方正东亚曙光置业债权投资集合资金信托计划
外贸信托朱雀投资阿尔法2号集合资金信托计划合同范本
外贸信托•朱雀投资阿尔法2号集合资金信托计划认购风险申明书尊敬的委托人／受益人：感您加入由中国对外经济贸易信托发起设立的“外贸信托•朱雀投资阿尔法2号集合资金信托计划”（以下简称“本信托计划”）。
在您签署本认购风险申明书前，请仔细阅读本认购风险申明书、《外贸信托•朱雀投资阿尔法2号集合资金信托合同》（以下简称“《信托合同》”）以及《外贸信托•朱雀投资阿尔法2号集合资金信托计划说明书》（以下简称“《信托计划说明书》”）（本认购风险申明书、《信托合同》、《信托计划说明书》统称“信托文件”）的具体容。
凡填写并签署本认购风险申明书的客户，将视为已了解并认可上述文件容，对本信托计划可能发生的风险有了足够的了解和认识并愿意自行承担加入本信托计划带来的财务损益和法律责任。
受托人将恪尽职守地管理信托财产，履行诚实信用、谨慎勤勉的义务，但受托人在管理、运用或处分信托财产过程中，可能面临包括但不限于市场风险（政策风险、经济周期风险、利率风险、上市公司经营风险、购买力风险）、投资顾问风险、流动性风险、管理风险、操作与技术风险、基差风险、流动性差异风险、保证金风险、强制减仓风险、交易风险、系统执行风险、受益人本金部分或全部损失的风险、本信托计划提前结束或延期的风险、以及其他因政治、经济、自然灾害等不可抗力对信托财产产生影响的风险等。
本信托计划的信托资金主要运用方向为上市公司股票、证券投资基金、股指期货等投资。
证券投资具有较大的风险，可能会因为证券市场价格波动、国家政策变化、投资顾问决策失误等原因而导致信托财产蒙受部分甚至全部损失。
投资者在赎回或信托计划清算时取得的资金可能显著低于其投入的信托资金甚至可能为全部损失。
根据《中华人民国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》及其他相关法律法规的有关规定，特此申明如下风险：（一）市场风险市场风险是证券投资的系统性风险，主要包括以下几方面：1、政策风险：货币政策、财政政策、产业政策和证券市场监管政策等国家政策以及法律法规的变化将对证券市场产生一定的影响，可能导致证券市场价格波动，从而影响信托收益。
证券投资集合资金信托计划
信托公司管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。
信托公司依据信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担；信托公司违背信托合同、处理信托事务不当使信托财产受到损失，由信托公司以固有财产赔偿。
不足赔偿时，由投资者自担。
1. 投资有风险，投资者认购信托单位前应当认真阅读信托计划说明书和其他信托文件。
2. 投资者符合信托文件规定的认购资格时，方可以认购信托单位；投资者认购信托单位，即视为已允许承受信托文件规定的各项风险。
3. 受托人、委托人代表等相关机构和人员的过往业绩不代表信托计划未来运作的实际效果；信托计划的既往业绩并不代表将来业绩。
4. 受托人将恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，但并不保证投资于信托计划无风险，也不保证最低收益。
ⅩⅩ国际信托有限公司【】公司【】银行股分有限公司【】证券股分有限公司ⅩⅩ国际信托有限公司ⅩⅩ信托·【】证券投资集合资金信托计划【】个月投资于国内证券交易所挂牌交易的 A 股股票、新股申购、封闭式基金、开放式基金等人民币1 元不低于【】万元，不高于【】万元中华人民共和国境内的个人投资者和机构投资者认购资金不满300 万元的个人投资者不超过50 人，机构投资者和单笔认购资金300 万元以上的个人投资者数量不受限制优先信托单位次级信托单位信托计划说明书依据《中华人民共和国信托法》和其他有关法律法规的规定，以及《ⅩⅩ信托·【】证券投资集合资金信托合同》编写。
信托计划说明书阐述了ⅩⅩ信托·【】证券投资集合资金信托计划的基本情况、信托计划服务机构的基本情况、信托合同摘要、风险警示等信息，投资者在做出认购信托单位的决定前应子细阅读信托计划说明书以及其他信托文件。
受托人承诺信托计划说明书不存在任何虚假内容、误导性陈述或者重大遗漏，并对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。
受托人没有委托或者授权任何其他人提供未在信托计划说明书中载明的信息，没有委托或者授权任何其他人对信托计划说明书作任何解释或者说明。
信托计划说明书
五矿信托-远东国际特定租赁资产收益权投资０３号集合资金信托计划之信托计划说明书重要提示：1.投资有风险,投资者认购／申购信托单位时应当认真阅读本《信托计划说明书》和《信托合同》;2.受托人将恪尽职守,履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务,但并不保证投资于信托计划无风险，也不保证最低收益。
