房地产估价价格与影响因素

（4）市场调节价，政府指导价
市场调节价，是指由经营者（从事生产、经营商 品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人 ）自主制定，通过市场竞争形成的价格。
政府指导价，是指依照《中华人民共和国价格法 》规定，由政府价格主管部门或者其他有关部 门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动 幅度，指导经营者制定的价格
（5）买卖价格、租赁价格、抵押价值、典价、 保险价值、课税价值、征用价值 (6) 拍卖价格、招标价格、协议价格
（7）现房价格、期房价格 • 现房价格：以现状房地产为交易标的的价格 • 期房价格：以未来状况房地产为交易标的的
价格
（8）起价、标价、成交价、均价 • 起价：所销售商品房最低价格 • 标价：商品房出售者在其价目表上标注的
房地产估价
第三章 房地产价格及影响因素
1 房地产价格
1.1 定义 • 房地产价格：和平地获得他人房地产所
必须付出的代价——货币或实物、无形 资产和其他经济利益 1.2 房地产价格形成的条件 （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求
பைடு நூலகம்
1.3 房地产价格的特征
（1）受区位影响大 （2）房地产价格实质是房地产权益价格 （3）可分为买卖价格与租赁价格 （4）房地产价格是在长期考虑下形成的 （5）房地产价格易受交易者个别因素的影响
*“重置价格”强调重建房屋与原房屋的“功能” 相同，“重建价格”强调重建房屋的与原房屋的 “完全”相同
（3）总价格、单位价格、楼面地价 • 总价格：指某一宗地或某一区域范围内的房
地产整体的价格 • 单位价格：单位面积的房地产价格 • 楼面地价：平均到每单位建筑面积上的土地
价格 * 楼面地价=土地总价/总建筑面积 * 楼面地价=土地单价/容积率
不同楼层、朝向、户型的商品房出售价格 • 成交价：买卖双方实际交易价格 • 均价：所销售商品房的平均价格
（9）保留价、起拍价、应价、成交价
* 出现在拍卖中的一组价格
• 保留价：又称拍卖底价，指在拍卖前确定的 拍卖标的可售的最低价格
• 起拍价：拍卖师在拍卖时首次报出的拍卖标 的的价格（分为增价拍卖与减价拍卖）
2）增加容积率
3）转让、出租、抵押划拨土地使用权的房 地产
4）出让土地使用权期满后续期
（11）房屋租金
• 房屋租金：承租人为取得一定期限内房 屋的使用权而付给房屋所有权人的经济 补偿。
• 分为：市场租金、商品租金、成本租金 、福利租金
2．房地产价格影响因素的分类
按影响因素的范围分为三类： 一般因素、区域因素、个别因素
• 评估价格：估价人员对房地产客观合理价格做出的一 种估计，推测或判断 * 一个良好的评估价=正常成交价=市场价格
（2）基准地价、标定地价、
• 基准地价：以一个城市为对象，在该城市 一定区域范围内，根据用途相同、地块相 连、地价相近的原则划分地价区段，调查 评估出各地价区段在某一时点的平均水平 价格
1.4 房地产价格的种类
（1）成交价格、市场价格、理论价格、评估价格
• 成交价格：指在一笔房地产交易中交易双方实际达成 交易时的价格
* 可以是正常的成交价，也可以是非正常成交价格
• 市场价格：某种房地产在市场上的一般、平均水平价 格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果（平均数 。众数、中位数等）
• 理论价格：在经济学假设的经济人的行为和预期是理 性地，真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格
人口因素 经济因素 社会因素 行政因素 国际因素
区域社会因素 商服繁华程度 心理因素 交通条件 基本设施 区域环境条件
建筑物本身 朝向和日照 楼层 公摊面积
一般因素
相对于一般 因素而言， 区域因素的 影响范围要 小些
区域因素的 分析和把握 是房地产正 确合理估价
的关键
• 标定地价：在一定时期和一定条件下，能 代表不同区位、不同用途地价水平的标志 性宗地的价格
房屋重置价格、重建价格
• 房屋的重置价格是采用估价时点时的建筑材料、 建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价 时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物 具有同等效用的新建建筑物的正常价格。
• 房屋重建价格指采用与估价对象建筑物相同的建 筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等， 按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对 象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。
• 应价：竞买人对拍卖师报出价格的应允，或 竞买人自己报出的购买价格
• 成交价：经拍卖师落槌或以其他公开表示买 定的方式确认后竞买人的最高应价。
（10）补地价
• 指需要补交给政府的一笔地价，指国有土地 使用者因改变土地用途等而向国家补交的地 价或土地使用权出让金、土地收益，出现在 以下情况：
1）改变原出让土地使用权时规定的用途