旅游开发中的项目设计(或产品设计)

旅游开发中的项目设计(或产品设计)

国内旅游产业面对的最大问题之一，是旅游产品的全面过时。

因此，我们称现期的旅游产业，为“一个产品全面过时的朝阳产业”。

一些旧的老景区现在在走下坡路。今年“五一”黄金周，就是对中国旅游景区的一个大检验，一大批老景区门口罗雀，收益大幅度下降。原因呢，就是老景区的产品过时了，而一些新的景区成长很快，而且在五一期间受到特别的欢迎。

提到产品的过时问题，必然涉及到游憩方式更新换代的问题。游憩方式更新在九十年代以后发展特别快，目前正处在从传统观光型向休闲度假型过渡的中间阶段。人们对于好玩与不好玩、怎么个玩法、怎么个娱乐法、怎么个休闲法已经有了一种非常高的要求，已经产生出完全多样化的需求。

旅游界现在已提出：刚刚编制的旅游规划，就不能用了；特别是规划不能落实下去的问题，是因为原有的规划编制规则要求，有理念而没有产品，有理念而不能进行操作性运作。

其核心，是游憩方式不明确，商业模式不成型。

所以我们提出了搞旅游的商业运作策划。把旅游运作的问题结合起来，进行目的地规划及旅游项目设计，就可以形成旅游项目开发中的落地策划、落地设计。满足旅游局、政府、旅游企业、旅游投资商的现实需求。

（一）、旅游资源开发的历史

1、原始资源利用期：80-90年，圈起来收门票与初步接待；

2、资源开发起步期：90-95年，基础设施建设与观赏旅游；

3、资源开发转轨期：95-2008年，观赏旅游全面开发与游乐休闲产品形成；

4、资源深度挖掘期：2004-2015年，情境设计与体验旅游；

5、后资源开发期：2015-、休闲度假与生活方式。

旅游的发展，形成了从原始资源直接利用，到与资源之间越来越远的关系。越来越多的人为思路和人性化的理念化的东西，是旅游发展的重要方向。

我国旅游产业起步于八十年代初、九十年代后进入资源开发的起步期，目前已处于开发转轨期，并正在进入情境设计与体验旅游时期。

由于我国对旅游资源的开发处于转轨开发中，市场化开发资源的政策、法规很不配套，开发手段单一，特别是融资渠道少、融资安排比较困难，资源价值在融资中的杠杆作用完全没有得到发挥。

（二）、旅游项目开发模式

旅游项目开发的内容和模式很多，小可以小到一个游乐设施，比如说一个可以观赏的小型轮盘的项目运作；大可以大到一个片区、大到一个城市，一个旅游目的地整体。只要有一个主题可以持续性地开发运作，我们都可以把它看作一个项目来进行。旅游项目的开发方式从理论上来说可以分为很多种。我们从不同角度大致用七个类别来划分旅游开发的模式，只做为开发的初步分类，这个不代表商业默认是的分类：

1、自发开发模式：自行策划、管理处、投资商，比如说一些农家乐项目；

自主开发模式：专业策划、管理处、投资商，自主的开发相对有策划和规划。

2、选点开发模式：所谓选点开发比如说我是做野生动物园的，我在大连做了一个，回头我想在昆明再做一个，那么我来主动选点，这种模式是由专业投资商来进

行的。

招商开发模式：是专业规划策划、政府或投资人招商的模式。我们有土地有资源，我招进一些项目过来投资，这是相对被动的一种开发模式。

3、单一项目开发模式：单一项目的承建，更注重的是独立的项目，

成片整体开发模式：旅游区

目的地整体开发模式：县级区域或地级区域开发模式。目的地的开发就不局限于吃、住、行、购了，他考虑的是一个区域或跨区域的一系列整体构架的一些配合。这种配合里面不仅包括游线的结构，还包括一些品种、类型、休闲、度假、观光等怎样构成与城市运营之间的互动。