五矿国际信托有限公司二零一二年二月前言根据《中华人民共和国信托法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》及其他相关法律、法规，五矿国际信托有限公司(以下简称“五矿信托”或“受托人”）发挥自身的专业能力,推出“五矿信托-远东国际特定租赁资产收益权投资0３号集合资金信托计划”，募集资金投资于远东国际租赁有限公司所享有的特定租赁资产收益权,最终实现本信托计划项下各受益人的利益最大化。
为满足资本市场上投资者进行集合投资获取收益的需求，便于投资者了解本信托计划项下信托产品的特性、预期收益情况和风险,进而做出正确的投资决策,五矿信托特制订本《信托计划说明书》。
1定义在《信托计划说明书》中，除非上下文另有解释或文义另作说明,《信托计划说明书》中的词语或简称具有如下含义：1.1本信托计划/信托计划:指“五矿信托－远东国际特定租赁资产收益权投资0３号集合资金信托计划”。
1.2《信托计划说明书》/本说明书:指本《五矿信托-远东国际特定租赁资产收益权投资0３号集合资金信托计划之信托计划说明书》以及对其任何有效的修订、变更和补充。
1.3《信托合同》：指本信托计划项下委托人与受托人签署的《五矿信托-远东国际特定租赁资产收益权投资03号集合资金信托计划之资金信托合同》和全部附件以及对其的任何有效修订、变更和补充。
1.4《认购/申购风险申明书》：指《五矿信托－远东国际特定租赁资产收益权投资0３号集合资金信托计划之认购/申购风险申明书》。
1.5信托文件:指《信托计划说明书》、《信托合同》、《认购/申购风险申明书》和全部附件及对其的任何修订、变更和补充。
中国证券投资基金业协会关于发布《集合资产管理计划资产管理合同内容与格式指引》等自律规则的公告
中国证券投资基金业协会关于发布《集合资产管理计划资产管理合同内容与格式指引》等自律规则的公告
文章属性
•【制定机关】中国证券投资基金业协会
•【公布日期】2023.12.15
•【文号】中基协发〔2023〕26号
•【施行日期】2024.03.01
•【效力等级】行业规定
•【时效性】尚未生效
•【主题分类】证券
正文
中国证券投资基金业协会公告
中基协发〔2023〕26号
关于发布《集合资产管理计划资产管理合同内容与格式指
引》等自律规则的公告
为规范证券期货经营机构契约式私募资产管理计划合同内容与格式，中国证券投资基金业协会（以下简称协会）对《集合资产管理计划资产管理合同内容与格式指引》《单一资产管理计划资产管理合同内容与格式指引》《资产管理计划风险揭示书内容与格式指引》等自律规则（以下合称合同指引）进行修订。
经协会理事会审议通过，现予发布。
合同指引自2024年3月1日起施行，施行后不对存量资产管理计划合同内容与格式做强制整改要求，管理人可以根据实际情况自行对存量资产管理计划的合同内容进行调整。
特此公告。
附件：1.集合资产管理计划资产管理合同内容与格式指引
2.单一资产管理计划资产管理合同内容与格式指引
3.资产管理计划风险揭示书内容与格式指引
中国证券投资基金业协会
2023年12月15日。
方正东亚宜昌宜都三立路桥流动资金贷款集合资金信托计划
宜昌宜都三立路桥流动资金贷款集合资金信托计划
产品名称：宜昌宜都三立路桥流动资金贷款集合资金信托计划收益率：10.5%
投资门槛：100万元产品期限：24月
发行机构：方正东亚信托星级评价：
募集规模： 2.5亿发售期：2014-06-24 至2014-07-24
网上预约：电话预约：400-800-1801
收益付息说明：
100万≤认购金额<300万9.5%；
300万≤认购金额<800万10%；
800万≤认购金额10.5%；
利益分配：季度支付
投资方向：
信托资金用于向宜都市三立路桥工程建设有限公司（简称：宜都三立路桥）发放信托贷款补充企业流动资金
产品特点：
风控措施：
土地抵押：优质土地抵押，抵押率较低；
企业担保：宜都市国通投资开发有限责任公司担保；
财政支持：宜都市人大常委会、政府与财政局对本信托计划到期还款进行督促并提供支持；
资金监管：开立资金监管账户。
新三板”投资信托业务操作指引
附件方正东亚信托有限责任公司“新三板”投资信托业务操作指引（试行）第一章总则第一条为促进公司“新三板”投资信托业务的规范和有效开展，防范和控制“新三板”投资信托业务项目风险，根据《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国证券法》、《信托公司管理办法》、《信托公司集合资金信托计划管理办法》和《信托公司证券投资信托业务操作指引》、《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》以及《方正东亚信托公司证券投资信托业务管理暂行办法》等有关法律、法规、规章、规定，制定本指引。
第二条本指引所称“新三板”投资信托业务是指将信托产品项下信托资金直接或间接投资于计划和已经在全国中小企业股份转让系统（简称全国股转系统，俗称“新三板”）公开交易转让的股份的经营行为。
