社区商业招商管理

12,600
1,980
0.16
星河湾
10,330
36,155
5,000
0.Leabharlann Baidu4
上表中，辐射型社区商业的人均商业面积在1.0—2.5㎡之间，中间型及内向型社区商业的人均商
业面积在0.14－1㎡之间 。面积不是判断辐射\中间\内向型的唯一标准.（来自外部资料）
2020/3/27
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社区商业类型--按照交通时间分类
形成商业街区)； 商业交通时间：步行10分钟以内； 商业功能满足：日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑
建设社区商业中心。
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社区商业类型--按照社区规模分类
大型社区：
人口规模：1-1.5万户（相当于街道办事处管辖规模）； 人均商业面积：0.8-1.2平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+（商业街区）+社区商业 (邻里购物中心或社区购物中心)，交通条件优良者可考虑形成 商业街区； 商业交通时间：步行15分钟以内； 商业功能满足：可考虑建设全方位服务和商品的社区商业中 心的设置，并考虑休闲娱乐类商业的补充，餐饮全业态引进；
街区； 商业交通时间：步行5分钟内，如形成商业街区则可考虑步行十分钟内； 商业功能满足：服务为主，便利性商品和服务，便捷性餐饮。
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社区商业类型--按照社区规模分类
中型社区：
人口规模：2000-5000户； 人均商业面积：0.6-0.8平米/人； 可设定的商业层次：便利商业组合+商业街区或邻里购物中心(交通条件优良者可考虑
社区商业提供的服务一般交通时间15分钟内可到。 有专家把构建社区购物网称作“51015”，即居民出家门 步行5分钟可以到达便利店，步行10分钟可到达超市和 餐饮店，步行15分钟可到达社区购物中心。
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社区商业类型--按照服务的规模分类
便利级商业：面积一般在3000M2以下，由一组小店
或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、 餐饮等店铺，服务人口一般在3000人以下；
社区商业是什么？不是什么？业态? 定义突出的是什么？ 商圈？ 同类对应的是城市商业中心\区域商业中心
5
社区商业类型--按照商住比指标分类
辐射型：5％—11％，商业体量大，对外来客流要求高，对交 通、人流、商业氛围要求较高。 中间型：2％—5％，主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边. 内向型：2％以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖 本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变 化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。
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社区商业的特征
社
顾客属地性
区
商
业种配套性
业
的
日常便利性
特
性
服务亲和性
决
定
赢利稳定性
了
它
需求依赖性
的
角
商圈扩展性
色
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社区商业的角色
忽悠买房者？ 服务业主者？ 品牌支撑者？ 利润获取者？ 敷衍指标者？ 自我作品者？ 其它……
间社 的区 关商 系业 究与 竟住 是宅 什开 么发 ？者
底商型商业 裙房型商业 独立型商业
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社区商业类型--按照布局分类
散点式商业 商业街型商业 购物中心型商业
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社区商业类型--按照位置分类
内部型商业 外部型商业 兼有型商业
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社区商业类型--按照社区规模分类
小型社区：
人口规模：300-700户（组团，相当于居委会管辖规模）； 人均商业面积：0.6平米/人以下； 可设定的商业层次：便利商业组合，个别交通条件特别优良者可考虑形成商业
社区商业定位与招商
说在前面的话
目的导向 顾客思维：投资商、开发商、投资者、经营者、消费者、政府 案例借鉴 他山之石 感悟应用
2
目录
第一部分 定义与特征分析 第二部分 定位与业态规划 第三部分 招商与销售管理 第四部分 营销与运营管理 第五部分 案例分享
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社区商业定义与特征分析
社区商业的定义 社区商业的特征 社区商业的角色 社区商业的问题
4
社区商业的定义
何谓社区商业? 社区是指在一定区域内的居民具有归属感的相对独立的住宅区。
社区商业则是主要为社区居民提供日常生活必需品、服务的商业及服务设施（含 无店铺的各种服务），具体指能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅 区商业。
它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业 的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内，
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社区商业类型--人均商业面积比指标
类型
案例 美丽365花园
户数 1,799
人口 6,297
商业总面积 （㎡）
16,000
人均商业面积 （㎡/人）
2.54
辐射型
招商海月花园 锦绣江南
4,199 4,400
14,697 15,400
28,000 25,000
1.91 1.62
海滨广场
4,760
16,660
之
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社区商业的角色
局部服从整体优先原则 利益最大化的辅助原则 顾客需求导向产品原则
忠告：玩社区商业的 不要让社区商业把你玩了！
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社区商业与整体住宅区关系
社区商业的开发应该遵循“商业服从整个社区的大盘思维原则”，首 先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活素质。其 次才是社区商业自身价值的最大化。商业特色的营造也不例外，应与住宅 的文化、特色保持高度一致。假如住宅营造的是欧洲小镇风情，社区商业 却以江南园林特色为主题，则显得非常突兀、不协调。不但整体建筑外观 应坚持此原则，甚至一草一木都不容疏忽，不能只停留在“表面功夫”,细 节也是体现事物本质的重要组成部分。
18,000
1.08
中间型
阳光棕榈园 蔚蓝海岸
2,946 5,119
10,311 17,917
9,000 15,500
0.87 0.87
祈福新邨
7,464
26,124
19,800
0.76
皇御苑
3,690
12,915
5,940
0.46
内向型
万科四季花城
4,700
16,450
6,000
0.36
风和日丽
3,600
邻里级商业：面积一般在3000-20000M2，以超市为
主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般 在3000-50000人；
社区级商业：面积一般在20000-50000M2，以生活百
货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，服 务人口一般在50000-150000人。
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社区商业类型--按照载体建筑形式分类