高尔夫球场会籍法律问题分析

高尔夫球场会籍法律问题分析山东亚和太（黄岛）律师事务所白异敏律师内容摘要：高尔夫球场的法律地位、高尔夫会籍的合同意义与判断。

我国现行法律制度中关于高尔夫用地的规定，行政主管部门对于高尔夫球场的管理规定及政策变化。

因球场被取缔、退出、撤销等引发的高尔夫会籍纠纷，依合同法的相关原理为解决纠纷的基础。

一、高尔夫行业的现实状态及政策层面的影响因素（一）基于环境治理、反腐败等需要，国家在政策层面实施了严管的治理与监督随着2017年1月国家发展改革委将全国高尔夫球场的清理整治结果的公布，按照党中央和国务院的部署，国务院有关部门和地方政府经过认真落实各项清理整顿措施，并对清理整顿结果所做的全面核查，对于高尔夫球场的取缔、退出、撤销、整改等清理整治任务基本落实到位。

根据已经向社会公开的数字，全国共有111家取缔类球场被责令取缔并停止经营行为，18家退出类球场被责令退出，47家撤销类球场被责令撤销，507家整改类球场被要求整改。

同时，有关机关表示，今后一律不予批准新建球场，严格规范管理运营球场，依法监控球场环保、节水、取水等行为。

一批官员因与高尔夫球场的审批及管理方面的问题而被追究责任，也有部分国家机关或国企事业单位领导因消费高尔夫活动而被问责。

（二）高尔夫球场的经营对象及经营成本都出现变化，导致整个行业的发展陷入停顿甚至倒退的局面。

由于国家对于公务支出的严格管理，国内曾经作为高尔夫球场消费主要群体的公务消费基本上全部消失。

所有的球场已经转变为将国内私人消费群体及境外消费者为核心消费服务对象的经营模式。

但国内企业尤其是制造业的不景气，高尔夫作为高端消费的支出在企业家的层面的消费也受到了相应的抑制。

日韩作为近邻在高尔夫旅游消费上原来作为国内球场的重要来源之一，由于其国内经济发展的停滞，也很难成为国内球场收入来源的主要支撑。

球场的经营成本因政策的变化而在不断增加，如球场所必需的水的消耗，由于其收费标准已经比最初的标准提高近二十倍。

再加上球童等人工费用的增加，高尔夫行业的整体运营成本已经成为企业的沉重负担。

二、高尔夫会籍及与之相关的法律问题（一）高尔夫会籍的法律概念，一般情况下，高尔夫会籍是指高尔夫球场的业主（投资者）通过取得土地使用权，将具备高尔夫开发功能的土地进行规范设计建设后，将建成的高尔夫球场提供给高尔夫消费者或投资者使用，并按其财务投入、市场情况等综合因素相结合，与消费者或投资者（统称会籍持有人或会员）达成书面协议，由消费者或投资者支付一定费用成为球场及相关设施的会员，在球场经营存续期间有权使用的资格。

会籍的表面形式包括球场的经营主体出具给会员的证明证书、卡、收费收据、协议等。

（二）高尔夫会籍的法律特征，高尔夫会籍是基于球场经营方合法取得土地使用权，并按国家法律规定依法建设具备高尔夫运动的使用功能而产生，需要消费者或投资者支付相应款项后按球场的管理规定使用球场及相关设施。

所以高尔夫会籍具备如下法律属性:1、具有价值及使用价值，会员支付的会费本身就是一种使用权，这种权利随市场情况而出现涨跌等价值变动:2、可转让性，除有特殊约定外，大多数会员卡是可以任意转让的，但球场一般会按其对自家球场会员卡的价值判断的价格，收取转让登记费用，此比例一般为会员卡价值的百分之十的比例。