第三条公司进行“新三板”投资信托业务时，应遵循以下原则：（一）合法合规原则。
公司开展“新三板”投资信托业务时，应严格遵守国家有关法律法规和行业监管规则。
（二）受益人利益最大化原则。
公司开展“新三板”投资信托业务时，应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务，维护受益人的最大利益。
（三）审慎原则。
“新三板”是面向中小企业设立的新兴市场，风险较大，开展“新三板”投资信托业务，应审慎进行，严格控制风险。
（四）充分信息披露原则。
公司开展“新三板”投资信托业务时，应按照监管部门的行业监管要求，遵照受益人利益最大化原则，充分实行信息披露。
第二章业务操作和产品设计第四条公司开展“新三板”投资信托业务，参照《方正东亚信托公司证券投资信托业务管理办法》的第四至第九条的规定进行业务分工和操作。
第五条公司信托业务部门开展“新三板”投资信托业务，在初期应着眼于与熟悉“新三板”投资业务的私募基金、公募基金及券商等专业机构及其子公司开展合作，聘请其担任产品投资顾问，借助于“新三板”专业机构的专业管理能力开展业务。
第六条“新三板”投资信托计划的期限，应完全覆盖实现项目退出安排所需的必要时间，并充分考虑不可预见情形。
资管计划与信托计划的区别有哪些
资管计划与信托计划的区别有哪些资管计划与信托计划的区别有哪些一、相同点：1、必须报备监管部门，信托是银监会监管，资管计划是证监会监管；2、资金监管、信息披露等方面都有严格规定；3、认购方式相同，项目合同、说明书等类似；4、本质相同通道不同，都属于投融资平台，都可以横涉资本市场、货币市场、产业市场等多个领域。
二、不同点：1、全国68家信托公司有发行资格，而资产管理公司只有36家，资源稀缺性更加明显；2、资产管理公司投研能力强，尤其在宏观经济研究、行业研究等方面尤其突出。
在这样的研究团队指引下选择可投资项目，能有效的增加对融资方的议价能力并降低投资风险；3、资管计划具有双重增信，经过资产管理公司、信托的双重风险审核；4、资管计划小额畅打，最多200个名额；5、收益高，资管计划一般比信托计划高1%/年；期限短，资管计划期限一般不超过2年。
今后趋势：基金专项资产管理计划是证监会提倡的金融创新结果，因监管严格、运作灵活，收益较高，小额不受限制、专业管理等优势，未来基金专项资管用来分拆信托或发起类信托产品是一种必然趋势。
三、基金子公司专项计划问题答疑（一）基金子公司的类信托业务，如何理解其“刚性兑付”？首先，“刚性兑付”是监管层的一个态度。
基金子公司的类信托业务，他的“刚性兑付”预期强，主要从以下几方面理解。
1、监管层面：信托业的“刚性兑付”是银监会的一个态度，其也并没有明文规定。
证监会与银监会同属于一个级别，证监会的监管风格更加稳健。
银监会是总量控制，证监会是事前控制，我们通过基金子公司的报备次数就可以看出，证监会虽然放开了基金子公司的类信托业务，但是其仍然是审慎的监管态度，通过募集前报备，募集满后再报备一次，证监会维持其严格的监管风格。
2、行业发展层面：基金子公司由于刚开始发展，其初期的业务指引着这个行业的发展，因此行业内的公司都是很谨慎的在操作业务，这也解释了为什么有34家基金子公司成立，但是目前只有19家在开展业务，而且大部分都是“一对一的专项资管业务”。
方正东亚大汉城建股权收益权投资集合资金信托计划
信托资金受让大汉控股集团有限公司持有的大汉城镇建设有限公司20%股权收益权，用于补充流动资金
风险控制
1、1期募集时，湖南百家汇投资有限公司以土地抵押
2、大汉城镇建设有限公司、付胜龙提供连带责任保证担保
产品说明
信托计划总规模2亿，可分期募集，各期期限分别计算
抵押物
土地，位于湖南省长沙市望城区普瑞大道南侧，占地178.24亩，估值23171万，合130万/亩
湖南百家汇投资有限公司
注册资本2亿，大汉控股集团有限公司控股
收益分配
每半年分配1次
借款人
大汉控股集团有限公司
1993年成立，注册资本8亿，付胜龙持股80.1%
2013年6月净资产38.05亿，资产负债率57.76%
相关信息
大汉城镇建设有限公司
1998年成立，注册资本4亿，大汉控股集团有限公司持股81.45%，房地产开发2级资质
2013年6月净资产29.2亿，资产负债率38.78%
方正东亚•大汉城建股权收益权投资集合资金信托计划
产品名称
大汉城建股权收益权投资募集账户
东亚银行
产品类型
权益信托
产品期限(月)
18个月
起点金额(万)
300
产品规模(万)
11000
推出时间
2014-01-20
预期年收益率%
300万以下9.5%，300万以上10.3%
中国保险监督管理委员会关于保险资金投资集合资金信托计划有关事项的通知-保监发[2014]38号
![中国保险监督管理委员会关于保险资金投资集合资金信托计划有关事项的通知-保监发[2014]38号](https://img.taocdn.com/s3/m/09858061178884868762caaedd3383c4bb4cb4e4.png)
