0816波托菲诺香山里全新价值体系
2010深圳十大楼盘建筑立面
万科棠樾
●在立面设计上立足于建筑的整体 性，比例的和谐统一，体量的错落 有致，从意的层面去体现东方生活 精髓；
●延续一期水城内在的中式意向。 不同材料构成的形体穿插，又为建 筑增添了现代的气息。
Part 6
万科棠樾—一袭东方味
万科棠樾
现代中式风格 万科棠樾是结合北方院落和徽派建筑风 格的现代建筑；徽派建筑是中国古建筑 最重要的流派之一，它的工艺特征和造 型风格比较独特，结构严谨，雕镂精湛， 不论是规划构思，还是平面及空间处理、 建筑雕刻艺术的综合运用都充分体现了 鲜明的地方特色。
万科棠樾
水榭山
水榭山别墅选用了砂岩做基座和外墙 装饰，铺贴的面积巨大。这种材料成 本大概在150元/㎡，比一般的花岗岩 、大理石要贵。而且，其2期的楼梯护 栏也全部采用砂岩切割而成，这是深 圳最大规模的砂岩楼梯护栏了。
水榭山
别墅的屋顶采用的是美国 进口的玻纤瓦，其质量比 国产的玻纤瓦要好，同样 造价也高。
香山里
在立面的整体背景上，有效地将阳台和一 些建筑构件进行有韵律的重复，这样在建 筑样式上形成跳跃的美感，给人强烈的视 觉刺激，从而留下深刻的印象。
Part 9
熙龙湾--滨海的新古典主义
熙龙湾
熙龙湾的建筑立面是以新古典主义海滨住宅风格为蓝本，塑造新的住宅形 象，通过色彩的变化，使滨海住宅形象成为雅典、高贵、豪华住宅的特点 ，凸显高贵典雅、恢宏大气；
万科棠樾
●立面风格以传统灰砖为基调， 以白色洞石为陪衬，并点缀青绿 色木质和金属构件，勾勒出现代 而富有典雅的韵味；
万科棠樾
一生走不出的波托菲诺发展历程及广告推广策略报告75页
一生走不出波托菲诺
一生走不出的波托菲诺发展历程及广 告推广策略报告75页
备选slogan 一生走不出的所在 走的出世界，走不出你 甘心凝固的人生所在
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人，才是波托菲诺的核心
华侨城人
波托菲诺人
生活在波托 菲诺的人
规划、守护了波托菲诺的华侨城人 生活，向往波托菲诺的人
被波托菲诺界定了生活方式&行为方式的人
共同构成了 也在骨子里沉淀了波托菲诺文化的人
波托菲诺把自己，沉淀成了波托菲诺人的“故乡”
一生走不出的波托菲诺发展历程及广 告推广策略报告75页
都在波托菲诺获得了真实的慰藉。这是华侨城的成功之处：让流动的 人生有了甘心情愿凝固的理由。
这是为什么波托菲诺在深圳乃至中国的众多豪宅中可以不断与后来者比
较的原因：因为，财富可比，沉淀无与伦比。
一生走不出的波托菲诺发展历程及广 告推广策略报告75页
用“人”的角度，演绎波托菲诺
人本
（功能、规划）
从生活的本 源出发，最 终回到生活 方案的终极 解决
文化的最高形式是艺术
世联营销案例总结：华侨城波托菲诺水岸
在制定营销策略时，要注重创新和差异化，突出项目的特点和优势 ，吸引更多潜在客户。
强化品牌形象
注重品牌形象的塑造和宣传，提升项目的知名度和美誉度，增强客 户对项目的信任感和忠诚度。
05 案例启示与展望
营销策略创新
创新宣传方式
华侨城波托菲诺水岸采用了线上、线下多渠道宣传策略，如社交媒 体推广、楼盘发布会等，有效传递了项目特点，提高了市场知名度 。
营销投入与产出
该项目的营销投入主要包括广告费用、活动费用等，总计约200万元。在产出方面，该项 目销售额达到了5000万元，ROI达到了25倍。
营销策略效果
该项目的营销策略主要包括线上线下推广、与中介合作等，其中线上推广的效果较为明显 ，吸引了大量客户的关注。
营销经验总结
该项目的成功主要得益于以下几点：首先，项目本身的质量较高，得到了客户的认可；其 次，营销策略的制定较为合理，能够吸引客户的关注；最后，客户反馈的收集和分析较为 及时，能够及时调整营销策略。
营销目标概述
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华侨城波托菲诺水岸的 营销目标是通过创新的 营销策略和活动来提高 项目的品牌知名度和美 誉度，同时刺激购房者 的购买意愿和销售业绩 的提升。具体目标包括
提高项目知名度：通过 创新的宣传和广告策略 来提高华侨城波托菲诺 水岸在市场上的知名度 。
增强品牌形象：通过与 知名品牌和机构的合作 ，以及高品质的宣传材 料和活动，提升华侨城 波托菲诺水岸的品牌形 象和价值。
推广策略
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宣传渠道
通过多种渠道进行宣传， 包括线上平台、线下活动 、户外广告、社交媒体等 。
宣传内容
突出产品特点、滨水生活 和意大利风情等元素，同 时注重品牌宣传和口碑建 设。
