2：以电梯的口为中心进行排列通道，便于人流分散方法3：纵横通道交叉空间太小时尽可能交叉在两条纵横通道交叉时，如果空间太小则尽可能交叉，这样对纵横道路视野有益。
方法4：纵横通道交叉空间太大则采取环形设计两条纵横通道交叉时,如空间太大，可采用环形或敞开式,使与标准铺位面积相差不大。
方法5：边线以直线为主对于边线，尽可能以直线为主，要两边同时有摊位，忌讳一侧有，一侧无。
方法6：变现不规则尽可能拉直处理对于边线中有不规则的，则尽可能拉直处理，虽然会使摊位面积不均匀，但会使道路齐整，便于人流贯通。
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商业场所的商铺如何分割，对其今后的销售和经营能否成功有着非常重要的影响。
为了达到商铺分割的有效、合理，必须遵循一定的原则进行。
1 、主题的原则商铺的分割，必须遵循主题的原则。
即结合商铺推广的主题功能来进行分割。
不同性质的商业种类，对分割有不同的要求，这是前提。
因此商业项目的商业主题定位是必须考虑的内容。
例如，如果项目将来的定位是以服装、音像业为主，则那些进深与开间之比大于 4 ：1 的商铺销售不会有太大困难，因为经营服装、音像业不需要太宽的门面，而商铺的后部又可以用来存货。
可是如果项目将来的主要商业定位是以餐饮、零售业为主，则几乎可以肯定目前存在的那些进深与开间之比大于 4 ： 1 的商铺将会因为餐饮、零售业主考虑到不适合自己将来经营或者出租而拒绝购买，因为这些种类的商业要求必须有较宽的门面，而很深的进深对它们几乎没有什么用处。
因此，商铺的分割必须结合功能主题来进行。
2 、人性化的原则商铺的分割，必须遵循人性化的原则。
也就是说，分割出的商铺，要符合业主经营、使用的要求。
分割出的道路，要符合消费者的购物习惯、购物心理和走路习惯。
这句话包含两层意思：第一，所有人性化所要求的人流通路设计必须要有；第二，所有不符合人性化所要求的人流通路设计必须去除。
这两点对于商铺的销售有非常重要的意义。
商业场所内部的步行系统设计是用以调节和分配人流量的重要和有效手段。
如果按人性化所要求的人流通路没有，必然会影响部分商铺的人流量，给销售和经营带来困难。
而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又会造成面积上的极大浪费，因为通路的唯一作用就是用来走路，不会产生经济上的效益。
以某个内地商业项目为例：目前来说，现有分割出的商业单位110 个，其中一层53 个（包括复式）、二层41 个，三层9 个，四层8 个。
按照目前路段的商铺租金价格25 元/ ㎡ / 月来计算，平均每个商铺将来经营要负担的月租金是2500 元，而按照最少10% 的利润来计算，每个商铺业主平均要达到30000 元的月营业额才有可能保本和盈利。
如果每个上门的客户平均消费15-20 元（视业种业态不同而定），则月上门客户量需保持在1500-2000 人次，这就是盈亏平衡点。
也就是每个商铺平均日人流量需要达到50-70 人次（即平均每小时5-7 人），而整个商业部分的日人流量就是5000-7000 人，即平均每小时通过500-700 人次，每分钟通过8-11 人次。
通路和楼梯占用的面积即应该按照此标准进行设计分配。
注：以上的估算只是一个粗略的估算，为商铺和道路的分割提供参考，其中并没有考虑随着楼层递增而租金成倍递减的因素，因此实际所需要的人流量和道路面积，都小于以上的估算。
3、科学利用的原则商铺的分割，必须遵循科学利用的原则。
即在满足消防要求的前提下，尽可能的充分利用有效空间面积，所有可有可无的空余面积都应该利用起来作为商铺，尽量减少和压缩辅助功能区的面积。
这是提高使用率，降低公摊比例的唯一有效途径。