中国保险监督管理委员会关于保险资金投资集合资金信托计划有关事项的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 中国保险监督管理委员会关于保险资金投资集合资金信托计划有关事项的通知（保监发〔2014〕38号）各保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司：为进一步加强保险集团（控股）公司、保险公司、保险资产管理公司（以下简称保险机构）投资集合资金信托计划业务管理，规范投资行为，防范资金运用风险，根据相关规定，现就有关事项通知如下：一、保险机构投资集合资金信托计划，应当按照监管规定和内控要求，完善决策程序和授权机制，确定董事会或董事会授权机构的决策权限及批准权限。
各项投资由董事会或者董事会授权机构逐项决策，并形成书面决议。
二、保险机构投资集合资金信托计划，应当配备独立的信托投资专业责任人，完善可追溯的责任追究机制，并向中国保监会报告。
信托投资专业责任人比照专业责任人，纳入风险责任人体系进行监管，对其资质条件、权利义务和风险责任等要求，执行《中国保监会关于保险机构投资风险责任人有关事项的通知》相关规定。
三、保险机构应当明确信托公司选择标准，完善持续评价机制，并将执行情况纳入年度内控审计。
担任受托人的信托公司应当具备以下条件：（一）近三年公司及高级管理人员未发生重大刑事案件且未受监管机构行政处罚；（二）承诺向保险业相关行业组织报送相关信息；（三）上年末经审计的净资产不低于30亿元人民币。
保险公司委托保险资产管理公司投资的，由保险资产管理公司制定相关标准、制度和机制。
四、保险资金投资的集合资金信托计划，基础资产限于融资类资产和风险可控的非上市权益类资产。
东亚中国推出信得盈系列3
具 有 良好 社会 信誉 、 稳 健 财 务状 况 及 优 质 资产 的信 托 公 司
作 为投资资产 的受托人 ， 投 资于 境 内安全 性较高 的信贷资
产 在一 ，
定 程度上 降低 了投资风 险 ， 同时有机会 为投 资者提
供 较佳 的投 资 回 报 ， 获取 较 高 的潜 在 收益 。
长江超越理 财 3 号发行
限 公 司 以 自有资金 持有 的流 动 资金 贷款 投 资者 有机 会 获 ．
得 的潜在投资收益 来源 于 有关信贷资产存续期 内所 产生 的
借款人 支付 的利息收入 。 本产 品 为非保 本投资产 品 ． 投 资期
为 263 天 。
点评 在金 融 海 啸席 卷全 球 并 导致 国 际 资本 市场持 续低
作进行套利 ， 有望 实现 超 额收益 。
理 财产 品 实现 “ 自动化 ”
中信银行近 日 推 出 “ 稳健财 富计 划 ” 。 稳 健财 富计划 的
最 大特 点在于 计划 执 行过 程 中如 出现 资金 不 足 的情 况 则
．
．
自动 暂 停 “
。。
。
“
”
而不是 终止
一 旦 客户储蓄存款再次达到
，
投资起 点 又 可 以 自动恢 复投 资 。 整个过 程 智能 完成 ， 免 去 了
长江 证券 日前公 告称 该公 司 ” 长江超越理 财 3 号集 ，
合资产 管理 计划 ” 将于 1 1 月 3 日起 在 中国农业 银行 招
．
、
商银行指定 网点 以及 长江 证券全 国各营业 网点正 式发行 。
作 为管理 人 长 江 证 券将 以 自有 资金 认 购该计 划推广 期截 ．
止 日委托人 所 认购集合计划资产总额 的3 ％ 最 高认购金 ，
方正东亚信托方兴 38 号安徽六安新城合同债权投资集合资金信托计划
路基础设施建设项目的建设。该项目为市政道路 BT 项目，六安市承接产业转移 集中示范园区管委会不六安新城建设公司签署了《六安市集中示范园区市政道路 BT 项目形成的资产回购协议书》六安市承接产业转移集中示范园区管委会将于 2012 年 2 月至 2015 年 1 月 ， 期间分期支付该项目回购款共计 3.3 亿元。 投资期限 投资收益 24 个月 投资者预期收益率：100 万-300 万，9%；300 万及以上，9.5% （1）土地使用权抵押：六安新城提供位于安徽省六安市 312 国道不一元大道交叉口东南角的四 块用出让土地抵押，经武汉市国佳房地资产评估有限公司评估：价值 40982.36 万元，抵押率丌 超过 50%。 （2）保证担保：六安城投为六安新城建设公司偿还本信托贷款的本息提供连 带责任保证担保。六安城投的最新主体信用评级为 AA。
方兴 38 号六安新城建设集合信托计划推介书
信托名称 信托类型 信托主体 方正东亚信托方兴 38 号安徽六安新城合同债权投资集合资金信托计划 集合资金信托 委托人/受益人：合格投资者 受托人：方正东亚信托 借款人/抵押人：安徽六安新城建设投资有限公司（以下简称“六安新城建设公司”） 担保人：六安城市建设投资有限公司（以下简称“六安城投”） 信托期限 信托规模 资金运用 回购。 资金投向 六安新城建设公司所融的信托资金将与项用于六安承接产业转移示范园区部分道 24 个月 2 亿元 信托资金受让六安新城合法持有的合同债权（BT 合同债权），六安新城
