石家庄写字楼调研报告

石家庄写字楼调研报告

2006年7月26日

2004—2006年间，石家庄楼市的商业地产风头异常强劲，出现了君创国际商务花园，中华商务中心、丽迪亚商务中心、世纪方舟、中振广场等十几个写字楼项目，其中不乏主打高端市场的5A级写字楼。这些新入市的写字楼与以往相比，首先在产品品质上有了很大提高，更重要的是这些写字楼大都位于城市中心比较繁华、交通便利的地区，依附于周边的各项配套，如宾馆、饭店、商场、公寓等，往往形成一个个“商务群落”。虽然处于同一个商圈，相邻写字楼项目的激烈竞争是不可避免的，但是实际上竞争不是坏事，可以促进大家共同进步。下面我们将一下几个重点区域内在售及交付使用项目进行分析。

一、桥西区、新华区

该区域写字楼重点分布在东方购物中心商圈附近，这一商圈应该是石家庄较早的商业集散地，依托火车站的人流量发展起来的湾里庙批发市场和新华集贸、太和电子城均在其中，虽然略显嘈杂的环境一度让很多人对这里的商务办公前景发出质疑。但事实证明，服装、百货、电子批发市场所带来的人气在带旺商业的同时，也使这里成为理想的办公商务区。同时自强路从十年前就自发的成为一条汇集金融机构的街区，虽与真正的金融街有差距，但在起步短短的几年内已经有了快速的发展，这种金融效应对写字楼市场的拉动快速而持久，目前君创国际花园等项目已经有金融机构入住。此外，在中华大街以西的区域还集中了许多外贸公司，他们都比较注重企业品牌和形象，对办公场所的硬件、软件要求比较高，这一点也对该商圈里高端写字楼的销售和租赁起到了促进作用。

1、君创国际商务花园

项目地址：石家庄中华北大街50号

项目定位：石家庄首倡纯文化商务写字楼

服务类型：全程策划代理

总建筑面积：4.5万平方米

辉煌业绩：2004年11月30日，“君创国际商务花园百年品牌形象互动计划正

式启动”，标王级单位3000美金/平米引起市场轰动，项目热销中

2、光明大厦

地址：桥西站前街4号

物业类别：商住楼

建筑类别：高层、公寓

交通状况：地处市中心，交通方便

起价：8500元/平方米

均价：8500元/平方米察看历史价格

最高价：9200元/平方米

付款方式：现金、银行提供七成20年贷款（由经营公司承租）

开发商：石家庄光明实业总公司

3、东方大厦

项目地址：石家庄市中山西路83号

租售价格：2元/天/㎡

物业类型：写字楼

项目简介：

石家庄东方城市广场有限公司东方大厦管理中心隶属于中国东方资产管理公司，系中外合资的大型商业物业管理企业，东方大厦管理中心，受中国东方资产管理公司委托，负责对东方大厦实施全方位管理。

东方大厦作为石家庄市的标志性城市建筑，坐落在商业氛围浓厚的中山西路繁华地段，位于商机迭出的CBD中心，楼高102.3米，共31层。地上二十七层，地下四层），占地6933平方米，建筑面积6万平方米，固定资产4.75亿元。

东方大厦规模之宏伟、气势之雄壮，装修之考究，堪称燕赵之最，在周围众多楼厦之中如神龙傲首，仪态万方，引人注目，是河北省会石家庄市高档次、大规模、智能化的专业写字楼之一，是中外客商在石家庄设置办公机构首选的理想场所。

4、领世商务

项目地址：新华路维明街交口西北角

开发商：河北华泽房地产开发有限公司

项目情况：于2005年12月底开始动工。2006年3月，完美顾问公司进场代理销售。建筑类别为底商、写字楼、公寓三种形式并存。三部电梯，每个楼层内设两个公共卫生间。单套内没有私人卫生间。主体为16层，以底商和写字楼构成，裙楼为6层，底商（1~2层）、写字楼（3~4层）、公寓（5~6层，跃式公寓）构成。主力户型为100~150平米的写字楼。但比较好卖的户型为40~60平米的宜商宜住的公寓户型。目前经过3月中旬开始销售至今售出10余套。因其土地性质为政府划拨，无法取得相应证件，回款方面不理想。目前，完美顾问已撤场，由开发商自己进行销售。

价格策略：写字楼和公寓的价格是在一个档上，入市时均价4200元/平米，底商均价为14000元/平米。目前价格有些回落，写字楼和公寓的价格保持在3500元/平米的均价。底商均价在12000元/平米。

总建筑面积为20000多平米，其中，商业为4000多平米，主要集中在裙楼的位置，占到3000平米，单套的面积达到1000平米左右。主楼的商业面积一般在100多平米。但其商业户型的一个很大的弊端为2层的面积要大于1层的面积，造成实际使用上的浪费。目前，商业未实现销售。

在销售策略方面，讲求“中央政务区”来吸引公众。重点宣讲其成熟的配套设施和大环境。目标客群主要为集中在该区域的一些小规模的公司、律师事务所等和政府关系较好的一些经营机构。该群体有一定的购买需求。该区域内也有潜力可挖。

交房时间为2007年底。

二、桥东区

号称石家庄第一街的中山路一直以来都是石家庄的城市中轴。尤其是城市中心向东移动后，以北国、燕春花园酒店等点带动的中山路城市中心沿线的商业、商务价值凸现。目前在北国周边既有西美大厦、富邦大厦等已建写字楼，还有丽迪亚商务中心等在建项目。北国商圈固有的医院、公园、购物、娱乐、邮电等一应俱全的市政配套，令许多大型企业办事处、中小型科技企业等对该地区情有独钟。此外，正在以“财富中心”面貌推出的新休门，更丰富了该商圈的经济活力源。休门是石家庄历史发祥地，拥有较为深厚的历史底蕴，这一点也为创造更多的升值空间提供了相当大的想象力。该区域中目前尚无项目云集，从东到西分别

有东方新世界、凯嘉大厦和燕赵财富中心。

1、西美财智大厦

物业地址：桥东石家庄建设大街6号

物业类别：写字楼

建筑类别：高层

开发商：西美房地产开发有限公司

起价：7800元/平方米

最高价：8600元/平方米

周边概况：

商场：北国商城、世贸百货、瑞丽时尚广场、爱之如服装店、9家专卖店、52个服装店

邮局：中山路邮局

银行：中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行、华夏银行、中国光大银行、中国银行、石家庄商业银行

医院：亚星药店、市第四医院、石家庄乐仁堂、市人民医院

其他：图书大厦、市图书馆、省图书馆、新华书店、华鑫书店

2、东海大厦

项目地址：桥东石家庄建设北大街230号

物业类别：商住楼

建筑类别：高层

起价：3190元/平方米

均价：3190元/平方米察看历史价格

最高价：4890元/平方米

付款方式：现金、银行按揭。超低起租价：0.9元/平方米/天

3、盛时代

项目地址：桥东石家庄市阜康路12号

物业类别：商住楼

建筑类别：高层