波托菲诺
纯水岸六期
纯水岸6期别墅位于燕栖湖畔，部份单位可观湖岸美景及原生荔枝 林景观，是波托菲诺别墅区愈稀缺愈珍贵的临湖别墅产品，纯水岸六 期仅18席联排别墅，占地面积17758平方米，平均每席占有980平方米 的良木稀土，户均建筑面积约390-460平方米，容积率仅仅0.42，每户 配两个车位。 纯水岸六期创新户型“T-house”是联排别墅的全新超越版，媲美 独立别墅，是华南地区首个“T-house”产品。更是享誉2008上半年深 圳房地产界，创造出一周售罄24套均价约3000万元/栋的纯水岸五期别 墅的升级产品。 用地面积：17758平方米 建筑面积：7490平方米 建筑覆盖率：22% 建筑容积率：0.42 建筑类型：TOWNHOUSE 户数：18栋 户均面积：390平方米—460平方米 建筑层数：3层（地上） 建筑层高：一层3.6米（客厅6.9米），二层3.3米，三层3.6米 车位：每户配2个车位，共36个 景观设计：KEL其利建设(加拿大) 建筑设计：香港华艺设计顾问(深圳)有限公司、北京中外建建筑设 计有限公司
纯水岸六期
纯水岸六期鸟瞰图
纯水岸七期
纯水岸7期占地面积21476.47平方米，总建筑面积95517平方米， 计入容积率建筑面积65500平方米，规划包括：2栋28层高130套的全 复式房，靠入口路边，分270和340平方米两种户型；北面1栋国际公寓， 不对外销售。
纯水岸八期
纯水岸九期
波托菲诺纯水岸九期位于华侨城片区，片区面积16.35平方公里， 规划人口18.8万人，本片区由居住、旅游、高科技产业三大功能组成， 是深圳市重要的市级旅游服务基地之一和南山区环境优美、设施完善、 认同感强的高尚生活社区。
波托菲诺总体规划
波托菲诺位于深圳市华侨城西北部，以意大利著名的旅游风 光小镇PORTOFINO为蓝本，将优雅地中海风情与华侨城旅 游文化完美结合，结合华侨城的自然山水资源特点，以7万 平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖为灵魂，建筑依地势而建， 被华侨城城区道路自然分为“纯水岸”、“天鹅堡”、“香 山里”三大居住组团，总建筑面积逾百万平方米。各居住组 团规划有沿湖独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层 等多种类型的高尚住宅，以及意大利风情的商业街、水岸广 场、钟楼、会所和沿湖木栈道、湖畔咖啡座等，营造了极具 人文气息的高尚生活。深圳华侨城既是深圳最知名的区域又 是华侨城集团总部所在地。总占地6平方公里，区域版图东 起侨城东路、西至沙河西路、北起侨香路、北环大道、南至 滨海大道。 规划紧抓“水”的主题，把水面呈“枝”状垂直锲入组团内 部，由此带来的广阔水面能为高层住宅和TOWNHOUSE所 共享，再现未来水岸生活场景，与此同时因水而生的丰富景 观资源也为社区主题生活的开展和底层商业价值的最大挖掘 带来可能。
意大利的波托菲诺小镇
——意大利的波托菲诺小镇波托菲诺的地理位臵波托菲诺:意大利西北著名旅游海港小镇。
在意大利语中，Portofino波托菲诺的本意是边界小港口，这个位于意大利里格连海岸东面的小镇是名闻遐迩的旅游胜地。
色彩鲜艳的房屋环绕着碧绿的小海湾，背靠群山绿荫繁密，面临大海碧波浩淼。
房屋外墙刷上鲜艳色彩、粉绿、黄色、褐色、与绿色山丘和蓝绿色海水呈强烈反差。
海，帆，绿树，巨石，橙木船，鲜艳花朵，海边山崖中小bar，美得无话可说。
帆船三三两两，进出港湾，大海的热情澎湃和港湾的温柔宁静在这里交汇……意大利波托菲诺(Portofino)，古老建筑和色彩斑驳砖墙，与山海云雨辉映成一幅幅生动的梦幻景色。
咖啡馆、面包店就将餐桌摆在碧蓝的海水边，每一张餐桌也是最靓丽的一笔风景。
在明丽的阳光里，轻声交谈、开怀大笑，享受着醇香的咖啡、葡萄酒和地中海美食。
每个人的脸上洋溢着轻松、安宁、满足和幸福的表情，空气里也弥漫着香甜轻松气息。
面朝大海舒服地偎在椅子里，海鸥落在脚边，在地中海温暖阳光海风里半梦半醒。
或在紧贴海水街道慢慢地走着，石板铺成的小巷绿树相伴着蜿蜒伸展到尽头城堡。
猛然发现，在Portofino海边特别依恋，其实是一种归宿，是心灵上回家的感动。
这里是许多人梦想的天堂，因为在这里，独有人世间最美丽而原始的宁静和安详。
岸是湖的语言，也是大地最美的曲线。
或者说岸是人和自然之间的一一种介质，一种关系。
它可以把人类对湖的水的态度表达出来。
当……，当……，当……，每当钟声响起，波托菲诺就在向它的居民传递心灵的归属和自己的时间。
有一点闲散，有一点悠然。
当心境完全融入水的宁静，就体会了什么是波澜不惊。