方正东亚曙光置业债权投资集合资金信托计划
附件1：方正东亚信托有限责任公司尽职调查报告信托工程名称：方正东亚曙光置业债权投资集合资金信托方案信托业务部门：信托业务四部部门负责人：吴宏亮信托经理：张涛崔亮申报日期：2021年11月24日目录第一局部信托工程概况 (4)第二局部交易对手根本情况〔交易对手全称〕 (7)一、交易对手根本信息 (7)二、交易对手股权结构 (7)三、交易对手业务简介 (7)四、交易对手内部治理 (8)五、控股股东的根本情况 (8)六、交易对手财务情况 (8)七、交易对手资信状况 (13)第二局部保证人根本情况〔如有，公司名称〕 (15)一、保证人根本信息 (15)二、保证人股权结构 (15)三、保证人业务简介 (15)四、保证人内部治理 (16)五、保证人财务情况 (16)六、保证人资信状况 (28)第四局部个人保证人〔如有，保证人名称〕 (31)第五局部标的工程情况〔标的工程名称〕 (32)一、工程根本情况和建设情况 (32)二、工程政府批文情况 (32)第六局部工程所在地及政府情况 (34)第七局部抵押物情况 (38)第八局部信托工程可行性分析 (39)一、工程背景 (39)二、工程法律合规可行性 (39)三、工程风险控制可行性分析 (39)四、还款来源分析 (39)五、其他需要说明的事项及其分析 (40)六、本工程银行为什么不贷款 (40)七、本工程发行和销售草案 (40)八、结论与建议 (40)附件一尽调资料清单 (41)附件二尽职调查工作底稿 (43)本着对公司忠诚的原那么我们对方正东亚曙光置业债权投资集合资金信托方案工程向公司出具了该尽职调查报告，我们郑重承诺上述报告完全从公司利益出发，内容真实准确，不存在任何虚假成份。
特此声明信托经理签名：张涛信托业务部门负责人签名：年月日附件一尽调资料清单附件二尽职调查工作底稿〔例如〕。
风险评估报告
方正金泉友2号集合资产管理计划风险评估报告一、产品风险等级我们给予本集合资管计划A类份额“中低风险”评级，B类份额“高风险”评级。
风险提示：1、本集合资管计划可以通过正回购进行杠杆操作，可能面临产品净值损失加大；2、受宏观经济影响，部分企业盈利下滑，会导致信用风险的凸显，城投债新规的颁布也加大了存量城投债的风险，需警惕债市“黑天鹅”事件爆发；3、因市场内部和外部的原因造成本计划所投资证券出现连续跌停或者对手方出现信用风险等不可控事件造成管理人不能及时完全变现，委托人将面临不能将投资证券迅速变现的风险；4、本计划可投资于股指期货，价格波动剧烈的时候可能面临追加保证金的问题，如果没有在规定的时间内补足保证金，按规定将被强制平仓，并可能因此导致投资亏损；5、本集合资管计划为主动投资型产品，如果管理人在券种配置策略、个券选择策略上的决策不当，可能会导致其组合资产相对收益率大幅下降，从而造成风险和收益方面的不匹配。
二、产品适合销售的对象范围推荐风险承受能力中等偏下的投资者参与认购本产品A类份额，风险承受能力较强的投资者参与认购本产品B 类份额。
三、产品基本性质与架构介绍四、产品管理人介绍2009年5月，方正证券正式获得开展资产管理业务的资格。
2012年6月14日，为了适应资产管理业务发展形势的需要，方正证券在北京设立方正证券股份有限公司北京证券资产管理分公司（以下简称“资产管理分公司”），专门从事证券资产管理业务。
截至2015年7月24日，方正证券管理着12支集合资产管理计划。
其中：“方正金泉友1号”15亿元的发行规模被超额认购，最终实行比例配售，开创了券商集合理财产品实行比例配售的先河。
方正证券自2012年起正式开展定向资产管理业务，截至2013年9月30日，方正证券定向资产管理计划受托本金余额255.81亿元，投资的具体范围由方正证券通过定向资产管理合同与客户约定，所投范围合法合规，同时与客户的风险认知与承受能力，以及方正证券的投资经验、管理能力和风险控制水平相匹配。
房地产信托投资基金(REITs)产品运作的会计处理
Forum学术论坛1702017年4月 房地产信托投资基金(REITs)产品运作的会计处理上海月星控股集团有限公司 顾春峰摘 要：自2007年美国次贷危机爆发以来，以信贷资产证券化为主要手段的房产金融市场的问题被暴露出来，现在房产信托投资基金(REITs)产品已成为房产金融市场的主流。
房地产信托投资基金是房地产证券化的重要手段，有利于帮助公司提高资产流动性。
我国房地产市场对资金的需求有扩大趋势，但面临融资渠道不通畅等问题，房地产市场的发展遇到了一定阻碍。
房地产信托投资基金是基于税法角度确立的，我国在应用中应理性看待，并利用科学系统的分析方法设计REITs产品。
本文从会计处理的角度对REITS产品的运作路径以及房产信托投资基金公司的组织形式进行了研究和分析，应当从不同角度完善机构内部控制制度，构建优惠税收财务体系，强化财务评价体系，从而促进我国房地产业的发展。