辅助功能区，是指在商业场所中那些必须具备，而又不能用来当作商铺销售创造利润的面积。
例如楼梯、道路、厕所、休闲空地、设备间、绿化、停车场都属于辅助功能区范围。
2、目前商铺分割存在的缺点和问题3、单纯从营销的角度出发考虑，目前部分商业项目的分割不尽合理，这是造成部分商业项目公摊比例过高（有的高达50% ）的直接原因。
不合理的地方主要表现在以下几个方面：4、、商铺分割从设计可以看出有许多商业项目分割不规则，而且进深与开间之比大于4：1，这会给将来销售和使用带来很多麻烦。
由于商业经营对场地形状结构的要求较高，不合理的分割肯定会对一部分买家造成排斥。
2 、辅助功能区辅助功能区太多，白白浪费了许多可销售面积。
主要是楼梯太多、厕所太多、空闲场地太多。
三多不除，公摊不减。
楼梯：从设计上可以看到，目前许多商业项目在一、二层设计了过多的公共楼梯，按照一般的人流量估算，如果不考虑消防因素，根本用不上过多的楼梯。
过多的楼梯不仅增加了相应的通道面积，而且增加了建安成本，也不利于今后的管理，实在是没有必要。
建议在消防标准范围内相应设置即可。
厕所：目前一些商业项目在面积内，分布了十几个厕所！而在深圳的沃尔玛超市， 2 万平方米的商业面积，一共也只在一楼设有 1 个公共厕所，世界500 强企业的精打细算，确实值得我们参照和学习。
对此，我们建议设计上按照正常的标准每层保留一个公共厕所即可，这样不仅节约了面积、建安费，还省下了一大笔的卫生设备购买、将来维护费用，实实在在是一举多得。
空闲场地：目前的一些商业项目由于设计不合理，存在过多的空闲场地，浪费了使用面积。
通道分割.许多商业项目的通道和道路分割不尽合理，有的用不上，要用的没有。
一方面过道没有针对人流的导向进行设计，设计了大量过道、楼梯和回廊，有的也许今后很少能利用，浪费了空间。
另一方面过道设计不规则，拐角、分叉太多，不符合人的行走习惯，对空间也造成浪费。
按照商场经营的规则，就怕消费者不来，来了就要你多走路，否则我的生意怎么好得起来？深圳等沿海城市吸取国外经验，一般将出入口分别设置在商场的两侧而非正中间，在满足人流量需要的前提下，针对消费者的行走习惯，对道路尽可能的进行压缩，为的就是有效提高使用面积，延长消费者在商场内的滞留时间，带旺商铺。
3、关于公摊比例过高的解决建议商铺的公摊比例各地计算方法不同，在无法大面积招商的情况下，要降低公摊比例唯一的办法就是提高使用率，包括缩窄过道、取消部分楼梯、取消休息场所、销售电动扶梯下部的空间等等，将所有的可出售面积均作为商铺出售。
目前部分商业项目的公摊比例达到了50%，但从目前全国商铺公摊的情况来看，这种状况几乎每个城市都存在。
减小公摊的办法，无非是提高使用率。
提高使用率过高非常有效的办法，就是由大型商家进驻经营，所有的内过道面积自然取消，公摊比例大幅度减小。
四、总结根据以上进行的分析，我们可以看出如果以上的分割建议全部实行的话，最大可将公摊面积减少15%-25% 个百分点，将公摊比例从有时的50% 压缩到25% 左右，相信不仅能为开发商带来更多的收益，业主们也是可以接受的。
也许，商业户型的分割，最能发挥出一个人的创造力与想象力，不是吗商业街商铺间隔规划说明一、基本原则1、主次兼顾、合理分配根据商业街现有规划布局情况，在充分考虑各方面综合因素的情况下，我们建议将整条步行街在面积间隔上规划为6种基本类型：A型、B型、C型、D型、E型和F型。
其中最普遍、数量最多的商铺类型为D型。
并统一以进深16m、开间4m为间隔规划（即4：1的分割比例），各铺总面积均为64㎡（详见规划图）。
这种分配比例及间隔符合现有建筑设计结构（两个柱位之间距离均为8m），有利于商铺未来的灵活间隔和处理。
2、灵活组合，价值提升另外，建议在本商业街中重要及有利的位置适当划分出较大面积的商铺，目的是符合大型或中型实力商家的经营面积要求，即A、B、C三种类型（详见规划图）。