特色风貌Portofino是一座非常惬意的城市，这里所有的房子逗错落有致，且至少有一扇窗户朝向蔚蓝的海湾。
政府修建公用设施，全都充满了个性和特色，采用了鲜明亮丽的的色调来表现他们对生活的热爱。
由建筑大师和能工巧匠精心雕琢的杰作使Portofino蜚声世界，吸引了世界各地许多非常著名的政界要人、金融巨子、明星名流。
【产品管理】深圳华侨城—波托菲诺豪宅别墅作品系产品案例_4P
电子商务产业背景及地位
在我国至1998年开始发展电子商务以来，他也惊人互联网，IT，计算机速度蓬勃发展，几乎各行各业都在电子商务方面有所成就。电子商务现在占全国总消费水平互联网，IT，计算机13%,而且正在以高速互联网，IT，计算机增长速度发展。
XXX(你选择互联网，IT，计算机商品类型)发展现状分析
我研究互联网，IT，计算机互联网，IT，计算机，网络现在络上最热门互联网，IT，计算机几款游戏，也互联网，IT，计算机，网络游戏玩家人数最多互联网，IT，计算机热门游戏。而且这些游戏玩家大多数为了在游戏当中更好地展示自己互联网，IT，计算机本领和霸权主义，多数都愿意花人民币来装备自己互联网，IT，计算机游戏角色，让他们变得更加互联网，IT，计算机强大，从而显示出自己互联网，IT，计算机英雄气概。这当中就有了市场，商家就有了实现盈利互联网，IT，计算机手段，而且这些潜在互联网，IT，计算机用户会源源不断互联 网，IT，计算机充值来装备自己互联网，IT，计算机游戏角色，让游戏当中互联网，IT，计算机领主互联网，IT，计算机地位得到稳固， C2C电子商务平台现状分析
我主要对淘宝进行互联网，IT，计算机研究，它互联网，IT，计算机，网络一个综合性互联网，IT，计算机平台，里面有各种各样互联网，IT，计算机商家，和庞大互联网，IT，计算机消费用户群体。也互联网，IT，计算机，网络目前中国电子商务领域中互联网，IT，计算机领头羊、主力军。淘宝互联网，IT，计算机，网络更开始起步络创业者最好互联网，IT，计算机选择之一，淘宝去年一年互联网，IT，计算机消费金额互联网，IT，计算机，网络一万亿。这互联网，IT，计算机，网络一个多么大互联网，IT，计算机数字，而且这些交易金额都互联 网，IT，计算机，网络由成千上万互联网，IT，计算机CtoC商家来独立完成互联网，IT，计算机。可见淘宝互联网，IT，计算机价值所在，并且淘宝互联网，IT，计算机，网络中国电子商务领域互联网，IT，计算机一个里程碑式互联网，IT，计算机标榜，他最先实现了络交易互联网，IT，计算机可行性，安全性、便捷性、等等。
波托菲诺的品牌信仰
波托菲诺的品牌信仰引言：6平方公里的土地上，华侨城站在城市运营的角度为遍及全国的区域开发树立了真正的标杆，华侨城从多个方面全面领先，华侨城是艺术的、是人文的、是自然的、更是生生不息的，30年华侨城，已经形成了有机统一的整体。
而资源之所以有价值关键在于为居住在里面的人发挥了多大的价值，波托菲诺，作为华侨城区域住宅产业的最高成就，成为华侨城资源的最大收益者，以资源为依托，以艺术、人文、自然为基础，诞生了独一无二的波托菲诺阶层和他的生活方式，进入华侨城，是深圳乃至全国众多顶级财富人群的生活梦想，财富之后，享受“质朴的浪漫、自在的优雅”成为人生最惬意的享受，但其实，与其说是想进入华侨城，不如说是想进入波托菲诺，他基于华侨城，但高于华侨城。
我们试想一下，如果没有波托菲诺，华侨城会怎样？一个城市将会缺乏一种最为质朴、浪漫和惬意的生活方式，一个社会的顶级阶层难以找到一个诗意栖居的场所，一个区域的发展将会缺少一个点睛之笔……无数次的备受客户的追捧，无数次备受同行的追捧，无数次备受行业的肯定，在市场和客户的眼中，波托菲诺不是一个钢筋水泥的构筑物，而是一个阶层和生活方式的代言人，波托菲诺的品牌已然在市场上确立了一个显著的标签符号，领衔一个阶层的品牌信仰。
十年造就品牌梦想事实表明，波托菲诺系产品真正经受了市场的考验，映射出成片综合开发运营的优势，更是一种有别于传统房地产开发模式的成功，唯一性、保值性、增值性、回馈性因素决定了波托菲诺的稀缺性和不可替代性，自然成为业界学习的样板。
从2002年“深圳楼盘销售龙虎榜最畅销楼盘”，到2003年“深圳楼盘销售龙虎榜金额冠军”……再到2008年上半年的企业到项目的“蝉联三冠”，华侨城深圳房地产业务以销售金额25.54亿元成为全市销售冠军，高居深圳销售五强房企首位，销售占有率12.77%，创行业历史之最，波托菲诺再夺“深圳豪宅销售冠军”。
