银行房地产金融业务创新机制管窥

银行房地产金融业务创新机制管窥

发表时间：2018-07-11T16:35:50.977Z 来源：《红地产》2017年8月作者：袁怡

[导读] 对于银行而言，不仅要做好日常的经营管理工作，还必须要积极开展银行房地产金融业务

在银行所开展的业务中，房地产金融业务是其关键的组成部分，在银行资产业务中占有较大的比例。本文就是对银行房地产金融业务创新中存在的问题进行分析，并探究出有效地解决银行房地产金融业务问题的对策，以此来实现银行房地产金融业务机制的创新。

一、银行房地产金融业务创新的必要性

一直以来，对于房地产这种资金密集型行业而言，其金融业务是各大银行重点争夺的对象。尤其是近几年来，银行始终都注重以市场为导向的原则，将顾客需求作为核心所在，以争取更高利润为主要目标，也在这一发展要求下，银行积极参与到房地产市场中，对房地产的市场发展情况加以分析和研究，积极开发出一系列适合满足不同客户需求的房地产金融业务。例如住房开放贷款、个人住房按揭贷款等等。而随着这些银行房地产金融业务的推出，即满足了当前房地产市场发展的高需要，还满足了不同类型房地产客户的需求，进一步扩大了房地产市场份额，提高了银行的影响力和知名度。

与此同时，由于房地产属于一种风险比较高的行业，房地产金融业务的周期又比较长，其中包含的难以确定的因素比较多，如隐蔽性、扩散性等金融风险特点。在此情况下，我们必须要加强银行房地产金融业务的创新，扎实稳妥的走好每一步，不断的拓展房地产金融业务。当然银行房地产金融业务的开展与创新，必须要在法律允许的范围内进行，进一步加强房地产金融业务创新机制的完善。

二、银行房地产金融业务创新中存在的问题

对于银行而言，想要进一步发展，就必须要进行金融创新。银行金融业务创新应以现有业务为基础，然后在现有业务的基础上不断的进行发展与创新，一步步扩大发展规模。从当前银行房地产金融业务创新情况来看，其存在的问题主要有以下几个：

1. 客户量多，客户诚信情况难以全面掌握

当前银行所开展的房地产金融业务中，其主要的金融业务对象包括房地产承包商、建筑企业、企事业单位以及个人。从房地产金融业务包括的对象来看，我们不难分析出与银行合作的大部分客户都是信誉比较良好、信用等级比较好的。在金融业务开展的过程中，这些客户基本上都能够做到诚实守信、相互配合、互相促进发展。但是由于银行所面对的金融业务对象量比较大，难以避免会存在个别客户诚信情况难以掌握的问题。这些客户会通过各种各样的方式来获取银行信任，骗取银行资金。主要包括几种：第一种，部分居心不良的房地产承包商和建筑企业在与银行开展金融业务时，向银行提供虚假的财务报表，致使银行依据虚假的财务报表诱导银行判断失误，向其提供贷款。第二种，部分客户使用“假按揭”的方式来欺骗银行，进而从银行骗取信贷资金。第三种，部分客户进行私下交易，对工程项目加以炒作，并对项目的真实交易情况加以隐瞒，偷税漏税等，进而导致产权责任难以划分清楚。第四种，恶意欺骗购房用户。第五种，银行所提出的贷款附加条件比较苛刻，难以落实。用户在向银行申请贷款之前，由于急于想要从银行获得资金，无所不用其极，对银行所提出的任何条件都满口答应，并提供一大堆的保证。但是当贷款在下发之后，用户难以兑现承诺。第六种，还贷难。当借贷人在违约之后，部分当地产商由于缺乏诚信，在此情况下不是想方设法还贷，而是找各种各样的理由，拒绝还贷。

2. 银行体制不完善，内部操作管理水平低

房地产金融业务创新与银行体制之间存在密不可分的关系。从银行体制这一方面来看，首先现有的银行体制难以开展金融业务创新工作，这导致银行的基层工作者由于手中所掌握的权力有限，只能够在上级允许的范围内开展各项工作，一旦涉及到特殊情况时，必须要经过一层层上批。只有经过具有决定权的上级审批同意之后，基层工作者才能够按照要求开展各项业务。其次，银行金融品种比较单一，风险比较大。从当前我国金融政策的情况来看，我国的融资业务仍旧以贷款为主，在资产业务中占有的比例比较大。同时资产负债结构不平衡，容易引发流动性风险。最后银行应对风险的措施比较少，当前房地产金融业务创新机制难以创新，金融品种比较单一。一旦贷款业务出现风险，银行难以及时采取有效地风险应对措施来规避风险。从银行内部操作这一方面来看，房地产金融业务的风险具体表现于以下几点：第一，银行对于借贷的企业在借贷之前了解的不够清楚，调查的不够详细，而正是由于贷款审查不严容易引发的金融风险比较严重。第二，住房贷款借贷的相关操作流程不够规范，导致房地产金融业务风险比较严重。再加上对个人住房贷款审查也不够严格，假按揭贷款现象非常严重。第三，投机性炒房现象比较严重。这就是说部分申请贷款的购房人员购房不再是为了满足自己的购房需求，而是为了趁机炒房。当房价升值之后将其高价出售，以此来获得更高的资金。这种情况带来的问题就是一旦房价下跌，资金难以周转的话只能够将其住房将以抵押，以此来偿还银行贷款。

三、银行房地产金融业务创新机制的有效策略

1. 创新理念，注重银行房地产金融业务创新机制的完善

在房地产金融业务开展中，首先对于房地产市场的当前形势应该进行深入的分析和研究，了解其相关的政策，尤其是在我党指导下的宏观调控政策，并在此指导下，积极探究房地产金融业务的创新机制。与此同时还应该创新理念，具备大局观，银行总体上控制房贷数量，将房贷结构调整平衡，以此来提高银行的经营管理水平。这需要银行做好两方面工作，一方面的就会对银行的现有存量贷款结构加以调整，将不良贷款加以清楚。另一方面就是银行对于新增贷款要严格把控，从中选择优质的新增贷款加以使用，并注重新增贷款的使用方向。除此之外，银行还必须要注重房地产金融业务创新机制的完善。首先从大环境来就看，在不同时期根据当前的经济发展形势，我国政府部门都会制定一些相关政策，这些政策均会对房地产产生一定的影响。而对于房地产金融业务创新机制的完善就必须要依托于环境，顺势而为，运用相关的有效政策，完善房地产金融业务的创新机制。其次，在完善房地产金融业务创新机制时，一定要谨守底线，必须要遵守法律法规，在法律允许的范围内创新房地产金融业务机制，开展房地产金融业务。最后，在制定创新的房地产金融业务机制时，要综合采纳各方面的意见。如银行给予的科学意见以及专家学者们提出的专业性意见。

2. 创新房地产金融业务，强化信贷管理工作

在银行房地产金融业务的开展中，银行要增强自身的风险意识，树立风险理念，加强风险管理，并根据银行所开展的房地产金融业务，构建风险管理机制，在最大程度上避免风险的出现，进一步增强银行的风险抵御能力。与此同时，银行还应该不断强化信贷管理工作。对于银行而言，为了降低风险，一定要严格把控信贷关。首先，银行对于借贷前的调查要小心谨慎、仔细调查。在项目和借款人的选择上，千万要小心，一定要在准确清楚了解借贷人信用情况、财务情况的前提下再进行放贷。其次，还要做好放贷后的检查工作，也就是说银行必须要按照相关规定，定期对借贷人的财产情况、企业经营情况等进行检查和分析，并要求接待人定期提供财务报表，以此来审查