EAS操作成本操作手册

房地产成本管理系统用户操作手册1、前言1.1手册说明本手册是房地产“合同管理”和“成本管理”的操作说明。

1.2术语对照说明合同结算对每份合同在合同执行结束之时要确认结算金额；成本拆分成本的确认分摊过程，包括合同拆分、变更拆分和结算拆分；工程项目即房地产工程系统的开发项目，用以建立目标成本、归集实际成本，进行报表分析，进行成本控制，是最核心的基础资料之一。

工程项目分期某个项目分期开发，则进行工程项目分期处理；工程项目综合期分期开发项目一般来说存在跨期合同，则单独设“综合”期来处理；产品类型产品类型是核心基础资料之一，在一个开发项目中如果有高层、多层、别墅等存在，我们就将之称呼为“产品类型”（有些公司也称呼为业态）；成本科目用以收集、分配工程项目的每笔支出，并在此基础上做出统计和分析，实现对工程成本最有效的管理和控制；2、合同管理2.1合同订立2.1.1直接合同订立⏹系统操作：⏹从菜单进入[合同录入]新增界面，选中工程项目以及合同类型，再【新增】；第一步：合同录入（操作人：合同主办人）；2.1.1-1 [合同录入]菜单2.1.1-2 [合同录入]新增2.1.1-3 [合同-新增]编辑界面注：录入必录项和相关信息后，【保存】并【提交】（如果确定信息无误，也可以直接提交）；合同编号按照建发集团合同管理办法规定的编码规则录入合同性质1)直接合同：签订的一般的合同都属于此种性质；2)补充合同：对直接合同的补充；3)三方合同：如果该合同有第三方，则丙方信息为必须录入。

责任部门选择该合同的责任归属部门，直接影响后续合同付款计划的制定过程原币金额录入合同签订金额（合同必须有合同价格）合同详细信息录入选择某类合同的主要条款信息变更提示比例当累计变更金额占合同金额的比例超过该比例时提示付款提示比例当累计付款申请金额占合同金额的比例超过该比例时提示附件正文管理可以对某个合同挂接附件或者正文，以供查询之用2.1.1-4 合同审批界面注：未上审批流时，合同审批界面同[合同录入]界面，【审批】按钮在工具栏注：审批过的合同可以通过【反审批】来取消审批合同修订：2.1.1-5 [合同修订]菜单界面注：1、修订的内容为合同金额、合同类型、责任人、责任部门；主要针对一些已经开始执行的合同，在金额、类型方面出现的变化。

3、如果合同金额出现变化，合同修订审批通过后，需要对该合同重新进行拆分。

合同查询2.1.1-5 [合同查询]菜单和查询界面2.1.1-6 [合同查询]结果列表2.1.1-6 [合同查询]详细结果：双击调出合同界面说明一下（多页签管理）；2.1.2补充协议订立⏹说明：⏹系统通过“合同性质”来标识一份合同是直接合同还是补充协议，补充协议的订立过程与直接合同基本类似。

⏹系统操作：1.合同录入2.与直接合同订立一样填入相应的合同信息，但在“合同性质”处下拉选择“补充协议”，并在下方的[合同详细信息]处选择原主合同，以及录入相应信息。

3.补充协议的[合同详细信息]说明如下：4.* 是否单独计算：是或否5.* 不计成本的金额：即“单独结算的金额”；当“是否单独计算”为否时，可以手工录入金额；当“是否单独计算”为是时，在此不允许录入金额，而应该在表头6.处录入。

7.* 对应主合同编码：通过小放大镜来选取（不要手工录入）8.* 对应主合同名称：会自动带出（不要录入）9.[合同录入]菜单和新增界面参考 2.1.1；10.2.1.2-1 [合同-新增]（不单独计算）注：1、“是否单独计算”选择不同“原币金额”和“不计成本金额”字段显示不一样。