2008年，波托菲诺入选由新浪网携手《中国国家地理》共同推出的“寻找中国最美的100个楼盘”、“中国地产30年人居成就奖”、“21世纪中国可持续发展的人文生态示范城区”……10年的波托菲诺之所以能够取得今天的骄人成绩，与其说是，不是说是波托菲诺贩卖品牌的成功这10年，波托菲诺映射了城市的发展，贡献了一座国际化的大都会波托菲诺成长的10年，也是深圳快速发展的10年，每一期产品的推出，都是波托菲诺对空间的再度创新，留白的规划，确保了每一批产品都是应时而生、与时俱进，这种更新升级不断给居住者带来更多的“新鲜感”，这也是其他已建成社区无法相提并论的。
经典软文营销案例分析
经典软文营销案例分析经典软文营销案例分析软文广告和“硬广告”相比，就好比你去菜市场买肉，遇到两家卖肉的同时向你吆喝。
一家说话中肯好听，还跟你拉家常，另一家直接推销，像在逼迫你买一样。
软文广告就和第一家一样，站在顾客的角度看问题，对等和你交流，不仅仅是买卖，还是交朋友的过程。
怒蛙网络认为，好的软文广告，在宣传推广方面会达到润物细无声的效果，既传递了有用的信息，又温和的推荐了产品和服务，更像是分享而不是买卖。
下面看看几则软文广告的经典案例：1、新闻式什么样的软文是最好的软文?让读者感兴趣，同时又巧妙的将所要传到的信息传递给了读者，这种软文当属最佳软文，在诸多形式的软文中，最隐蔽，最常见的软文当属新闻式软文。
它以类新闻的手法撰写软文，读者在读完后感觉就像看了一篇新闻，但是对其中宣传的产品、促销系却有了深入了解。
在Vertu(威图、纬图)手机的新闻软文中，以“商人在机场弄丢68万元天价手机”为标题，从软文的标题中我们就可以看出这是一篇很有新闻性的软文，“68万元天价手机”，充满了新闻点，诱导着人们想去了解什么手机要68万元，怎么弄丢的，是否找回等等，而在正文中，作者以导语、背景、正文、结尾等新闻体的方式将怎样的手机、怎么丢的、丢了后失主做了什么、如何找回等信息做了详细介绍，最后详细描述了该手机的特征，为何如何高价。
引发受众对VERTU 的关注与感慨。
2、悬念式中国传统相声中有个绝活，叫抖包袱，就是把最关键词的一个点先说出来，然后层层铺垫，慢慢解开，越解开，越有料，越吸引人。
这点同样适用于软文创造过程中，我们把这种形式的软文称为“悬念式”，悬念式软文设下的提问必须要有吸引力，否则将不能引发读者的关注。
脑白金早期的宣传软文中，传播效果第二名的软文就是采用悬念式形式创作的，名叫《南京睡得香，沈阳咋办?》，也有叫《美国睡得香，中国咋办?》，从标题中我们就像知道美国为什么睡的香，中国又将会怎么办，在软文一开头，作者并没有直接解释美国睡得香，而是欲扬先抑，先说以“95年开始，美国人疯了!96年开始，日本人疯了!台湾人疯了!”，他们疯了的原因是抢购一种叫脑白金的产品，进而解释脑白金可以有助睡眠，同时表达了美国人睡眠有保障了，中国这么多失眠患者怎么办的担忧，引导有失眠症状的读者对产品的关注。
逆势之下,谁与争峰？
反客为主，赶走世联，还我中原独家销售
户型：107--170
定位：都市豪宅综合体
独一无二的七大卖点
我们要明白什么样的产品最稀缺，物以稀为贵
超高地标 轰动全城
罗湖唯一在售 楼盘
都市综合体
建筑精美 不可复制
七大 优势
深港口岸稀 缺物业
自பைடு நூலகம்山景 关内资源 稀缺
纯大户高端 豪宅定位
逆势之下接手兰亭国际所 面临的种种问题？
罗湖关内唯一在售资源型豪宅项目。
要想卖的好？俗话说：有量才有质， 我们该如何提高客户量？
• 多跟老业主聊天拉进关系，多讲项目升 值空间，从而带亲朋好友前来参观
老业主的效益
• 做好专业的服务，让客户更直观的了解产 品价值点，以及购买之后所带来的美好生 新客户的突破点 活以及升值空间，抓住客户心里，勾起客 户购买欲望。
充分发挥中原二三级客户互动共享，抓住三级 市场同事强烈的赚钱欲望，促使成交。
基本 特征1
基本 特征2
基本 特征3
1、年龄构成：65%的客户为 35-55岁 2、职业构成：私营企业的老板 、本地农民、香港人高级白领 ， 公务员、广东潮汕商会会员 、房地产商人
5 客户对交通生活的关注 6、客户对项目风水的要求 7、客户对未来深港口岸的独享 资源 8、客户对稀缺资源的占有欲望 （山景、水景）
阵地战——案例二：装可怜，扮同情，销售员要 如同演员。
2011年9月某天客户黄先生和老婆两人在现场看上了一套500多万的单位，购买欲望 表现极强，但客户不愿在其代理商手上成交，并且不留任何联系方式，执意要找老 板购买并申请折扣，但是这种情况一旦成交，后面佣金归属情况就非常被动，于是 跟业务员沟通之后，接着我陪同客户套套关系，拉拉家常，最后一招就是双管齐下 ，我来讲购买手续，业务员就负责流眼泪，装可怜。夫妻俩也被此时的场景所感染 ，也觉得我们赚点钱不容易 ，后来还是心里过意不去并成功的交了定金，好的销售
波托菲诺-香山里一期-销售百问
波托菲诺·香山里一期销售百问一、地理位置与片区介绍1、项目地理位置？项目位于华侨城片区内波托菲诺，香山西街以北。