关键词：房地产信托投资基金 产品运作 会计处理中图分类号：F832.5 文献标识码：A 文章编号：2096-0298(2017)04(b)-170-03所谓的房地产投资信托基金是通过发行基金收益凭证来募集资金，并将所募集的资金交给专业投资管理机构操作，用于房地产发展的一种投资方式，其特点在于集合众多分散资金于一体。
在房地产证券化过程中，企业通过SPV 等特殊金融载体，将流动性差的房产项目进行重组，并且通过证券化方式进行上市流通。
自2009年以来，我国出台了众多措施，来规范房地产市场的发展，尤其在创新融资方式方面，通过房地产信托投资基金、股权融资基金等形式拓展了房产行业的融资渠道，当前我国还未形成真正的房产信托投资基金，但应用其标准的产品已经在流通，与此同时也产生了一些财务会计处理方面的问题，因此有必要对REITs 的资产出表和经营过程中出现的问题进行探讨和分析，从而给出可行性高的财务会计处理意见。
1 REITs的运营模式分析1.1 国际运营模式分析REITs 最早诞生于美国，由于美国金融市场发展起步较早，且市场体系较为完善，因此诞生了很多新兴金融产品。
信托计划：投融资双方如何进行会计与税务处理【精心整编最新会计实务】
2017-2018年度会计实操优秀获奖文档首发！
融资方按期还本付息。虽然《信托公司集合资金信托计划管理办法》中规定, “信托公司推介信托计划时, 不得以任何方式承诺信托资金不受损失, 或者以 任何方式承诺信托资金的最低收益”, 但是, 此类收益由于在设立时即会要求 融资方提供相应的抵押、质押等担保, 因此, 收益相对安全稳定。业务结构图 如下:
受益人是在信托中享有信托受益权的人。受益人可以是自然人、法人或者依 法成立的其他组织。委托人可以是受益人, 对于集合资金信托计划, 参与信托
2017-2018年度会计实操优秀获奖文档首发！
计划的委托人为唯一受益人。受益人的信托受益权可以依法转让和继承, 但信 托文件有限制性规定的除外。
4.信托计划 受托人因承诺信托而取得的财产是信托财产, 为管理信托财产而设立信托计 划依据《信托计划书》、《信托合同》等文件成立。信托财产独立于委托人与受 托人的固有财产并单独核算, 受托人以信托财产为限向受益人支付信托利益, 因处理信托事务而支出的费用、负担的债务, 亦由信托财产承担。信托计划不 是法人或其他组织, 在现行税制下, 也非纳税义务主体, 仅仅是一个独立核算 的会计主体。
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信托计划：投融资双方如何进行会计与税务处理【2017-2018最新会计实 务】
【2017-2018年最新会计实务经验总结，如对您有帮助请打赏！不胜感激！】 随着近年来资管业的发展，信托的行业竞争加剧，资产规模增速有所放缓。但 是，信托业以其较强的风险管控水平以及日益丰富的投资模式，依然深受投资 者青睐。据中国信托业协会数据统计，至 2016年 2 季度末，信托全行业管理 的信托资产规模为 17.29万亿元（平均每家信托公司 2541.94亿元）。相对于 信托业的发展，税收政策相对滞后，本文依据《企业会计准则第 22号——金 融工具确认与计量》，参照《信托业务会计核算办法》（财会[2005]1号）及现 行税法依据，对信托业务的会计与税务处理作简要分析。
方兴88号成都建发债权投资集合资金信托计划
方兴88号成都建发债权投资集合资金信托计划受托人名称：方正东亚信托有限责任公司投资方向：用于收购成都经济技术开发区建设发展有限公司（以下简称“成都建发”）对龙泉驿区财政局的24287.5万元应收账款，具体应收账款项目为成环路同洛段改造工程。
预期受托规模：19430万元信托收益分配方式：每半年支付一次信托收益每一期期限：24个月预期信托收益：100万≦认购金额﹤300万：9.6%/年300万≦认购金额﹤700万：10.3%/年700万≦认购金额：10.5%/年产品特点1、交易对手（保证人一）保证能力成都建发是由成都市经济技术开发区管理委员会控股的国有企业。
该公司实力雄厚，保证能力有保障。
2、保证人二保证能力成都市龙泉驿区国有资产投资经营有限公司（以下简称“龙泉国投”）是由成都市龙泉驿区国有资产管理委员会办公室100%控股的国有企业。
该公司实力雄厚，保证能力有保障。
3、龙泉驿区财政局作为直接还款人龙泉驿区财政局作为直接还款人，履行还款义务，按期偿还应收账款，还款来源有保障。
2013年，龙泉驿区财政总收入1834502万元，财政实力雄厚。
交易对手（保证人一）简介成都建发有限公司1、企业概况成都建发成立于2000年6月，注册资本68800万元。
该公司是成都经济技术开发区承担城市资产经营及开发任务的运营主体。
2、财务状况截止2013年底，该公司总资产达365亿元；2013年公司营业务收入达到5.27亿元，净利润4.22亿元3、主营业务该公司主要业务以城市基础设施建设为主，包含土地整理、基础设施建设、房屋建筑工程、城乡统筹、物业管理、标准厂房建设与出租，房地产开发经营、通讯设备、机电设备、工程机械、新能源材料研制、土特产品、水产品、家俱、文化产品、音像器材等领域。