此种设计的支持依据是：（1）此部分商铺主要位于商业街的重要出入口处，位置优越，且均两面临街，这样做的可以最大化地提升这些处于重要位置的商铺价值，并能以较高价格售出，获得较大的利润空间。
（2）而且，这几类商铺由于面积较大，可以根据实际需要进行灵活调整，还可以进行再次的自由分隔组合。
以C类型商铺为例，既可保持原规划面积（128㎡）不变，亦可根据实际需要分隔为两个D型商铺单位（64㎡）使用和出售。
二、增设必要通道，形成“一纵三横”格局充分考虑实际需要，我们建议在原有商业街东西两段各增设一条通道（分别称为“阳光西街”和“阳光东街”），加上原先规划的中央交叉通道（“阳光中街”）共同形成“一纵三横”的规划格局，这样将大大有利于商铺的均衡分布和价值提升，形成一条真正繁华的社区中心商业步行街。
其主要目的有两个方面：（1）可正确引导人流方向，形成穿梭商业走廊；（2）可有效避免形成“死铺”，直接提升和带动部分位置较差的商铺价值。
三、积极推广，消除障碍1、“卖首层赠二层”的吸引买家的推广手法针对目前商铺两层规划的实际问题，建议采取“卖首层赠二层”的形式作为商铺销售推广手法，即：商铺销售均以首层面积计价，将二层面积随首层免费赠送，以此吸引商家和投资者。
二层所损失的面积价值可通过适当提高首层销售单价来弥补。
2、“免租一年”引进大型主力商家旺场的推广手法为成功推广本商业街，我们建议在前期以“免租一年”的优惠方式或者其它双方协商确定的具体形式吸引大型主力商家进驻商业街（A型的大面积商铺尤其需要采用此种“旺场”方式），以此迅速带旺整个商业街的商业气氛和社区生活氛围，这还将有助于促进住宅的销售。
四、不可忽视的相关问题1、通风排气问题的考虑在商业街的前期规划和招商过程中，须充分考虑特殊经营商家（如饮食）的经营条件要求，如在经营过程中涉及到的通风、排气等问题。
我们的建议只把B类和C类商铺作为饮食行业经营场所。
因为B类和C类商铺一般都靠近社区路口，可以很好解决通风排气问题。
2、首层与二层铺内楼梯设计问题如何组织各商铺内部的楼梯交通，常规做法可以是根据各类商铺的不同面积和结构，在二楼预留楼梯口或直接为买家做好楼梯两种方式。
根据项目目前的实际状况，建议只为商家在二层预留楼梯口，这样可以不影响商家根据自身经营要求灵活设计及处理楼梯。
五、欣欣嘉园商业街间隔规划统计表类别面积(㎡) 开间(M) 进深(M) 备注A1~A2 516 24.5 24 “A类”为大面积主力商场。
所有铺位开间及进深以最大值计B1~B4 96 16 8C1~C16 128 16 8D1~D101 64 4 16E1~E12 64 8 8F1~F4 30~45 8 8总商业面积合计约10816~10876 ㎡六、欣欣嘉苑商业街价格建议本步行街的价格建议考虑因素基本原则顺序为：位置优越性、规划布局规整性、规划比例合理性、面积大小、人流集中及方向等。
商业街部分商铺模拟定价表编号面积（㎡）单价（元/㎡）总价（元）备注C2、C3、C6、C7 128 7000 896000B1、B2、B3、B4 96 7000 672000D1~D5、D39~D42、D31~34 64 6800 435200D55~D58、D80~D83 64 6500 416000C10、C11、C14、C15 128 6500 832000D93~D97 64 6000 384000说明：1. 因建筑面积和定价范围不确定，因此只选取部分商铺单位进行模拟定价；2. 以上价格均按首层面积计算；3. 表中所列举单位依据各商铺位置优越性、规划布局规整性、规划比例合理性、面积大小、人流集中及方向等不同进行权重分析区别定价；4．建议本商业街的商铺单价范围为5000~7000元/平方米。