2、项目周边有哪些住宅区和建筑物？东侧：华侨城波托菲诺天鹅堡组团南侧：华侨城高尔夫俱乐部西侧：华侨城香山里组团后期开发用地北侧：北环大道3、周边主要交通干道？东面：侨香路西面：沙河东路南面：香山西街北面：北环大道3、波托菲诺整体介绍波托菲诺位于深圳市华侨城西北部，以意大利著名的旅游风光小镇PORTOFINO为蓝本，将优雅地中海风情与华侨城旅游文化完美结合，结合华侨城的自然山水资源特点，以7万平方米燕栖湖、4万平方米天鹅湖为灵魂，建筑依地势而建，被华侨城城区道路自然分为“纯水岸”、“天鹅堡”、“香山里”三大居住组团，总建筑面积逾百万平方米。
各居住组团规划有沿湖独立别墅、Townhouse、多层、小高层和高层等多种类型的高尚住宅，以及意大利风情的商业街、水岸广场、钟楼、会所和沿湖木栈道、湖畔咖啡座等，营造了极具人文气息的高尚生活。
波托菲诺自2001年面市以来，每一期项目都深受市场追捧，多次荣登深圳楼盘销售龙虎榜冠军宝座，它还获得了一系列荣誉：“中国名盘”称号；“中国名盘旅游地产特别奖”、“中国住宅创新示范楼盘”；“国际花园社区”称号等。
4、香山里总体规划描述项目用地位于深圳市南山区，隶属华侨城片区，北侧为市级主干北环大道，南侧为侨香诺园和首地荣御，西侧为香山里二期居住用地，东南侧为中央教科所深圳南山附属学校，东侧为侨城高尔夫。
项目地下一、二层为车库、设备用房；地上部分由两栋十七层（4栋、5栋）和三栋三十二层（1栋、2栋、3栋）、建筑高度小于100米的塔楼组成，一层为商业、物管用房、消防控制室和架空花园；二至三十二层为住宅。
5、香山里一期东西南北四至情况？项目用地位于深圳市南山区，隶属华侨城片区，北侧为市级主干北环大道，南侧为侨香诺园和首地荣御，西侧为香山里二期居住用地，东南侧为中央教科所深圳南山附属学校，东侧为侨城高尔夫。
波托菲诺科玛国外小镇案例研究
波托菲诺科玛国外小镇案例研究引言：随着全球化的进程，越来越多的人开始关注世界各地的小镇，希望在旅行中发现特色与魅力。
波托菲诺科玛（Portofino Como）小镇作为意大利的一个著名旅游目的地，吸引了众多游客的光顾。
本文将对波托菲诺科玛小镇进行案例研究，探讨其成功的原因以及对其他小镇的借鉴意义。
1. 波托菲诺科玛小镇的地理环境波托菲诺科玛小镇位于意大利北部，地处意大利大区拉齐奥，为意大利著名的度假胜地。
该小镇位于庞道瓦湖（Lake Como）畔，四周被维尔奇奥山脉（Vercio Mountains）环抱，享有优美的自然风光。
2. 波托菲诺科玛小镇的历史背景波托菲诺科玛小镇的历史可以追溯到罗马时代，当时这里是贸易港口。
随着时间的推移，这个小镇逐渐发展成为富人和贵族的度假胜地。
著名的意大利作曲家威尔第（Giuseppe Verdi）曾在这里购置了一座别墅，进一步推动了该地的知名度。
3. 波托菲诺科玛小镇的特色建筑波托菲诺科玛小镇以其彩色房屋而闻名，这些房屋沿海而建，共同构成了一个迷人的景观。
这些房屋通常采用明亮的色彩，如红色、橙色和黄色，给小镇增添了一抹活力与欢快的氛围。
此外，小镇上还有一些历史建筑，如圣玛利亚教堂（Church of St. Mary）和圣乔治堂（Church of St. George），这些建筑展示了当地的文化和宗教传统。
4. 波托菲诺科玛小镇的美食与购物除了自然景观和建筑之外，波托菲诺科玛小镇还以其美食和购物场所吸引着游客。
小镇上有许多著名的餐厅和咖啡馆，提供正宗的意大利美食，例如披萨、意大利面和著名的意式冰淇淋。
此外，小镇上还有一些精品店和手工艺品店，游客可以购买到当地特色的工艺品和纪念品。
5. 波托菲诺科玛小镇的旅游活动作为一个旅游目的地，波托菲诺科玛小镇提供了丰富多样的旅游活动。
游客可以参观当地的博物馆，了解小镇的历史和文化。
此外，在湖畔度过一个悠闲的下午、乘船游览湖泊以及徒步探索周围的山脉都是非常受欢迎的活动。
波托菲诺国际公寓客户定位及营销建议
风险与应对措施
市场风险
可能存在市场需求变化、政策调整等因素导致销售不佳的风险，应 密切关注市场动态，及时调整营销策略。
竞争风险
可能存在竞争对手采取针对性措施导致竞争优势丧失的风险，应积 极关注竞争对手的动态，提升自身竞争力。
法律风险
可能存在法律纠纷导致形象受损的风险，应严格遵守相关法律法规 ，确保合法合规经营。
02
目标客户群定位
目标客户画像
年龄
主要面向30-50岁的中高收入人群，其中一部分为外籍人士。
职业
主要为企业高管、外籍人士、专业人士等。
家庭结构
以夫妻及子女为主要家庭构成。
收入水平
年收入在30万-50万人民币之间。
客户群体分类
第一类
01
企业高管，年龄在35-50岁之间，已婚并有一子女，
收入较高，注重居住品质和交通便利。
02