4、债券发行情况该公司发行了2012年成都经济技术开发区建设发展有限公司公司债券（6年期、7年期），发行总额20亿元。
2014年，企业债的债券信用级别评为AA，发行人主体长期信用评级为AA级。
资产管理计划与信托计划的区别
资产管理计划和信托的区别按照《中华人民共和国信托法》，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。
简言之，信托是一种为了他人利益或者特定目的管理财产的一项制度安排，也即受人之托，代人理财。
利用信托原理，一个人(委托人)在没有能力或者不愿意亲自管理财产的情况下，可将财产权转移给自己信任并有能力管理财产的人(即受托人)，并指示受托人将信托财产及其收益用于自己或者第三人(受益人)的利益。
资产管理可以定义为机构投资者所采集的资产被投资于资本市场的实际过程。
虽然概念上这两方面时常纠缠在一起，但事实上从法律观点来看，资产管理者可以是、也可以不是机构投资者的一部份。
实际上，资产管理可以是机构自己的内部事务，也可以是外部的。
因此，资产管理是指委托人将自己的资产交给受托人，由受托人为委托人提供理财服务的行为。
是金融机构代理客户资产在金融市场进行投资，为客户获取投资收益。
在国内资产管理又称作代客理财。
，是获得监管机构批准的公募基金管理公司或者证券公司，向特定客户募集资金或者接受特定客户财资管产品产委托担任资产管理人，由托管机构担任资产托管人，为资产委托人的利益，运用委托财产进行投资的一种标准化金融产品。
而目前资管业务用来发行固定收益类信托产品，是证监会提倡的金融创新的结果，未来基金资管和券商资管用来分拆信托或者发起类信托产品是一种趋势。
基金资管是证监会监管的产品之一，证监会监管产品统一要求资金托管某一指定银行，基金资管及券商不能接触客户资金，来保证资金安全。
2022 年以来，相关部门针对资产管理市场密集出台了一系列“新政”，预示着“泛资产管理时代”已经到来。
而伴有着信托收益率的不断下滑，信托公司新发项目的不断减少，在这个财富管理混乱的年代，除了信托产品的继续火爆外，不少投资者将目光转向资管产品，资管产品逐步受追捧。
公司合同债权投资集合资金信托计划信托合同范本
合同编号：FBTC-2013-3-095-01方正东亚·方兴61号渝南公司合同债权投资集合资金信托计划信托合同方正东亚信托有限责任公司受托人管理信托财产应恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。
受托人依据本信托合同约定管理信托财产所产生的风险，由信托财产承担。
受托人因违背本信托合同、处理信托事务不当而造成信托财产损失的，由受托人以固有财产赔偿；不足赔偿时，由投资者自担。
目录1定义 (2)2信托计划目的 (5)3信托计划类别 (5)4信托计划及信托计划各期的预期规模、发行条件及期限 (5)5信托计划的推介、成立与生效 (7)6信托财产的围、种类 (10)7信托财产的运用、管理、处分 (10)8信托财产的保管 (14)9信托计划相关费用的核算及支付 (14)10受益人信托收益的计算、分配及信托本金的分配 (17)11信托计划的终止、清算 (21)12信托当事人的权利、义务 (21)13信托受益权的转让（捐赠）、继承 (24)14受益人大会 (25)15新受托人的选任方式 (27)16信托计划文件的挂失 (28)17信托事务的报告 (28)18风险的揭示 (29)19信托当事人的违约责任 (31)20合同的生效 (32)21本合同的变更和终止 (32)22适用法律和纠纷解决方式 (32)23通知 (33)24其他事项 (33)方正东亚•方兴61号渝南公司合同债权投资集合资金信托计划认购风险申明书36本合同由下列双方于年月日在市签署：1、委托人（法人名称或个人）：证件类型：证件：□□□□□□□□□□□□□□□□□□法定代表人或负责人：联系地址：邮政编码：联系：传真：本合同项下委托人认购的信托单位数量为份，对应信托资金金额为人民币（大写）元整（小写：人民币 .00元）。
委托人应于签署本合同的当日将该信托资金支付至以下信托资金募集专户：账户名称：方正东亚信托有限责任公司开户银行：华夏银行股份硚口支行账号：信托单位确认单由受托人在确认收到信托资金以及信托计划各期生效后统一为信托计划该期项下委托人开具，并由受托人以挂号信的方式邮寄至委托人的地址。
中国证券监督管理委员会关于核准方正证券有限责任公司设立方正金泉友1号集合资产管理计划的批复
中国证券监督管理委员会关于核准方正证券有限责任公司设立方正金泉友1号集合资产管理计划的批复文章属性•【制定机关】中国证券监督管理委员会•【公布日期】2010.02.22•【文号】证监许可[2010]233号•【施行日期】2010.02.22•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】证券正文中国证券监督管理委员会关于核准方正证券有限责任公司设立方正金泉友1号集合资产管理计划的批复（证监许可〔2010〕233号）方正证券有限责任公司：你公司报送的关于设立方正金泉友1号集合资产管理计划的申请及相关文件收悉。