3、具有一定的人身性，除由公司或其他组织作为法人会员可不指定会员卡使用人外，其他自然人均需指定特定会员卡使用人。

（三）高尔夫会籍的权利与相关权利的区别1、与公司股权的区别，高尔夫球场系由球场业主（投资人）所有，会籍持有人不能按其投资享有球场的经营收益，也不承担相应的亏损，其仅享有土地使用期限内的使用权2、高尔夫会籍的权利与一般的球场债权人也不同，会籍持有人的权利取得后可以转让，受让人取得会籍后能够承继的只是使用权，球场业主没有回购或按受让人要求支付的义务，同时，有些球场业主在与会籍持有人签定协议时，明确对会籍持有人的债权人资格予以否认。

3、高尔夫会籍的权利与租赁权不同，租赁权指承租人通过与出租人之间的协商，取得一定期限内对出租人所有或有权处分的固定资产或可流通物的使用权利，一般情形下具有一定的排他性。

而会籍权利是按规定使用，具有很强的受约束性，且不能影响其他会员使用的权利。

（四）高尔夫球场的合法性是否成立是高尔夫会籍赖以存在的基石我国的高尔夫球场如何认定为其具有合法性的问题，一直以来是没有一个完全清晰完备的依据的。

这和我国土地政策的调整一直紧密相关，由于我国是一个农业大国，对于土地一直实行严格的供给制度，而且特别对于耕地的保护划定了很严厉的红线，始终意图将控制权归于中央政府的管理监督之下。

高尔夫球场的合法性问题要从以下几个方面来进行研究分析：1、政策的变化1．1关于高尔夫的政策在改革开放的最初阶段，并没有进行限制，而是由国务院的行政主管部门以同意进行高尔夫建设开发的形式审批通过了最早的十几家球场。

之后国家行政主管部门的层面再没有审批过高尔夫球场项目。

1．2自1993年到2004年期间，建设部、国家税务总局、国家工商行政管理局等下发了《关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见》，对高尔夫球场等高消费项目原则上不得立项、不核发规划许可证、不供给土地、不予以贷款。

国务院办公厅《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发【1197】11号），禁止征用耕地、禁地和宜农荒地出让土地使用权用于高尔夫球场等用途。

1．3到2004年国务院办公厅印发了《关于暂停新建高尔夫球场的通知》（国办发【2004】1号），明确要求暂停新建高尔夫球场，清理已建在建的高尔夫球场项目；作者认为其中最重要的是：文件要求自本通知印发之日起至有关新的政策规定出台之前，地方各级人民政府和国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫球场项目。

同时该通知要求对于未获审批、和已经审批但未开工建设的项目等未完成的项目均予以停止建设。

地方各级人民政府对已建和在建的高尔夫球场项目进行一次全面清理检查。

1．4到2011年，国家发改委、国土资源部、国家旅游局等十一个部门联系发布《关于开展全国高尔夫球场综合清理整治工作的通知》，到2017年初，全国关于高尔夫球场清理整治工作基本结束，683家球场中取缔111家，被责令退出18家，余496家球场通过整改验收。

2．球场合法性的法律分析2．1通过上面国家政策的变化，我们可以看到，由于我国在政府管理体制上多年形成的权利分配制度，导致中央政府与地方各级政府间因各种利益的问题，而导致审批权限混乱，进而影响到高尔夫作为一种行业在发展中出现了无所适从的窘境；2．2按土地管理职能及相关法律依据，其中主要是行政管理角度来讲，未经中央政府审批的高尔夫球场项目理论上是不合法的项目，但现实并非如此。

实际上，按2004《通知》精神，对于2004年之前已经由地方政府立项审批并已经建成投入使用的球场，其合法性在一定程度上已经由中央政府作出适当的让步，不再追究其合法性问题。

这也是到2017年初尚有496家球场以通过整改验收而继续经营的根源所在。

2．3问题在于球场的合法性问题暂时由相关部门以文件的形式暂不追究，但是政策的不稳定性会导致未来球场的合法性问题可能在某个时间与政策结点再现。

市场经济与社会主义民主法治社会的标志最大处在于法律的可预期性，所有社会的主体都应知道行为的合法与非法的界限，而能够做到知其可为和知其不可为，否则有法可依、有法必依、执法必严、违法必究的法治社会只能是一句口号。