项目占地面积约为8万平方米 ，总建筑面积约为25万平方米 ，共有8栋高层建筑，提供800 余套住宅。
03
波托菲诺国际公寓地理位置优 越，交通便利，周边生活配套 设施齐全，是一个高品质的住 宅小区。
目标市场分析
01
根据市场调研，目标客户群体主要分为三类：高净值
个人、家庭和海外归国人员。
02
高净值个人和家庭客户群体通常具有较高的收入和购
广告策略与宣传活动
广告策略
以品牌形象、项目卖点为主题，结合目标客 户的需求和心理，制定有针对性的广告策略 。
宣传活动
通过新闻报道、社交媒体推广、户外广告等 多种形式进行宣传，提高项目知名度和曝光 率。
04
销售策略建议
销售渠道拓展
线上渠道
利用互联网平台，如房产网站、社交媒体等， 进行房源展示和推广，吸引潜在客户。
深圳华侨城波托菲诺小镇案例(原创)
深圳华侨城波托菲诺小镇
四大项目特色，波托菲诺小镇成为区域公认的高端旅游地产标杆
丰富的建筑形态
波托菲诺的建筑根据自 然景观最大化原则来布 局，意式风情建筑及人 文主题使得小镇拥有独 特的风格和精神内涵
良好的休闲环境
天鹅湖、燕栖湖等生态 景观与社区融合，同时 周边的高尔夫运动场、 欢乐谷等地成为波托菲 诺的休闲花园。
特色商业配套
波托菲诺的纯水岸商业 街和水岸广场有着一家 家颇具特色的咖啡厅、 面包房和高档餐馆，成 为业主的休闲浪漫去处
商务与社区结合
社区相对封闭，但社区 内部有很多开放的公共 空间，如商业街、水岸 广场、钟楼等，居民可 商务交流或参与社区活 动
深圳华侨城波托菲诺小镇
原汁原味的意大利波托菲诺风情，深圳高端房地产代表之作
项目概况：
• 波托菲诺位于深圳市欢乐谷西侧，是深圳华侨城在历经16年, 建造四大 主题公园并运营成熟后在区域内开发的高端地产项目，其再现了意大利 千年古城波托菲诺独特的海域风光，建于华侨城的西北部，四周是高尔 夫球场，燕栖湖，天鹅湖，欢乐谷，自然资源优越。
• 由深圳华侨城房地产有限公司投建，于2001年问世。
经济技术指标：
• 占地面积：80万平米 • 建筑面积：约108万㎡ • 容积率：1.35 • 物业类型：独栋、联排、多层、小高层、公寓 • 建设分期：
分两期建设：一期——天鹅堡；二期——纯水岸
深圳华侨城波托菲诺小镇
围绕天鹅湖、燕栖湖分两期开平方米天鹅湖和南侧7万平方米燕栖湖 为核心分为两个区片；
• 规划紧抓“水”的主题，水面呈“枝”状垂直锲入组团内部， 由此带来的广阔水面能为高层住宅和TOWNHOUSE所共享, 再 现水岸生活场景，因水而生的丰富景观资源也为社区主题生活 的开展和底层商业价值的最大挖掘带来可能。
波托菲诺-纯水岸7期：世界看遍，终归回到纯水岸!
波托菲诺-纯⽔岸7期：世界看遍，终归回到纯⽔岸!
华侨城——引领中国优质⽣活⽅式
波托菲诺:108万平⽅⽶纯⼤户顶级社区，深圳豪宅领跑者
整个区域规划以意⼤利PORTOFINO为蓝本，将异域⽂化与华侨城旅游⽂化有机融合，营造极具⼈⽂⽓息的⾼尚社区，成为华侨城旅游主题地产的典范之作。
主⼒户型⼆：278㎡3房3厅4卫带1⼯⼈房
产品亮点：
1. 两梯⼀户，每户均能实现单梯⼊户
2. 观光电梯设计，⾼尔夫景时时享受
3. 32平⽶私家⼊户双层⾼露台
4. 双层通⾼客厅、餐厅和过厅，⼤幅推拉门，最⼤化减少景观遮挡
5. 客厅、餐厅朝golf
6. 卧室全南向分布，尽享温暖阳光
7. 空间灵动，可做多种变化
纯⽔岸7期⼗⼤价值点
1.品牌开发：华侨城地产24年品牌效应
2.⼤盘积淀：波托菲诺登峰之作
3.成熟⽣活：周边完善资源配套
4.景观优越：湖景、园景、⾼尔夫多重景观，客厅、卧室景观资源最⼤化
5.产品独特： 130户纯复式⼤户型，270-360平⽶，卧室全部南向
6.顶级配置： 2梯1户，车户⽐3:1（含公共停车位）
7.阔绰尺度： 6.3⽶⼊户标⾼、30-50平⽶阔绰⼊户露台
8.赠送空间：赠送120-180平⽶阔绰空间
9.艺术⽓质：可以传承的艺术⽣活
10.安全阔绰：屏弃传统别墅的⽣活⽅式，具有安全感
波托菲诺-纯⽔岸7期咨询电话：139****0258。
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全线采用环保降噪沥青
全程设置自行车道
全线采用环保降噪沥青，预计改造后沿线噪音减少8分贝，并大幅减少尾气排放； 局部路灯照明将试用节能LED灯，可同比减少60%电力消耗; 完善沿线交通服务及行人设施，新建人行过街天桥10座，设港湾式公交站23对; 人行道将采用环保透水砖，雨水能够渗过人行道板后入地下，有效收集雨水; ……
(备注：分贝在计算上是每增加 10 分贝，则声音大小约是原来的十倍。)
1.时代进步下的新北环 1.时代进步下的新北环
