合肥市场分析

市中心
区位优势
望江路 二环路
区位优势明 显，在老城区、 大蜀山区、政 务新区的环抱 之中，享有他 们的资源条件。
区域的局限
由于所在区域发展较早， 被市中心、高新区、政务 新区环抱，决定了土地后 续供应有限、出让价格高， 楼盘的销售价格普遍较高， 未来开发也将以旧改项目 为主。
本报告是严格保密的。
板块价值分析
市中心 远离市区
经济开发区
金寨南路
产业与大学城支撑
312国道 经济开发区内集中了 国际国内的大企业和高 校，众多产业人群及高 校职工支撑了经开区的 房地产发展； 区内交通便利，基本 生活配套充足。
价格区间 产品形式 客户特征
区域特点 代表项目
高层5100-8500元/㎡
多层、小高层、高层
地缘性客户为主，少量城 市被挤压客户，对区域外 的购房者吸引力不足
交通便捷
马鞍山路板块与主城区距离 近，随着近年众多中高档楼 盘的开发成熟，已形成合肥 市的中高端住宅片区形象 配套设施成熟
市中心
一环路 ➢马鞍山路板块是在02年左右开始开发，
已经开发成熟了许多中高端小区；
马
➢后续土地供应量不足，往南较多学校，
鞍 山 路
没有太多地，只能东拓，但往东土地也 二环路 不多。
周边自住，关注位置， 配套年轻人居多
公务员，银行职工； 主要为自住，也有少
板
块
马鞍山路板块未来可供开发土地较少
和昌都汇华府
项目规模 建面30万㎡
物业类型 高层
均价
6900元/㎡
销售状况 中小户型销售稍 好，大户型滞销
客户特征 地缘型客户及省 内外地客户
片区开发基本 完成，后续发 展空间很小
本报告是严格保密的。
板块价值分析
黄全潜国望现板象块
黄潜望板块：人文优势凸出的城市高端居住板 块，日趋成熟，但后续发展受到一定局限
人文优势凸出，造就众多高素质高收入人群
集中了合 肥80%的科 教资源，汇 集了39所大 中专院校， 60余家科研 院所，收入 水平高。
高校云集
交通便利，生活配套成熟
交通便利
配套成熟
高 新 区 板 块
价格区间 产品形式 客户特征
代表项目
一环路
黄潜望板块
政务新区
7000-9000元/㎡ 小高层、高层 地缘性客户为主，包括 附近高校的教师、企事 业单位职工、公务员， 以及全市的中高端客户 金色名郡、幸福里、学 府名都等
本报告是严格保密的。
板块价值分析
庐全阳国板现块象
庐阳板块：距离市中心近，交通便捷，但形象 相对较差，非城市重点发展方向
价格 高层 区间 5900-6000元/㎡
产品 高层为主，少量 形式 多层
客户 特征
地缘性客户为主， 也有少量省内外 地客户，追求性 价比
代表 中铁国际城、龙 项目 源丽景等
中铁国际城
►合肥房地产市场具体可以 分为9个片区：中心城区、 庐阳板块、瑶海新站板块、 马鞍山路板块、黄潜望板 块、高新区板块、政务新 区、经济开发区、滨湖新 区等
区域形象
►合肥房地产市场形成了东 贫、西富、南贵、北乱的 区域形象。
高新区 板块
黄潜望 板块
政务新 区
经济开发区
马鞍 山路
板块
滨湖新 区
一环线 二环线
董
铺
二环路
水
库
高新区建成区
高新技术产业聚集
合肥高新区作为安 徽省最大的高新技术 产业化基地 ，累计引 进内外资项目800多 个，2009年实现生产 总值171.6亿元。
高新产业 交通便利
高端楼盘云集、客户认知良好
绿城桂花园
合肥传统富人区，绿城桂 花园、华润澜溪镇、梦园 小区等高端楼盘云集； 市民对高新区认知良好， 环境好、素质高，但大多 局限在蜀山以东区域。
隆昊昊博园 小高层|高层
60-80（50%）
5600-5700
本地居多，首次置业
本报告是严格保密的。
瑶海区在售代表项目综合盘点——
项目名称
物业类型
华润紫云府 高层（33层）
瑶海住宅类物业盘点
户型配比
月均去化 销售均价 剩余货量
7500
客户构成
淮矿和平盛世
高层
89（50%）、110、130 （50%）
自成体系，但未来土地供 应不足
中环城、百乐门、长安萨 尔斯堡、国耀一方城等
未来承接政务区中高端客户转移
目前经济开发区以内部消化为主， 同时以低价吸引市区价格挤压客户； 随着政务区由中高端片区向豪宅区 转变，中高端客户会被挤压出去，而 经开区凭借和政务区的地缘关系，会 成为中高端客户重要承接地； 未来土地供应不足，土地稀缺性也 会促进区域价值提升。