4、滚动开发模式：持续小资金

分期开发模式：阶段性

一次性完全开发模式：先开发完成再开放

由于开发投资的方式不一样，更多的景区受资金情况的限制都采取滚动开发的模式，分期开发则注重其中的结构安排问题。

5、单一开发模式：与单一项目承建是结合的。

综合开发模式：

6、游憩区开发模式：

旅游房地产开发模式：

旅游城镇开发模式：

游憩区的开发是指景区内的开发内容，这与许多人的理解是一致的。很多房地产

商转行做旅游，他们的理念里一直有房地产的思想在里面，它的房地产与旅游紧密结合。但旅游做到一定规模的时候他不仅要做景区的开发还要做房地产，做城镇，利用城镇的道路、交通设施、污水设施、电力设施，居民生活整个城镇结构的这么一块。

7、近郊型项目开发模式：

远郊型项目开发模式：

区域型项目开发模式：

全国型项目开发模式：

国际型项目开发模式：

这是按影响力的区分模式。

（三）、旅游项目设计与开发策划

1、旅游项目开发的工作流程

在旅游项目开发分类的基础上，我们谈旅游项目设计及开发过程和步骤问题。这里面有几个重要环节：

第一环节是我们投资设想的问题。当我们要对一个旅游项目或者一个景区资源开发感兴趣的时候，我们对这个项目要有一个构想。有一个构想以后我们开始市场调研和分析，同时需要签订投资合同。

投资合同签订的过程对于投资商和旅游局来说都属于前期。在整个前期工作中，最核心的就是投资合同的签定。投资合同的签定关系到法律法规基础的重要问题。怎么样来签这个合同？签什么样的合同？对投资商、对政府都是非常重要的。投资商要把握住什么？控制什么样的资源？是控制他的土地资源还是他的经营权呢？是

控制门票权还是控制他的开发招商呢？

我们帮助十多家投资商签定与政府的合同，每一家都有差异。政府的想法都有差异，比如说权限问题，里面涉及很多经营权、经营管理权、招商开发权、门票收益权、行政管理权，规划参与权等等。我们把这些权益的划分设计得非常细，对这些很细的问题做了若干规定，关于建设周期，关于最后的投资成果都有很多细节问题，涉及到法律的。比如说我们以前还设计过重要地块节点控制方法，在一个区域我没有办法全部买下来，只能部分重要的不到一百亩控制起来。这个合同里面很多细节，也有很多方法。但是我们的投资商和政府没有提供关于开发这个项目需要的资金量，因为还缺少项目策划，这时候对投资商而言，合同签订非常茫然。因为到底什么资源是最重要的，他应该控制什么样的东西才能把这个区域做好，这个关键他把握不住。他只是表面上的看见一个东西。

因此了我们的建议是在前期要做项目的一个初步评判。要做一个初步的策划和评价，我们分割为项目的投资评价和初步策划，这个阶段完了以后就立项，就是编制项目建议书，立项以后是可行性研究报告，实际上在没有规划的前提下做的可行性研究报告是有问题的，因为没有编制规划，没有详规你的可行性报告是出不来的。因为旅游项目跟工业项目不一样，工业项目可以根据生产能力，生产设备核算出成本。旅游项目是你连你的产品做成什么样子都不知道，你怎么去核算你的投资成本。

所以我们的一般做法是在旅游项目策划的基础上，编制旅游规划，并且制作相应的详规，以详规为依据做可行性研究。这样才是符合旅游投资规律的。这里牵涉到的是旅游产品细化，单做一个旅游产品的时候，这个产品的成本安排到底是什么样子的、他的收入方式到底是一个什么样的方式、服务收入中除了门票还有哪些收入呢、他有哪些旅游纪念品和哪些小产品，作出了这些东西还作农副产品加工吗？所有这些内容如果没有落实到具体化，你是根本算不出收入的，算不出收入又怎么说