改造后的北环大道将不再走货柜车，货柜车由南坪快速干道承担！ 改造后的北环大道将不再走货柜车，货柜车由南坪快速干道承担！
南坪快速位于深圳市北部第二圈层，西起西部通 道，东至东部通道，全长约44.5公里，既是全市 第二圈层主要城镇之间的联系通道，又是深圳市 东西方向另一条全封闭、全立交的快速路。 北环 大道改造后，将全面担负起货柜车通行的重任！
Part2 Part2
价值体系关键词
探秘波托菲诺： 探秘波托菲诺：
10年间，波托菲诺发生了怎样的变化，环境越来越好，房价越来越高，10年间波托菲 10年间，波托菲诺发生了怎样的变化，环境越来越好，房价越来越高，10年间波托菲 年间 诺的房价上涨了10倍 高于市场上任何一个项目， 诺的房价上涨了10倍，高于市场上任何一个项目，并且每推出一批单位都在市场上都 10 卖的非常好，价格越来越高…… 卖的非常好，价格越来越高……
3.时代进步下的城市更新 3.时代进步的城市更新二期 后期一期 一期
未来城市更新的格局下，能 全面提升区域环境和区域价 值，地段价值更高，未来香 山里物业价值随着区域价值 的提升，必将得到更大提升 ：
城市更新后的香山里价值更高！ 城市更新后的香山里价值更高！
时代进步下香山里的规划及产品打造
未来发展趋势五： 未来发展趋势五：居住环境将更为人性化
时代进步的速度之快， 时代进步的速度之快，令人目不暇接 而深圳，更是以3 而深圳，更是以3年为一个台阶在发生巨变 这样的趋势下， 这样的趋势下，社会将发生革命性的变化 并将从根本上影响人们的价值判断
时代进步， 时代进步，带来全新生活理念
Part3
未来发展趋势三： 未来发展趋势三：低碳经济与低碳生活
在全球碳排放激增，全球气候变暖的背景下，以低能耗， 在全球碳排放激增，全球气候变暖的背景下，以低能耗，低污染为基础的低碳经济成为 全球热点，发展低碳经济是未来世界经济发展的必然选择 。 全球热点， 低碳已成为现代人的一种健康的生活理念，被越来越多的人所倡导，而华侨城在25年前 低碳已成为现代人的一种健康的生活理念，被越来越多的人所倡导，而华侨城在25年前 25 就已经开始走上低碳城区建设中。 就已经开始走上低碳城区建设中。 未来的趋势下，并非只有山湖林海才能给到最好的环境， 未来的趋势下，并非只有山湖林海才能给到最好的环境，真正的低碳社区同样可以
深圳政府规划： 深圳政府规划：
在电动汽车、新能源大巴的普及推广方面，计划在2009-2012年示范推广各类 节能与新能源汽车2.4万辆，其中公交车4000辆、出租车与公务车各2500辆、 私家车15000辆，规划建设各类充电站(桩)12750(座)个； 另外，深圳市将在国家补贴基础上对插电式混合动力乘用车再追加3万元地方 补贴，对纯电动汽车追加6万元的地方补贴，而这些补贴将直接划拨到企业。 新能源车辆主要以电力为主的汽车
未来发展趋势二： 未来发展趋势二：新能源广泛运用
面对高油价和潜在的石油供应危机， 面对高油价和潜在的石油供应危机，各国政府都把解决能源问题作为维护国家安全 的战略问题提到议事日程中来。未来，新能源的运用一定是最终的发展方向。 的战略问题提到议事日程中来。未来，新能源的运用一定是最终的发展方向。 电能和风能将作为未来最重要的能量来源， 电能和风能将作为未来最重要的能量来源，清洁能源的使用将对于改善环境发生质 的推进，例如电动汽车的广泛运用，将从根本上减少碳排放，降低噪音， 的推进，例如电动汽车的广泛运用，将从根本上减少碳排放，降低噪音，未来趋势 临路将不再成为劣势。 下，临路将不再成为劣势。
香山里周边的厂房等不符合城市规划的建筑， 香山里周边的厂房等不符合城市规划的建筑， 即将实施城市更新，全面提升项目周边区域价值！ 即将实施城市更新，全面提升项目周边区域价值！
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港湾大道 银湖立交 一期
布心路
一期2011年 月底全线竣工，该改造项目全长为19.5公里， 一期2011年3月底全线竣工，该改造项目全长为19.5公里， 2011 19.5公里
1.时代进步下的新北环 1.北环大道发展趋势 北环大道发展趋势 1.时代进步下的新北环
市花大道 低碳大道 景观大道
1.时代进步下的新北环 1.北环大道发展趋势 北环大道发展趋势 1.时代进步下的新北环
时代进步下北环的新角色
高标准的规划定位， 高标准的规划定位，北环沿途将成为深圳的新中心 景观价值、地段升级> 景观价值、地段升级>道路本身带来的便利
2.时代进步下新能源车辆的普及 2.时代进步下新能源车辆的普及
中央政府规划： 中央政府规划：
国务院审议通过的《汽车产业振兴规划》中提出，到2012年，新能源 汽车要占车辆总产量的5%，约50万辆。