板块价值分析
板全块国综现述象
合肥市区住宅板块已基本形成，形成东贫、西 富、南贵、北乱的区域形象
►板块构成现状：
多核心发展
►合肥城市整体发展格局呈 现多核心形态，形成五大核 心：老城区中心、高新及政 务文化中心、包河中心、经 开区中心、滨湖区中心。
市区板块划分示意
庐阳 板块
中心城 区
瑶海新站板块
板块划分
90
恒盛豪庭 31层高层住宅
114
88-180
城建琥珀名城
高层
龙岗·静安新城
多层、小高层、 高层
82、90（80%）； 101、110（20%）
150
海洲景秀世家 小高层 高层
7600-7700 7000 6100 5700
5000
1550 9
周边地区关注环境
本地人居多，肥东相 对较少，关注户型、
位置、学区
产品 形式
高层850010000元/㎡
高层为主
客户 特征
对城市价值非 常认可，追求 生活便利性， 具有较高的经 济实力
代表 万达广场、融 项目 侨官邸等
市中心板块
商业中心，人气聚集
➢市中心商业 氛围浓郁，四 牌楼商圈吸引 大量人气； ➢交通便利， 可方便通往全 市。
万达广场
市中心项目高价面市
➢市中心项目相对较少， 但都实现了较高的价格： 万达广场的高层平层豪 宅实现了13000元/㎡的 价格（含精装3000）， 融侨官邸在限价的情况 下也实现了近9000的价 格。
50
6700
454
各区都有
利港银河新城 多层、小高、层 89（60%）、104（40%）
（尾盘）
高层
利港尚公馆
高层
89（60%）、110（30%）、 100套 117（10%）
金成港湾（尾 盘）
高层
87（50%）、 96-120（50%）
6100-6200 6200
100多
外地、三县都有
本地和三县都有，关 注价格、位置
一环路
庐阳板块 市中心
二环路
双岗
紧邻中心，交通便捷但形象不佳
庐阳板块是合肥的老城市区域， 距离市中心较近，生活配套比较 成熟、北二环路已经通车，交通 非常便捷 ； 双岗区域历来是合肥比较混乱的 地区，造成北区在市民心中印象 一直较差。
房地产项目正往外围发展
未来开发空间充足
以前庐阳板块房地产主要集中在临泉 路以南，以后临泉路以南供应很少；
与市区交通联 系方便，内部 配套成熟
滨湖世纪城、 滨湖假日等
省府与学区搬迁推 动
四十六中
配套设施自成体系 商业配套
建设指挥部
市政配套
滨湖新区规划图
政府强势规划：
05年“滨湖新区”被列入 城市发展规划，总用地面 积约190平方公里，是由 政府主导发展的新区
规划逐步落地：
省政府及大量事业 单位已准备搬迁； 大量金融单位进驻， 带动20万入口。
瑶海新站板块未来发展
大量新开发项目对区域形象有一定提升
老城市区域，人口密集、配 套成熟，城市面貌陈旧；
区内集中了合肥的老国企以 及大量批发市场，污染较大， 物流业发达、交通拥挤；
老工业与 批发市场的 存在使其居 住环境难有 很大改善
在市民认知中较贫困、嘈杂。
未来随着 大学城的兴 建，会往东 发展住宅用 地配套
批发市场众多 城市面貌陈旧
二环路
一环路
传统工业集中 新兴商圈带动
瑶海新站板块
市中心
价格区间 高层6600-6700元/㎡
产品形式 小高层、高层为主
客户特征
地缘性客户为主，主 要包括合肥旧工业区 的居民、公务员，以 及部分产业人口和依 托火车站做生意的等
代表项目 家天下、七里香榭等
城市面貌陈旧、环境不佳
本报告是严格保密的。
板块价值分析
区域全发国展现机象会
高新 区板
块
黄潜 望板
块
政务新 区
经济开发区
通过各区域的价值现状与演变分析，可以发现 各区域的发展机会
庐阳 板块
瑶海新站板块
中心城 区
马
鞍
山
路
板
一环线
块
Fra Baidu bibliotek
二环线
滨湖新 区
单核向多核发展中，向西向南是主题：
政务驱动式发展
►滨湖新区的发展是由政府强势推 动的，配套了基础设施和学区； ►目前已积聚了人气和口碑，未来 仍是重点发展的新城。
二环路
基础设施良好
经过十多年的发展，政务 新区已经发展为市政配套 齐全的居住、办公区，未 来随着万达、万象城等大 型商业的进驻，商业配套 会日趋完善