建议有关部门能够制定和通过并执行明确高尔夫球场合法性的效力性文件。

三、现实中因高尔夫会籍引发的法律纠纷及其解决途径据上述所阐述的关于高尔夫球场合法性及高尔夫球场会籍的法律定性问题，高尔夫球场因被国家强制关停、主动撤出等引发的高尔夫球场会籍持有人与球场之间的矛盾在近一阶段已经明显呈高发趋势，其中还涉及到球场业主与政府间的矛盾，为能够澄清事实的本来面目，提供解决现实矛盾的救济之道路，作者作如下讨论：（一）当球场被强制关停时，会籍持有人与球场业主之间对于损失的发生，在法律是来讲，是合同法及侵权责任法上的当事人，因政府行为而导致合同不能履行的情况下，应视双方的过错程度对于一方损失进行合理评估及分担。

此种情况下，球场业主是高尔夫球场项目的实施方，对于政府的法律规定应是最清楚的，而会籍持有人不一定具有相关的职业及业务专长，故责任分配应由球场业主承担主要责任为宜；（二）当球场系通过整改验收的情况下，仅就目前状态的政策环境而言，其合法性应不是考量的内容，球场业主与会籍持有人间的合同关系应做保护处理。

则如球场业主主动关闭球场，应赔偿会籍持有人的全部经济损失为宜；（三）赔偿的范围如何界定由于会籍在售出时是有价格的，同时随市场和经营环境等其他综合因素影响，会籍的价格还会因供求关系的变化而产生波动；同时土地的价格在最近几年发生很大的升值，也是会籍价格应考虑的主要因素之一。

如果球场业主与会籍持有人不能通过上述参考因素而协商解决，势必通过诉讼或仲裁解决争议。

则会籍持有人的赔偿请求可依如下原则确定：1、球场业主对于自身会籍的定价；2、球场业主在收取会籍转让费时所确认的会籍市场价格：3、同等条件下其他球场的会籍价格；4、市场上第三方会籍代理销售机构对于球场会籍的售价；5、必要可委托第三方对于球场的会籍价格进行评估认定；6、球场合法存续的期间中未履行部分的使用价值等。

（四）会籍持有人的维权途径，应是依法维扩自身的合法权益。

本身球场的业主与会籍持有人在签定协议时就会约定争议解决的方式，双方又是因合同履行而产生的争议，故通过法律方式解决应是正确的选择。

由于有些会籍持有人对争议事项的性质没有正确的认知与理解，而选择不理智的方式去维护自身的合法权利，实不可取。

四、关于高尔夫行业发展和政策上的一些建议（一）关于球场的合法性审查问题虽然在现实中大量非法开发建设的球场确实占用了耕地或可耕荒地等用地，应法确实应予以取缔撤销。

但我们也应看到一部分球场是在清理垃圾场、废旧矿山、盐碱滩涂等地质条件的土地上进行的土地再利用项目，这样的项目不仅有利于民也有利于国家社会，同时也与我国的土地整体规划与使用政策是一致的。

如果可以在实际整治中实事求是地尊重客观情况，会形成国家引导社会投入的良好局面，无论是社会效益还是经济效益都会取得更好的结果。

（二）目前国家在建设用地和房地产开发用地上实行严格的控制政策，在降低系统性风险的同时，也取得了抑制房屋价格等好的作用。

但是，我们也应看到现实中，由于土地经济长期以来已经成为地方政府获得开发资金和完成土地财政的主要来源，部分地方政府与球场业主协商，变相回收土地并通过各种途径变更土地用途及规划的现象也在出现。

这样的结果不仅影响到高尔夫行业的健康发展，也会使合同违约、政府盲目进行项目投入等现象大量出现，于国于民均不是有利的事情，应在国家政策管理与监督的层面加大整治力度。