2、在“不计成本的金额”处录入补充协议的金额（即不单独结算的金额），这个金额会被追加到对应的主合同金额上。

3、非单独结算的合同不会出现在【合同拆分】的“合同列表”里4、非单独结算的合同不会出现在【结算单录入】的“合同列表”里。

5、不单独结算的补充协议，审批后‘补充协议金额’会追加到对应主合同的‘签约金额’，若是主合同拆分已经被引用，则要求删除或者作废改合同拆分。

注：单独结算时，在“原币金额”处录入单独结算的金额，“不计成本的金额”不允许录入，只有单独结算的补充协议会出现在【结算单录入】的“合同列表”里，而不单独结算的不会出现2.2变更管理系统描述：变更类型设计变更由设计变更引起的合同变更现场签证由现场签证（如现场零星变动）引起的合同变更奖励类型奖励也作为合同变更的一种计入成本管理范畴扣款类型扣款也作为合同变更的一种计入成本管理范畴其他调整其他类的调整引起的合同变更（如营销调整引起的）2.2.1 设计变更类⏹系统操作：⏹从菜单进入[合同录入]新增界面，选中工程项目以及合同类型，再【新增】；第一步：变更发起2.2.1-1 [合同变更发起]菜单2.2.1-2 [合同变更发起]-新增2.2.1-3 [合同变更发起]-[变更审批单-新增]-基本信息和变更内容注：录入基本信息和变更内容后，需要先【保存】一下；2.2.1-4 [合同变更发起]-[变更审批单-新增]-测算信息和对应合同2.2.1-5 [合同变更发起]-[变更审批单-新增]-对应合同信息注：通过小放大镜选取对应的合同2.2.1-5 [合同变更发起]-[变更审批单-新增]-执行内容1.注：“执行内容”来自“变更内容”页签定义的变更内容，通过小放大镜选取2. 2.2.1-6 [合同变更发起]-[变更审批单-新增]-测算信息3.2.2.1-7 [合同变更发起]-[变更审批单-新增]-测算信息-责任归属部门4.注：通过小放大镜选取5. 2.2.1-8 [合同变更发起]-[变更审批单-新增]-保存提交6.7.第二步：变更审批；8. 2.2.1-9 [合同变更发起]-审批注：审批以后会自动生成“变更指令单”，登记了几个下发单位就相应生成几个“变更指令单”第三步：变更指令单下发2.2.1-10 [变更签证确认]-下发菜单2.2.1-11 [变更签证确认]-变更指令单【修改】确认变更单中信息后【提交】2.2.1-12 [变更签证确认]-变更指令单【审批】、【下发】注：【审批】后“变更指令单”的状态由‘已提交’变为‘已审批’【下发】后“变更指令单”的状态由‘已审批’变为‘已下发’第四步：变更指令单签证2.2.1-13 [变更签证确认]-变更指令单签证1.注：针对具体的变更内容，录入变更执行的情况，【签证】后“变更指令单”的状态由‘已下发’变为‘已签证’；第五步：变更结算说明：变更结算就是把变更执行后的确定的金额录入系统2.2.1-13 [变更签证确认]-变更结算2.2.1-14 [变更签证确认]-变更结算后的变化2.2.2 现场签证类系统操作：业务上现场签证类一般无预估金额和确定金额之分（系统中都需要预估一个金额，目的是实时反映动态成本的变化），就是说现场签证的金额一般是确定金额，但在系统操作上与2.2.1是一样的。

一样需要发起合同变更，一样需要有变更结算（即把执行完后的确定金额维护进入系统），操作流程上与3.2.1基本一样，区别只是变更类型不同而已。

（如下图）3.2.2-1 现场签证类-合同变更发起注：区别只是在于“变更类型”选择“现场签证”2.3 无文本合同2.3.1 无文本合同录入序时簿2.3.2 无文本合同编辑界面注：1、黄色部分为笔录字段。

2、无文本合同录入完毕后，点提交按钮，然后在序时簿进行审批，审批后的无文本合同自动生成保存状态的付款单，需要对该付款单进行编辑、审批，然后再进行拆分。

2.4 奖励及扣款2.4.1 违约金的录入序时簿2.4.2 违约金编辑界面注：黄色部分为笔录字段。

扣款单、奖励单录入同违约金录入2.4.3 违约金查询注：选择不同的条件进行相应查询扣款、奖励单查询同违约金查询。

3、付款管理3.1 付款申请单3.1.1 付款申请单菜单3.1.2进入目标成本测算序时簿，点击新增3.1.3 付款申请单的编辑注：1、录入必录项和相关信息后，【保存】并【提交】（如果确定信息无误，也可以直接提交）；2、需要保存后，才能进行附件上传。

3、付款申请单审批通过后会直接生成一张对应的付款单。

3.2 付款申请单查询3.2.1 付款申请单查询界面3.2.2 付款申请单查询列表3.3付款单录入3.3.1 付款单录入序时簿3.3.2 点击“修改”进入付款单的编辑界面注：1、录入必录项和相关信息后，【保存】并【提交】（如果确定信息无误，也可以直接提交）；2、需要保存后，才能进行附件上传。

3.4 付款单查询3.4.1 付款单查询界面3.4.2 付款单查询列表注：可以在本界面进行付款动作。

4、付款拆分4.1 合同付款拆分4.1.1 合同付款拆分菜单4.1.2 付款拆分界面4.2 无文本合同付款拆分同合同付款拆分3、成本管理3.1目标成本测算3.1.1目标成本测算系统具体操作：1、目标成本测算菜单2、进入目标成本测算序时簿，点击新增3、1）填写目标成本表头：选择测试阶段、版本名称、选择项目系列2）页签说明：页签说明测算汇总表该表用来汇总各产品类型的总成本及可售单方；还可根据规划指标表设定的“是否分摊”来进行六类公摊费用的分摊计算。

指标类页签规划指标表维护项目的规划指标信息，以及产品构成，和产品面积指标信息建造指标维护每种产品的建造标准成本类页签六类公摊及期间费出现的成本科目均为“公摊类”的科目，测算公摊类科目的目标成本产品-主体建安类（如别墅）出现的成本科目均为“非公摊类”的科目（如主体建安类），测算非公摊类科目的目标成本3）规划指标表编辑：a、录入对应项目分期的“政府批文指标”和“开发技术指标”b、选择产品类型，通过小放大镜选取产品，通过【添加行】可以添加产品c、选取后的效果，每添加一个产品就会自动增加一个以产品命名的页签d、录入产品类型中的信息，产品相关信息录入顺序：占地面积、建筑面积、可售面积然后再其它信息，“容积率”会根据占地面积和建筑面积自动计算e、需要勾选“是否分摊”来控制该产品是否参与六类公摊费用的分摊计算。

4）建造指标维护5）必须在最明细的成本科目上作测算，如下图的空白区域。

下面以具体产品的主体建安类为例说明测算过程，[六类公摊及期间费]的测算过程是一样的，只是科目不一样而已。

直接录入调整前合价。

6）测算汇总表该表用来汇总各产品类型的总成本及可售单方；还可根据规划指标表设定的“是否分摊”来进行六类公摊费用的分摊计算；在该表里列所有非公摊类和公摊类科目，该表的最后一列【分摊方式】，对于非公摊类科目（如建安类）系统设置为“直接归属”，对于公摊类科目，需要手工选定【分摊方式】，非公摊类科目的【分配方式】为“直接归属”（系统硬性设置，不允许修改）3.1.2导出目标成本和导出指标说明：目标成本测算（包含收入测算）完成并且审批通过，就可以把测算的数据导出（相当于数据正式生效下发执行），包含导出目标成本和导出指标。