客户认知度高
以完善行政功能与优质生 态资源为核心驱动的政务 新区，其居住价值已被逐 渐认可，办公氛围逐渐形 成，投资价值也日益凸显
10年以后：顶级豪宅区
►随着绿地、华润、安徽置地、 新地中心等四大家族的进驻， 政务区未来会演变为顶级豪 宅区； ►新一级的城市富人区，国内 一线开发商分流高端市场。
板块价值分析
高全新国区现板象块
自然资源丰富 董铺水库
蜀山风景区
高新区板块：景观资源、高新技术产业聚集的 高端住宅板块，接受政务区辐射
高新区外延区
蜀山风景区
后续供地不足
➢市中心土地后续供应 量较少，影响了板块后 续的持续影响力； ➢未来供应也多是小规 模旧改项目，成本高， 难以塑造大社区，且按 政府要求，一环内不允 许新建住宅。
在供地限制下，市中心板块在未来的影响力会逐步减小
本报告是严格保密的。
板块价值分析
马鞍全山国路现板象块
马鞍山路板块：城市自然延伸的、配套成熟的 中高端住宅板块，未来影响力会逐步缩小
政全务国区现板象块
政务区：价值被充分实现和放大的高端居住片 区，生活配套日趋成熟，未来会演变为豪宅区
价格 区间
高层6500-9000元/ ㎡，别墅2万-3万 元/㎡
产品 高层为主、有别墅 形式 供应
客户 特征
客户以全市的中高 端客户为主，他们 更关注环境、品质， 经济实力较强
代表 置地广场、融科九 项目 重锦等
目前项目开发主要在临泉路以北，未 来会往长丰方向发展。
庐阳板块还存在不少可开发的地 块，但非政府重点发展方向；
在热点地区供地枯竭后，可能成 为补充发展区域。
庐阳板块目前区域价值相对较低，未来将成为城市框架内 补充发展区域
本报告是严格保密的。
板块价值分析
瑶海全新国站现板象块
瑶海新站板块：传统厂区与批发市场集中，依 托新兴商圈发展，但未来发展受用地限制
政务文化新区
04-08年：城市价值承接地
►在政务驱动及绿地等品牌开 发商影响下，区域价值开始 建立； ►但首期以本土小型开发商进 驻为主，以刚需产品捕捉城 市外溢客户。
09-10年：高端居住区
►区域价值快速提升，与老城 区基本持平，演变为高端居 住区； ►外地知名开发商进驻，客户 结构升级。
本报告是严格保密的。
发展空间巨大：
在省政府搬迁及学区的带 动下人气激增，且自身配 套体系较完善，未来一段 时间仍是政府发展重点
滨湖新区作为合肥城市发展的重要一极，未来一段时间仍 将是开发热点片区
本报告是严格保密的。
板块价值分析
市全中国心现板象块
市中心板块：依托市中心配套及城市价值， 实现较高溢价，但后续供地不足
价格 区间
家天下
板块未来会继续向东发展，但区域形象难改变
本报告是严格保密的。
板块价值分析
滨全湖国新现区象
滨湖新区：政府强势推动建设的新兴住宅片区， 已得到市民高度认可
价格 区间 产品 形式
客户 特征
区域 特点
代表 项目
高层58007800元/㎡
小高层、高层 为主
合肥人和本省 外地人都有， 对学区认可， 看重未来发展 空间
本报告是严格保密的。
新站区在售代表项目综合盘点——
项目名称 七里香榭
物业类型
高层
新站区住宅类物业盘点
户型配比
月均去化 销售均价 剩余货量
客户构成
50（50%）、 60（30%）、
70（20%）
128套
7200-7300
572套
本地居多，外地也有 部分，年轻人居多， 中年人少
家天下
小高层
86、110
本报告是严格保密的。
华地紫园
接受政务区辐射
高新区建成区南部目 前已经开始接受政务区 辐射； 未来政务区的中高端 客户外溢，高新区是最 佳选择之一。
板块价值分析
经全开国区现板象块
基本生活配套充足 交通便利
江淮汽车
安徽水利水电技术学院
经济开发区：产业与大学城支撑的、自成体系 的居住新城，未来可承接政务区客户转移
城市补充式发展
►各区域均有机会，但马鞍山路、瑶 海新站等板块可出让土地较少； ►未来主要集中在区域形象较差的庐 阳板块。
品质驱动式发展
►政务新区通过多年的发展已成为高 端居住区，随着一线开发商的进入 即将演变为豪宅区； ►经开区和高新区板块未来将承接政 务区辐射，实现品质驱动式发展。
在本轮城市扩张中，经开区与高新区处在城市向西向南发 展重点方向上，占据先天的发展机遇