根据《证券公司监督管理条例》、《证券公司客户资产管理业务试行办法》（证监会令第17号，以下简称《试行办法》）、《证券公司集合资产管理业务实施细则（试行）》（证监会公告[2008]26号，以下简称《实施细则》）等有关规定，经审核，现批复如下：一、核准你公司设立方正金泉友1号集合资产管理计划（以下简称计划）。
计划类型为限定性集合资产管理计划，存续期为5年。
计划推广期间募集资金规模上限为15亿份。
计划存续期间募集资金规模上限为30亿份。
核准《方正金泉友1号集合资产管理计划说明书》和《方正金泉友1号集合资产管理计划集合资产管理合同》文本。
二、同意你公司作为计划的管理人，中信银行股份有限公司（以下简称中信银行）作为计划的托管人，你公司、中信银行作为计划的推广机构，中国证券登记结算有限责任公司作为计划的份额登记机构。
中信银行应当根据本批复为计划开立资金账户，并持本批复到中国证券登记结算有限责任公司办理计划证券账户的开户手续。
三、你公司应当自批复之日起6个月内启动计划的推广工作，在计划说明书设定的60个工作日内完成计划的推广、设立活动，并提前5个工作日向推广地证监局报告计划推广的启动时间，将推广材料报推广地证监局备案。
推广活动完成后，你公司应当按照《实施细则》的要求将计划的推广、设立情况报公司住所地证监局备案。
一次性现金清偿仅31%，中融融雅68号投资人陷入艰难抉择
一次性现金清偿仅31%，中融融雅68号投资人陷入艰难抉择
近日，多名投资人向小编反映，中融信托要求融雅68号受益人邮寄投票结果，在北大方正还债方案中三选一。
4月30日，方正集团提交了重整计划草案，草案显示方正集团资产大幅缩水，资产总额约622亿，债务高达1469亿，净资产为-847亿元。
在重整计划中，方正集团管理人提供了三种清偿方案，分别是“现金+以股抵债”、“现金+留债”和“全现金”，债权人可任选一种获得清偿。
“现金+以股抵债”：每100元债权可获得约20.32元现金和约1.11元新方正集团注册资本。
“现金+留债”：每100元债权可获得约20.32元现金和12.88元留债，留债部分未来由珠海投资主体和平安人寿3:7承担回购义务，不过回购时间是8年后。
“全现金”：每100元债权一次性折算成31.43元现金。
2019年6月，中融信托开始发行融雅68号集合信托计划，总规模20亿，期限2年，资金用于向北大方正集团发放信托贷款。
关于这个事件，小编有以下几个看法，仅供参考：
1、从上面三种方案来看，投资人很难选择，如果非要选择一种，信托计划大概率会选择“全现金”清偿方案，投资人不太可能再等八年，这中间不确定因素太多了。
2、中融信托将选择权交付给投资人，这也说明信托公司不会刚兑，这也是中融信托第二个不刚兑的固定收益类产品；
3、融雅68号风控措施中包括土地使用权抵押，不过该土地性质是一类工业用地，这部分土地处置款能否覆盖剩余本息还不确定，投资人恐面临损失。
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附件1：
方正东亚信托有限责任公司
尽职调查报告
信托项目名称：方正东亚曙光置业债权投资集合资
金信托计划
信托业务部门：信托业务四部
部门负责人：吴宏亮
信托经理：涛亮
申报日期：2013年11月24日
目录
第一部分信托项目概况 (3)
第二部分交易对手基本情况（交易对手全称） (5)
一、交易对手基本信息 (5)
二、交易对手股权结构 (5)
三、交易对手业务简介 (5)
四、交易对手部治理 (5)
五、控股股东的基本情况 (6)
六、交易对手财务情况 (6)
七、交易对手资信状况 (11)
第二部分保证人基本情况（如有，公司名称） (13)
一、保证人基本信息 (13)
二、保证人股权结构 (13)
三、保证人业务简介 (13)
四、保证人部治理 (13)
五、保证人财务情况 (14)
六、保证人资信状况 (19)
第四部分个人保证人（如有，保证人名称） (21)
第五部分标的项目情况（标的项目名称） (22)
一、项目基本情况和建设情况 (22)
二、项目政府批文情况 (22)
第六部分项目所在地及政府情况 (24)
第七部分抵押物情况 (27)
第八部分信托项目可行性分析 (28)
一、项目背景 (28)
二、项目法律合规可行性 (28)
三、项目风险控制可行性分析 (28)
四、还款来源分析 (28)
五、其他需要说明的事项及其分析 (28)
六、本项目银行为什么不贷款 (29)
七、本项目发行和销售草案 (29)
八、结论与建议 (29)
附件一尽调资料清单 (30)
附件二尽职调查工作底稿 (33)
本着对公司忠诚的原则我们对方正东亚曙光置业债权投资集合资金信托计划项目向公司出具了该尽职调查报告，我们重承诺上述报告完全从公司利益出发，容真实准确，不存在任何虚假成份。
特此声明
信托经理签名：涛
信托业务部门负责人签名：
年月日
附件一尽调资料清单
附件二尽职调查工作底稿（示例）。