“时代进步”下 时代进步”
香山里全新价值体系
Part1 Part1
香山里客户关键词
香山里一期客户关键词
关注产品本身及未来价值： 关注产品本身及未来价值： 根据当前诚意客户登记分析，客户在资金实力上低于纯水岸客户， 根据当前诚意客户登记分析，客户在资金实力上低于纯水岸客户，多数客户在购 买时都带有除自住外都带有一定升值预期， 买时都带有除自住外都带有一定升值预期，产品本身价值和未来价值同样关注 行业分散： 行业分散： 客户主要为企业高管、企业主、金融从业者，分别为22% 19%、19%的比例 22%、 的比例， 客户主要为企业高管、企业主、金融从业者，分别为22%、19%、19%的比例， 行业涉及面广， 行业涉及面广，呈现多样化 。 价值观新潮： 价值观新潮： 香山里客户相对于纯水岸七期客户趋于年轻化，41%的客户年龄为26~35岁 的客户年龄为26~35 香山里客户相对于纯水岸七期客户趋于年轻化，41%的客户年龄为26~35岁，另 36~45岁的客户占到38%的比例 46~55岁的客户占到21%的比例 岁的客户占到38%的比例， 岁的客户占到21%的比例。 外36~45岁的客户占到38%的比例，46~55岁的客户占到21%的比例。整体相对 于纯水岸的客户，思想更活跃，价值观更新潮，更容易接受新鲜事物。 于纯水岸的客户，思想更活跃，价值观更新潮，更容易接受新鲜事物。
时代进步下项目价值体系
时代进步带来的是理念的改变！
1.时代进步下的新北环 1.时代进步下的新北环 历史上，北环对深圳发展贡献巨大！ 历史上，北环对深圳发展贡献巨大！
早期的北环曾经是沟通107国道和深圳市区以及深惠公 路的唯一一条最早的快速干道，在深圳的发展中发挥了 重要作用。 伴随着时代的进步，出现了更为先进的“ 深南大道”和“滨河大道”。
2.时代进步下新能源车辆的普及 2.时代进步下新能源车辆的普及
上海出租车一半以上都采用电动车； 上海出租车一半以上都采用电动车； 深圳出租车也逐渐出现电动车； 深圳出租车也逐渐出现电动车； 未来，电动车将逐渐深入生活中。 未来，电动车将逐渐深入生活中。
2.时代进步下新能源车辆的普及 2.时代进步下新能源车辆的普及
3.时代进步下的城市更新 3.时代进步下的城市更新
《深圳市城市更新办法》规定，城市更新项目进行综合整治、功能改变 或拆除重建需要大致满足以下三种条件之一：
√
1、城市的基础设施、公共服务设施亟须完善； 2、环境恶劣或存在重大安全隐患； 3、现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显 不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。
时代进步下新能源车辆普及的意义
零排放、无污染、 零排放、无污染、低噪音 改变“临路”=“吵 改变“临路”=“吵”的传统观念 临路将不再是项目劣势
3.时代进步下的城市更新 3.时代进步下的城市更新
深圳城市目标： 深圳城市目标：
深圳确定宜居城市建设目标
《深圳市创建宜居城市工作方案》明确我市 建设宜居城市的具体目标和行动方案： 力争用10年的时间，将深圳建设成为生活 舒适、环境优美、功能完善、人民群众具有 幸福感的宜居城市。 宜居城市的确立，对城市改造和城市环境有 更好的要求和更大力度的执行力度！
未来发展趋势四： 未来发展趋势四：宜居城市建设
随着社会的发展，城市受到越来越严重的污染和破坏，因此， 随着社会的发展，城市受到越来越严重的污染和破坏，因此，宜居城市成为全球的一个 热点话题，宜居城市的建设，也将改变未来的生活。 热点话题，宜居城市的建设，也将改变未来的生活。
家园，将更强调“ 家园，将更强调“园”的价值； 的价值； 未来的家，将不仅仅是纯居住的空间， 未来的家，将不仅仅是纯居住的空间，更多是有自己独特需求的个性空间和生活空间的 融合，在未来的趋势下，未来的居住环境从空间、功能和细节上都将更为人性化， 融合，在未来的趋势下，未来的居住环境从空间、功能和细节上都将更为人性化，超越 原来产品。 原来产品。
我国列为新兴产业之一： 我国列为新兴产业之一： 电动汽车作为一种新能源交通工具，具有零排放、低噪音、能源利用效率高、 能源多样化等特点。
零排放，无污染，低噪音 零排放，无污染，
现在逐渐开始投入使用的混合动力车和 电动车不仅节约能源，还能杜绝尾气； 更重要的，根据加利福尼亚大学的劳伦 斯·罗森布伦的研究： 电动车制造的噪音与现在的汽车相比微 乎其微，几乎忽略不计！ 乎其微，几乎忽略不计！ 未来的5 年后，北环大道上到处是电动车，那时候的噪音可以忽略不计！ 未来的5-8年后，北环大道上到处是电动车，那时候的噪音可以忽略不计！